Feststellungsklage

Feststellungsklage; Wohnungsgröße

Der Vermieter kann im Wege der Feststellungsklage die tatsächliche Größe der Mietwohnung verbindlich feststellen lassen.

Die Kl. haben ein Interesse an der Feststellung der Wohnungsgröße, da zwischen den Mietvertragsparteien Streit über die Wohnungsgröße besteht und sich dieser Streit nicht nur für die Mieterhöhung, sondern auch sonst - etwa auf Heizkostenabrechnungen etc. - auswirkt. Wird in Urteilen betreffend Mieterhöhungen eine bestimmte Wohnungsgröße zugrunde gelegt, so handelt es sich hierbei in aller Regel nur um eine Vorfrage, die nicht in Rechtskraft erwächst. Die Frage der Wohnungsgröße würde damit nie verbindlich feststehen; sie könnte bei einem neuen Rechtsstreit wieder anders beurteilt werden.

Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag ist regelmäßig eine bloße Beschreibung der Mietsache, wenn keine weiteren Anhaltspunkte für eine Zusicherung vorliegen, wonach es den Vertragsparteien gerade auf die genaue Größe ankommt und der Vermieter hierfür einstehen will, etwa bei Angabe einer Miete je m2 und der Vereinbarung einer hierauf beruhenden Gesamtmiete. Entscheidendes Kriterium für die Nutzbarkeit einer Wohnung ansonsten ist vielmehr deren Lage und Schnitt. Hinzu kommt, daß im ehemaligen Preisrecht für Berliner Altbauten die Größe der Wohnung keine maßgebliche Rolle spielte, weil sich Mieterhöhungen nicht nach der Größe der Wohnung, sondern nach der bisherigen Miete und deren Anteil an der Gesamtmiete richteten.

Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Bekl. im Jahre 1986 die Wohnung nicht oder nur zu anderen Bedingungen angemietet hätte, wenn im Mietvertrag deren tatsächliche Größe richtig angegeben worden wäre. Maßgeblich ist daher die tatsächliche Größe.

Diese beträgt 105,42 m2. Nachdem das Vorbringen der Kl. hierzu in der ersten Instanz völlig unsubstantiiert war, obgleich die vom Mietvertrag abweichende Größe von der Bekl. bestritten worden war, legen die Kl. in der Berufungsinstanz nunmehr eine konkrete Aufstellung vor, die unter Aufschlüsselung der Maße der einzelnen Räume die von ihnen behauptete Größe der Wohnung nachvollziehen läßt. Hierauf geht die Bekl. nicht substantiiert ein, sondern bestreitet weiterhin die abweichende mietvertraglich vereinbarte Größe nur pauschal. Die Bekl. kann jedoch aus eigener Anschauung konkrete Angaben machen, indem sie mit Zollstock oder Zentimetermaß die Räume nachmißt, was einem Mieter zumutbar ist.

Die Quadratmeterzahl der Wohnung spielt für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen eine große Rolle; meist wird dabei von den Angaben im Mietvertrag ausgegangen. Fraglich ist, was gelten soll, wenn der Vermieter oder der Mieter behauptet, diese Angabe sei unrichtig. In den neuen Ländern gab es nach der Grundmietenverordnung und der Betriebskostenumlageverordnung einen Anspruch auf Neuvermessung, der ansonsten wohl nur aus Treu und Glauben herzuleiten wäre.

Mit Urteil vom 9. Juli 1996 meinte das LG Berlin, der Vermieter könne durch Klage bindend feststellen lassen, wie groß die Wohnung tatsächlich ist, unabhängig von den Vereinbarungen im Mietvertrag. Woraus es diesen Anspruch herleitet, ist im Urteil nicht angegeben; auch Literatur und Rechtsprechung zu dieser Frage werden nicht erwähnt. Zwar ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nach überwiegender Auffassung im Zweifel keine zugesicherte Eigenschaft (z. B. LG Freiburg WuM 1988, 263). Ein Minderungsrecht des Mieters entfällt deshalb, wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche ist in diesem Fall allerdings der Mieterhöhung zugrunde zu legen, da sonst gegen § 10 Abs. 1 MHG verstoßen würde (Emmerich/Sonnenschein Rn. 13 zu § 2 MHG). Ist dagegen die tatsächliche Wohnfläche größer als im Mietvertrag angegeben, liegt nach überwiegender Auffassung ein teilweiser Mietverzicht des Vermieters vor, so daß hier die Angabe im Mietvertrag bindend ist (§ 1 Satz 3 MHG; LG Aachen WuM 1991, 501; Sternel III 586).

Ob die - sicherlich praktikable - Rechtsprechung der 63. Kammer sich durchsetzen wird, ist daher fraglich.