Feststellungsinteresse für Mietminderung

Feststellungsinteresse für Mietminderung; Mieteranspruch auf Entfernung eines nachträglich angebauten Balkons der darüberliegenden Wohnung

1. Hat der Vermieter nicht nur vor der Wohnung des Mieters, sondern auch vor der darüberliegenden Wohnung einen Balkon anbauen lassen, kann der Mieter wegen einer nicht unerheblichen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit (Verdunkelung) die Miete mindern (hier: 10 %).

2. Unzulässige Feststellungsklage bei möglicher Umstellung auf eine Leistungsklage.

3. Wegen Veränderung (Verschlechterung) der Mietsache im Gebrauchsbereich des Mieters kann Entfernung des Balkons der darüberliegenden Wohnung verlangt werden, nicht jedoch des Balkons vor der Wohnung des Mieters.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter, die Bekl. ist Vermieterin einer Wohnung im Vorderhaus, erstes Obergeschoss links, des Hauses ...‑Straße in Berlin. Die Wohnung verfügt über zwei Balkone zur Straßenseite. Zwei der fünf Zimmer liegen hofseitig. Sie liegen an der Ecke zum Seitenflügel. Die Bekl. kündigte in einem Verkaufsexposé an, dass ein dritter Balkon errichtet würde. Mit Schreiben vom 12. März und 25. Juni 2012 widersprachen die Kl. dem geplanten Anbau des Balkons an ihrer Wohnung auf der Hofseite und allen damit im Zusammenhang stehenden Arbeiten. Mit Schreiben vom 27. Juni 2012 teilte die Hausverwaltung den Kl. mit, dass, wenn sie den Balkon nicht wünschten, die Balkontür nicht eingebaut würde. Unter dem 17. August 2012 teilte die Hausverwaltung mit, dass nach Prüfung aller Einwendungen der Balkon angebaut würde und auch die Balkontür unter Beseitigung eines Fensters und ggf. Versetzung eines Heizkörpers eingebaut werden solle. Der Balkon sollte hofseitig im Eckbereich zum Seitenflügel vor der von den Bekl. gemieteten Wohnung sowie ein weiterer Balkon vor der darüber liegenden Wohnung im zweiten Obergeschoss angebracht werden. Im September 2012 hat die Bekl. demgemäß den Balkon hofseitig vor der von den Bekl. gemieteten Wohnung sowie vor der darüber liegenden Wohnung im zweiten Obergeschoss errichtet. Mit der Klageerwiderung hat die Bekl. erklärt, dass sie endgültig darauf verzichte, den Balkon, der zu der von den Kl. gemieteten Wohnung gehört, an diese Wohnung anzuschließen, weil die Kl. dies nicht wollten.

Mit der am 6. September 2012 bei Gericht eingegangenen Klage haben die Kl. als Klageantrag zu 1) zunächst beantragt, die Bekl. zu verurteilen, es zu unterlassen, Balkone vor der Wohnung der Bekl. und vor der darüber liegenden Wohnung anzubringen. Diesen Antrag haben die Kl. infolge Errichtung der Balkone im September 2012 mit Schriftsatz vom 21. November 2012 zurückgenommen unter Kostenantrag zu Lasten der Bekl. und unter Neuformulierung des Klageantrags.

Die Bekl. (gemeint: die Kl.) behaupten, auf dem von ihrer Wohnung aus nicht zugänglichen Balkon vor ihrem Hoffenster könne sich Laub sammeln, was zu Ungeziefergefahr führen könne. Weiter sei mit Taubennestern mit entsprechenden Belästigungen zu rechnen. Außerdem falle in ihre beiden hofseitigen Zimmer kein direktes Tageslicht mehr. Der Blick zum Himmel sei durch den vor dem zweiten Obergeschoss angebrachten Balkon versperrt. Ohne künstliches Licht könne man nur noch direkt am Fenster stehend ein Buch in den beiden hofseitigen Zimmern lesen. [...]

[...] 2. Klageantrag zu 4) - Feststellung der Mietminderung um 10 % ab Oktober 2012

a) Die Klage ist hinsichtlich des Klageantrags zu 4) teilweise unzulässig. Für die Feststellung, die Miete sei um 10 % ab 1. Oktober 2012 gemindert, fehlt bis zum Feststellungszeitraum Dezember 2012 das besondere Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Die Klage ist insoweit abzuweisen gewesen. Mit der begehrten Feststellung verfolgen die Kl. letztlich das Ziel, ab dem 1. Oktober 2012 10 % weniger Miete zahlen zu müssen. Da sie aber die Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2012 gezahlt haben, steht ihnen, um das genannte Ziel zu erreichen, die Leistungsklage auf Rückzahlung der entsprechenden Beträge zur Verfügung. Die Leistungsklage ist das effektivere und deswegen vorrangige Mittel, zumal wenn wie hier keine allgemeine Vermutung dafür besteht, dass der Bekl. einem Feststellungstenor den daraus zu ziehenden Folgen ohne Weiteres nachkommen werde (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2006 - IV ZR 4/05, NJW 2006, 2548 Tz. 19). Im Falle eines Leistungstitels wären die Kl. bei Ausbleiben der Rückzahlung zur Vollstreckung gegen die Bekl. berechtigt und in der Lage, bei einem Feststellungsurteil nicht.

b) Hinsichtlich der Zeit ab dem Januar 2013 besteht das besondere Feststellungsinteresse. Die Klage ist insoweit zulässig. Zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung am 17. Januar 2013 war die Miete für Januar 2013 gezahlt. Für welche zeitlichen Teile des Januar 2013 es zu einer Minderung der Miete kommen würde, ist am Terminstag nicht abzusehen gewesen. Es hieße, die Anforderungen an das besondere Feststellungsinteresse zu überspannen, wenn man einen Leistungsantrag für den Zeitraum bis 17. Januar 2013 vorrangig sein ließe. Sinnvoll ist die einheitliche Behandlung des Januar 2013. Für die Zeit ab Februar 2013 besteht ebenfalls das Feststellungsinteresse. Auf einen Feststellungstenor gestützt, könnten die Kl. die Zahlung des Minderungsbetrages verweigern.

Der Klageantrag zu 4) ist für die Zeit ab Januar 2013 auch begründet. Die von den Kl. zu zahlende monatliche Miete von zur Zeit 1.042,78 € ist um 10 % gemindert. Das ergibt sich aus § 536 Abs. 1 Sätze 2 u. 3 BGB. Danach ist die Miete bei nicht nur unerheblicher Minderung der Gebrauchstauglichkeit der von den Kl. gemieteten Wohnung angemessen herabgesetzt. Die Kl. haben den Mangel der Wohnung nach Art (Verdunkelung, kein Einfall direkten Tageslichts mehr, keine Sicht zum Himmel), Intensität/Ausmaß (Lesemöglichkeit ohne künstliches Licht nur bei Stehen am Fenster) und Dauer (ab September 2012) ausreichend dargelegt. Das Bestreiten der Bekl. ist demgegenüber unerheblich. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ist das Gericht insbesondere aufgrund der Fotografien der Verhältnisse auf dem Hof des Hauses [...] und der allgemein bekannten und hier unstreitig bestehenden, ohnehin eingeschränkten Lichtverhältnisse auf Innenhöfen mehrstöckiger Gebäude davon überzeugt, dass sich der über der Wohnung der Kl. angebrachte Balkon sicht‑ und lichtbehindernd auswirkt. Nur unerheblich ist das nicht.

Keine, jedenfalls keine mehr als unerhebliche (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) Gebrauchsbeeinträchtigung geht hingegen von dem Balkon vor der Wohnung der Kl. aus. Eine Sichtbeeinträchtigung zum Hof nach unten haben sie nicht geltend gemacht. Verschattungen/Verdunkelungen durch diesen Balkon erscheinen ausgeschlossen, weil das Geländer aus schmalen Gitterstäben besteht und eine durch den Balkon verdeckte Lichtquelle am Boden des Hofs nicht zu erkennen ist. Die von den Kl. geltend gemachten Beeinträchtigungen durch Laub, Tauben und Ungeziefer sind spekulativ. Ästhetische Beanstandungen, die hier nicht geltend gemacht sind, würden den Grad einer Gebrauchsbeeinträchtigung nur im Extremfall erreichen.

Der zusprechende Feststellungstenor zu 2. war auf den den Kl. korrespondierend zustehenden Mangelbeseitigungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auszurichten, wonach die Kl. eine bestimmte Art der Mangelbeseitigung (Entfernung des Balkons vor dem zweiten Obergeschoss) nicht, sondern nur die Beseitigung des Mangels (Verdunkelung/Lichtentzug) verlangen können.

3. Klageantrag zu 1) - Abbau der hofseitigen Balkone vor der Wohnung der Kl. und der darüber liegenden Wohnung.

Die Kl. haben hinsichtlich des gemäß § 263 ZPO sachdienlich geänderten Klageantrags zu 1) gegen die Bekl. Anspruch auf Beseitigung des hofseitig vor der über der von ihnen gemieteten Wohnung gelegenen Wohnung im zweiten Obergeschoss befindlichen Balkons. Ein Anspruch auf Beseitigung des vor ihrer Wohnung angebrachten Balkons besteht nicht; insoweit ist die Klage abzuweisen gewesen.

a) Anspruchsgrundlage für das klägerische Begehren, die beiden hofseitigen Balkone zu entfernen, sind die §§ 535 Abs. 1 Satz 1, 554 Abs. 1 u. 2 Satz 1, 559 Abs. 1 BGB.

Anspruchsgrundlage ist nicht § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sodann in diesem Zustand zu erhalten. Dem korrespondiert ein Erfüllungsanspruch des Mieters. Der Mieter kann die Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen, also Mängeln, verlangen. Der Anspruch richtet sich aber nicht auf eine bestimmte Art der Mangelbeseitigung, sondern nur auf das Ergebnis, nämlich dass der Mangel beseitigt wird. Das klägerische Begehren geht darüber hinaus.

Anspruchsgrundlage ist auch nicht § 862 Abs. 1 BGB. Danach kann der Besitzer Besitzstörungen aufgrund verbotener Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) zu beseitigen verlangen. Durch die beiden hofseitigen Balkone wird die tatsächliche Sachherrschaft der Kl. über die von ihnen gemietete Wohnung aber nicht beeinträchtigt. Der Entzug von Aussicht und Licht durch den Balkon vor der Wohnung im zweiten Obergeschoss ist als negative Einwirkung ebenfalls nicht besitzbeeinträchtigend (vgl. Palandt/Bassenge BGB, 72. Aufl. 2013, § 862 Rn. 2, § 903 Rn. 9; Staudinger/Gursky, BGB [Neubearb. 2012] § 1004 Rn. 68).

b) Die Voraussetzungen der §§ 535 Abs. 1 Satz 1, 554 Abs. 1 u. 2 Satz 1, 559 Abs. 1 BGB liegen hinsichtlich des hofseitigen Balkons vor dem zweiten Obergeschoss vor.

aa) Aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Nur Veränderungen der Mietsache, die sich auf deren Erhaltung und Modernisierung beziehen, muss der Mieter dulden. Das folgt aus dem Regelungszusammenhang der §§ 554 Abs. 1 u. 2, 559 Abs. 1 BGB. Dort ist in § 554 Abs. 1 u. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Mieter Erhaltungs‑ und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat. Diese Anordnung ist nur verständlich, wenn und weil an sich der Mieter auch solche Änderungen nicht zu dulden hat. Das wiederum folgt aus der bindenden vertraglichen Definition, ggf. ergänzt durch gesetzliche Bestimmungen, der „Mietsache". Aus § 559 Abs. 1 BGB folgt, dass der Mieter Kosten für Maßnahmen zu tragen hat, die nicht zur dort definierten Modernisierung gehören, sondern zu deren Vornahme der Vermieter aus anderen, etwa öffentlich-rechtlichen Gründen verpflichtet ist, die er mithin - in der Gesetzesformulierung - „nicht zu vertreten" hat. Hat der Mieter die Kosten für solche Maßnahmen zu tragen, muss er sie auch dulden (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl. 2013, § 554 Rn. 2). Andere als ErhaItungs-, Modernisierungs- und sonstige dem Vermieter auferlegte Maßnahmen, die zu einer Veränderung der Mietsache führen, muss der Mieter demnach nicht dulden, weil dafür eine Vertragsänderung erforderlich ist.

Die Anbringung des dritten, hofseitigen Balkons an der Wohnung der Bekl. und an der darüber gelegenen Wohnung ist keine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB und bei bereits vorhandenen zwei weiteren Balkonen jedenfalls dann keine Modernisierung im Sinne einer im Mietmarkt honorierten Wohnwertverbesserung, wenn die beiden vorhandenen, straßenseitigen Balkone ohne Weiteres nutzbar sind, wovon hier mangels anderweitiger Anhaltspunkte auszugehen ist. Dass die Bekl. etwa öffentlich-rechtlich verpflichtet wäre, dritte Balkone anzubringen, scheidet aus.

bb) Die danach naheliegende Schlussfolgerung, die beiden Balkone seien nicht zu dulden und folglich zu entfernen, griffe indes zu kurz. Das vorstehend skizzierte Duldungsregime kann nicht uneingeschränkt gelten. Es ist abzugrenzen, worin „die Mietsache" besteht. Sodann sind auch zu berücksichtigen die Interessen des Vermieters an grundsätzlich ungestörtem Umgang mit seinem Eigentum (§ 903 BGB) oder, bei Auseinanderfallen von Vermieter‑ und Eigentümerstellung, die Interessen des Vermieters an seiner vertraglichen Bewegungsfreiheit gegenüber dem Eigentümer.

Aus den in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter zu dulden hat, und zu denen etwa der Einbau eines Hausaufzuges gehören kann, folgt, dass ,,Mietsache bei Wohnraummietverhältnissen nicht nur die eigentliche Wohnung, sondern auch das dazugehörige Gebäude ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl. 2013, § 554 Rn. 2). Vorliegend ist betroffen nicht die von den Kl. gemietete Wohnung, zu der die Außenseiten der Hausmauern nicht gehören, sondern andere Teile des Gebäudes, nämlich eben diese hofseitige Außenmauer. Zur weiteren Abgrenzung der Vermieter-/Eigentümersphäre ist es erforderlich, dass der vertraglich geschützte Wahrnehmungsbereich des Mieters betroffen ist, mithin sein Gebrauchsbereich. Einen Verteilerraum im Keller statt bisher in weiß nunmehr in blau wird der Wohnungsmieter sicher nicht untersagen können. Der Gebrauchsbereich der Kl. ist hier nur durch den hofseitigen Balkon vor der Wohnung im zweiten Obergeschoss betroffen. Zu dem dadurch bedingten Mangel der Wohnung der Kl. ist bereits im Rahmen des Feststellungsantrags über die Mietminderung Stellung genommen worden (s. o. zu 2.). Der Balkon vor der Wohnung der Kl. beeinträchtigt ihren Gebrauchsbereich nicht.

c) Dem Anspruchsinhalt nach richtet sich der Anspruch der Kl. auf die Beseitigung des Balkons vor dem zweiten Obergeschoss. Das geht zwar über den Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hinaus, der ‑ wie gesagt ‑ es dem Mieter nicht ermöglicht, dem Vermieter eine bestimmte Art und Weise der Mangelbeseitigung vorzugeben. Hier geht es aber um eine vom Vermieter herbeigeführte, nicht zu duldende Änderung der Mietsache, die sich gebrauchsbeeinträchtigend auswirkt. Konnten die Kl. verlangen, den Anbau zu unterlassen, können sie nun seine Beseitigung verlangen. Sie müssen die geschaffenen Fakten nicht hinnehmen. Für eine etwaig zu berücksichtigende und überschrittene Opfergrenze des Vermieters hinsichtlich des Aufwands der Balkonbeseitigung ist nichts geltend gemacht. [...]

Der nachträgliche Anbau eines Balkons kann eine Modernisierung bedeuten, die nach entsprechender Ankündigung gemäß § 554 BGB vom Mieter zu dulden ist. Unterbleibt die Ankündigung, muss er jedenfalls Baumaßnahmen in seiner Wohnung nicht hinnehmen. Fraglich ist, ob er sich auch gegen Baumaßnahmen hinsichtlich einer anderen Wohnung wehren kann.

Die Vermieterin hatte in einem Verkaufsexposé für die in Eigentumswohnungen umgewandelten Wohnungen angeführt, dass für die Wohnung des Mieters ein dritter Balkon auf der Hofseite zusätzlich zu den vorhandenen zwei Balkonen zur Straßenseite errichtet werden würde. Die Mieter widersprachen den Arbeiten, woraufhin die Vermieterin mitteilte, die Balkone würden gebaut, aber nicht gegen den Willen der Mieter durch eine Balkontür mit den Wohnungen verbunden. Die Mieter klagten auf Feststellung einer Mietminderung und auf Unterlassung des Anbaus; nachdem die Balkone vor ihrer und der darüber liegenden Wohnung während des Rechtsstreits errichtet worden waren, verlangten sie Entfernung.

Mit Urteil vom 13. Februar 2013 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Klage zum Teil statt. Die Mieter könnten nicht Entfernung des Balkons vor ihrer Wohnung verlangen, aber den Abriss des sie beeinträchtigenden Balkons vor der darüberliegenden Wohnung. Zwar könne keine Besitzstörung durch Entzug von Aussicht und Licht als negative Einwirkung geltend gemacht werden. Es liege jedoch eine Veränderung der Mietsache vor, da nicht nur die Wohnung, sondern auch das dazugehörige Gebäude „Mietsache" sei. Wenn der Gebrauchsbereich des Mieters durch eine solche Veränderung beeinträchtigt werde, könne er Unterlassung oder Entfernung verlangen.

Etwas anderes gelte nur dann, wenn es sich um eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme handele, die der Mieter zu dulden habe. Die gesetzlichen Voraussetzungen dafür lägen jedoch nicht vor, ebenso wenig wie eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme. Die Mieter müssten also die Verdunkelung ihrer Wohnung durch den Balkon der Nachbarwohnung nicht hinnehmen. Anders sei es aber bei dem Balkon vor ihrer Wohnung. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung liege nicht vor, so dass die Entfernung nicht verlangt werden könnte.

Durch die Verdunkelung und den Lichtentzug ihrer Wohnung sei auch eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit eingetreten, die eine Mietminderung von 10 % rechtfertige. Die Feststellungsklage auf Berechtigung der Minderung sei jedoch nur zulässig für die Zeit ab mündlicher Verhandlung, da vorher eine Umstellung auf eine Leistungsklage (Rückzahlung eines Teils der Mieten) möglich gewesen wäre.

Bei Baumaßnahmen des Vermieters im Außenbereich, die eine Beeinträchtigung für die Mieter darstellen, wird vielfach ein Unterlassungsanspruch des Mieters, der auch mit einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden kann, aus Besitzschutz angenommen (vgl. LG Berlin, WuM 2012, 213).

Für den Balkon über der Wohnung des Mieters schied das hier aus, da die Einschränkung des Lichteinfalls als negative Immission nach ständiger Rechtsprechung des BGH vom Besitzer zu dulden ist (V ZR 166/82, NJW 1984, 729).

Der Mieter kann sich nur dagegen wehren, dass er „zugebaut" wird, etwa wenn eine Mauer in 30 cm Entfernung vom Fenster gebaut wird (LG Köln, WuM 2012, 315).

Das Amtsgericht Charlottenburg geht einen anderen Weg und meint, nicht nur die Wohnung, sondern das ganze Gebäude einschließlich der Außenwand gehöre zur Mietsache, deren Veränderung durch den Vermieter nur als Instandsetzung oder Modernisierung zulässig und vom Mieter nicht zu dulden sei, wenn – zusätzlich – der Gebrauchsbereich des Mieters beeinträchtigt werde. Das treffe hier für den Balkon vor der Wohnung des Mieters nicht zu, da insoweit nur spekulative Beeinträchtigungen geltend gemacht würden. Anders sei es aber hinsichtlich des darüberliegenden Balkons, durch den eine erhebliche Verdunkelung in der Wohnung verursacht werde.

Ob das letztlich tragfähig ist, wird wohl erst der BGH entscheiden, denn es müssten auch die Interessen des Nutzers der darüberliegenden Wohnung mitberücksichtigt werden. Wenn dieser, etwa als Wohnungseigentümer, den Anbau selbst veranlasst oder die Wohnung mit dem Versprechen des Anbaus gekauft hat, ist die Berufung des Mieters auf die Verdunkelung seiner Wohnung zweifelhaft, denn gegen Baumaßnahmen eines anderen Wohnungseigentümers hat der Mieter keine vertraglichen Unterlassungsansprüche.

Hinsichtlich der Feststellungsklage auf Berechtigung der Mietminderung meint das Amtsgericht, die Klage sei unzulässig, soweit eine Leistungsklage möglich gewesen wäre. Das ist zwar ständige Rechtsprechung; maßgeblich ist aber entgegen der Meinung des Amtsgerichts nicht die mündliche Verhandlung, sondern die Klagerhebung. Eine zu diesem Zeitpunkt zulässige Klage muss der Kläger nicht später auf eine Leistungsklage umstellen, wie der BGH schon 1972 entschieden hat (II ZR 41/70, WM 1972, 545). Zumindest hätte das Gericht die Kläger nach § 139 ZPO darauf hinweisen müssen, so dass sie zum Leistungsantrag hätten übergehen können (BGH, V ZR 34/92, NJW-RR 1994, 1272).