Fertigstellung von Wohneigentum nach Pleite des Bauträgers

1. Wird die Wohnanlage wegen Zahlungsunfähigkeit des teilenden Eigentümers als Bauträger nicht vollständig fertiggestellt, kann die mangelfreie Fertigstellung als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden.

2. Die Kosten der mangelfreien Fertigstellung sind nach dem maßgebenden Kostenverteilungsschlüssel unter Einbeziehung auch des teilenden Eigentümers als Eigentümer der nicht verkauften Wohnungen umzulegen.

Im Grundbuch ist die Firma A. GmbH als Eigentümerin mehrerer Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze eingetragen. Die Wohnanlage wurde von der GmbH als Bauträgerin nicht vollständig fertiggestellt. Etwa drei Viertel der Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze sind verkauft. Die Käufer haben die Wohnungen bezogen. Für sie sind Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen; inzwischen sind einzelne von ihnen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Firma A. GmbH wurde in eine BGB-Gesellschaft umgewandelt und im Handelsregister gelöscht. Die beiden Gesellschafter der BGB-Gesellschaft leben im Ausland. Die Antragsteller, ein Ehepaar, sind Käufer einer Wohnung und eines Stellplatzes. Die Antragsgegner sind die übrigen Käufer und die beiden BGB-Gesellschafter. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin.

In der Versammlung vom 7.7.1998 faßten die Wohnungseigentümer unter anderem unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 a, 5 b, 5 d und 6 a folgende Beschlüsse:

5 a) Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Restfertigstellungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten gemäß der o. g. Prioritätenliste durchführen zu lassen, wobei der Kostenrahmen von 480.000 DM zunächst nicht überschritten werden darf. Hierbei sind die Erschließungskosten in Höhe von ca. 150.000 DM (Kanalherstellungs- und Straßenerschließungsbeiträge) zu berücksichtigen. Der hierfür benötigte Betrag von 330.000 DM (Kostenbegrenzung 480.000 DM abzüglich Erschließungskosten für Kanal- und Straßenherstellung in Höhe von ca. 150.000 DM) wird von den Erwerbern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zueinander (746/1.000stel MEA = 100 %) durch Kostenumlage aufgebracht. Die von den Erwerbern hierfür einbezahlten Beträge werden als Vorauszahlungen gebucht. Die Endabrechnung und Kostenverteilung für den jeweiligen Erwerber bleibt einem gesonderten Beschluß vorbehalten. Der Beschluß wird durchgeführt, wenn feststeht, daß der Veräußerer unbedingt Auflassung erklärt hat.

5 b) Die Gemeinschaft beschließt, für die Durchführung der Restfertigstellungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten Herrn Architekten Z. als bauleitenden Architekten zu beauftragen, wobei die Abrechnung nach Zeitaufwand zu einem Stundenhonorar von 120 DM zzgl. MwSt. erfolgt.

5 d) Die Gemeinschaft beschließt, die Verwaltung zu beauftragen, Beitreibungsmaßnahmen wegen Zahlungsrückständen säumiger Eigentümer unter Einschaltung von Herrn Rechtsanwalt Sch. einzuleiten, ggf. die Ansprüche aus dem Beschluß zu TOP 5 a gerichtlich geltend zu machen.

6 a) Die Gemeinschaft beschließt, die Beiräte zu beauftragen und zu ermächtigen, die für die Durchführung der Maßnahmen gemäß TOP 5 a und b erforderlichen Verträge abzuschließen, insbesondere den Abschluß eines Architektenvertrages sowie die Bauwerksverträge mit den beteiligten Unternehmen.

In einer weiteren Versammlung vom 17.5.1999 faßten die Wohnungseigentümer unter TOP 11 folgenden Beschluß:

Der Verwalter beantragte, klarstellend zu TOP 5 a des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 7.7.1998 festzustellen, daß die dort beschlossene Anforderung von Kosten für die Durchführung von Restfertigstellungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten für die endgültige Kostenverteilung nicht verbindlich ist, sondern lediglich Vorschußcharakter hat.

Die Antragsteller haben beantragt, die Beschlüsse vom 7.7.1998 zu TOP 5 a, 5 b, 5 d und 6 a für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 10.6.1999 stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner durch Beschluß vom 27.10.1999 zurückgewiesen. Dagegen wendet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

a) Die Käufer der Wohnungen und Stellplätze, die die Wohnungen bezogen hatten und für die Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen worden waren, bildeten bis zur rechtlichen Invollzugsetzung der Gemeinschaft durch Eintragung eines Käufers als Eigentümer in das Grundbuch als werdende Wohnungseigentümer zusammen mit der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin der nicht verkauften Wohnungen eine Gemeinschaft, auf die grundsätzlich die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend anzuwenden waren. Mit der rechtlichen Invollzugsetzung der Gemeinschaft verloren sie diese Rechtsposition nicht (BayObLGZ 1990, 101 ff.).

Der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt nach §§ 20 ff. WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bei einer wegen Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers nahezu, aber nicht vollständig und mangelfrei fertiggestellten Wohnanlage gehört die Fertigstellung einschließlich der Beseitigung vorhandener Mängel zu den Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die von den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit beschlossen und von jedem Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden kann; § 22 Abs. 2 WEG ist entsprechend anzuwenden (BayObLG MittBayNot 1983, 68 f.; OLG Frankfurt WuM 1994, 36; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 29; Bärmann/Pick WEG 8. Aufl. § 16 Rn. 44 und Bärmann/Merle § 22 Rn. 276 ff.). Bei den für eine mangelfreie Fertigstellung der Wohnanlage aufzubringenden Kosten handelt es sich um solche im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Daraus ergibt sich die Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen (BayObLG, OLG Frankfurt, jeweils aaO.).

B) Das Landgericht ist anhand dieser Grundsätze ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß der Eigentümerbeschluß zu 5 a hiergegen verstößt, weil die Kosten der Fertigstellung und Mängelbeseitigung nicht auf alle Wohnungseigentümer, sondern nur auf einen Teil von ihnen umgelegt wurden. Die auf die nicht verkauften Wohnungen entfallenden Miteigentumsanteile des teilenden Eigentümers werden nicht herangezogen. Zu Recht wurden daher von den Vorinstanzen sämtliche angefochtenen Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt, weil sie in einem so engen Zusammenhang mit der entscheidenden Beschlußfassung über die Kostenverteilung stehen, daß sie für sich allein keinen Bestand haben können. Dies gilt auch für den ersten Absatz des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5 a.

(1) Daran ändert es nichts, daß die endgültige Kostenverteilung nach dem dritten Absatz des Beschlusses zu TOP 5 a und nach dem klarstellenden Eigentümerbeschluß vom 17.5.1999 einem gesonderten Eigentümerbeschluß vorbehalten sein soll, die Kostenerhebung und -umlage nach dem zweiten Absatz des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5 a also nur eine Vorschußzahlung betrifft. Denn auch für eine vorschußweise erhobene Umlage gilt der Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG.

(2) Es mag sein, daß die Käufer von Wohnungen und Stellplätzen im Weg einer Nachschußpflicht wegen der Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers die Kostenanteile übernehmen müssen, die bei einer der gesetzlichen Regelung entsprechenden Kostenverteilung auf den teilenden Eigentümer für die noch nicht verkauften Wohnungen entfallen (Weitnauer/Hauger Rn. 29, Bärmann/Pick Rn. 106, jeweils zu § 16). Dies muß dann Gegenstand eines gesonderten Umlagebeschlusses sein, rechtfertigt es aber nicht, den teilenden Eigentümer von vornherein von einer Kostenbeteiligung auszunehmen. Ohne einen Eigentümerbeschluß, der die Kosten auch auf den teilenden Eigentümer umlegt, können gegen diesen nämlich keine Ansprüche der Wohnungseigentümer verfolgt und durchgesetzt werden (BGH NJW 1985, 912; 1994, 2950 f.; BayObLG ZfIR 1999, 224 f.; Bärmann/Pick § 16 Rn. 97; Weitnauer/Hauger § 28 Rn. 5). Ein solcher Eigentümerbeschluß ist daher nicht verzichtbar, auch wenn nicht verkannt wird, daß im Hinblick auf die Zahlungsunfähigkeit die Wahrscheinlichkeit gering ist, einen tatsächlichen Kostenbeitrag von dem Eigentümer der nicht verkauften Wohnungen erlangen zu können (vgl. dazu BGH GE 1989, 1157 = NJW 1989, 3018).

Wird eine Eigentumswohnungsanlage nicht vollständig fertiggestellt, weil der teilende Eigentümer pleite geht, kann die mangelfreie Fertigstellung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Eine Wohnungseigentumsanlage wurde von einer Bauträgerin nicht vollständig fertiggestellt. Drei Viertel der Wohnungen waren verkauft und bezogen. Die GmbH-Firma der Bauträgerin wurde gelöscht, die Gesellschafter verzogen ins Ausland. Die ca. drei Viertel der teilweise schon im Grundbuch eingetragenen Käufer beschlossen die Fertigstellung der Wohnanlage und eine Sonderumlage hierfür, die sie unter Ausschluß der Bauträger-Gesellschafter (ca. 25 % Miteigentumsanteile) vollständig auf die restlichen Wohnungseigentümer aufteilten, die insoweit Vorschußzahlungen erbringen sollten.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat durch Beschluß vom 24. Februar 2000 zwar die Fertigstellung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung anerkannt, an der auch die werdenden (noch nicht im Grundbuch eingetragenen) Wohnungseigentümer mitwirken dürfen. Der Umlageschlüssel sei aber falsch gewesen, weil in die Sonderumlage auch die zahlungsschwachen Gesellschafter im Ausland nach ihren Miteigentumsanteilen hätten einbezogen werden müssen.