Feststellung der Minderung

Feststellung der Minderung; Darlegungspflicht des Vermieters zur Behebung eines Dauermangels (Schabenbefall)

Bei einem für eine gewisse Dauer wirkenden Mangel (hier: Schabenbefall) kann die Feststellung des Minderungsrechtes ohne zeitliche Begrenzung erfolgen, wenn nicht der Vermieter hinreichend darlegt und gegebenenfalls beweist, daß der Mangel nachhaltig beseitigt ist.

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zahlung rückständigen Mietzinses. Der Mieter verlangte widerklagend die Feststellung, daß er zur Mietminderung bis zur Beseitigung von Küchenschaben in den gemieteten Räumen berechtigt sei. In einem Vorprozeß war ein rechtskräftiges Urteil ergangen, in dem der Vermieter zur Beseitigung der auftretenden Küchenschaben verurteilt worden war.

Der Kl. steht gegen den Bekl. der geltend gemachte Mietzins gemäß § 535 S. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 30. März 1988 nicht zu, weil der Mietzins in dieser Höhe wegen Schabenbefalls gemäß § 537 BGB gemindert ist.

Die Kl. ist mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 1995 - 64 S 31/95 - zur Beseitigung der auftretenden Küchenschaben verurteilt worden. Wegen der Rechtskraftwirkung dieses Urteils (§ 322 ZPO) ist es dem Senat grundsätzlich verwehrt, die Verpflichtung der Kl. zur Beseitigung des Schabenbefalls und ihre Verantwortlichkeit hierfür nochmals zu prüfen und bei der Beurteilung der Erfüllung die rechtskräftig ausgesprochene Verpflichtung in Frage zu stellen. Eine erneute Prüfung der Verantwortlichkeit und damit die erneute Prüfung, ob die Kl. zur Beseitigung der Schaben verpflichtet ist, kommt erst dann in Betracht, wenn feststeht, daß die Kl. ihre Verpflichtung aus dem Urteil erfolgreich erfüllt, d. h. den Schabenbefall nachhaltig und endgültig beseitigt hat, und sich damit die Verpflichtung aus dem Urteil erledigt hat. In diesem Zusammenhang war es Aufgabe der Kl., durch regelmäßige Prüfungen festzustellen, ob ihre Maßnahmen einen dauerhaften Erfolg brachten. Es genügt nicht, wenn sich die Kl. lediglich um die Erfüllung bemüht, ein nachhaltiger Erfolg aber ausbleibt. Eine solche Erfüllung konnte die Kl. für die hier maßgebliche Zeit bis September 1997 in erster Instanz nicht beweisen. Der Senat nimmt hinsichtlich der Feststellungen des Schabenbefalls auf die - unangegriffene und zutreffende - Beweiswürdigung des Landgerichts (Urteil S. 10 f.) Bezug. Nach den glaubhaften Angaben der Zeugen lag ein dauernder Schabenbefall vor.

Da im Gaststättenbereich auch für die Gäste erkennbarer Schabenbefall die Gebrauchstauglichkeit ganz erheblich beeinträchtigt, war der Mietzins in der von dem Bekl. jetzt angenommenen Höhe von 20 % auf die Miete für das Ladengeschäft und den Lagerraum gemindert, so daß ein Betrag von rund 1.400 DM nicht geschuldet war.

B. Widerklage I. Auf den zulässigen Antrag des Bekl. war festzustellen, daß die Miete für Geschäft und Lagerraum bis zur erfolgreichen Beseitigung des Schabenbefalls um 20 % gemindert ist.

Die Kl. konnte auch weiterhin nicht hinreichend darlegen und beweisen, daß der Schabenbefall erfolgreich, d. h. nachhaltig beseitigt ist, so daß die entsprechende Feststellung ohne zeitliche Begrenzung zu erfolgen hatte. Zwar erfolgten Ende 1998 Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen, und das Schädlingsbekämpfungsunternehmen stellte am 17. Dezember 1998 eine vollständige Tilgung fest. Der Schädlingsbekämpfer wies jedoch - wie die Kl. vorträgt - ebenfalls auf die zeitlich begrenzte Wirkung der Maßnahmen hin (maximal acht Wochen), was für sich also keine nachhaltige Erfüllung indizieren kann. Vielmehr wäre für eine nachhaltige Mangelbeseitigung erforderlich, daß auch eine Zeitlang nach diesem Zeitpunkt ein Befall unterbleibt, dieser also nicht zwingend auf der gleichen Ursache, die der Verurteilung zugrunde lag, beruhen muß. Hier wurden aber zumindest - wie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme feststeht - ab Anfang Februar 1999 wieder regelmäßig Schaben vorgefunden. Die Angaben der Zeugen (Angestellte sowie Gäste) sind glaubhaft. Danach sind im Zeitraum von Februar 1999 bis September 2000 immer wieder Schaben aufgetreten. Der Schädlingsbefall konnte also offensichtlich nicht nachhaltig beseitigt werden, wie die von den Zeugen auf Veranlassung des Bekl. gefertigten Listen zeigen. Der Zeuge hat darüber hinaus bekundet, eigentlich jeden Tag Schaben gesehen zu haben. Auch die Zeuginnen ... haben sinngemäß gleichlautend angegeben, nicht jeden Tag den Befall notiert zu haben. Daß die Zeugin angegeben hat, es sei auch vorgekommen, daß sie zwei Wochen lang keine Kakerlaken gesehen habe, steht dem nicht entgegen, weil sich die Beobachtungen der Zeu-gen zeitlich ergänzen. Wie die glaubhaften Aussagen der Zeugen ... sowie ..., die das Restaurant besuchten, ergeben haben, ist selbst den Gästen der Kakerlaken- bzw. Schabenbefall nicht verborgen geblieben.

Soweit die Kl. auf Feststellungen des Schädlingsbekämpfers vom 21. und 28. November 2000 verweist, der keinen Schabenbefall feststellen konnte, bleibt dies unerheblich. Ausweislich des Schreibens vom 4. Dezember 2000 fand er Schabenleimfallen einer anderen "Fachfirma" vom 9. November 2000 vor, so daß davon auszugehen ist, daß der mangelnde Befall auf von dieser durchgeführte Maßnahmen, die der Bekl. unstreitig regelmäßig ebenfalls veranlaßt, beruht, denn der bis September 2000 bewiesene Schabenbefall verschwindet nicht von selbst. Ob damit eine nachhaltige Beseitigung der Schaben verbunden ist, läßt sich so nicht feststellen. Wie ausgeführt, bedürfte es für eine solche Feststellung eines deutlich längeren befallfreien Zeitraumes.

Bei Dauermängeln kann die Minderungsfeststellung ohne zeitliche Begrenzung erfolgen; der Vermieter muß beweisen, daß der Minderungsgrund weggefallen ist.

Der Vermieter war rechtskräftig verurteilt worden, die auftretenden Küchenschaben (hier Gewerbebetrieb) zu beseitigen. In einem Folgeprozeß machte der Vermieter rückständige (geminderte) Miete geltend. Der Mieter berief sich auf fortdauernden Schabenbefall und begehrte die Feststellung, daß die Miete weiterhin gemindert werden könne.

Nach den Feststellungen des Gerichts war der Schabenbefall nicht nachhaltig beseitigt worden. Deswegen war nach Ansicht des Kammergerichts festzustellen, daß die Miete bis zur erfolgreichen Beseitigung des Schabenbefalls gemindert ist (hier 20 %). Denn der Vermieter hatte nicht hinreichend dargelegt und bewiesen, daß der Schabenbefall erfolgreich, das heißt nachhaltig beseitigt worden war, so daß die entsprechende Feststellung ohne zeitliche Begrenzung zu erfolgen hatte.

Die Entscheidung kann auf andere Dauermängel übertragen werden, das heißt nicht nur auf Schabenbefall, sondern auf jeglichen anderen Befall "lieblicher Tierchen", aber auch auf einen dauerhaften Lärm, sonstige Immissionen und dergleichen. Hier ist es Sache des Vermieters, im einzelnen substantiiert vorzutragen und Beweis anzubieten, daß der Minderungsgrund weggefallen ist, also z. B. die Geräuschquelle beseitigt ist. An die Substantiierung und den entsprechenden Beweis werden die Gerichte zwar unterschiedliche Anforderungen stellen. Das ist jedoch prozeßimmanent. Jedenfalls muß der Vermieter darauf achten, daß er so eingehend wie möglich vorträgt.