Feststellungsklage

Feststellungsklage; Nutzungsvertrag; Vertreter; Schriftform; Nichtigkeit; Erholungszwecke

1. Mit der Feststellungsklage (§ 256 ZPO) kann auch diejenige der Rechtsnatur eines Vertrages (hier: Nutzungsvertrag i. S. d. §§ 312 ff. ZGB) begehrt werden.

2. Schließt ein Dritter einen Vertrag als "Verwalter des Eigentümers", so handelt er erkennbar als dessen Vertreter.

3. § 66 ZGB stellte keine weitergehenden Formerfordernisse auf als § 126 BGB. Deshalb reichte die Unterschrift mit dem Familiennamen, wenn daraus die Person des Unterzeichners hinreichend erkennbar war.

4. Die rechtliche Einordnung eines Vertrages als Nutzungsvertrag zu Erholungszwecken i. S. d. §§ 312 ff. ZGB hängt nicht von der Verwendung des dazu üblicherweise benutzten oder vorgeschriebenen Vertragsformulars ab. Entscheidend ist vielmehr, ob er die typischen Merkmale eines derartigen Nutzungsvertrages aufweist.

5. Ist an einem derartigen Vertrag ohne die erforderliche staatliche Genehmigung dem Nutzer ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden, so führt die Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung nicht zur Gesamtnichtigkeit des Nutzungsvertrages.

6. Nutzungsverträge zu Erholungszwecken unterliegen weiterhin den Bestimmungen der §§ 312 ff. ZGB.

II. 1. Die Klage auf Feststellung der Wirksamkeit des zwischen dem Verwalter W. und dem Kl. geschlossenen Pachtvertrages ist zulässig (§ 256 ZPO), denn der Kl. begehrt die Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses, dessen Unwirksamkeit der Bekl. behauptet. Auch gegen die begehrte Feststellung der Wirksamkeit des Vertrages als "Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff. ZGB" bestehen keine Bedenken, denn die Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses kann auch die Rechtsnatur des Vertrages betreffen (Thomas-Putzo, ZPO, 17. Aufl. 1991, Anm. I. 3 a zu § 256).

2. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der vom 6. März 1980 datierende Pachtvertrag auch dem Bekl. gegenüber wirksam ist und zwar als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff. ZGB.

a) Der Zeuge W. handelte bei Abschluß des Vertrages als Vertreter des jeweiligen Grundstückseigentümers. Denn er hat den Vertrag ausweislich der Ziff. 1 als "Verwalter des Grundstücks" geschlossen. Daraus ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit (§ 164 Abs. 1 BGB), daß er den Vertrag nicht für sich, sondern für den Eigentümer des Grundstücks abschließen wollte. Insoweit ist zu berücksichtigen, daß im Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsvertrages am 6. März 1980 allgemein bekannt war, daß die im Westteil von Berlin lebenden Eigentümer an der Wahrnehmung ihrer Interessen faktisch gehindert waren, so daß das Auftreten eines Vertragspartners als "Verwalter" dafür sprach, daß dieser die Interessen des Grundstückseigentümers wahrnahm. Dies gilt jedenfalls für Privatpersonen, die den Vertrag als Verwalter abschlossen, ohne daß staatliche Verwaltung angeordnet worden war. Insoweit schließt sich die Kammer der überzeugenden rechtlichen Bewertung des Geschäfts als offenes Vertretergeschäft durch das angefochtene Urteil an.

Der Zeuge war auch, wie sich aus der Aussage des Zeugen vor dem Amtsgericht Neukölln eindeutig ergab, bereits Anfang der sechziger Jahre von den damaligen Eigentümern P. und M. mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragt worden, wobei er auch zum Abschluß von Nutzungs- und Pachtverträgen berechtigt sein sollte. Die Kammer schließt sich insoweit der Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Urteils an.

Im Rahmen dieser Vollmacht hat der Zeuge W. mit dem Kl. den vom 6. März 1980 datierenden Vertrag geschlossen, der der in § 312 Abs. 1 Satz 2 ZGB geforderten Schriftform genügte.

b) Die Bekl. haben nicht bestritten, daß der Zeuge W. den Vertrag eigenhändig unterschrieben hat. Ebenso unschädlich ist es, daß der Zeuge W. den Vertrag nicht mit Vor- und Zunamen unterzeichnet hat, sondern lediglich mit einem als Nachnamen zu lesenden Schriftzug. Denn dies genügt der in § 126 Abs. 1 BGB bestimmten Schriftform. Nach § 126 BGB muß, wenn durch Gesetz die Einhaltung der Schriftform angeordnet ist, die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet werden. Handelt es sich um einen Vertrag, haben beide Parteien zu unterzeichnen und zwar auf einer Urkunde. Die vom Gesetz geforderte Namensunterschrift soll die Person des Ausstellers erkennbar machen, wozu aber keine Unterschrift mit Vor- und Zunamen erforderlich ist, sondern es genügt die Unterschrift mit dem Familiennamen (Palandt-Heinrichs, BGB, 51. Aufl. 1992, Anm. 3 e, Rdn. 9 zu § 126 BGB). Die Vorschriften des ZGB über die Schriftform, die die bis zu seinem Inkrafttreten geltenden Vorschriften des BGB in der damaligen DDR ablösten, haben ihrem erkennbaren Inhalt nach keine strengeren Formvorschriften als aus § 126 BGB ersichtlich, aufgestellt. § 66 ZGB stellt keine über § 126 hinausgehende Anforderung an die Einhaltung der Schriftform auf.

Insbesondere aus der unter der eidesstattlichen Versicherung des Zeugen W. befindlichen Unterschrift wird auch ersichtlich, daß der Zeuge den Schriftzug, der zumindest deutlich lesbar aus den Buchstaben "Wis" besteht, stets als Namensunterschrift verwendet. Es liegt deshalb nicht nur eine ungenügende Verwendung einer Paraphe vor, sondern eine ausreichende Unterschrift mit den Nachnamen des Zeugen.

3. Die Rechtsnatur des von den Parteien als "Pachtvertrag" bezeichneten Vertrages vom 6. März 1980 folgt nicht den in §§ 581 ff. BGB bestimmten Vorschriften über Pachtverhältnisse, vielmehr ist der Vertrag als Vertrag über die Nutzung von Bodenflächen zur Erholung im Sinne der §§ 312 ff. ZGB einzuordnen. Dabei ist nicht von der durch die Parteien gewählten Bezeichnung des Vertrages, sondern von dessen tatsächlichem Vertragsinhalt und Vertragszweck auszugehen. Dieser besteht ausweislich der in Ziff. 3 des Vertrages getroffenen Vereinbarung in der Nutzung des Grundstückes "für Erholungszwecke". Dafür spricht weiterhin, daß dem Kl. im Vertrag die Möglichkeit der Errichtung eines Bungalows eingeräumt worden ist. Unstreitig ist das Grundstück durch den Kl. auch tatsächlich zu Erholungszwecken genutzt worden.

Gegen die rechtliche Einordnung als Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff. ZGB spricht nicht, daß der Verwalter W. und der Kl. nicht eines der Formulare benutzt haben, die für den Abschluß derartiger Verträge vorgesehen bzw. vorgeschrieben waren (vgl. dazu Rodenbach, ZOV 1991, 73 ff. und Schmidt Räntsch, ZOV 1992, 2 ff.). Die von den Bekl. eingereichte Urkunde über die Übertragung der Nutzungsrechte an einer genossenschaftlich genutzten Bodenfläche zur Errichtung eines Eigenheims betrifft ohnehin eine andere Fallgestaltung. Denn nach dem vorliegenden Vertrag sollte lediglich ein "Bungalow und ein Schuppen" errichtet werden, und zwar im Zusammenhang mit der Nutzung für Erholungszwecke, also gerade nicht als Eigenheim zum dauerhaften Wohnen anstelle einer Wohnung. Entscheidend für die Einordnung des Vertrages vom 6. März 1980 ist vielmehr, daß er die typischen Merkmale eines Nutzungsvertrages zu Erholungszwecken aufweist: Der Vertrag vom 6. März 1980 ist gemäß § 312 Abs. 2 ZGB unbefristet abgeschlossen worden. Er enthält die ausdrückliche Bestimmung (Nr. 4), daß das Grundstück für Erholungszwecke genutzt wird (§ 312 Abs. 1 ZGB). Der Vertrag ist schriftlich geschlossen (§ 312 Abs. 1 Satz 2 ZGB). Zwischen den Vertragspartnern ist vereinbart worden, daß der Nutzungsberechtigte auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus - hier als "Bungalow" bezeichnet - und andere Baulichkeiten - hier einen Schuppen - errichtet, die der Erholung dienen (§ 313 Abs. 2 ZGB). Ferner ist zwischen den Vertragspartnern vereinbart worden, daß jährlich ein Nutzungsentgelt zu entrichten ist (§ 313 Abs. 3 ZGB). Dagegen fehlten die für einen Überlassungsvertrag typischen Merkmale der Überlassung zur Übertragung des Eigentumsrechts zum Grundstück (vgl. dazu Rodenbach, ZOV 1991, 73, 74) bzw. der Übernahme des Aufwuchses, des Mobiliars sowie der anderen Vermögenswerte auf der Basis von Wertgutachten im Wege des Kaufs (vgl. dazu Rodenbach a. a. O. m. Vertragsmuster ZOV 1991, 76). Auch die für sonstige Überlassungsverträge typische Übernahme der Lasten als "Entgelt" für die Nutzung (vgl. dazu Schmidt-Räntsch, ZOV 1992, 2 ff.) fehlt. Vielmehr ist hier - wie bereits ausgeführt - ein jährliches Entgelt vereinbart. Angesichts der typischen Merkmale für einen Nutzungsvertrag gem. §§ 312 ff. ZGB ist aber die Bezeichnung als "Pachtvertrag" unerheblich. Eine Vorlage zur Registrierung als Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen des Vertrages sah das ZGB nicht vor. Mit der durch die Verordnung über die staatliche Dokumentation der Grundstücke und Grundstücksrechte der DDR - Grundstücksdokumentationsordnung - vom 6. November 1975 (GBl. Teil I Nr. 43, S. 697) durch die §§ 2 Abs. 1 c, 3 Abs. 1 a vorgeschriebene Eintragung von Nutzungsrechten an Grundstücken wurde vom damaligen Gesetzgeber keine Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen von Nutzungsverträgen nach den §§ 312 ff. ZGB geschaffen. Vielmehr regelten die §§ 7, 8 der Grundstücksdokumentationsordnung lediglich einen Gutglaubenschutz der im Grundbuch erfolgenden Eintragung.

Zwar bedurfte ein Vertrag, mit dem der Eigentümer eines Grundstücks einem anderen ein Vorkaufsrecht - wie hier - einräumte, der staatlichen Genehmigung und Beglaubigung (§§ 306 Abs. 1, 67 ZGB, §§ 2, 3 GVVO); ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Einholung einer staatlichen Genehmigung führte zur Nichtigkeit des Vertrages (§ 68 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Jedoch ist der hier streitbefangene Vertrag wegen Fehlens der Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Begründung eines Vorkaufsrechts nur zu Ziff. 4, d. h. nur teilweise nichtig (§ 68 Abs. 2 ZGB).

Denn es ist davon auszugehen, daß der Vertrag vom 6. März 1980 zwischen dem Kl. und dem Verwalter des Grundstücks in St., S.steig, für die Eigentümer dieses Grundstücks auch ohne die Vereinbarung in Ziff. 4 geschlossen worden wäre. Die Vereinbarung unter Ziff. 4 stellt für den Eigentümer, der das Vorkaufsrecht einräumt, eine Belastung dar, da er im Falle des Verkaufs des Grundstückes durch das Vorkaufsrecht eingeschränkt wird. Für die Eigentümer des von dem Zeugen W. verwalteten Grundstücks stellte es deshalb keinen rechtlichen Nachteil dar, den Nutzungsvertrag ohne die Einräumung eines Vorkaufsrechts für den Kl. abzuschließen. Aber auch dem Kl. ist kein Nachteil daraus entstanden, den Vertrag vom 6. März 1980 ohne die rechtswirksame Einräumung eines Vorkaufsrechts abzuschließen. Denn ein Nutzungsvertrag gemäß der §§ 312 ff. ZGB konnte nur unter den Voraussetzungen der in § 314 Abs. 3 ZGB genannten Voraussetzungen gekündigt werden. Durch diese gesetzliche Regelung wurde das Kündigungsrecht des Überlassenden erheblich eingeschränkt, so daß davon ausgegangen werden muß, daß den Nutzungsberechtigten ein nahezu unkündbares Nutzungsrecht zur Seite stand. Eine erhebliche Besserstellung seinerseits durch die Einräumung eines Vorkaufsrechts bzw. Benachteiligung bei Nichtigkeit dieses Teiles des Vertrages ist somit nicht erkennbar.

4. Der Vertrag vom 6. März 1980 ist auch nicht durch die Kündigung des Bekl. vom 1. Februar 1991 beendet worden.

Nach § 4 Abs. 1 zu Art. 232 EGBGB gelten für nach §§ 312 ff. ZGB geschlossene Verträge die Bestimmungen des ZGB fort (so auch LG Berlin, ZOV 1992, 104, 105, 106, 223). Eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses durch den Überlassenden ist somit nur mit einer Frist von drei Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres aus den in § 314 Abs. 3 ZGB genannten Gründen möglich. Daß diese vorlagen, trägt der Bekl. nicht vor. Die Zahlung des Nutzungsentgeltes bis zum Ende 1990 an den Verwalter W. stellte kein schwerwiegendes vertragswidriges Verhalten des Kl. dar, zumal da der Bekl. den bestrittenen Zugang des Schreibens, mit dem er den Kl. auf die neue Kontonummer hingewiesen haben will, auf die nunmehr die Zahlungen erfolgen sollten, nicht unter Beweis gestellt hat.

5. Dem Kl. steht weiterhin ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 292,36 DM nebst 3,4 % Zinsen seit dem 6. März 1991 zu (§§ 823 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB).

Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß durch den Austausch der Schlösser ohne Absprache mit dem Kl. der Bekl. das diesem durch den Nutzungsvertrag vom 6. März 1980 gegebene Recht zum Besitz an dem Grundstück sowie an der auf dem Grundstück errichteten Baulichkeit im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB beeinträchtigt hat. Durch das vorangegangene Verhalten des Bekl., was zwischen den Parteien unstreitig war, konnte der Kl. davon ausgehen, daß dieser ihm durch den Ausbau der Schlösser den unmittelbaren Besitz am Grundstück entziehen wollte. Somit war es dem Kl. nicht zuzumuten, nunmehr seinerseits Rücksprache mit dem Bekl. zu nehmen und einverständlich zu klären, wie er sich den Zugang zum Grundstück wieder verschaffen könnte. Vielmehr war er berechtigt, den Schlüsseldienst zu beauftragen und durch diesen die vom Bekl. eingebauten Schlösser ausbauen zu lassen, um somit wieder die Möglichkeit des freien Zutritts zum Grundstück und dem darauf befindlichen Bungalow zu erlangen.

Der Bekl. hat nicht substantiiert vorgetragen, daß bzw. welche direkte Gefahr für das Grundstück durch die vorhandenen Schlösser bestanden hat, die ihn als Eigentümer berechtigt hätte, ohne Absprache mit dem Kl. die Schlösser auszutauschen.