Fernwärmeanschluss statt Gasetagenheizung als zu duldende Instandhaltungsmaßnahme

Der Anschluss an eine durch Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversorgung anstelle einer 18 Jahre alten Gasetagenheizung ist eine vom Mieter zu duldende vorbeugende Instandhaltungsmaßnahme.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. als Vermieterin verlangt von der Bekl. als Mieterin im Wege der Instandhaltung mit Schreiben vom 18.10.2012 die Duldung des Ausbaus der vorhandenen Gasetagenheizung nach dem 1-Rohr-System und des Gasherdes sowie die Installation einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung mit Anschluss an eine durch Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversorgung und den Einbau eines Elektrostandherdes mit Cerankochfeld. Sie macht geltend, angesichts der erwartbaren Lebensdauer einer derartigen Heizungsanlage von ca. 18 Jahren sei die streitgegenständliche mindestens 18 Jahre alte Anlage störanfällig und zwischen den Jahren 2007 und 2013 häufig reparaturbedürftig gewesen.

Ein etwa eintretender Raumverlust im Badezimmer durch das Erfordernis des Vorziehens des WCs vom bisherigen Standort würde durch Kürzen des Spülkasten-Ablaufrohrs minimiert und sei hinnehmbar.

Die Bekl. ist der Auffassung, die Lebensdauer einer derartigen Heizung liege bei mindestens 25 Jahren, eine erhöhte Störanfälligkeit liege nicht vor. Der Raumverlust sei tatsächlich größer als von der Kl. angegeben, das WC vielmehr nicht mehr benutzbar, weil die auf der der Ankündigung beigefügten Skizze dargestellten räumlichen Gegebenheiten nicht zutreffend seien; zum Öffnen des Fensters benötige sie zukünftig eine Trittleiter. Der Betrieb eines Elektroherdes sei kostenintensiver als bei einem Gasherd.

Das Amtsgericht hat - nach Beweisaufnahme über die Lebensdauer der vorhandenen Gasetagenheizung - der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, es handele sich um vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen, die zu dulden seien, wobei von einer rechnerischen bzw. technischen Lebensdauer der Heizung von 18 Jahren auszugehen sei, während die vorhandene mindestens 18 Jahre alt sei. Der geringfügige Raumverlust im Bad sei hinzunehmen, eine zukünftig fehlende Nutzbarkeit des WCs sei nicht erkennbar. Der geplante Einbau des Ceranherdes schaffe einen zeitgemäßen Zustand der Wohnung, erheblich höhere Kosten würden nicht entstehen. Auch sei die Ankündigung im Schreiben vom 18.10.2012 ausreichend präzise.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl., mit der diese einwendet, der Abstand zwischen WC und gegenüberliegender Wand sei bereits jetzt gering und würde bei weiterer Verkürzung durch den veränderten Standort des WCs zu dessen Unbenutzbarkeit führen; hingegen sei eine Strangführung durch die Küche - und damit eine Vermeidung des Raumverlusts - möglich und bei anderen Mietern auch erfolgt. Die technische Lebensdauer der Heizung sei höher und ein Erfordernis zum Austausch nicht gegeben. […]

Die Berufung ist gem. §§ 522 Abs. 1, 520 Abs. 3 ZPO in Bezug auf den begehrten Austausch des Gasherdes durch einen Elektroherd unzulässig, weil das Rechtsmittel der Bekl. insofern keine Begründung enthält.

Die im Übrigen gem. §§ 511 ff. BGB zulässige Berufung ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Die Bekl. ist gem. § 555a BGB zur Duldung der geplanten Arbeiten in Bezug auf die Warmwasser- und Wärmeversorgung verpflichtet.

Es handelt sich hierbei um Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555a Abs. 1 BGB. Erhaltungsarbeiten sind Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand objektiv erforderlich sind. Die Erhaltungsmaßnahmen müssen erforderlich sein. Hierbei ist dem Eigentümer wegen Art. 14 GG ein breiter Beurteilungsspielraum einzuräumen. Ihm obliegt daher grundsätzlich die Einschätzung, ob und in welchem Umfang Vorsorge- und Reparaturmaßnahmen notwendig und sinnvoll sind. Die Erforderlichkeit der Maßnahme verlangt keine besondere Dringlichkeit. Andererseits reicht die bloße theoretische Möglichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts nicht aus. Es ist vielmehr von einem objektiven Standpunkt aus zu prüfen, ob ohne die Arbeiten mit großer Wahrscheinlichkeit Schäden an dem Objekt zu befürchten sind oder ob aus anderen sachlich gebotenen Gründen eine bauliche Maßnahme gerechtfertigt erscheint (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 555a Rn. 14).

Soweit vorliegend eine unstreitig jedenfalls 18 Jahre alte Gasetagenheizung ersetzt werden soll, entspricht eine derartige Maßnahme dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft, um zukünftig Schäden an der Mietsache zu vermeiden und stellt sich damit als vorbeugende Instandhaltung dar. Der Sachverständige hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 26.8.2014 überdies erläutert, dass sowohl die rechnerische Nutzungsdauer als auch die regelmäßige und die technische Lebensdauer Synonyme darstellen und in seinem Gutachten vom 9.7.2014 festgestellt, dass bei der streitgegenständlichen Heizung von einer rechnerischen Nutzungsdauer von 18 Jahren auszugehen sei. Danach stellt sich der von der Kl. beabsichtigte Austausch derselben gegen die beabsichtigte Zentralheizungsanlage nebst Warmwasserversorgung allerdings schon deshalb als notwendige Erhaltung dar, weil von der Kl. ein Zuwarten bis zum absoluten Verschleiß oder Defekt der Heizung und den danach zu erwartenden Schäden nicht verlangt werden kann.

Der hierbei im Badezimmer durch die notwenige Abkofferung der Stränge möglicherweise eintretende geringe Raumverlust im Badezimmer ist von der Bekl. hinzunehmen. Anders als bei § 555d Abs. 2 BGB findet eine Interessenabwägung i.R.v. § 555a BGB nicht statt. Als allgemeines Prinzip jeder Rechtsausübung ist im Rahmen der Duldung aber die Zumutbarkeit zu prüfen. Dabei gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme (Eisenschmid aaO. Rn. 28).

Die zu treffenden Zumutbarkeitserwägungen erfassen nicht nur die Frage, ob die Maßnahme selbst geduldet werden muss, sondern auch, ob die Art und Weise der Ausführung vom Mieter hinzunehmen ist.

Das ist vorliegend schon deshalb der Fall, weil die Kl. in Aussicht gestellt hat, dem Wunsch der Bekl. entsprechend die Stränge auch durch die Küche zu verlegen, so dass im Bad überhaupt kein Raumverlust eintreten würde. Soweit die Bekl. im Schriftsatz vom 14.5.2015 erstmals vorträgt, der Abstand zwischen WC und gegenüberliegender Wand betrage nicht - wie von der Kl. angegeben - 65 cm, sondern nur 50 cm, und meint, es verblieben schließlich nur noch 39 cm, beruhen diese Annahmen bezüglich der Art und Weise der unterstellt durchzuführenden Arbeiten einerseits ersichtlich auf Mutmaßungen, sind andererseits aber gem. § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert.

Eine wirtschaftlich sinnvolle Erhaltungsmaßnahme muss der Mieter auch vor Eintritt eines konkreten Schadens dulden, zumal eine Mieterhöhung damit nicht verbunden ist. Wenn die technische Lebensdauer einer Gasetagenheizung erreicht ist, ist der Vermieter berechtigt, eine gleichwertige (oder sogar bessere) Heizung zu installieren.

Die Vermieterin wollte die störanfällige alte Gasetagenheizung ausbauen und stattdessen die Wohnung an die Fernwärme anschließen. Die Mieterin fürchtete durch den Heizungsstrang einen Raumverlust und wandte sich auch gegen den Austausch des Gasherdes durch einen Elektroherd, da dieser mehr Energie verbrauche. Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zur Duldung; die Berufung war erfolglos.

Mit Urteil vom 17. Juli 2015 wies das Landgericht Berlin die Berufung zurück. Hinsichtlich des Herdes sei sie schon unzulässig, weil eine Begründung fehle. Im Übrigen stelle nach dem Gutachten des Sachverständigen der Ausbau der Gasheizung eine Maßnahme der wirtschaftlichen Vernunft dar, weil die rechnerische Nutzungsdauer abgelaufen sei. Die Vermieterin sei nicht verpflichtet, bis zum absoluten Verschleiß oder Defekt der Gasetagenheizung zu warten. Der geringe Raumverlust im Badezimmer durch die Abkofferung der Stränge sei hinzunehmen, zumal die Vermieterin in Aussicht gestellt habe, die Stränge entsprechend dem Wunsch der Mieterin durch die Küche zu verlegen.

Die Vermieterin wäre auch berechtigt gewesen, den Austausch der Sammelheizung als Modernisierung zu werten mit der entsprechenden Folge der Mieterhöhung (BGH, GE 2008, 1485).

Dass die Mieterin sich gegen die für sie kostenneutrale Maßnahme wandte, ist ebenso schwer verständlich wie der Umstand, dass sie ihre Berufung hinsichtlich des Austausches der Herde (Gas gegen Elektro) nicht begründete. Insoweit war nämlich die Berufung nicht aussichtslos: Das LG Berlin hat in mehreren Entscheidungen eine Duldungspflicht verneint (GE 1997, 185; GE 1998, 308; GE 2000, 131; GE 2000, 893; a.A. aber GE 2006, 1616; GE 2011, 338).