Feststellungsklage

Feststellungsklage; Abmahnung; Unterlassungsklage; Rechtsverhältnis; Kündigungsvoraussetzung

Eine Klage auf Feststellung, daß eine Abmahnung durch den Vermieter unwirksam sei, ist unzulässig.

Die Berufung ist unbegründet. Der Kl. begehrt die Feststellung, daß die Abmahnung der Hausverwaltung der Bekl., mit welcher er als Mieter wegen ruhestörenden Lärms abgemahnt wurde, unwirksam sei und daß die Bekl. gegenüber dem Kl. hieraus keine Rechte herleiten könnten. Eine solche Klage ist als Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO unzulässig. Eine Abmahnung als (mögliche) Voraussetzung einer fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB oder eine Unterlassungsklage nach § 550 BGB ist kein selbständiges Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO:

Ein Rechtsverhältnis ist eine aus dem vorgetragenen Sachverhalt abgeleitete rechtliche Beziehung von Personen untereinander oder zu einem Gegenstand (BGHZ 22, 44, 47). Ein Rechtsverhältnis ist sowohl die vertragliche oder gesetzliche Rechtsbeziehung insgesamt als auch jede einzelne Rechtsfolge, jedes Recht und jede Verpflichtung aus dieser Beziehung (BGH NJW 1984, 1118). Im Gegensatz hierzu steht die unzulässige Klage auf Feststellung von Tatsachen, abstrakten Rechtsfragen oder lediglich einzelnen Voraussetzungen eines Rechtsverhältnisses (BGHZ 22, 44, 47). So kann beispielsweise die Wirksamkeit einer Willenserklärung oder einer sonstigen Rechtshandlung nicht durch eine Feststellungsklage isoliert geklärt werden (BGHZ 37, 331, 333).

Die Abmahnung, welche die Hausverwaltung der Bekl. am 7. April 1995 dem Kl. zukommen ließ, konnte zwischen den Mietvertragsparteien kein isolierbares Rechtsverhaltnis begründen:

Soweit eine solche Abmahnung einer fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB vorangeht, hat sie lediglich die Funktion, zusammen mit anderen Indizien die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung anzuzeigen. Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist die eigentliche Kündigungsvoraussetzung. Eine fortgesetzte Vertragsverletzung trotz Abmahnung kann diese Unzumutbarkeit begründen. Eine sehr schwere Vertragsverletzung kann jedoch eine solche Unzumutbarkeit auch alleine bewirken. Andererseits kann trotz Abmahnung eine Vertragsfortsetzung noch zumutbar sein, zum Beispiel wenn der zeitliche Zusammenhang zwischen Abmahnung und späterer Kündigung fehlt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV Rn. 387). Eine erfolgte wirksame Abmahnung hat demnach allenfalls die Funktion, eine von mehreren Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB oder einer Unterlassungsklage (§ 550 BGB) zu sein. Aufgrund einer Abmahnung droht dem Mieter noch nicht die Räumung "wie ein Damoklesschwert", wie dies der Kl. befürchtet. Der Sinn einer Abmahnung ist es gerade, dem Mieter die Folgen zukünftigen Fehlverhaltens vor Augen zu führen (vgl. AG Lübeck, ZMR 1994, 370). Zumindest in den Fällen, in welchen - wie hier - dem Mieter aufgrund der Abmahnung klar sein muß, welches Fehlverhalten der Vermieter künftig nicht hinzunehmen bereit ist, fehlt es insoweit auch an einem berechtigten Interesse nach § 256 Abs. 1 ZPO.

In der Mietrechtspraxis kommen Abmahnungen häufiger vor, mit denen der Vermieter den Mieter dazu anhalten will, vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. Der Mieter soll also etwa in Zukunft die Miete pünktlich zahlen, die vertragswidrige Untervermietung beenden oder den ruhestörenden Lärm unterlassen. Sinn einer solchen Abmahnung ist es auch, die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung zu eröffnen.

Ein Mieter hatte deswegen gegen die Abmahnung geklagt, um schon im Vorfeld die Streitfrage zu klären.

Das LG Berlin hielt mit Urteil vom 20. August 1996 eine solche Klage für unzulässig. Durch die Abmahnung wäre kein Rechtsverhältnis begründet. Ob tatsächlich eine Vertragsverletzung vorliegt, kann also erst in einem Räumungsprozeß geklärt werden.