Feststellungsklage

Feststellungsklage; Vermittlungsverfahren; Aussetzung des Vermittlungsverfahrens; Anbau an Einfamilienhaus; Nutzungsvertrag; Nutzerposition; Umbau; Ausbau; Wohnzweck; Wohnhaus

1. Die negative Feststellungsklage ist auch während eines laufenden notariellen Vermittlungsverfahrens möglich. Dieses ist nach § 94 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG auszusetzen.

2. Die Bebauung eines im Privateigentum stehenden Grundstücks mit einem Anbau an ein Einfamilienhaus mit staatlicher Billigung aufgrund eines Nutzungsvertrages begründet keinen Anspruch nach dem SachenRBerG.

3. Eine verdinglichte schutzwürdige Nutzerposition ist bei Bebauung aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages auch nicht gegeben, wenn ein vorhandenes Gebäude durch Um- oder Ausbau überhaupt erst zu einem Wohnzwecken dienenden oder umgebauten Wohnhaus gemacht wurde.

Die Parteien streiten über das Bestehen von Rechten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) an dem von den Bekl. seit 1946 zu Wohnzwecken genutzten Hausgrundstück, D.-weg 13, am Strand des Ostseebades D. Die Kl. begehren als heute im Grundbuch eingetragene Grundstückseigentümer die Feststellung des Nichtbestehens von Rechten der Bekl. auf den Ankauf oder Bestellung eines Erbbaurechts für das Grundstück nach § 108 SachenRBerG.

Ursprünglicher Eigentümer des Grundstücks war der am 15.11.1974 verstorbene Vater der Kl. Das Grundstück war 1933 mit einem als Sommerhaus genutzten Gebäude mit einer Wohnfläche von ca. 42 m2 bebaut worden, welches nicht über sanitäre Anlagen oder einen Wasseranschluß verfügte. 1946 wurden der damals 12jährige Bekl. zu 1) und dessen Eltern als Flüchtlinge von der Gemeinde D. in das Haus eingewiesen. Der Bekl. zu 1) nutzt es bis heute mit seiner Ehefrau, der Bekl. zu 2), zum Wohnen. Zwischen den Parteien besteht Streit über die Frage, ob es zwischen den Eltern des Bekl. zu 1) und dem Vater der Kl. nach 1946 zum Abschluß eines mündlichen Vertrags über die entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung des Hauses kam. Die Bekl. richteten das Haus durch Umbau- und Erhaltungsmaßnahmen, namentlich die Erneuerung von Versorgungsleitungen, die Anlegung einer Wasserver- und entsorgung, den Einbau einer Heizung, die Erneuerung von Dach, Fenstern und Schornsteinkopf zum dauernden Wohnen her. 1970 stellten die Bekl. bei den zuständigen Stellen einen Antrag auf Zuweisung einer Genossenschaftswohnung in R.-D., der mit der Begründung abgewiesen wurde, daß die Bekl. bald die staatliche Genehmigung zum Um- und Ausbau des Hauses im D.-weg 13 erhalten würden. 1972 errichteten die Bekl. nach Einholung der schriftlichen Zustimmungen zur Bauanzeige des Rates der Gemeinde D. auf dem Grundstück einen Schuppenersatzbau sowie einen Anbau zum bestehenden Gebäude mit einer Grundfläche von 30 m2, den sie seitdem als Wohnzimmer, Flur und Bad nutzen. Ausweislich eines Schreibens des Vaters der Kl. an die Bekl. vom 2.2.1972 hatten die Bekl. diesen zuvor von dem geplanten Ausbau unterrichtet und sein Einverständnis erhalten. Zwischen den Parteien besteht Streit über den Umfang der von den Bekl. durchgeführten baulichen Maßnahmen. Seit der Errichtung des Anbaus bis zum Beitritt am 3.10.1990 zahlten die Bekl. kein Entgelt für die Nutzung des Hausgrundstücks. Danach erwirkten die Kl. in einem gerichtlichen Verfahren die Zahlung eines Nutzungsentgelts durch die Bekl. für den Altbau.

Ein von den Bekl. mit dem Ziel des Ankaufs des Hausgrundstücks zum halben Bodenwert eingeleitetes notarielles Vermittlungsverfahren nach dem SachenRBerG (§§ 87 ff. SachenRBerG) wird wegen des vorliegenden Rechtsstreits nicht weiter betrieben.

Die Kl. vertreten die Auffassung, den Bekl. stünden keine Rechte nach dem SachenRBerG im Hinblick auf das streitbefangene Grundstück zu.

Die zulässige Klage ist begründet. Die Zulässigkeit der von den klagenden Grundstückseigentümern erhobenen negativen Feststellungsklage ergibt sich aus § 108 Abs. 1 SachenRBerG. Danach können Nutzer und Grundstückseigentümer jederzeit als notwendige Vorfrage eines beabsichtigten Grundstückserwerbs nach Maßgabe des SachenRBerG das Bestehen oder Nichtbestehen der grundsätzlichen Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG klären lassen (vgl. Krauß, Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung im Beitrittsgebiet, 1995, Kommentierung zu § 108 SachenRBerG; Münchener Kommentar - Cremer, 3. A., SachenRBerG, § 108 Rn. 1). Die Feststellungsklage ist auch während eines laufenden notariellen Vermittlungsverfahrens möglich, das dann - wie vorliegend geschehen - gemäß § 94 Abs. 2 S. 1 SachenRBerG auszusetzen ist. Das negative Feststellungsbegehren der Kl. ist begründet. Den Bekl. steht kein Ankaufsrecht oder Recht auf Bestellung eines Erbbaurechtes nach dem SachenRBerG im Hinblick auf das von ihnen genutzte Hausgrundstück zu, weil die von ihnen getätigten Baumaßnahmen zur Herstellung der Bewohnbarkeit und Vergrößerung des ursprünglichen Gebäudes im D.-weg 13 keinen vom Nachzeichnungsprinzip und dem Schutzzweck des SachenRBerG abgedeckten Anwendungsfall des SachenRBerG darstellen. Dies ergibt sich unabhängig von dem zwischen den Parteien streitigen Umfang der durch die Bekl. am Haus durchgeführten Um- und Ausbauarbeiten bereits aus dem Umstand, daß die baulichen Investitionen der Bekl. nach dem Boden- und Wirtschaftsrecht der DDR nicht durch die Verleihung eines Nutzungsrechts hätten abgesichert werden können: Gemäß §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 c, 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG eröffnen von Grundstücksnutzern mit Billigung staatlicher Stellen auf vertraglicher Grundlage vorgenommene bauliche Investitionen nur ausnahmsweise den Anwendungsbereich des SachenRBerG, wenn - im Bereich des hier maßgeblichen Eigenheimbaus - die Anforderungen des § 5 SachenRBerG erfüllt werden (Münchener Kommentar - Wendtland, 3. A., § 2 SachenRBerG Rn. 5; Soergel Hartmann, 12. A., SachenRBerG § 2 Rn. 17; Vossius, SachenRBerG, 2. A., § 2 Rn. 7). Grundsätzlich werden nämlich auf der Grundlage eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages vorgenommene Ausbauten nicht geschützt, sondern unterfallen der Schuldrechtsanpassung. Im Einzelfall ist aber stets zu prüfen, ob der Nutzer aufgrund seiner Investitionen wie ein Mieter oder wie ein Eigentümer zu behandeln ist. Nach dem übereinstimmenden Sachvortrag der Parteien handelt es sich bei der Überlassung des Grundstückes zu Wohnzwecken seit 1946 an die Bekl. um eine Überlassung auf vertraglicher Grundlage (sonstiger Nutzungsvertrag im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Dabei kommt es nicht auf den zwischen den Parteien strittigen Umstand an, ob der Vater der Kl. mit den Eltern des Bekl. zu 1) einen mündlichen Mietvertrag geschlossen hat und ob tatsächlich Mietzahlungen geflossen sind. Jedenfalls haben die Bekl. durch die Einholung des schriftlichen Einverständnisses des Dr. B. vom 2.2.1972 zum Ausdruck gebracht, daß sie von einem zumindest tatsächlich bestehenden Überlassungsverhältnis zum Grundstückseigentümer ausgingen. Zudem haben sie vorgetragen, bis zur Errichtung des Anbaus im Jahre 1972 Entgelt für die Grundstücksnutzung in Gestalt von Grundsteuern und eines Beitrages für die Gebäudeversicherung an den VEB Gebäudewirtschaft R.-D. als staatlichen Verwalter gezahlt zu haben. Deswegen stützt auch die Darstellung der Bekl. die Annahme

stückseigentümer ausgingen. Zudem haben sie vorgetragen, bis zur Errichtung des Anbaus im Jahre 1972 Entgelt für die Grundstücksnutzung in Gestalt von Grundsteuern und eines Beitrages für die Gebäudeversicherung an den VEB Gebäudewirtschaft R.-D. als staatlichen Verwalter gezahlt zu haben. Deswegen stützt auch die Darstellung der Bekl. die Annahme der Überlassung des Hausgrundstücks auf vertraglicher Grundlage, und zwar entweder aufgrund ausdrücklicher oder stillschweigender rechtsgeschäftlicher Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer oder aufgrund einer Vertragsbeziehung zu einem staatlichen Verwalter. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG werden - wie eingangs bereits ausgeführt - Bebauungen mit oder an Eigenheimen auf vertraglicher Grundlage grundsätzlich vom Anwendungsbereich des SachenRBerG ausgenommen, es sei denn, der Nutzer kann eine der in § 5 SachenRBerG aufgezählten schutzwürdigen Positionen für sich in Anspruch nehmen. Vorliegend kommt allein die Auffangbestimmung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG in Betracht, wonach das SachenRBerG für bestimmte in dem Regelbeispielskatalog des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. a bis g aufgeführte Fälle des Eigenheimbaus gelten soll. Nur für diese Fälle hat der Gesetzgeber eine Verdinglichung der gegebenen Rechtsverhältnisse mit einer Beteiligung des Nutzers am Bodenwert für gerechtfertigt erachtet (BT-Drs. 274/25 S. 60; Münchener Kommentar - Wendtland, 3. A., SachenRBerG, § 2 Rn. 5). Einer der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. a bis f genannten konkreten Anwendungsfälle ist nicht gegeben. Die vom Wortlaut her möglicherweise in Betracht zu ziehende lit. c, die Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen schützt, ist nicht einschlägig; weil durch die Bezeichnung "Überlassungsverträge" nur die in Art. 232 § 1 a EGBGB legal definierten, vom staatlichen Verwalter formularmäßig mit Nutzern abgeschlossenen Verträge bezeichnet werden sollen, aufgrund derer den Überlassungsnehmern gegen die Zahlung eines Betrages in Höhe des Grundstückswertes im Regelfall die Möglichkeit eines späteren Grundstückserwerbs in Aussicht gestellt worden ist (vgl. Vossius, SachenRBerG, 2. A., § 5 Rn. 17, § 1 Rn. 34 ff.). Einen solchen Vertrag haben die Bekl. unstreitig zu keiner Zeit mit einem staatlichen Verwalter geschlossen. Auch der als Auffangtatbestand für "hängende Fälle" konzipierte § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. g SachenRBerG ist nicht einschlägig. Diese Vorschrift stellt eine besonders deutliche Ausprägung des § 3 Abs. 2 SachenRBerG als Regelungsziel der Sachenrechtsbereinigung niedergelegten Nachzeichnungsprinzips dar (Purps/Krauß, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen, 1997, Teil 1, Rn. 17, Czub, Sachenrechtsbereinigung - Leitfaden für die Praxis, 1994, Rn. 289). Der Nachzeichnungsgrundsatz besagt, daß nur bauliche Investitionen des Nutzers schutzwürdig sind, die nach dem Recht der DDR durch Verleihung eines Nutzungsrechts hätten abgesichert werden können. Der BGH hebt in einem zu § 7 des SachenRBerG ergangenen Urteil vom 8.11.1996 (BGH NJW 1997, 477 ff.) die Bedeutung dieses Regelungsziels besonders hervor. Nach dieser Entscheidung ist in allen Fällen baulicher Investitionen auf vertraglicher Grundlage stets zu prüfen, ob die bauliche Investition nach den Rechtsvorschriften der DDR dinglich hätte abgesichert werden können. Die Bestimmung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. g SachenRBerG erfaßt Fälle der Eigenheimbebauung ohne dingliche Nutzungsrechte, in denen der Nutzer eine die bauliche Nutzung des fremden

icher Investitionen auf vertraglicher Grundlage stets zu prüfen, ob die bauliche Investition nach den Rechtsvorschriften der DDR dinglich hätte abgesichert werden können. Die Bestimmung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. g SachenRBerG erfaßt Fälle der Eigenheimbebauung ohne dingliche Nutzungsrechte, in denen der Nutzer eine die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattende Zustimmung nach der Eigenheimverordnung vom 31.8.1978 (GBl. I, 425) oder nach der zuvor geltenden Verordnung über die Förderung des Eigenheimbaus vom 24.11.1971 (GBI. II, 97) vorlegen kann. Die Bekl. haben aber keine gemäß § 4 der zuletzt genannten Verordnung v. 24.11.1971 vom Rat des Kreises zu erteilende Baugenehmigung, sondern nur die Zustimmung des Rates der Gemeinde für ihren im Jahr 1972 errichteten Anbau erhalten. Des weiteren begründet der Vortrag der Bekl., ihnen sei Anfang der 70er Jahre eine Absicherung des geplanten Gebäudeausbaus nach einer bevorstehenden Änderung des Aufbaugesetzes der DDR von 1950 (GBl. II Nr. 104) in Aussicht gestellt worden, keine dinglich schutzwürdige Nutzerposition. Die Bebauungen von Grundstücken auf der Grundlage von Miet- oder sonstigen Nutzungsverträgen vor dem Inkrafttreten der 2. Durchführungsverordnung zum Aufbaugesetz vom 29.9.1972 (GBI. II, 641) fallen nicht unter das SachenRBerG (vgl. Purps/Krauß a.a.O. Rn. 84). Die aufgezeigten Grundsätze gelten unabhängig von der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob das Haus im D.-weg 13 erst durch den 1972 errichteten Anbau und durch die laufenden Modernisierungsmaßnahmen der Bekl. zum dauernden Wohnen hergerichtet wurde und unabhängig von der Frage, ob der Umfang der baulichen Investitionen einer Neuerrichtung des Altgebäudes gleichzusetzen ist. Die Bekl. können sich nicht auf eine rechtliche Bestimmung berufen, aufgrund derer ihr Nutzungsrecht in Nachzeichnung der Vorschriften des DDR-Boden- und Wirtschaftsrechts dinglich hätte abgesichert werden können. Die vertraglichen Nutzungen von Gebäuden aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages aufgrund einer Zuweisung nach der Wohnraumlenkungsverordnung sind danach kein Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung, und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter oder Pächter die Bewohnbarkeit des Gebäudes vor dem Bezug erst herstellen oder ein bisher nicht zu Wohnzwecken dienendes Gebäude in ein Wohnhaus umbauen mußte (vgl. BT-Drs. 1274/25 S. 62, Czub, Sachenrechtsbereinigung - Leitfaden für die Praxis, 1994, Rn. 289).