Feststellungs- und Feststellungswiderklage

Feststellungs- und Feststellungswiderklage; Verpflichtung zur Errichtung eines notwendigen Kinderspielplatzes; Ablesemöglichkeit; Höhe des Ablösebetrages; öffentlich-rechtlicher Vertrag; Dispositionsfreiheit

Für die Bestimmung der Kosten des Grunderwerbs als einem Berechnungsfaktor bei der in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag zu vereinbarenden Ablöse von notwendigen Kinderspielplätzen ist eine Bewertung einer konkret in Aussicht zu nehmenden Ersatzspielfläche vorzunehmen. Den Vertragsparteien steht insofern ein gerichtlich nur in den Grenzen der §§ 56 ff. VwVfG überprüfbarer Verhandlungsspielraum zu. Die Ausgestaltung des § 8 Abs. 3 BauO Bln als „Sollvorschrift" ermöglicht die Berücksichtigung atypischer Sachverhalte und besonderer anzuerkennender Interessenslagen bei der Bemessung der Höhe des Ablösebetrages.

Die Verfahrensbeteiligten streiten um die Höhe eines Ablösebetrages für einen notwendig zu errichtenden Kinderspielplatz.

Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstücks in Berlin-Mitte. Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens für die Errichtung eines Wohngebäudes mit 36 Wohnungen auf dem vorgenannten Grundstück waren die Verfahrensbeteiligten übereinstimmend der Auffassung, dass die Errichtung eines nach der Berliner Bauordnung erforderlichen Kinderspielplatzes mit der zu fordernden Größe von mindestens 144 m2 auf dem Baugrundstück nicht bzw. nur unter sehr großen Schwierigkeiten möglich sei.

Unter dem 14. April 2008 hat der Bekl. den Abweichungsbescheid Nr. 530/08 erlassen. In diesem heißt es unter Ziffer 1: „Bei der geplanten Wohnungsanzahl von 36 Wohneinheiten ist eine Spielfläche von 146 m2 erforderlich. Der Ablösung durch Zahlung eines Geldbetrages von dieser Verpflichtung durch öffentlich-rechtlichen Vertrag wird zugestimmt."

Die Verfahrensbeteiligten haben daraufhin im Sommer 2009 einen entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vertrag geschlossen. In diesem heißt es - auszugsweise - wie folgt:

„Präambel

[...]

Die Beteiligten sind sich daher darüber einig, dass die Spielplatzpflicht auf diesem Grundstück durch Zahlung eines Geldbetrages abgelöst werden soll. Allerdings besteht zwischen den Parteien Uneinigkeit hinsichtlich der Höhe des Ablösebetrages: Nach den Ausführungsvorschriften zu § 8 Abs. 2 und 3 der Bauordnung Berlin („AV notwendige Kinderspielplätze") vom 16. Januar 2007 bemessen sich die in die Höhe des Ablösebetrages einfließenden Grundstückskosten nach § 6 Abs. 3 a nach dem „aktuellen Bodenrichtwert". Bei Zugrundelegung eines Bodenrichtwertes für Bauland ergäbe sich danach eine Ablösesumme in Höhe von 101.520 € gem. beiliegender Berechnung (Anlage 1). Die Eigentümerin ist jedoch der Auffassung, dass hier nicht die Grundstückskosten für Bauland, sondern für eine Grünfläche anzusetzen sind. Danach ergibt sich ein Ablösebetrag in Höhe von 24.480 € gem. beiliegender Berechnung (Anlage 2). Um Baubeginn und Baufortschritt nicht zu behindern, vereinbaren sich die Parteien wie folgt:

§ 1 Unstreitiger Ablösebetrag

Die Eigentümerin zahlt an Berlin einen Ablösebetrag in Höhe von 24.480 €; dieser soll für die Herstellung des Spielplatzes Südpanke-Park verwendet werden. [...]

§ 2 Streitige Position

Die Parteien sind sich darüber uneinig, ob über den in § 1 genannten Betrag hinaus ein höherer Ablösebetrag zu vereinbaren gewesen wäre. Dies werden die Parteien im Rahmen einer verwaltungsgerichtlichen Feststellungsklage klären lassen. Die Eigentümerin wird nach Abschluss dieser Vereinbarung unverzüglich eine entsprechende Klage beim Verwaltungsgericht Berlin einreichen. [...]"

Bei der in der Anlage 2 zum Vertrag vorgenommenen Berechnung des „unstreitigen Ablösebetrages" wurde von Herstellungs- und Anschaffungskosten für den Neubau eines Kinderspielplatzes in Höhe von 11.520 €, von Pflege- und Unterhaltungskosten in Höhe von 7.200 € und von Grundstückskosten in Höhe von 5.760 € ausgegangen, wobei letzteren 40 € pro m2 als Erwerbskosten von „Grünfläche" zugrunde gelegt worden sind. Bei der in der Anlage 1 zum Vertrag vorgenommenen Berechnung des nach Auffassung des Bekl. zu zahlenden Betrages wurde ebenfalls von den vorgenannten Herstellungs- und Anschaffungs- sowie Pflege- und Unterhaltungskosten ausgegangen, hinsichtlich der Bodenerwerbskosten jedoch ein Bodenrichtwert für Bauland in Höhe 575 € zugrunde gelegt, was „Grundstückskosten" in Höhe von insgesamt 82.800 € ergab. Den „unstreitigen" Ablösebetrag in Höhe von 24.480 € hat die Kl. zwischenzeitlich beglichen. Die Verfahrensbeteiligten streiten weiter um den errechneten Differenzbetrag in Höhe von 77.040 €.

Die Kl. hat am 10. September 2009 Klage erhoben. Sie ist der Auffassung, dass die Vorschrift des § 8 Abs. 3 Satz 2 BauO BIn, die von „den durchschnittlichen Herstellungs- und Instandsetzungskosten eines Kinderspielplatzes" spricht, dahingehend zu verstehen sei, dass auf den Durchschnittsfall abgestellt werden solle. Der durchschnittliche Eigentümer und Bauherr opfere für einen Kinderspielplatz regelmäßig kein teures Bauland, sondern werde bemüht sein, für die notwendige Realisierung eines Kinderspielplatzes solche Flächen zu nutzen, die für das eigentliche Bauvorhaben nicht zur Verfügung stünden, insbesondere Flächen innerhalb der Abstandsflächen bzw. solche, die nach den Bestimmungen über das Maß der baulichen Nutzung nicht mit Gebäuden versiegelt werden dürften. Auch die öffentliche Hand werde in der Regel bemüht sein, Spielplätze nicht auf Baugrundstücken zu realisieren, sondern auf Flächen, die planungsrechtlich als Grünflächen ausgewiesen seien. Es müsse deshalb der Bodenrichtwert für eine Grünfläche angesetzt werden.

Der Bekl. ist der Auffassung, dass mit der gesetzlichen Formulierung „durchschnittliche Herstellungs- und Instandhaltungskosten eines Kinderspielplatzes" nicht auf einen „Durchschnittsfall" abgestellt werden solle. „Durchschnittlich" beziehe sich vielmehr auf den Durchschnittswert für die Herstellung und Unterhaltung eines Kinderspielplatzes, dem folgerichtig auch der allgemeine Wert der Grundstückskosten des Baugrundstückes zugeordnet werden müsse.

Klage und Widerklage sind jedenfalls unbegründet.

Das Gericht legt - nach Erörterung mit den Verfahrensbeteiligten - die schriftsätzlich formulierten Klageanträge dahingehend aus, dass jeweils die Feststellung begehrt wird, ein bestimmter Ablösebetrag (nämlich 24.480 € aus Sicht der Kl. bzw. 101.520 € aus Sicht des Bekl.) wäre - um rechtmäßig zu sein - „zwingend" vertraglich zu vereinbaren gewesen.

Die insofern zwischen den Verfahrensbeteiligten strittige Frage, ob als Kosten des Grunderwerbs im Sinne von § 8 Abs. 3 Satz 2 BauO BIn stets der Bodenrichtwert für Grünland oder für Bauland anzusetzen ist, lässt sich jedoch nicht in der von den Verfahrensbeteiligten gewünschten Weise allgemeingültig beantworten. Grund hierfür ist die in der Berliner Bauordnung in der Fassung des Jahres 2005 vorgesehene gesetzliche Konzeption der Spielplatzablöse, die eine „zwingende" Höhe des Ablösebetrages nicht vorsieht. Anders als bei der Stellplatzablöse für Fahrräder nach § 50 Abs. 3 BauO BIn hat der Gesetzgeber auch auf eine hoheitliche Leistungsbestimmung in Form einer Rechtsverordnung verzichtet, und stattdessen das Institut des öffentlich-rechtlichen Vertrages zur Regelung der Ablösesumme gewählt.

Nach der gesetzlichen Konzeption ist die Frage, ob die kraft Gesetzes bestehende Verpflichtung, einen Kinderspielplatz herzustellen (§ 8 Abs. 2 BauO Bln), abgelöst werden darf, zunächst eine Ermessensentscheidung. Hieran schließt sich eine vertragliche Regelung an. Tatbestandsvoraussetzung der Norm ist, dass die Herstellung eines Kinderspielplatzes nicht oder nur unter sehr großen Schwierigkeiten möglich ist. Die Ablösemöglichkeit soll unzweckmäßige Spielplätze, die beispielsweise auf dem Dach realisiert würden, verhindern, weil solche Spielplätze erfahrungsgemäß von Kindern nicht angenommen würden (vgl. Gesetzesbegründung, Abgeordnetenhaus Drs. 15/3926, S. 73). Die Ermessensausübung hat sich am Zweck der Norm, nämlich der Sicherstellung einer ausreichenden Zahl von Kinderspielmöglichkeiten, auszurichten. Eine Ermessensentscheidung für eine Ablösung ist vor dem Hintergrund dieses Gesetzeszwecks regelmäßig nur dann rechtmäßig, wenn für den auf dem Privatgrundstück entfallenden Kinderspielplatz in der näheren Umgebung eine öffentliche Ersatzeinrichtung hergestellt, erweitert oder ertüchtigt werden kann und nach behördlicher Planung in nicht allzu ferner Zukunft werden wird. Dies findet in der Regelung des § 8 Abs. 3 Satz 3 BauO Bln, wonach der Geldbetrag ausschließlich für die Herstellung, Erweiterung oder Instandsetzung eines der Allgemeinheit zugänglichen Kinderspielplatzes in der Nähe des Baugrundstücks zu verwenden ist, seinen Ausdruck. Der Umfang dieser Ersatzeinrichtung muss sich dabei an dem durch das konkrete Bauvorhaben ausgelösten zusätzlichen Spielbedarf orientieren.

Für den Fall, dass das behördliche Ermessen zugunsten einer Ablösungsmöglichkeit ausgeübt werden kann, sieht § 8 Abs. 3 Sätze 1 und 2 BauO BIn vor, dass die Bauaufsichtsbehörde durch öffentlich-rechtlichen Vertrag mit dem Bauherrn vereinbart, dass der Bauherr seine Verpflichtung nach Absatz 2 durch Zahlung eines Geldbetrages an das Land Berlin erfüllt. Der Geldbetrag soll den durchschnittlichen Herstellungs- und Instandsetzungskosten eines Kinderspielplatzes einschließlich der Kosten des Grunderwerbs entsprechen.

Über die Höhe des zu vereinbarenden Ablösebetrages im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit zu disponieren, ist somit zunächst Aufgabe der Vertragsparteien. Der zwischen den Verfahrensbeteiligten strittige Begriff „Kosten des Grunderwerbs" ist mithin von Bauherr und Behörde einzelfallabhängig im Rahmen von Vertragsverhandlungen über die Höhe des Ablösebetrages zu bestimmen (zur verfassungsrechtlichen Zulässigkeit der Ablösung [dort: der Stellplatzpflicht] durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages vgl. BVerwG, Urteil vom 30. August 1985 - BVerwG 4 C 10/81 -, zitiert nach juris Rn. 20; zur Zulässigkeit eines öffentlich-rechtlichen Vertrages betreffend die Ablöse [dort: von der Stellplatzpflicht] vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juli 1979 - BVerwG 4 C 58/78 -, zitiert nach juris, sowie Niedersächsisches OVG, Urteil vom 10. März 1989 - 1 OVG A 32/88 -, zitiert nach juris), und kann gerade nicht vom erkennenden Gericht oder anderen (staatlichen) Stellen vorgegeben werden. Den Parteien steht insoweit ein gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbarer Verhandlungsspielraum zu.

Bei dem zwischen den Verfahrensbeteiligten geschlossenen Vertrag handelt es sich um einen subordinationsrechtlichen Austauschvertrag (vgl. §§ 54 Satz 2, 56 Abs. 1 VwVfG). Bei diesen Verträgen wird die vertragliche Dispositionsfreiheit insbesondere durch die Vorschriften der §§ 59 Abs. 2 Nr. 4, 56 Abs. 1 VwVfG begrenzt. Danach müssen Leistung und Gegenleistung den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen; im vorliegenden Fall ist zudem die diese Anforderungen konkretisierende Vorschrift des § 8 Abs. 3 Satz 2 BauO BIn zu berücksichtigen.

In sachlichem Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde steht der Ablösebetrag nach Auffassung der Kammer nur dann, wenn er sich der Höhe nach an den Kosten für den konkret (vertraglich) in Aussicht genommenen Ersatzspielplatz orientiert. Gegen eine solche Interpretation der §§ 59 Abs. 2 Nr. 4, 56 VwVfG, 8 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln spricht auch nicht das vom Gesetzgeber im Zusammenhang mit den Herstellungs- und Erweiterungskosten in § 8 Abs. 3 Satz 2 BauO BIn verwendete Wort „durchschnittlich". Der Wortlaut der Vorschrift ließe zwar auch eine völlige Pauschalierung der Ablösebeträge „pro Kinderspielplatz" zu (eine solche Lösung war in Berlin etwa betreffend die Ablösung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge vorgesehen und findet sich heute noch in der Verordnung über die Höhe der Ablösebeträge für Fahrradabstellmöglichkeiten vom 17. September 2008, GVBI. S. 268). Eine solche Auslegung widerspräche allerdings dem Sinn und Zweck des § 8 Abs. 2, Abs. 3 BauO Bln. Die Vorschrift soll nämlich, wie ausgeführt, die ausreichende Versorgung mit Kinderspielflächen sicherstellen. Sie tut dies, indem sie Bauherren von Neubauten ab einer gewissen Größe des Vorhabens die Verpflichtung auferlegt, auf dem Grundstück einen Kinderspielplatz zu errichten. Von dieser Verpflichtung kann nur befreit werden, wenn gesichert ist, dass der neu entstehende Bedarf an Kinderspielflächen durch Errichtung, Erweiterung oder Ertüchtigung einer öffentlichen Kinderspielfläche kompensiert wird. Dies ist wiederum nur dann gesichert, wenn der Ablösebetrag dem für die Errichtung des konkret in Aussicht zu nehmenden Ersatzspielplatzes erforderlichen Geldbetrag entspricht - wobei § 8 Abs. 3 Satz 2 BauO BIn mit der Verwendung des Wortes „durchschnittlich" klarstellt, dass der Berechnung des Ablösebetrages - anknüpfend an der Größe und dem Ausstattungsniveau des Ersatzspielplatzes - pauschalierte Durchschnittssätze für die Herstellungs-, Erweiterungs- bzw. Instandsetzungskosten (einschließlich Unterhaltungsaufwand) zugrunde gelegt werden dürfen.

Angemessen sind die vorgenannten Kosten zuzüglich der Grunderwerbskosten mithin die Höhe des Ablösebetrages - dann, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorganges die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem wirtschaftlichen Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistungen steht und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass die Gegenleistung eine unzumutbare Belastung für den Vertragspartner darstellt (vgl. Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 7. Auflage 2008, § 56 Rn. 54). Der Forderung nach Angemessenheit in jedem Einzelfall trägt § 8 Abs. 3 Satz 2 BauO BIn dadurch Rechnung, dass der Ablösebetrag lediglich in der Regel durchschnittlichen Herstellungs- und Instandsetzungskosten eines Kinderspielplatzes einschließlich der Kosten des Grunderwerbs entsprechen soll. In atypischen Fällen können mithin auch andere Parameter bzw. eine abweichende Gewichtung der Parameter zu einer Angemessenheit im Sinne von § 56 Abs. 1 VwVfG führen.

Der auf die Kosten des Grunderwerbs entfallende Teil des Ablösebetrages muss sich unter Zugrundelegung der vorstehenden Erwägungen daher in der Regel an der konkreten Größe des Ersatzspielplatzes und des konkreten Werts der dafür benötigten Grundfläche orientieren. Insoweit liegt es nahe, den Wert der benötigten Grundfläche an Bodenrichtwerten zu bemessen. Welcher Bodenrichtwert konkret anzusetzen ist, hängt dann weiter davon ab, welchem Zweck die Fläche bei Abschluss des Ablösevertrages gewidmet ist, welchen bauplanungsrechtlichen Beschränkungen sie unterliegt und gegebenenfalls welche bodenrechtlichen Entwicklungsmöglichkeiten konkret bestehen. Fehlen Bodenrichtwerte oder bilden sie den Bodenwert ersichtlich nicht zutreffend ab, kommt auch eine Orientierung an anderen Werten, etwa den konkreten Erwerbskosten, in Betracht.

Irrelevant ist dagegen entgegen der Auffassung des Bekl. der Wert der Flächen, auf denen das Bauvorhaben errichtet wird, das den zusätzlichen Spielplatzbedarf auslöst. Zwar kann insoweit grundsätzlich auch keine Differenzierung von Werten verschiedener potenzieller Standorte auf dem Vorhabengrundstück selbst vorgenommen werden, hierauf kommt es indes nicht an, da der Ansatz des Vorbringens der Beteiligten aus anderen Gründen fehl geht. Denn die Vorschrift des § 8 Abs. 3 Satz 1 BauO BIn ist ihrem Zweck nach keine Vorschrift, die die Abschöpfung eines Sondervorteils beim Bauherrn durch die Ablösung bezweckt, sondern die sicherstellen soll, dass notwendige Kinderspielplätze geschaffen werden. Schon nach den Tatbestandsvoraussetzungen des § 8 Abs. 2 BauO BIn soll dem Bauherrn nicht die Möglichkeit eröffnet werden, auf seinem Grundstück unter „Einsparung" der Spielplatzflächen ein höheres Maß der baulichen Nutzung zu realisieren, sondern der Grundsatz der Herstellungspflicht für notwendige Kinderspielplätze darf nur unter den in § 8 Abs. 2 BauO Bln genannten Voraussetzungen durchbrochen werden. Die Baufreiheit wird insoweit eingeschränkt mit der Folge, dass ein Bauherr gegebenenfalls von seinen ursprünglichen Planungen Abstand nehmen muss (a. A. wohl Lauenroth, Die Ablösung als Institut des Bauordnungsrechts, in: Baurecht-Aktuell, Festschrift für Felix Weyreuther, S. 475, 477). Andererseits kann es durchaus berechtigten städtebaulichen Zielvorstellungen entsprechen, auch in verdichteten Innenstadtlagen den Wohnanteil zu erhöhen, um so einer „Verödung" entgegenzuwirken. Gerade in diesen Konstellationen können für den Bauherrn Probleme bzgl. der zu schaffenden Spielflächen auftreten, zumal die hierfür bereitzustellende Fläche auch für ein attraktives und kindgerechtes Angebot hinreichend geeignet sein muss. Je nach Interessenslage sind deshalb hinsichtlich der Höhe des Ablösungsbetrages unterschiedliche Verhandlungsergebnisse denkbar, wobei auch bei der Einschätzung des Wertes der für den Ersatzspielplatz erforderlichen Grundfläche den Beteiligten ein nicht unerheblicher, im Wesentlichen nur durch das Angemessenheitsgebot des § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG beschränkter Verhandlungsspielraum zukommt.

Aus den vorgenannten Gründen können die hier in Frage stehenden Klagen in der Sache keinen Erfolg haben. Einen konkreten Ablösebetrag, der Ergebnis eines gerichtlichen Subsumtionsprozesses sein könnte, gibt die Vorschrift des § 8 Abs. 2 und 3 BauO BIn nicht vor.

Vor diesem Hintergrund kann letztlich auch dahingestellt bleiben, ob der zwischen den Beteiligen geschlossene öffentlich-rechtliche Vertrag insgesamt (vgl. die Anforderungen des § 59 VwVfG) als wirksam zu erachten ist. Jedenfalls Rechnung getragen wurde der - nach der gesetzlichen Konzeption, vgl. § 8 Abs. 3 Satz 3 BauO BIn bestehenden Anforderung, dass der als Ersatzstandort in Aussicht genommene öffentliche Spielplatz was Ort und Zeitpunkt seiner Errichtung, Erweiterung oder Ertüchtigung angeht, bereits im Vertrag konkretisiert ist (wobei das Gericht davon ausgeht, dass die für das Jahr 2012 vorgesehene Fertigstellung des in Aussicht genommenen „Grünzugs Südpanke" vor dem Hintergrund, dass das Wohngebäude nach Aktenlage erst im Frühjahr 2011 bezugsfertig geworden ist, in zeitlicher Hinsicht noch als ausreichend erachtet werden kann). Was die hier vor allem interessierende Frage der Höhe des von der Kl. zu zahlenden Ablösebetrages angeht, dürfte auf die Kriterien des § 8 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln (durchschnittlichen Herstellungs- und Instandsetzungskosten eines Kinderspielplatzes einschließlich der Kosten des Grunderwerbs) abzustellen sein, da ein atypischer Fall, der ein ausnahmsweises Abweichen von diesen Regelkriterien rechtfertigen würde, nicht ersichtlich ist. Bei der zahlenmäßigen „Ausfüllung" dieser Kriterien steht den Verfahrensbeteiligten ein Verhandlungsspielraum zu, wobei hinsichtlich der Kosten des Grunderwerbs - wie ausgeführt - auf den behördlicherseits in Aussicht genommenen Standort des öffentlichen (Ersatz-) Spielplatzes „Grünzug Südpanke" abzustellen ist. Nach - unwidersprochenem - Vortrag der Beklagtenvertreterin in der mündlichen Verhandlung war diese Fläche westlich des Neubaus des BND-Hauptsitzes im relevanten Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht als Grünland ausgewiesen. Nach dem Bodenrichtwertkatalog ist für dieses Gebiet - je nach Nutzung - ein Bodenrichtwert von 600 bzw. 1.000 € vorgesehen, wobei vorliegend allerdings zu berücksichtigen ist, dass bei der konkret in Frage stehenden Fläche eine Reduzierung dieses für Bauland ausgewiesenen Bodenrichtwerts deshalb angezeigt sein könnte, weil wegen des Fließens der „Südpanke" die Bebaubarkeit in diesem Gebiet zumindest eingeschränkt sein dürfte; auch hier gilt, dass den Beteiligten bei der Einschätzung des Wertes dieser für den Ersatzspielplatz vorgesehenen Fläche ein Verhandlungsspielraum zusteht.

Nach § 8 der Berliner Bauordnung muss bei Neubau eines Hauses mit mehr als sechs Wohnungen ein Kinderspielplatz angelegt werden. Ist das nicht möglich, kann durch öffentlich-rechtlichen Vertrag ein Ablösebetrag vereinbart werden, der auch die durchschnittlichen Kosten des Grunderwerbs berücksichtigen soll. Das Verwaltungsgericht Berlin hatte zu entscheiden, was darunter zu verstehen ist.

Die Klägerin (Bauherrin) und die Baugenehmigungsbehörde waren sich einig, dass ein Kinderspielplatz auf dem Baugrundstück kaum errichtet werden konnte. Über die Ablösesumme bestand jedoch Streit, so dass nur ein Mindestablösebetrag vereinbart wurde. Die Klägerin meinte, die Grundstückskosten für Grünflächen seien anzusetzen, während nach Auffassung der Behörde der Wert des Baugrundstücks maßgeblich sei. Beide Parteien erhoben Klage und Widerklage auf Feststellung, dass ein bestimmter Ablösebetrag zu vereinbaren gewesen wäre.

Mit Urteil vom 2. November 2011 wies das Verwaltungsgericht Berlin Klage und Widerklage ab, da ein Ablösebetrag nicht durch das Gericht, sondern allein durch die Parteien festgesetzt werden könne. Diese hätten einen nur begrenzt überprüfbaren Verhandlungsspielraum. Maßgeblich seien die Kosten für den konkret vertraglichen Aussicht genommenen Ersatzspielplatz (und nicht, wie die Behörde gemeint hatte, für das Baugrundstück). Andererseits könne aus dem Gesetzeswortlaut „durchschnittlich" nicht eine völlige Pauschalierung der Ablösebeträge gefolgert werden. Vielmehr sei es gerechtfertigt, auf den Bodenrichtwert für den Ersatzspielplatz abzustellen.

Das Verwaltungsgericht hätte sich auf die Feststellung beschränken können, dass eine Bestimmung des konkreten Ablösebetrages durch das Gericht nicht möglich sei. Die weiteren Ausführungen zur Berechnung des Ablösebetrages sind aber nicht nur für die Parteien, sondern auch für andere Bauherren hilfreich.