Feststellungsklage

Feststellungsklage; Rechtsschutzbedürfnis; Nutzungsverhältnis; Aufhebung

1. Ein rechtliches Interesse, eine der Rechtskraft unterliegende feststellende Entscheidung über eine bloße Vorfrage zu erhalten, besteht regelmäßig nicht.

2. Ist ein sogenanntes Nutzungsverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist bestimmt, daß das Nutzungsverhältnis nur durch einvernehmliche Aufhebung zu beenden sei, so kann diese Bestimmung seit dem 3. Oktober 1990 keine Gültigkeit mehr beanspruchen.

3. Zu den Voraussetzungen für die Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses in den neuen Bundesländern.

Der Rechtsvorgänger des Bekl. als Vermieter und der Rechtsvorgänger der Kl. als Mieter haben unter dem 10. Januar 1978 einen Nutzungsvertrag über die Räume, in denen die Gaststätte R. im ... betrieben wird, geschlossen. Das monatliche Nutzungsentgelt war seinerzeit mit 153.161,86 M vereinbart. Durch den Vertrag wurde ein bereits seit dem 1. Januar 1965 bestehendes Nutzungsverhältnis fortgesetzt.

Das Nutzungsverhältnis war auf unbestimmte Zeit vereinbart. Ausweislich der vertraglichen Bestimmungen sollte das Nutzungsverhältnis durch schriftliche Übereinkunft der Parteien beendet werden. In § 5 Abs. 13 des Nutzungsvertrages ist darüber hinaus vereinbart, daß für vom Bekl. durchzuführende Bau- und Instandsetzungsmaßnahmen die Kl. auf ihre Kosten Baufreiheit herzustellen hat.

Mit Schreiben vom 28. Januar 1991 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis zum 31. März 1991 mit der Begründung, daß bestimmte Bauarbeiten durchgeführt werden müßten. In dem anschließenden Schriftwechsel, in dem die Kl. der Kündigung ausdrücklich widersprach, brachte der Bekl. zum Ausdruck, daß die künftige Bewirtschaftung nach Abschluß der Umbaumaßnahmen im Wettbewerb vergeben werde und daß eine Fortsetzung des bestehenden Nutzungsvertrages nicht in Betracht komme. Am 21. Juni 1991 gab die Kl. die Räume an den Bekl. zurück. Die Kl. ist der Ansicht, das Nutzungsverhältnis sei durch die Kündigung nicht beendet und demgemäß fortzusetzen.

Die Klage ist unzulässig, soweit die Kl. Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung und Feststellung der Verpflichtung, ihr aus dieser Kündigung entstandenen Schaden zu ersetzen, begehrt.

Insoweit steht der Kl. ein Rechtsschutzbedürfnis an den begehrten Feststellungen nicht zur Seite.

Hinsichtlich der begehrten Feststellung, daß die Kündigung unwirksam sei, ergibt sich dies aus der klageerweiternden Neufassung, mit der gleichzeitig die Feststellung begehrt wird, daß der Bekl. zur Herausgabe der Mieträume nach Abschluß der Umbauarbeiten verpflichtet ist. Damit wird die Feststellung über die Wirksamkeit der Kündigung durch den Bekl. zur Vorfrage. Ein rechtliches Interesse daran, eine der Rechtskraft unterliegende feststellende Entscheidung über eine bloße Vorfrage zu erhalten, besteht jedoch regelmäßig nicht. Ebensowenig, wie ein Vermieter die Wirksamkeit seiner Kündigung jedenfalls dann nicht ausdrücklich feststellen lassen kann, wenn er gleichzeitig Räumungsklage erhebt, kann der Mieter, der Wiedereinräumung des Besitzes erstrebt, die Unwirksamkeit vorangegangener Kündigung feststellen lassen, wenn nicht der Besitz unabhängig von der Wirksamkeit wieder einzuräumen wäre. Wenn also wie hier die Feststellung verlangt wird, daß der Bekl. verpflichtet ist, der Kl. die Gaststättenräume wieder zu übergeben, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, ist - da verbotene Eigenmacht nicht geltend gemacht werden kann - die Wirksamkeit der Kündigung eine Vorfrage; ein besonderes rechtliches Interesse an der Feststellung, daß diese Kündigung unwirksam ist, besteht damit nicht.

Unzulässig ist die Klage hingegen auch, soweit die Kl. Feststellung verlangt, daß der Bekl. zum Schadensersatz verpflichtet ist. Die Kl. legt nämlich nicht dar, daß ihr aus der Kündigung ein noch nicht bezifferbarer Schaden überhaupt entstehen kann. Damit aber mangelt es an dem notwendigen rechtlichen Interesse an der begehrten Feststellung (wird ausgeführt).

Die Feststellungsklage ist allerdings zulässig und begründet, soweit die Kl. Feststellung begehrt, daß der Bekl. verpflichtet ist, ihr nach Abschluß der Bauarbeiten den Besitz an den Räumen wieder zu übertragen.

Das rechtliche Interesse an dieser Feststellung ergibt sich daraus, daß der Bekl. an seiner Ansicht ausdrücklich festhält, das Mietverhältnis sei beendet, so daß eine entsprechende Verpflichtung seinerseits nicht bestehe.

Die Kündigung ist allerdings nicht deswegen unwirksam, weil das Mietverhältnis nur durch übereinstimmende Vereinbarung zu beenden wäre. Auch ein Recht, der Kündigung zu widersprechen, ist nicht ersichtlich.

Seit dem 3. Oktober 1990 ist das Mietverhältnis den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches unterworfen. Danach gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder handelt es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit der Folge, daß es unter Einhaltung gesetzlicher Frist jederzeit kündbar ist, oder es handelt sich um ein auf bestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis, das erst mit Ablauf der bestimmten Frist oder sonst frühestens nach Ablauf von 30 Jahren beendbar wäre. Bei vorliegendem Mietverhältnis handelt es sich um ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Vertragsverhältnis, was sich nicht nur aus seinem wohl eindeutigen Wortlaut ergibt, sondern auch ohne die ausdrückliche Bestimmung in § 2 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages festgestellt werden müßte, weil eben eine bestimmte Zeit der Dauer des Mietverhältnisses nicht vereinbar ist. Handelt es sich aber um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, so kann eine Bestimmung, wonach das Mietverhältnis nur durch einvernehmliche Aufhebung zu beenden sei, unter der Wirksamkeit des Bürgerlichen Gesetzbuches Gültigkeit nicht mehr beanspruchen.

An einer anderen Auslegung wäre das Gericht schon wegen Art. 14 GG und dem daraus folgenden Schutz des Eigentums gehindert.

Die Kl. könnte sich auch nicht auf ihren Widerspruch gegen die Beendigung des Mietverhältnisses berufen. Weder die Widerspruchserklärung selbst noch in der Klageschrift noch sonst im Prozeß noch sonst erkennbar außergerichtlich hat die Kl., wozu sie verpflichtet wäre, die Voraussetzungen für den Widerspruch dargelegt. Voraussetzung für die Wirksamkeit des Widerspruches ist nämlich gemäß Artikel 232 § 2 Abs. 5 Satz 1 EGBGB, daß die Kündigung für den Mieter, so die Kl., eine erhebliche Gefährdung der wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringe. Dies hat die Kl. nicht im einzelnen dargelegt. Die nur allgemeine Bemerkung, der R. im ... sei rentabel betrieben worden, genügt den Anforderungen keineswegs.

Danach kommt es nicht darauf an, daß der Bekl. seinerseits ebenfalls keine Gründe vorgetragen hat, die einen an sich begründeten Widerspruch der Kl. zu Fall gebracht hätten (Artikel 232 § 2 Abs. 5 Satz 2 EGBGB).

Unwirksam ist die Kündigung allerdings deswegen, weil die Kündigungsfrist nicht eingehalten ist. Ein Mietverhältnis über gewerbliche Räume ist gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB nur mit einer Frist von knapp drei Monaten zum Ablauf des Kalendervierteljahres statthaft. Überdies war Artikel 232 § 2 Abs. 7 EGBGB zu beachten, wonach sich diese Kündigungsfrist, da sie vor dem dort genannten Zeitpunkt ausgesprochen worden ist, um weitere drei Monate verlängerte. Eine Kündigung zum 31. März 1991 hätte also spätestens der Kl. am 4. Oktober 1990 zugegangen sein müssen; umgekehrt könnte das Mietverhältnis am 28. Februar 1991 fristgerecht nur noch zum 30. September 1991 beendet werden.

Da das Mietverhältnis nicht beendet ist, andererseits die Kl. ihrer sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtung die Räume zur Durchführung von Arbeiten an den Bekl. herauszugeben, nachgekommen ist, ist der Bekl. verpflichtet, der Kl. die Räume nach Beendigung der Bauarbeiten zurückzugeben, § 5 Nr. 13 des Mietvertrages.