Feststellungsklage zur Unwirksamkeit einer Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen

1. Eine Klage (des Mieters) auf Feststellung, daß die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, hat das erforderliche Feststellungsinteresse, wenn der Vertragsgegner (Vermieter) sich auf die wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen beruft.

2. Eine für sich genommen wirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wegen des Summierungseffekts dann unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel "starren" Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, selbst wenn es sich bei dem Fristenplan um eine individuell ausgestaltete Klausel handelt.

Im Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen durch Formularklausel auf den Mieter abgewälzt. In einer besonderen Vereinbarung zum Mietvertrag war festgehalten, daß die Renovierung bei Wohnräumen alle fünf Jahre, bei Küche und Bad (Toilette) alle drei Jahre, bei Nebenräume alle sieben Jahre, bei Türen, Fenster, Fußböden und Heizkörpern alle sechs Jahre zu erfolgen habe.

Der Mieter erhob Feststellungswiderklage, daß die Überwälzungsklausel für die Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Der Vermieter sah die Klausel als wirksam an. Ein etwaiger Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen war in Küche und Bad bereits fällig.

2. Der mit der Widerklage geltend gemachte Antrag auf Feststellung, daß die Kl. (Vermieter) zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, ist zulässig und begründet.

a. Die Feststellungswiderklage ist zulässig.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegt das für die Zulässigkeit erforderliche Feststellungsinteresse vor. Gemäß § 256 Abs. 1 ZPO kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, daß das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Das ist vorliegend der Fall, denn die Kläger verwenden mit § 3 Ziffer 6 des Formularmietvertrags vom 09. Januar 2003 eine Klausel, nach der die Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, welche in den in Nr. 15 der Besonderen Vereinbarungen aufgeführten Zeitintervallen auszuführen sind. Nach dem Inhalt der Vereinbarung wären die Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in Küche und Bad ferner bereits fällig. Im Übrigen sind die Kläger - entsprechend den Ausführungen in ihren Schriftsätzen der Auffassung, die Überwälzung sei wirksam. (...)

b. Die Feststellungswiderklage ist auch begründet. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist zwar grundsätzlich wirksam und insbesondere nicht nach § 307 BGB nichtig (BGHZ 92, 363 ff.). Selbst bei Vermiet ng einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abweisung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253 ff.) und es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt (BGH NJW 2004, 2586 = GE 2004, 1023). Hiernach begegnet die Regelung in § 3 Ziffer 6 des Mietvertrags für sich keinen Bedenken. Die Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen folgt aber vorliegend aus dem Zusammenhang mit der Bestimmung in Nr. 15 b der besonderen Vereinbarung zum Mietvertrag, nach der die Renovierung bei Wohnräumen alle 5 Jahre, bei Küche und Bad (Toilette) alle 3 Jahre, bei Nebenräumen alle 7 Jahre, bei Türen, Fenstern, Fußböden und Heizkörpern alle 6 - 7 Jahre zu erfolgen hat. Mit dieser Vereinbarung werden starre Fristen festgelegt, nach welchen die Renovierungspflicht unabhängig von dem tatsächlichen Bedarf eintreten soll und sich die Fälligkeit der Arbeiten allein nach den bezeichneten Zeitintervallen richten soll und diese nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen sind, daß nach Fristablauf ein widerlegbarer Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht und das Klausetwerk daher eine Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Räume für die Frage der Fälligkeit der Arbeiten nicht zuläßt. Solche starre Fristen führen insgesamt zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen (BGH GE 2004, 1023 f.; BGH GE 2005, 51 ff.). Sodann kann offenbleiben, ob es sich bei der Besonderen Vereinbarung um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Kl. handelt. Jedenfalls bei der Bestimmung in § 3 Ziffer 6 des Formularmietvertrags handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Es ist anerkannt, daß auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen können, was erst recht gilt, wenn bereits eine der Klauseln für sich unwirksam ist (BGHZ 127, 245 [253 f.] = NJW 1995, 254; BGH NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594). Im Falle der Kombination einer unzulässigen Vertragsbestimmung mit einer für sich unbedenklichen Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, ist die gesamte Überbürdung unwirksam (vgl. BGH NJW 2003, 2234 f. = NZM 2003, 594; BGH NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755; BGH NJW 2005, 2006 ff.). Dies gilt auch in Fällen, in denen die unwirksame Gesamtregelung aus an sich jeweils unbedenklichen, zum Teil individuell ausgestalteten Klauseln folgt, die einen Summierungseffekt zeitigen und deshalb in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen (BGH NJW 1993, 532).

(...)

Beruft sich der Vermieter auf eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, kann der Mieter, der die Klausel für unwirksam hält, dagegen Feststellungsklage erheben.

Formalmäßig waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzt worden. In einer besonderen Vertragsbedingung (an anderer Stelle des Mietvertrages) war ein sogenannter starrer Fristenplan zur Ausführung der Arbeiten vorgesehen. Der Vermieter berief sich darauf, daß diese Fristenvereinbarung eine Individualvereinbarung darstelle. Der Mieter erhob Feststellungswiderklage auf Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel.

Die ZK 64 des Landgerichts Berlin kam zu dem Ergebnis, daß für die Klage das erforderliche Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO vorliege.

In der Sache selbst hielt die Kammer die Überwälzungsklausel für unwirksam. Für sich genommen sei sie zwar grundsätzlich nicht zu beanstanden. Im Zusammenhang mit dem in der besonderen Vereinbarung festgehaltenen starren Fristenplan sei sie jedoch infolge des Summierungseffektes letztlich unwirksam. Denn eine starre Fristenregelung widerspreche der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03 = NJW 2004, 2586 = GE 2004, 1023). Das gelte selbst dann, wenn es sich bei der besonderen Vereinbarung um eine individuell ausgestaltete Klausel handele. Denn im Fall der Kombination einer unzulässigen Vertragsbestimmung mit einer für sich unbedenklichen Klausel sei die gesamte Überbürdung unwirksam. Das gelte auch für das Zusammentreffen einer Individualvereinbarung mit einer Formularklausel (BGH NJW 1993, 532).

Der BGH hat (GE 2006, 706) seine Rechtsprechung aus dem Urteil VIII ARZ 5/92, NJW 3/93, 532 = GE 2003, 309) bestätigt, wonach ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln auch dann vorliegt, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist, vgl. auch Anmerkung von Schach in GE 2006, 675 f.).