Fernwärme als moderne Heizungsanlage

Fernwärme als moderne Heizungsanlage; Orientierungshilfe

1. Der Anschluss an das Fernwärmenetz ist als moderne Heizungsanlage im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen.

2. Einzelne Putzabplatzungen reichen nicht aus, um einen schlechten Instandhaltungszustand der Fassade anzunehmen.

3. Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernommen, ist ein Zuschlag nach den Sätzen der II. BV anzusetzen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist aktivlegitimiert. Sie ist gem. § 566 BGB in das zwischen der ursprünglichen Vermieterin W. GmbH und der Bekl. bestehende Mietverhältnis eingetreten.

Die ursprüngliche Vermieterin W. GmbH ist ausweislich des Handelsregisterauszugs des Amtsgerichts Charlottenburg [...] auf die G. GmbH verschmolzen worden. Diese ist in D. GmbH umfirmiert und gem. § 2 Nr. 1 UmwG auf die V. GmbH verschmolzen worden. Sodann sind im Wege der Ausgliederung nach dem UmwG sämtliche Aktiva und Passiva der V. GmbH auf die D. GmbH & Co. KG übertragen worden. Die A. GmbH & Co. KG hat ihren Grundbesitz durch notariellen Einbringungsvertrag vom 10.7.2006 in die D. GmbH & Co. KG, nämlich die Kl., eingebracht. Damit ist die Kl. Eigentümerin des Grundstücks I.straße geworden. Es handelt sich hierbei nicht um eine rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung nach § 873 BGB, sondern um Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz. In diesem Fall vollzieht sich der Eintritt des übernehmenden Rechtsträgers in die Mietverhältnisse nicht aufgrund der Tatsache, dass er das Eigentum an dem Grundbesitz erwirbt, sondern die Mietverhältnisse sind vielmehr Bestandteil des eingebrachten Vermögens. Es handelt sich insoweit um eine Gesamtrechtsnachfolge im Hinblick auf den Grundbesitz der A. GmbH & Co. KG. In diesem Fall ist die Eintragung in das Grundbuch nicht konstituierend, sondern das Grundbuch lediglich zu berichtigen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl. 2008, § 873 Rn. 8).

Das Mieterhöhungsverlangen vom 23.7.2007 ist formell wirksam. Es weist alle notwendigen Angaben zum anzuwendenden Mietspiegelfeld aus. Eine Bezugnahme auf den Mietspiegel reicht aus, wenn dieser - wie hier - allgemein und kostenlos zugänglich ist.

Einigkeit besteht zwischen den Parteien darüber, dass die Merkmalgruppe 1 des Berliner Mietspiegels negativ und die Merkmalgruppen 2 und 3 jeweils positiv zu bewerten sind.

Die Merkmalgruppe 4 ist positiv zu bewerten, da einem wohnwertmindernden Merkmal zwei wohnwerterhöhende gegenüberstehen.

Die Kl. hat vorgetragen, dass sich im Keller des Gebäudes ein abschließbarer Fahrradabstellraum befindet. Soweit die Bekl. das Vorhandensein des Fahrradabstellraums bestreitet und vorträgt, ihr sei ein solcher nicht bekannt, ist dieses pauschale Bestreiten unerheblich. Das Haus verfügt weiter über eine moderne Heizanlage, die nach dem 1.7.1994 eingebaut wurde. Die Wohnanlage ist an das Vattenfall-Fernwärmenetz angeschlossen, das durch den Vattenfall-Fernwärmenetzbetreiber ständig auf dem technisch neuesten Stand gehalten wird. Der Anschluss an das Fernwärmenetz ist mit dem Einbau einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994 gleichzustellen, da mit dem Anschluss an das Fernwärmenetz eine erhebliche Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Wasser und Warmwasser durch in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizungen einhergeht (vgl. LG Berlin, GE 2008, 61). Soweit die Kl. vorträgt, es gebe einen Waschraum als zusätzlichen Nutzungsraum außerhalb der Wohnung, ist dieser Vortrag angesichts des Bestreitens der Bekl. unsubstantiiert, da nicht dargelegt ist, wo sich dieser Raum befinden soll. Als wohnwertmindernd ist das unstreitige Fehlen einer Gegensprechanlage zu bewerten. Soweit die Bekl. einen schlechten Instandhaltungszustand der Fassade behauptet, trägt ihr Vortrag diese Behauptung nicht. Bei den vorgetragenen Schäden an der linken Fassade und der Rückfassade des Hauses, zu denen Fotos eingereicht wurden, handelt es sich um einzelne Putzabplatzungen, die zwar deutlich sichtbar, aber angesichts der Gesamtgröße des Hauses mit vier Etagen nicht als groß zu bezeichnen sind. Schäden an Nachbarhäusern sind nicht zu berücksichtigen. Auch ein überwiegend schlechter Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs ist nicht gegeben. Zwar ist auf den von der Bekl. vorgelegten Fotos zu sehen, dass der Boden vor dem Fußabtritt vor der Hauseingangstür schadhaft, aber offenbar ausgebessert ist, dass eine Sockelfliese im Eingangsbereich abgefallen und die Hauseingangstür von innen ausgebessert ist. Der Eingangsbereich ist dadurch aber nicht in einem überwiegend schlechten Zustand, da es sich nur um einzelne Mängel handelt, die nicht zu einem schlechten Gesamteindruck führen. Gleiches gilt für das Treppenhaus. Die Bekl. hat einen überwiegend schlechten Zustand des Treppenhauses nicht substantiiert dargelegt. Sie hat nicht vorgetragen, in welchem Umfang der Bodenbelag der Treppe verschmutzt ist. Auf dem vorgelegten Foto sind nur drei Treppenstufen von insgesamt acht erkennbaren Stufen als stark verschmutzt zu erkennen. Nach dem Vermerk auf der Rückseite des Fotos ist der Stufenbelag jedenfalls zum Teil ausgetauscht worden. Die Behauptung, der Bodenbelag sei teilweise schadhaft, ist ebenfalls nicht ausreichend. Zum Nachweis wurde zwar ein Foto eingereicht, das eine schadhafte Stelle auf dem Treppenpodest zeigen soll. Es ist jedoch nicht vorgetragen, wo sich das schadhafte Treppenpodest befindet. Selbst wenn der Anstrich über 10 Jahre zurückliegen sollte und die Kellertür zerkratzt ist, begründet dies auch unter Berücksichtigung der weiteren vorgetragenen Mängel keinen überwiegend schlechten Zustand.

Die Merkmalgruppe 5 ist neutral zu bewerten.

Soweit die Bekl. vorträgt, die unstreitig offenen Müllstandsflächen seien ungepflegt, hat sie dies nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Ihr Vortrag, die Müllstandsflächen seien häufig mit Müll und Sperrmüll verschmutzt, ist angesichts des Bestreitens der Kl. nicht ausreichend konkret. Daran ändert auch der Aushang der Hausverwaltung nichts, wonach die Müllbehälter in den vergangenen Monaten oft überfüllt waren und einige Mieter versuchten, ihren Sperrmüll mit über die Hausmülltonnen zu entsorgen. Denn daraus lässt sich nicht entnehmen, ob dieser Zustand jeweils länger andauerte oder nicht vielmehr unverzüglich beseitigt wurde. Da weitere negative Merkmale nicht vorliegen, kommt es nicht mehr darauf an, ob, wie die Kl. behauptet, das Wohnumfeld auf dem Grundstück aufwendig gestaltet ist.

Im Ergebnis überwiegen zwei Merkmalgruppen positiv, so dass zu dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes I 6 von 4,72 Euro nettokalt pro qm ein Betrag von 0,36 Euro hinzuzurechnen ist. Für die Lage der Wohnung im Erdgeschoss sind 0,19 Euro abzuziehen. Danach ergibt sich eine für die Bekl. mit Wirkung ab dem 1.10.2007 zu zahlende monatliche Nettokaltmiete von 310,37 Euro (4,89 Euro/qm x 63,47 qm).

Hinzu kommt der von der Kl. berechnete Zuschlag für die vermieterseits übernommenen Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,74 Euro/qm/Monat. Denn in Mietverhältnissen, in denen ausnahmsweise vereinbarungsgemäß der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, kann ein Zuschlag für die nach dem Mietspiegel ausgewiesene Vergleichsmiete angesetzt werden (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, § 558 Rn. 32; OLG Koblenz, WuM 1985, 15; LG Berlin, GE 1997, 48), weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter hat und der Vermieter bei der Bemessung des verlangten Mietzinses einkalkuliert, ob er Geld für Schönheitsreparaturen aufwenden muss. Dem Zuschlag steht die vertragliche Regelung nach § 5 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen nicht entgegen. Denn mit der Mieterhöhungserklärung vom 24.10.2002 hatte die damalige Vermieterin der Bekl. eine Änderung des Kostenansatzes gegenüber dem ursprünglichen mietvertraglichen Ansatz vom 27.8.1984 bekannt gegeben, und diese war von der Bekl. unwidersprochen akzeptiert worden.

Die Höhe eines Zuschlages für die vom Vermieter übernommenen Schönheitsreparaturen ist in Anlehnung an § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vorzunehmen (LG Berlin, aaO.; OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 18.4.2007, 7 U 186/07). Nach § 28 Abs. 4 II. BV dürfen die Kosten für die Schönheitsreparaturen höchstens mit 8,50 Euro pro qm Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Das entspricht einem Betrag von 0,71 Euro pro qm Wohnfläche monatlich, der gemäß der Mieterhöhungserklärung vom 24.10.2002 angesetzt wurde. Nach §§ 28 Abs. 5 a, 26 Abs. 4 II. BV verändert sich dieser Betrag entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland, die im Oktober 2004 gegenüber dem Oktober 2001 eingetreten ist. Der Verbraucherpreisindex hat sich von 102,0 im Oktober 2001 auf 106,6 im Oktober 2004 und damit um 4,51 % erhöht (Statistik in WM 2005, 310), so dass sich der Zuschlag auf nunmehr 0,74 Euro/qm = 46,97 Euro monatlich beläuft.

Die tatsächliche Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ist nicht Voraussetzung für den Zuschlag. [...]

Wenn eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist und deshalb der Vermieter zu renovieren hat, darf er dafür keine Mieterhöhung verlangen, wie der BGH unlängst entschieden hat. Anders ist es, wenn der Vermieter zu renovieren hat.

Nach dem Mietvertrag waren Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu übernehmen. In einem Mieterhöhungsverlangen machte die Vermieterin verschiedene wohnwerterhöhende Merkmale geltend und verlangte einen Zuschlag für Renovierungskosten nach den Sätzen der II. BV. Die Mieterin bestritt die Aktivlegitimation und machte wohnwertmindernde Merkmale geltend.

Mit Urteil vom 30. April 2008 gab das AG Charlottenburg der Klage statt. Der Anschluss an das Fernwärmenetz sei als moderne Heizungsanlage anzusehen. Ein schlechter Instandhaltungszustand der Fassade sei nicht belegt; dafür reichten einzelne Putzabplatzungen nicht. Der Vortrag, die Müllstandsflächen seien ungepflegt, sei nicht substantiiert, da nicht angegeben sei, ob eine Verschmutzung für einen längeren Zeitraum vorgelegen habe.

Anderer Ansicht hinsichtlich der Aktivlegitimation der Klägerin ist das Landgericht Berlin (GE 2008, 931). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg stellt der letzte Akt der Übertragung, der notarielle Einbringungsvertrag, keine Eigentumsübertragung nach dem Umwandlungsgesetz oder eine Gesamtrechtsnachfolge dar, so dass das Landgericht Berlin hier eine Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB als erforderlich angesehen hatte.