Feststellungsklage bei behaupteter unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen

Feststellungsklage bei behaupteter unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen; Quotenhaftungsklausel; Quotenklausel; Abgeltungsklausel; kein allgemeines Klärungsinteresse

Sind die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen, ist eine Klage des Mieters auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur- und Quotenhaftungsklausel nicht zulässig. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter der in der T. Straße in Berlin gelegenen Wohnung, deren Vermieter die Bekl. sind. [...]

In § 14 des Mietvertrags vom 19.1.2007 ist Folgendes geregelt:

"§ 14 Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden (nur bei Altbauten), der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

2. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

2.1. in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

2.2. in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

2.3 in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

3. Endet das Mietverhältnis, und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen bzgl. der Nr. 2.1 während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter in der Regel 33 %; länger als 2 Jahre in der Regel 66 %, ansonsten in der Regel 100 % der Kosten.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen bzgl. der Nr. 2.2 während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter in der Regel 20 %; länger als 2 Jahre in der Regel 40 %; länger als 3 Jahre in der Regel 60 %; länger als 4 Jahre in der Regel 80 %; ansonsten in der Regel 100 % der Kosten.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen bzgl. der Nr. 2.3 während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter in der Regel 14 %; länger als 2 Jahre in der Regel 29 %, länger als 3 Jahre in der Regel 43 %; länger als 4 Jahre in der Regel 57 %; länger als 5 Jahre in der Regel 72 %; länger als 6 Jahre in der Regel 86 %, ansonsten in der Regel 100 % der Kosten.

Die vorgenannten Fristen stellen lediglich Richtwerte dar. Entscheidend für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ist stets der Grad der Verschmutzung bzw. Abnutzung."

Die Kl. forderten die Bekl. zu der Erklärung auf, keine Ansprüche aus der Schönheitsreparatur- und der Quotenhaftungsklausel geltend zu machen und ihre - der Bekl. - Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen anzuerkennen. Die Bekl. lehnten die Abgabe derartiger Erklärungen ab.

Die Bekl. haben die Auffassung vertreten, die Feststellungsklagen seien unzulässig, weil es während des laufenden Mietverhältnisses an einem Feststellungsinteresse fehle.

Das Amtsgericht hat die Feststellungsansprüche für begründet erachtet und zur Begründung ausgeführt, die Zulässigkeit der Feststellungsklage gem. § 256 Abs. 1 ZPO ergebe sich aus dem berechtigten Interesse der Mieter, jederzeit vor der Entscheidung über eine Kündigung des Mietverhältnisses voraussichtliche Kosten für die Renovierung abschätzen zu können und vor einem Auszug zu wissen, ob sie Schönheitsreparaturen durchführen müssen; hinsichtlich der Quotenhaftungsklausel folge das Feststellungsinteresse daraus, dass die Kl. erwogen, im Falle des Auftretens von Feuchtigkeitsschäden das Mietverhältnis kurzfristig zu kündigen.

Die Kl. seien nicht zu Zahlungen aus der Quotenhaftungsklausel verpflichtet, weil diese u. a. eine Quote von 100 % vorsieht; zur Ausführung von Schönheitsreparaturen seien die Kl. nicht verpflichtet, weil die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel sich auf die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen erstrecke.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung. [...]

II. Die Berufung hat in der Sache Erfolg, weil dem Kl. gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der mietvertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht zusteht (§ 256 Abs. 1 ZPO). Ein Feststellungsinteresse im Sinne der vorgenannten Vorschrift besteht grundsätzlich nur, wenn dem subjektiven Recht der Kl. eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass die Bekl. es ernstlich bestreiten oder sich eines Rechts gegen die Kl. berühmen, und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (vgl. Zöller-Greger, 26. Aufl., § 256 Rn. 7 m. w. N.). Ein allgemeines Klärungsinteresse ist hiermit nicht gleichzusetzen. Vorliegend sind die in § 14 Ziff. 3 des Mietvertrags geregelten Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, weil selbst die kürzeste Frist von 3 Jahren aufgrund des am 19.1.2007 begründeten Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen ist. Die Bekl. berühmen sich eines derartigen Anspruchs auch nicht, indem sie der Aufforderung zur Abgabe einer Erklärung, aus § 14 des Mietvertrags keine Ansprüche im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen geltend zu machen, nicht nachgekommen sind. [...] Anders als in dem der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 12.11.2002 - 64 S 58/02 -, GE 2003, 124, zugrunde liegenden Sachverhalt sind vorliegend die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelaufen.

Soweit der Bundesgerichtshof im Urteil vom 12.9.2007 - VIII ZR 316/06 -, GE 2007, 1625, das Feststellungsinteresse für eine derartige Klage als gegeben angesehen hat, lag dem dortigen Sachverhalt offenbar die von den Mietern dargetane Absicht, die Wohnung aufzugeben, zugrunde. Da es im dortigen Fall um eine sogenannte "Endrenovierungsklausel" ging, deren Unwirksamkeit festgestellt werden sollte, wäre - im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von irgendeinem Fristenablauf - eine Renovierungspflicht der dortigen Kl. fällig gewesen. Auch das ist hier nicht der Fall. [...]

Da somit eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit in Bezug auf die Rechte der Kl. nicht droht, fehlt es am Vorliegen des Feststellungsinteresses.

V. Die Revision war zuzulassen, weil sie gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der Fortbildung des Rechts dient. Denn die Frage, ob in Bezug auf vermeintlich unwirksame Formularklauseln betreffend die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein Feststellungsinteresse im laufenden Mietverhältnis, ohne dass die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eingetreten wäre, besteht, ist - soweit ersichtlich - noch nicht höchstrichterlich entschieden.

Manche Mieter können nicht warten und wollen schon vor Mietende wissen, ob sie renovieren müssen. Doch das LG Berlin meint: Sind die vertraglichen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen, ist eine Klage des Mieters auf Feststellung der Unwirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturklausel unzulässig.

Mietvertraglich waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Vereinbart waren sog. weiche Ausführungsfristen, wonach im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in den üblichen Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren als erforderlich angesehen wurden. Ferner war eine Quotenklausel vereinbart, die auch Quoten von 100 % vorsah. Der Mieter erhob Feststellungsklage, dass beide Klauseln unwirksam seien. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, weil die Quotenhaftungsklausel mit einer Quote von 100 % unwirksam sei und sich die Unwirksamkeit auch auf die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen erstrecke. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters, die sich allerdings nur auf die Abweisung der Feststellungsklage hinsichtlich der allgemeinen Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen erstreckte.

Die ZK 63 des LG Berlin änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung hinsichtlich der Unwirksamkeit der allgemeinen Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen ab. Vorliegend seien die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, weil selbst die kürzeste Frist von drei Jahren noch nicht abgelaufen sei. Der Vermieter berühme sich eines derartigen Anspruchs auch nicht, indem er der Aufforderung des Mieters zur Abgabe einer Erklärung, aus § 14 des Mietvertrages keine Ansprüche im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen geltend zu machen, nicht nachgekommen sei. Soweit der BGH (GE 2007, 1625) das Feststellungsinteresse für eine derartige Klage als gegeben angesehen habe, läge dem dortigen Sachverhalt offenbar die von dem Mieter dargetane Absicht, die Wohnung aufzugeben, zugrunde. Da es im dortigen Fall um eine sog. "Endrenovierungsklausel" gegangen sei, deren Unwirksamkeit festgestellt werden sollte, wäre - im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von irgendeinem Fristablauf - eine Renovierungspflicht des Mieters fällig gewesen. Das sei vorliegend nicht der Fall. Da somit eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit in Bezug auf die Rechte des Mieters nicht drohe, fehle es am Vorliegen des Feststellungsinteresses.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil die Frage noch nicht höchstrichterlich entschieden sei, ob der Mieter schon während des Mietverhältnisses und ohne dass Schönheitsreparaturen bereits fällig sind, ein rechtliches Interesse an der Feststellung hat, ob eine vereinbarte Klausel über Schönheitsreparaturen wirksam ist oder nicht.

Die ZK 63 hat ihre Entscheidung ausschließlich auf die Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen abgestellt. Die Fristen sind jedoch nur Regel- bzw. Erfahrungsfristen. Entscheidend kommt es auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf an. Je nach Nutzungsintensität durch den Mieter können auch schon vor Ablauf der Fristen laut Fristenplan Schönheitsreparaturen fällig werden (BGH, Urteil vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 -, GE 2007, 716). Nach hier vertretener Ansicht ist daher allgemein ein Feststellungsinteresse zur Klärung der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel anzunehmen, da sowohl Mieter als auch Vermieter Gewissheit erlangen müssen, ob die mietvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturklausel wirksam ist oder nicht.

Dem Vernehmen nach wird vorliegend allerdings keine Revision eingelegt. In der Sache selbst würde nämlich die Klage deswegen keinen Erfolg haben, weil die Schönheitsreparaturklausel des vorliegenden Mietvertrages im Hinblick auf sog. weiche Fristen wirksam ist und die unwirksame Quotenklausel die allgemeine Schönheitsreparaturklausel nicht infiziert (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 -, GE 2008, 1045).