Feststellungsklage wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Ein Feststellungsinteresse des Mieters zur Verpflichtung des Vermieters, Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchzuführen, besteht dann nicht, wenn der Vermieter rechtswirksam erklärt hat, er werde von dem Mieter zum Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen verlangen. Der Mieter kann insofern auf eine Leistungsklage verwiesen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Feststellung, dass die Bekl. zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Diesen Feststellungsantrag hat das Amtsgericht zu Recht als unzulässig zurückgewiesen.

Hinsichtlich des ursprünglichen Antrags zu 2. (Schönheitsreparaturen) fehlt es den Kl. an einem notwendigen Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO.

a) Die von den Kl. mit ihrem Antrag zu 2. ursprünglich begehrte Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Kl. gemäß Nr. 3 Ziffer 9 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen des vereinbarten Mietvertrages unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen vornehmen zu lassen, ist zwar grundsätzlich einer Feststellungsklage zugänglich. Es handelt sich hierbei um die Feststellung der vertraglichen Verpflichtungen der Kl. und damit um das Bestehen eines Rechtsverhältnisses im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO. Es fehlt jedoch an dem für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage darüber hinaus erforderlichen Feststellungsinteresse auf Seiten der Kl. Ein allgemeines Klärungsinteresse reicht hierfür nicht aus (Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 256 Rn. 7; BGH, Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 351/08 - GE 2010, 341). Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und überwiegender Ansicht der Literatur nur dann gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage der Kl. eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (vgl. BGHZ 69, 144, 147; BGH, NJW 1986, 2507; BGH, NJW 2009, 751; Zöller/Greger a. a. O.) Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Rechtsstreit nicht erfüllt.

Die Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu dem zwischen den Parteien am 9. Juli 2004 geschlossenen Mietvertrag enthalten in ihrer Nr. 3 Ziffer 9 eine Reihe vorformulierter Klauseln zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, deren Wirksamkeit von den Kl. zu Recht in Frage gestellt wurde.

Bereits vor Rechtshängigkeit der gegenwärtigen Klage bestätigte die Bekl. mit Schreiben vom 24. Februar 2009, welches sie an den nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Kl. sandte, dass „im Falle einer Vertragsbeendigung des Mietverhältnisses von Ihren Mandanten keine Schönheitsreparaturen verlangt werden". Damit brachte die Bekl. zum Ausdruck, dass sie von der Unwirksamkeit der Klauseln im zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag hinsichtlich der Überbürdung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf die Mieter ausging. Sofern die Kl. die Bekl. weitergehend zur Abgabe einer Bestätigung aufforderten, dass allein der Vermieter zur Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache verpflichtet sei, wozu auch die turnusmäßige Ausführung von Schönheitsreparaturen gehöre und angesichts des seit 2004 bestehenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen alsbald fällig seien, hat die Bekl. keine Erklärung abgegeben, sondern geschwiegen.

b) Entgegen der Ansicht der Kl. hatten sie hinsichtlich der ausdrücklichen Klärung dieser Frage kein berechtigtes Interesse. Anders als im Falle der alsbaldigen Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter im laufenden Mietverhältnis keine konkreten Dispositionen hinsichtlich der Vornahme von Schönheitsreparaturen im großen Umfang treffen. Zum einen gibt der in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag vorgesehene Fristenplan nur einen Anhalt bezüglich der einzuhaltenden Fristen, aber keine starre Fristenregelung vor. Zum anderen sind gemäß der Bestimmung unstreitig die individuellen Abnutzungserscheinungen zu berücksichtigen. Inwieweit der Mieter unter diesen Bedingungen gezwungen sein sollte, konkrete Dispositionen hinsichtlich eventuell zu erwartender Schönheitsreparaturen zu treffen, ist nicht ersichtlich.

c) Im Übrigen durften die Kl. nach der schriftlich erteilten Auskunft der Bekl. davon ausgehen, dass auch diese die Vereinbarung hinsichtlich der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam erachtete. Das für die Feststellungsklage notwendige Feststellungsinteresse ist aber nur dann gegeben, wenn der Kl. befürchten muss, dass ihm der Bekl. aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen wird, was vor allem dann der Fall ist, wenn der Bekl. mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeutigen Erklärung zurückhält (BGH, Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 351/08 = GE 2010, 341 m. w. N.). Dies ist im vorliegenden Sachverhalt aber gerade nicht gegeben, denn die Bekl. hat sich bereits hinsichtlich ihrer Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei einem Auszug der Kl. aus der Wohnung erklärt, weitergehende Erklärungen durften die Kl. nach Treu und Glauben nicht erwarten.

d) Sofern die Kl. der Ansicht sind, aufgrund des Grades der individuellen Abnutzung stehe ihnen schon jetzt ein Recht gegen die Bekl. zur Vornahme der notwendigen Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung zu, oder sich dieser Zustand in der Zukunft für sie konkret ergibt, können sie im Wege der Leistungsklage ihren Anspruch geltend machen. [...]

6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Räumt der Vermieter in einer schriftlichen Erklärung gegenüber dem Mieter ein, die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, ist im laufenden Mietverhältnis eine Feststellungsklage des Mieters zur Verpflichtung des Vermieters, die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen, unzulässig.

Der Mieter meinte, die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam und verlangte entsprechende Erklärungen des Vermieters. Der Vermieter bestätigte schriftlich, dass im Fall einer Vertragsbeendigung des Mietverhältnisses vom Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangt würden. Damit war der Mieter nicht zufrieden und machte einen Anspruch auf Feststellung geltend, dass der Vermieter allein zur Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache verpflichtet sei, wozu auch die turnusmäßige Ausführung von Schönheitsreparaturen gehöre. Das AG wies diesen Antrag als unzulässig ab.

Die ZK 67 des LG Berlin (Einzelrichter) wies die Berufung zurück. Es fehle an dem erforderlichen Feststellungsinteresse. Ein allgemeines Klärungsinteresse reiche hierfür nicht aus. Der Mieter dürfe nach der schriftlich erteilten Auskunft des Vermieters davon ausgehen, dass Letzterer die Vereinbarung hinsichtlich der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam erachte. Weitergehende Erklärungen dürfe der Mieter nach Treu und Glauben nicht erwarten. Sofern der Mieter der Ansicht sei, aufgrund des Grades der individuellen Abnutzung stehe ihm schon jetzt ein Recht gegen den Vermieter zur Vornahme der notwendigen Reparaturen in seiner Wohnung zu, könne er den Anspruch im Wege der Leistungsklage geltend machen.

Der Entscheidung der ZK 67 ist zuzustimmen. Durch die schriftliche (und damit beweisbare) Erklärung des Vermieters, Schönheitsreparaturen würden von dem Mieter im Falle einer Vertragsbeendigung des Mietverhältnisses nicht verlangt, war dem Interesse des Mieters Genüge getan. Mangels anderweitiger mietvertraglicher Vereinbarungen oblagen nunmehr dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Schönheitsreparaturen im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht.

Der BGH hatte in seinem auch von der Kammer herangezogenen Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 351/08 - (GE 2010, 341) nur die Situation des endenden bzw. beendeten Mietverhältnisses zu beurteilen und nichts dazu gesagt, ob auch im laufenden Mietverhältnis ein Feststellungsinteresse zur Klärung der Frage besteht, wer nun für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Es ist zu erwarten, dass die Instanzrechtsprechung (vgl. z. B. LG Berlin GE 2008, 1429) bei ihrer „zurückhaltenden" Beurteilung eines Feststellungsinteresses bleiben und sich nur für die Situation zum Ende des Mietverhältnisses der Rechtsprechung des BGH anschließen wird.

Die Ausführungen des BGH lassen sich indessen auch für ein Feststellungsinteresse des Mieters im laufenden Mietverhältnis heranziehen. Der Mieter hat nämlich auch zu dieser Zeit ein berechtigtes Interesse an alsbaldiger Klärung der Frage, ob er zur Durchführung von Reparaturen verpflichtet ist (vgl. auch LG Berlin GE 2003, 124). Das gilt auch dann, wenn entsprechende Ausführungsfristen laut Mietvertrag noch nicht abgelaufen sind, weil Schönheitsreparaturen auch im laufenden Mietverhältnis geschuldet sind, wenn sie notwendig sind. Der Begriff der alsbaldigen Feststellung ist dabei nicht i. S. von sofortiger Feststellung zu verstehen, sondern bedeutet nur, dass das Bedürfnis wenigstens in nicht ferner Zukunft besteht (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 30. Aufl., § 256 Rn. 17). Der Mieter muss sich auch vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob er aufgrund von Vertragsklauseln die Schönheitsreparaturen selbst durchführt und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen tatsächlicher und finanzieller Art (Ansparen) trifft. Er muss auch Klarheit darüber haben, ob und gegebenenfalls wann er den Vermieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen kann.

Nach allgemeiner Ansicht entsteht bei einer negativen Feststellungsklage das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung („Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (vgl. BGH a. a. O. Rn. 19). Diese Hemmschwelle setzt der BGH jedoch insofern herab, als eine ausdrückliche Berühmung seitens des Beklagten nicht in jedem Fall vorliegen muss; ein Feststellungsinteresse kann vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Kläger befürchten muss, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen werde. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Beklagte sich mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeutigen Erklärung zurückhält.

Für die Situation im laufenden Mietverhältnis bedeutet das, dass bei einem Schweigen des Vermieters auf eine auf Klärung der Schönheitsreparaturverpflichtung gerichtete Anfrage des Mieters von einer Berühmung im Rechtssinn ausgegangen werden kann. Einem Vermieter ist daher anzuraten, dem Mieter zu antworten. Die Antwort kann natürlich auch dahin gehen, die Frage könne – vor allem im Hinblick auf die komplizierte Rechtsprechung der Gerichte zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln – nicht eindeutig dahin beantwortet werden, ob die konkrete Klausel den Mieter belastet oder zur Pflicht des Vermieters führt. Dann kann der Mieter entscheiden, ob er Feststellungsklage erhebt.