Feststellung des Gebäudealters bei nicht mehr vorhandenen Bauakten, Mieterhöhung, Baualtersklasse

Im Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung kann die Einordnung eines Gebäudes in die maßgebliche Baualtersklasse aufgrund von Indizien vorgenommen werden, wenn sich das Gebäudealter nicht mehr aus den - weil unstreitig nicht mehr vorhanden (hier: verbrannt) - Bauakten feststellen lässt.

(Leitsatz der Redaktion)

Streitig zwischen den Parteien waren im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens das Baualter und ob die Wohnung im Seitenflügel belegen ist. Die Bauakten sind verbrannt. Das Amtsgericht hatte eine Postkarte vom Beginn des vergangenen Jahrhunderts ausreichen lassen, um anzunehmen, dass das hier gegenständliche Gebäude zu Beginn des Jahrhunderts bereits errichtet war; es war unstreitig gar nicht auf der Postkarte abgebildet, das Amtsgericht meinte aber, die Postkarte spreche für eine Bebauung des gesamten Viertels. Für den Vermieter standen für den Fall der späteren Errichtung Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer des Gebäudes im Raum. Das Landgericht entschied nach Einholen eines Sachverständigengutachtens.

Im Ergebnis bleibt der Einwand des Bekl. ohne Erfolg, die hier gegenständliche Wohnung sei nicht in das Mietspiegelfeld H1 (bezugsfertig bis 1918) des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen, sondern in das Mietspiegelfeld H2 (bezugsfertig 1919 - 1949).

Auf der Grundlage des Inhaltes des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. S. ist die Kammer mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass das hier gegenständliche Gebäude, einschließlich des Quergebäudes, in dem die Wohnung des Bekl. belegen ist, bis 1918 errichtet und bezugsfertig geworden ist.

Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.1.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 6.5.2015 VIII ZR 161/14, GE 2015, 785 = WuM 2015, 412, juris Rn. 11).

Zuzugeben ist dem Bekl., dass - mangels Vorhandenseins der Bauakten - hier nur Indizien das Baujahr belegen können, auch, dass die vom Sachverständigen zusammengetragenen Indizien jeweils einzeln betrachtet die Überzeugung zu tragen möglicherweise nicht ausreichen würden. Die Kammer würde indes unerfüllbare Beweisanforderungen stellen, wenn sie - entgegen den oben dargestellten Maßstäben - die Beweisführung von der Vorlage nicht mehr vorhandener Bauakten abhängig machen würde, eine Gegebenheit, die in Berlin kriegsbedingt häufig anzutreffen ist.

In ihrer Summe führen die Indizien dazu, dass hinreichende Zweifel an der Richtigkeit der Behauptung des Kl. nicht verbleiben.

Maßgeblich waren insoweit die Angaben, die der Sachverständige den Kanalakten entnommen hat. Danach war das Kellergrundgeschoss schon 1908 einschließlich Quergebäude von der Städtischen Polizeiverwaltung, Abt. Grundstücks-Be- und Entwässerung geprüft worden. Am 25. August 1908 fand eine Besichtigung der genehmigten, inzwischen fertiggestellten Entwässerungsanlagen statt. Die Anzahl der WC-Anlagen bei fünfgeschossiger Bauweise spricht - so der Sachverständige überzeugend - für die Realisierung der Bebauung einschließlich Quergebäude. Wenngleich sich aus dem Adressbuch 1918 kein expliziter Eintrag für das Quergebäude ergibt, so war danach jedenfalls der Hofbereich bewohnt. Die Legende des Adressbuches differenziert nicht zwischen Quer- und Seitengebäude, nennt aber ausdrücklich den Hofbereich, zu dem das Quergebäude durchaus gezählt werden kann. Maßgeblich hinzu kommt schließlich, dass ein - vom Bekl. eingewandter - nachträglicher Bau des Quergebäudes praktisch nicht vorkam, wobei der Sachverständige auch die Gründe benennt: sie wäre unwirtschaftlich, dies wegen der schmalen Durchfahrt vom Vorderhaus in den Hof und des (Kosten-) Mehraufwandes bei einer nachträglichen Bebauung des Hofes. Hinzu kommt - so der Sachverständige - auch, dass der bei der Polizeiverwaltung eingereichte Kellergrundriss aus 1908 das Quergebäude vorsah.

Die Einwände des Bekl. gegen die Feststellungen des Sachverständigen rechtfertigen im Ergebnis keine andere Bewertung. Ein Widerspruch zu den Auszügen aus dem Denkmalschutzbericht ist nicht feststellbar; die Fenster etwa sind vielmehr so gestaltet, wie es als bautypisch beschrieben wurde (mehrflügelig mit Profilierung); die Fassade des Vorderhauses ist ausweislich der Fotos durchaus aufwendig, auch mit Stuckornamenten gestaltet; Letztere sind keinesfalls zwingend, ihr (wohl durchaus typisches) Fehlen am Quergebäude daher kein Indiz für eine spätere Bauzeit. Die fehlende Aufnahme des - ausweislich des Besichtigungsprotokolls vom 25. August 1908 - errichteten Gebäudes in der Stadtkarte kann schon deshalb nicht maßgeblich sein, weil die Besichtigung belegt, dass unter der Hausnummer eine Bebauung existierte.

Sind die Bauakten eines Gebäudes nicht mehr vorhanden, weil sie – beispielsweise kriegsbedingt – verbrannt sind, kann im Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung die Einordnung eines Gebäudes in die maßgebliche Baualtersklasse auch aufgrund von Indizien vorgenommen werden, so das Landgericht Berlin.

Streitig zwischen den Parteien war im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens das Baualter der Wohnung im Quergebäude. Bauakten waren nicht mehr vorhanden, weil verbrannt. Das AG hatte eine Postkarte vom Beginn des vergangenen Jahrhunderts ausreichen lassen, um anzunehmen, dass das Gebäude zu Beginn des vorigen Jahrhunderts bereits errichtet war, obwohl es unstreitig nicht auf der Postkarte abgebildet war. Das Amtsgericht hatte aber gemeint, die Postkarte spreche für eine Bebauung des gesamten Viertels. Das Landgericht entschied nach Einholen eines Sachverständigengutachtens.

Das Landgericht wies die Berufung des beklagten Mieters gegen die amtsgerichtliche Entscheidung zurück und verurteilte den Mieter zur Zustimmung. Seine Wohnung sei in das Mietspiegelfeld H1 (bezugsfertig bis 1918) des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen und nicht in das Mietspiegelfeld H2 (bezugsfertig 1919 - 1949). Davon sei das Gericht aufgrund des vom Gericht eingeholten Gutachtens hinreichend überzeugt.

Weil keine Bauakten mehr vorhanden seien, könnten zwar nur Indizien das Baujahr belegen. Zutreffend sei auch, dass die vom Sachverständigen zusammengetragenen Indizien, betrachte man sie jeweils einzeln, möglicherweise nicht ausreichen würden. Allerdings würde man unerfüllbare Beweisanforderungen stellen, wenn man die Feststellung des Baualters allein von der Vorlage der – hier nicht mehr vorhandenen – Bauakten abhängig machen würde. Kriegsbedingt würden in Berlin häufig keine Bauakten mehr vorliegen.

In ihrer Summe führten die Indizien jedoch dazu, dass es keine hinreichenden Zweifel an der Richtigkeit der Behauptung des Vermieters gebe, dass das Gebäude bis 1918 errichtet worden sei.

Die vom Sachverständigen eingesehenen Kanalakten hätten ergeben, dass das Kellergrundgeschoss schon 1908 einschließlich Quergebäude von der Städtischen Polizeiverwaltung, Abt. Grundstücksbe- und -entwässerung, geprüft worden sei. Am 25. August 1908 habe eine Besichtigung der genehmigten, inzwischen fertiggestellten Entwässerungsanlagen stattgefunden. Die Anzahl der WC-Anlagen bei fünfgeschossiger Bauweise spreche auch für die Realisierung der Bebauung einschließlich Quergebäude.

Wenngleich das Adressbuch 1918 keinen expliziten Eintrag für das Quergebäude enthalten habe, sei jedenfalls der Hofbereich bewohnt gewesen. Das Adressbuch habe nicht zwischen Quer- und Seitengebäude differenziert, aber ausdrücklich den Hofbereich genannt, zu dem das Quergebäude durchaus gezählt werden könne.

Schließlich komme hinzu, dass ein – vom Beklagten eingewandter – nachträglicher Bau des Quergebäudes praktisch nicht vorgekommen sei, weil er in diesem Fall ganz besonders unwirtschaftlich gewesen wäre: Die schmale Durchfahrt vom Vorderhaus in den Hof hätte bei einer nachträglichen Bebauung des Hofes zu einem beträchtlichen Kostenmehraufwand geführt. Im Übrigen habe der bei der Polizeiverwaltung eingereichte Kellergrundriss aus 1908 das Quergebäude bereits vorgesehen.

Die fehlende Aufnahme des – ausweislich des Besichtigungsprotokolls vom 25. August 1908 – errichteten Gebäudes in der Stadtkarte sei, so das Landgericht, unmaßgeblich, weil die damalige Besichtigung durch die Städtische Polizeiverwaltung belege, dass unter der Hausnummer eine Bebauung existiert habe.