Fernwärme, Heizkostenverteiler

Fernwärme, Heizkostenverteiler; Mietnebenkosten, Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Fernwärme, Begriff, Heizkostenverteiler, Ablesung, Heizkosten, Schätzung, Nebenpflichten des Mieters, Kaltverdunstung

1. Zum Begriff der "Fernwärme".

2. Zur Zulässigkeit und zur Durchführung von Schätzungen im Rahmen der Heizkostenverordnung.

3. Mietvertragliche Nebenpflichten im Zusammenhang mit der Ablesung von Heizkostenverteilern.

4. Beeinflussung von Heizkostenverteilern durch unsachgemäße Möblierung.

1. Anwendung der Bestimmungen für Fernwärme

Eine gesetzliche Definition des Begriffs "Fernwärme" gibt und gab es nicht (BGH GE 86, 341, 342). Im Hinblick darauf, daß die Abgrenzung zwischen einer zentralen Heizungsanlage und einer Fernwärmeversorgung für die Umlegung der Betriebskosten der jeweiligen Heizanlage von Bedeutung ist, hat bislang die Rechtsprechung übereinstimmend die Abgrenzung aus § 22 Abs. 2 NMV (a. F. bis 30.4.1984) i. V. m. § 2 Abs. 2 Satz 3 II. BV hergeleitet (KG GE 83, 910, 911; BGH NJW 79, 1304). Danach liegt bei einer gesondert errichteten Heizanlage eine Lieferung von Fernwärme erst dann nicht vor, wenn zwischen Heiz- und der Wohnanlage eine Wirtschaftseinheit im Sinne von § 2 Abs. 2 II. BV gegeben ist. Demnach kann erst dann nicht mehr von Fernwärme gesprochen werden, wenn es sich bei Wohn- und Heizanlage um denselben Eigentümer handelt, ein örtlicher Zusammenhang besteht und für beide Anlagen ein einheitlicher Finanzierungsplan gegeben war. Diese Voraussetzungen müssen gleichzeitig vorliegen. Entfällt nur eine dieser Voraussetzungen, ist eine Zugehörigkeit zur Wirtschaftseinheit nicht gegeben. Die vertragsgemäße Vereinbarung einer Zentralheizung für die Mietwohnung steht der Annahme von Fernwärme nicht entgegen. Unter Zentralheizung im Zusammenhang mit Wohnräumen wird allgemein verstanden, daß eine zentrale Wärmeversorgung von außerhalb der Wohnung über Heizkörper erfolgt und nicht der Mieter in eigener Regie über Öfen oder die Bedienung einer Etagenheizung für die Erwärmung der Wohnräume zu sorgen hat. Eine Unterscheidung zwischen zentraler Heizungsanlage und Fernwärmeanlage wird mit dem Begriff "Zentralheizung" nicht verbunden.

Die Kl. war somit gemäß § 7 Abs. 4 HKV berechtigt, die vom Heizwerkbetreiber berechneten Kosten der Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlage in ihre Abrechnung einzustellen.

2. Berechnung der Heizkosten im einzelnen

a) Heizperiode 1984/85

b) Entgegen der Auffassung des Bekl. besteht keine generelle Unzulässigkeit von Schätzungen im Rahmen der HeizkostenVO. Dies ergibt sich bereits aus der Regelung des § 12 Abs. 1 Nr. 4 HKV, nach der für den Fall des Fehlens von Meßgeräten von einer völligen Schätzung des Verbrauchs ausgegangen wird (vgl. Lefèvre, Die Heizkostenabrechnung, 1986, S. 49). Im übrigen folgt die Möglichkeit der Schätzung schon daraus, daß eine Abrechnung der Heizkosten auch dann möglich sein muß, wenn sich der genaue Verbrauch nicht feststellen läßt, sei es durch Vereitelung des Mieters, sei es aus sonstigen Gründen.

c) Die Kl. war im vorliegenden Fall auch berechtigt, eine Schätzung durchzuführen. Unstreitig konnten am Ende der Heizperiode 1983/84 die Meßampullen nicht erneuert werden, weil der vom Kl. beauftragten Firma zu den Ableseterminen kein Zutritt gewährt wurde und der Bekl. die Vereinbarung eines weiteren Termins ablehnte. In diesem Zusammenhang ist das Vorgehen der Ablesefirma nicht zu beanstanden. Es entspricht der mietvertraglichen Nebenpflicht, während längerer Abwesenheit dafür zu sorgen, daß ein Zutritt zur Wohnung möglich ist. Es entspricht auch den üblichen Gepflogenheiten, daß die Ablesetermine im Mai oder Juni stattfinden, so daß der Bekl. in besonderem Maße gehalten war, für die Zeit seiner urlaubsbedingten Abwesenheit nicht nur irgendwo einen Schlüssel zu hinterlegen, sondern dafür zu sorgen, daß für den Fall eines Ablesetermins die Bediensteten der Ablesefirma die Wohnung betreten konnten. Der Bekl. kann auch nicht verlangen, daß der Ablesetermin individuell mit jedem Mieter vereinbart wird, weil andernfalls ein unvertretbarer Verwaltungs- und Kostenaufwand entstünde. Der Vermieter bzw. die Ablesefirma als sein Erfüllungsgehilfe muß jedoch dafür sorgen, daß die jeweiligen Ablesetermine unmißverständlich bekanntgegeben werden und daß auch ein Wiederholungstermin eingerichtet wird. d) Im Ergebnis ist auch die Art der Schätzung nicht zu beanstanden. Obwohl einige Teströhrchen noch ablesbar waren, war die Kl. berechtigt, den gesamten Verbrauch zu schätzen, weil durch den unterbliebenen Austausch der Röhrchen deren Meßergebnisse zwei unterschiedlichen Heizperioden zuzuordnen gewesen wären und damit unbrauchbar waren. Es sind die Verbrauchswerte der 10 vergleichbar großen Wohnungen des Hauses für die Schätzung zugezogen worden, wodurch unterschiedliche Verbrauchsgewohnheiten weitgehend ausgeglichen worden sind. Die Werte dieser Mieter sind im übrigen abgelesen worden. b) Betriebskosten 1985/86

Soweit der Bekl. rügt, daß das Meßergebnis durch eine Heizkörperverkleidung im Wohnzimmer verfälscht worden sei, hat das AG unangefochten festgestellt, daß die Verkleidung auf Wunsch bzw. Veranlassung des Bekl. angebracht worden ist. Unangegriffen ist ebenfalls die Bewertung des AG, daß die Einbeziehung des Verdunstergerätes in der Küche in die Gesamtabrechnung zulässig ist, obwohl der Bekl. vorgetragen hat, der dortige Heizkörper sei seit 1978 nicht mehr in Betrieb gewesen. Soweit der Bekl. schließlich vorträgt, das Meßergebnis in der Küche sei durch die unmittelbare Nähe der Spülmaschine zur Meßampulle verfälscht, führt dies zu keiner anderen Bewertung. Da der Bekl. selbst die Spülmaschine neben dem Heizkörper aufgestellt hat, muß er auch die dadurch bedingten, nicht näher dargelegten Nachteile der Kaltverdunstung tragen. Im übrigen ist es im Sinne einer praxisnahen und mit vertretbarem Aufwand durchführbaren Heizkostenabrechnung für den Mieter hinzunehmen, daß durch individuelle Faktoren ein gewisses Maß an Kaltverdunstung von den Meßgeräten angezeigt wird. Dies ist auch der Fall bei ungünstiger Lage der Testampulle zum Fenster (Sonneneinstrahlung) oder sonstigen Wärmeproduzenten in der Nähe des Heizkörpers. Wäre der Vermieter gezwungen, alle diese individuellen Faktoren, die überdies nur zu einer geringfügigen Abweichung der Meßergebnisse führen können, zu berücksichtigen, wäre ihm eine fehlerfreie Heizkostenabrechnung nahezu unmöglich.