Feststellungsklage

Feststellungsklage; Anspruchsberechtigung; Ankaufsrecht; Gebäudekaufvertrag; Vertretungsbefugnis; Eigenheimerwerb

1. Zur Vertretungsbefugnis bei Grundstücksgeschäften.

2. § 121 Abs. 1 SachenRBerG setzt einen Vertrag voraus, der mit der Veräußerung eines Eigenheims eine Einheit bildet.

Die Kl. begehren die Feststellung, daß ihnen gegen die Bekl. Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an dem in H. gelegenen Hausgrundstück F.straße zustehen.

Das Grundstück wurde im Jahre 1954 in Volkseigentum überführt, Rechtsträger war der VEB Gebäudewirtschaft H. Mit Vertrag vom 12.2.1970 mieteten die Kl. zunächst das Erdgeschoß des Hauses zu Wohnzwecken, später noch weitere Räume im ersten OG; weitere Räume des Obergeschosses und des Dachgeschosses waren an Dritte vermietet.

Nachdem die Bekl. am 25.3.1990 Rückübertragungsansprüche nach dem Vermögensgesetz angemeldet hatten, verkaufte der VEB Gebäudewirtschaft, vertreten durch den Stellvertreter des Direktors, mit notariellem Vertrag vom 5.4.1990 das Gebäude für 38.300,- M/DDR an die Kl.; kurz darauf kauften die Kl. am 17.5.1990 von der Stadt H. für 4.870,- M/DDR auch das Grundstück. Den Verträgen lagen jeweils preisrechtliche Bescheide des Rates der Stadt H. zugrunde. Außerdem wurde den Kl. am 7.6.1990 vom Rat der Stadt H. mit Wirkung vom 1.4.1990 noch ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen. Seit Sommer 1990 nutzten die Kl. auch das gesamte Obergeschoß, seit Sommer 1991 zudem auch das Dachgeschoß.

Das Grundstück wurde den Bekl. im Restitutionsverfahren mit Bescheid vom 3.6.1992 zurückübertragen; der Widerspruch der Kl. wurde mit Widerspruchsbescheid vom 14.9.1995 zurückgewiesen, woraufhin ihnen mit Bescheid vom 19.7.1996 auf ihren Antrag ein Vorkaufsrecht nach § 20 VermG eingeräumt wurde; hiergegen haben wiederum die Bekl. Widerspruch erhoben.

Die Kl. haben mit Antrag vom 11.4.1996 das notarielle Vermittlungsverfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz eingeleitet, in dem sie den Ankauf des Grundstücks beansprucht haben. Da eine Einigung nicht zustande gekommen ist, wurde das Verfahren ausgesetzt und die Parteien auf den Klageweg verwiesen.

Die Kl. sind der Auffassung, ihnen stünden gemäß § 121 Abs. 1 und 2 Sa-chenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Auffassung vertreten, die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 SachenRBerG seien nicht erfüllt, da es an einem wirksamen Kaufvertrag über ein Eigenheim im Sinne dieser Vorschrift fehle.

I. pp.

II. Sachlich ist das Rechtsmittel nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, da die Kl. keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung haben.

1. Die Feststellungsklage ist jedenfalls mit dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gestellten Antrag zulässig. Nach § 108 SachenRBerG kann der Nutzer Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens der Anspruchsberechtigung nach diesem Gesetz erheben, wenn er ein rechtliches Interesse an alsbaldiger Feststellung hat. Ob an einer umfassenden Feststellung der Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG auch dann noch ein Interesse besteht, wenn sich der Anspruchsteller im notariellen Vermittlungsverfahren bereits verbindlich auf einen bestimmten Anspruch festgelegt hat, kann dahinstehen; denn die Kl. haben ihren Antrag im Hinblick auf die vom erkennenden Senat in der mündlichen Verhandlung geäußerten Bedenken entsprechend geändert und auf die Feststellung eines Ankaufsanspruchs beschränkt. Dieser Antrag begegnet keinen Bedenken; insbesondere besteht insoweit trotz der Festlegung auf einen konkreten Anspruch noch ein Rechtsschutzbedürfnis, da die Kl. noch keine Bereinigungsklage nach § 104 SachenRBerG erheben können. Denn hierfür ist der Abschluß des Vermittlungsverfahrens erforderlich, was sich aus § 104 Satz 1 SachenRBerG ergibt, wonach für eine Klage auf Feststellung über den Inhalt des Ankaufsrechts die Vorlage des notariellen Vermittlungsvorschlags und des Abschlußprotokolls erforderlich ist. Das Vermittlungsverfahren ist hier jedoch noch nicht abgeschlossen.

2. Die Klage ist jedoch unbegründet, da den Kl. an dem Grundstück kein Ankaufsrecht nach dem SachenRBerG zusteht. Die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 SachenRBerG, aus dem die Kl. hier allein ihre Berechtigung ableiten könnten, liegen nicht vor. Nach dieser Vorschrift stehen Ansprüche nach dem SachenRBerG auch demjenigen Nutzer zu, der a) aufgrund eines bis zum Ablauf des 18.10.1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein Eigenheim am 18.10.1989 genutzt hat,

b) bis zum Ablauf des 14.6.1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses Eigenheim geschlossen hat und c) dieses Eigenheim am 1.10.1994 zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Diese Voraussetzungen erfüllen die Kl. nicht.

Ob das hier streitige Gebäude entsprechend der Legaldefinition des § 5 Abs. 2 SachenRBerG überhaupt ein Eigenheim im Sinne dieser Vorschrift ist, kann dahinstehen. Denn die Kl. haben über das Eigenheim jedenfalls keinen wirksamen Kaufvertrag geschlossen, § 121 Abs. 1 b SachenRBerG.

Der Gebäudekaufvertrag vom 5.4.1990 zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft H. und den Kl. ist deshalb im Sinne dieser Vorschrift unwirksam, weil der VEB zur Veräußerung des Gebäudes nicht berechtigt war. Zwar konnte nach § 5 Abs. 1 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz (GBl. DDR 1990, S. 158) grundsätzlich der Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks den Kaufvertrag über das Gebäude abschließen. Gleichwohl war der VEB Wohnungswirtschaft H. als Rechtsträger hier nicht verfügungsbefugt. Denn nach § 58 Abs. 7 S. 1 des Gesetzes über die örtlichen Volksvertretungen und ihre Organe in der DDR vom 12.7.1973 (GBl. DDR 1973, S. 313) waren die Betriebe und Einrichtungen der Wohnungswirtschaft den Räten der Städte unterstellt. Für diese Betriebe war in § 5 Abs. 1 S. 2 DVO-VerkG bestimmt, daß die Kaufverträge nach §§ 1, 2, 4 u. 5 des VerkG durch die örtlichen Räte abzuschließen seien. Demnach hätte auch hier der Rat der Stadt H. und nicht der VEB Gebäudewirtschaft den Kaufvertrag nach § 2 VerkG über das Gebäude abschließen müssen. Nach Auffassung des Senats führt die fehlende Verkaufsberechtigung dazu, daß ein wirksamer Vertrag i. S. des § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht angenommen werden kann. Zwar kann nach dem Rechtsverständnis des BGB ein wirksamer Kaufvertrag auch von einem Nichtberechtigten (Nichteigentümer) abgeschlossen werden, selbst wenn er den Vertrag nicht erfüllen kann. Dies war aber nach dem Recht der ehemaligen DDR, auf das bei der Frage, ob ein vor Ablauf des 14.6.1990 geschlossener Vertrag wirksam war, abzustellen ist, jedenfalls bei Grundstücksgeschäften nicht möglich. Denn nach § 297 Abs. 1 ZGB, der gem. § 295 ZGB auch auf die Veräußerung von Gebäudeeigentum anwendbar war, mußten Verträge, durch die Eigentum an Grundstücken übertragen werden sollte, die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers enthalten, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen sollte. Dies setzte grundsätzlich die Berechtigung des Verkäufers zur Übertragung des Eigentums voraus. Aus der Notwendigkeit der unbedingten Erklärung ergab sich demzufolge nach damaligem Rechtsverständnis auch, daß für den Erwerb des Eigentums an Grundstücken die nachträgliche Zustimmung eines Vertragspartners i. S. v. § 469 Abs. 1 ZGB nicht zulässig war (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, 1983, § 297 Anm. 1.2). Zwar hielt man es für zulässig, daß eine formgerechte Vollmacht (§ 57 ZGB) nachgereicht wurde, falls der Bevollmächtigte den Vertrag im Rahmen seiner Vertretungsbefugnis abgeschlossen hat (vgl. Kommentar zum ZGB a. a. O.); um ein Vertretungsgeschäft, durch das der Rat der Stadt verpflichtet werden sollte, handelte es sich bei dem Gebäudekaufvertrag vom 5.4.1990 jedoch nicht, da ausweislich der Vertragsurkunde nicht für den Rat der Stadt, sondern für den VEB Gebäudewirtschaft gehandelt wurde. Zudem fehlt es insoweit auch an der Einhaltung der in § 57 Abs. 2 ZGB vorgeschriebenen Form.

Ein nach den Vorschriften der ehemaligen DDR wirksamer Kaufvertrag über ein Eigenheim i. S. v. § 121 Abs. 2 b SachenRBerG beinhaltet der Gebäudekaufvertrag daher nicht.

Der zwischenzeitlich in Kraft getretene § 8 Abs. 2 zu Art. 231 EGBGB heilt diese Unwirksamkeit nicht. Abgesehen davon, daß die Vorschrift nur Verkaufsfälle in der Zeit vom 17.5.1990 bis zum 3.10.1990 erfaßt, betrifft er inhaltlich auch nur Fälle, in denen in Vertretung der Räte einer Kommune gehandelt wurde. Hierum geht es vorliegend jedoch jedenfalls beim Gebäudekaufvertrag nicht.

Auch der am 17.5.1990 geschlossene (isolierte) Grundstückskaufvertrag zwischen den Kl. und der Stadt H. rechtfertigt die Anwendung des Sa chenrechtsbereinigungsgesetzes nicht. Zwar sind in § 121 Abs. 1 SachenRBerG neben Gebäuden und baulichen Anlagen auch Grundstücke an-gesprochen, die Gegenstand des Kaufvertrages sein können; ob hieraus allerdings geschlossen werden kann, daß auch im Rahmen des Regelungsbereiches des Absatzes 2 ein isolierter Grundstückskaufvertrag ge-nügt, erscheint schon im Hinblick auf den Wortlaut dieses Absatzes, der ausschließlich Eigenheime anspricht, zweifelhaft. Jedenfalls ist aber mit dem Landgericht davon auszugehen, daß nur solche Grundstückskaufverträge unter § 121 Abs. 2 SachenRBerG fallen, die mit der Veräußerung eines Eigenheims eine Einheit bilden. Dies folgt, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, aus dem Verkaufsgesetz, das erstmals die Möglichkeit eröffnete, auch volkseigene Grundstücke zu veräußern, so-fern damit der Kauf eines volkseigenen Ein- oder Zweifamilienhauses verbunden war oder der Erwerb zur Errichtung eines Eigenheimes diente. Dies ist in § 4 Abs. 2 S. 2 VerkG geregelt: "Beim Kauf volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser oder zur Errichtung von Eigenheimen kann das volkseigene Grundstück erworben werden." Ein wirksamer Kaufvertrag über ein volkseigenes Grundstück konnte mithin nur in Verbindung mit dem Erwerb des Gebäudes geschlossen werden. War aber ein isolierter Grundstückskaufvertrag nicht zulässig, so kann dieser allein auch nicht als wirksamer Kaufvertrag i. S. d. § 121 Abs. 2 SachenRBerG angesehen werden und die Anwendung dieses Gesetzes eröffnen.

Aus den gleichen Gründen kann auch das zudem noch verliehene ding-liche Nutzungsrecht nicht als wirksamer Vertrag über das Eigenheim im Sinne dieser Vorschrift angesehen werden. Auch das Nutzungsrecht wurde gem. § 4 Abs. 2 S. 1 VerKG grundsätzlich für das zum verkauften Gebäude gehörende volkseigene Grundstück verliehen, so daß auch in-soweit ein einheitlicher Erwerbsvorgang mit dem Gebäudekauf vorliegen muß.

Das Landgericht hat die Klage daher zu Recht abgewiesen, so daß die Berufung der Kl. erfolglos bleibt.