Feststellungsanspruch einer unwirksamen Wertsicherungsklausel im Gewerbe-raummietvertrag

Der Gebührenstreitwert bei einem streitgegenständlichen Gewerbemietverhältnis berechnet sich über § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach § 9 ZPO. Für den Streitwert der Feststellungsklage ist nicht der dreieinhalbfache Jahresbetrag einer durchschnittlichen Mieterhöhung in den letzten drei Jahren anzusetzen, sondern, wenn es sich um verändernde Jahreswerte handelt, der höchste für die Berechnung maßgebliche Einzelwert in den ersten dreieinhalb Jahren nach Klageerhebung (BGH, Beschluss vom 23. Mai 2017 - II ZR 169/16 - juris).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien hatten 2015 einen Gewerberaummietvertrag abgeschlossen. In § 4 des Mietvertrages hatten die Parteien eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart. Die Miete sollte für die Dauer der Befristung bis zum 31.8.2035 wertgesichert werden. Dazu sollte die vereinbarte Miete jeweils zum 1. Juni eines jeden Jahres im Verhältnis um die prozentuale Differenz zwischen dem aktuellen und dem vorherigen Berliner Mietspiegel erhöht werden.

Die Parteien stritten um die Wirksamkeit der von den Bekl. bei Mietvertragsbeginn gestellten Wertsicherungsklausel. Die Mieter klagten auf Feststellung, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Wertsicherungsklausel gemäß § 307 BGB unwirksam sei.

Die Parteien einigten sich vor dem Landgericht; das Gericht stellte fest, dass die Parteien sich gemäß § 278 Abs. 6 ZPO verglichen haben. Der Streitwert wurde auf 14.953,81 € festgesetzt. Soweit die Bekl. unter Hinweis auf die Rechtsprechung davon ausgingen, hinsichtlich des Monatserhöhungswertes sei nicht die durchschnittliche Veränderung der Miete in den letzten drei Jahren zugrunde zu legen, sondern der diesbezügliche Höchstwert, folge das Gericht der Ansicht nicht. Zu berücksichtigen sei bei der Wertfestsetzung betreffend die Unwirksamkeit der Mieterhöhungsklausel nämlich, dass unklar sei, ob und in welchem Umfang es überhaupt zu einer Erhöhung der Miete komme. Gebe es beispielsweise zwischen einem aktuellen und einem vorhergehenden Berliner Mietspiegel keine Differenz, entfalle eine Mieterhöhung. Demgegenüber habe der Entscheidung des BGH (Beschluss vom 23.5.2017 - II ZR 169/16) eine Fallgestaltung zugrunde gelegen, in der sich laufende Rentenleistungen um 1 % jährlich erhöhen sollten; in diesem Fall wäre bei veränderten Jahresbeiträgen auf den höchsten Betrag in der streitigen Zeit abzustellen. Das sei vor dem Hintergrund, dass auch in den Folgejahren, auf die sich das Urteil auswirke, mit einer jeweils 1 %igen Erhöhung zu rechnen sei, verständlich, spreche aber gegen eine Übertragung dieser Berechnung auf den vorliegenden Fall. Dagegen erhob der Vermieter eine Streitwertbeschwerde zum KG mit dem Antrag, den Streitwert auf 34.027,86 € festzusetzen.

Die Beschwerde ist gemäß § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. §§ 68, 63 Abs. 3 Satz 2 GKG zulässig und hat in der Sache Erfolg.

1. Zutreffend führt das Landgericht in der Verfügung vom 16. November 2020 aus, dass sich der Gebührenstreitwert beim hier streitgegenständlichen Gewerbemietverhältnis über § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach § 9 ZPO berechnet (vgl. Dörndorfer in: Binz/Dörndorfer/Zimmermann, GKG, FamGKG, JVEG, 5. Aufl. 2021, § 41 GKG Rn. 15).

Der Prozessbevollmächtigte der Bekl. rügt aber zu Recht, dass für den Streitwert der Feststellungsklage nicht der dreieinhalbfache Jahresbetrag einer durchschnittlichen Mieterhöhung um 356,04 € in den letzten drei Jahren anzusetzen ist, sondern, weil es sich um verändernde Jahreswerte handelt, der höchste für die Berechnung maßgebliche Einzelwert in den ersten dreieinhalb Jahren nach Klageerhebung (BGH, Beschluss vom 23. Mai 2017 - II ZR 169/16 -, juris; Herget/Schultzky in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 9 Rn. 5). Zwar führt das Landgericht zutreffend aus, dass in der vom BGH mit Beschluss vom 23. Mai 2017 entschiedenen Fallgestaltung feststand, dass sich die wiederkehrende Leistung (Rentenleistungen) um 1 % jährlich erhöhen sollte, während im vorliegenden Fall bei Klageerhebung noch unklar war, ob und in welcher Höhe sich die Miete zukünftig weiter erhöhen würde. Dieser Umstand gebietet indes schon deshalb keine Abweichung von der Entscheidung des BGH, weil auch hier jedenfalls der Erhöhungsbetrag, den die Bekl. bis zur Klageerhebung verlangt hatten, in Zukunft weiter von ihnen gefordert werden würde.

Unter der Prämisse, dass die letzte Erhöhung auf der Grundlage der streitgegenständlichen Wertsicherungsklausel im Jahr der Klageerhebung (2020) erfolgt ist, ist mithin auf den Betrag von (4.175,33 € Nettokaltmiete ab 1. Juni 2020 ./. 3.587 € anfängliche Nettokaltmiete =) 588,33 € als Jahresbetrag abzustellen und demnach insgesamt nach § 9 ZPO der Betrag von (42 Monate x 588,33 € =) 24.709,86 € anzusetzen.

2. Hinzuzurechnen sind die Rückstände bis zur Klageeinreichung (OLG Schleswig v. 15.2.2018 - 11 U 71/17, juris Tz. 26; Herget/Schultzky in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 9 Rn. 5), während danach fällig werdende Beträge von § 9 ZPO erfasst werden (Herget/Schultzky aaO.). Da eine § 42 Abs. 1 Hs. 1 GKG entsprechende Regelung in § 9 ZPO fehlt, werden die bei Klageeinreichung fälligen Beträge beim Streitwert über § 42 Abs. 3 GKG berücksichtigt (Herget/Schultzky in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 9 Rn. 6 unter Hinweis auf BR-Drs. 517/12, 372; N. Schneider, NJW-Spezial 2016, 603 zu quartalsmäßigen Fälligkeiten). Der Prozessbevollmächtigte der Bekl. hat die Überzahlung für den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zur Klageeinreichung im Oktober 2020 auf 9.318 € errechnet. Diese Schätzung legt der Senat der Festsetzung zugrunde.

3. Insgesamt beträgt der Streitwert damit (24.709,86 € + 9.318 € =) 34.027,86 €.

Bei wiederkehrenden Leistungen, die auf Dauer verlangt werden und nicht nur für eine bestimmte streitige Zeit, ist für die Wertberechnung bei sich verändernden Jahresbeträgen auf den höchsten für die Berechnung maßgeblichen Einzelwert in den ersten dreieinhalb Jahren nach Klageerhebung abzustellen.

Im Gewerberaumvertrag war eine Wertsicherungsklausel für die Dauer der Befristung bis zum 31. August 2035 vereinbart. Die vereinbarte Miete sollte jährlich zum 1. Juni um die prozentuale Differenz zwischen den jeweiligen Berliner Mietspiegeln erhöht werden. Die Mieter klagten auf Unwirksamkeit der vereinbarten Wertsicherungsklausel. Vor dem LG einigten sich die Parteien und stritten nur noch um die Kosten. Das LG setzte den Streitwert auf 14.953,81 € fest. Der Vermieter wollte den Streitwert auf 34.027,86 € festsetzen lassen – mit einigem Erfolg.

Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten rüge zu Recht, dass für den Streitwert der Feststellungsklage nicht der dreieinhalbfache Jahresbetrag einer durchschnittlichen Mieterhöhung in den letzten drei Jahren anzusetzen sei, sondern, weil es sich um verändernde Jahreswerte handele, der höchste für die Berechnung maßgebliche Einzelwert in den ersten dreieinhalb Jahren nach Klageerhebung (BGH, II ZR 169/16, juris; vgl. auch BGH, Beschluss vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03, GE 2006, 320 = NJW-RR 2006,16, Rn. 10 zu § 8 ZPO). Zwar habe in der vom BGH entschiedenen Fallgestaltung festgestanden, dass sich die wiederkehrende Leistung (Rentenleistungen) um 1 % jährlich erhöhen sollte, während im vorliegenden Fall bei Klageerhebung noch unklar gewesen sei, ob und in welcher Höhe sich die Miete zukünftig weiter erhöhen werde. Dieser Umstand gebiete schon deshalb keine Abweichung von der BGH-Entscheidung, weil auch hier jedenfalls der bis zur Klageerhebung verlangte Erhöhungsbetrag in Zukunft weiter gefordert werden würde.

Unter der Prämisse, dass die letzte Erhöhung auf Basis der Wertsicherheitsklausel bei Klageerhebung 2020 erfolgt sei, betrage der Wert nach § 9 ZPO das 42-Fache der monatlichen Erhöhung (588,33 €), insgesamt 24.709,86 €.