Fernwärme

Fernwärme; Hausanschlußstation; umlagefähig; Investitionskosten; Hausanlage; Betriebskostenabrechnung; Wärmelieferung

Die Herstellungs- und Instandsetzungskosten für die Hausanschlußstation (Wärmetauscher) gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die Parteien streiten um die Nebenkostenabrechnung 1997 im Rahmen des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses.

Das Anwesen der Kl. in Jena wird - öffentlich-rechtlich über einen Anschluß- und Benutzungszwang begründet - durch die Stadtwerke Jena mit Fernwärme beliefert. Die Stadtwerke bieten hierzu im Kern zwei Gestaltungsmöglichkeiten an: Bloße Wärmelieferung zu einem relativ günstigen, Wärmelieferung zuzüglich Gestellung der sog. Hausanschlußstation zu einen deutlich höheren Preis, ohne daß die Abschreibung der Hausanschlußstation in Abgrenzung zum Aufwand für deren Wartung zuzüglich der reinen Lieferkosten bestimmbar wäre. Die Kl. haben die zweite Variante gewählt und den vollen höheren Preis in ihrer Nebenkostenabrechnung vom 19.10.1999 umgelegt. Sie verfolgen mit der Klage die Durchsetzung dieses Anspruchs, dem die Bekl. entgegenhalten, die im Lieferpreis der Stadtwerke enthaltene Miete für die Hausanschlußstation sei nach der Heizkostenverordnung nicht umlagefähig.

Das Amtsgericht Jena hat der Klage stattgegeben und zur Begründung im wesentlichen darauf verwiesen, daß die Kl. einen eventuellen Kaufpreis für eine Hausanschlußstation auf die Mieter nach § 3 MHG hätten umlegen können, im Fall der Anmietung sei daher der höhere Lieferpreis voll umlagefähig.

Die zulässige Berufung ist begründet, da die Klage unbegründet ist. Die Kl. haben keinen auf § 535 S. 2 BGB beruhenden Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung von 1.891,95 DM aus der Betriebskostenabrechnung vom 27.10.1999, weil in die Abrechnung zum Teil nicht umlagefähiger Aufwand in einer Weise einbezogen ist, der es den Bekl. und der Kammer nicht ermöglicht, den tatsächlich umlagefähigen Anteil der Heizkosten zu bestimmen.

In den in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Heizkosten sind unstreitig Herstellungs- und Instandsetzungskosten für die Hausanschlußstation (Wärmetauscher) enthalten. Dies ist nicht zulässig. Die Kl. haben nicht dargetan, daß sie mit den Bekl. die Umlage sämtlicher die Hausanlage betreffender Kosten vereinbarten. Die Zulässigkeit der Umlage von Investitions- und Reparaturaufwendungen der Hausanlage auf die Mieter ergibt sich auch nicht aus Rechtsvorschriften. Diese Kosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern sind vom Vermieter zu tragen und werden mit der Grundmiete abgegolten.

Die Kl. können sich zur Begründung der Einbeziehung von Anschaffungskosten für die Hausanlage in ihre Abrechnung nicht auf § 1 Ziff. 2 der HeizkV berufen. Dort hat der Verordnungsgeber zwar die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme ausdrücklich vorgesehen, jedoch enthält § 7 HeizkV die Regelung, auf welche Weise und welche Kosten - im Falle der Vereinbarung der Betriebskostenumlegung - dem Mieter berechnet werden können. Nach § 7 Abs. 4 HeizkV gehören zu den Kosten der (gewerblichen) Wärmelieferung neben dem Entgelt für die Wärmelieferung lediglich die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlage. Das heißt, daß zwischen dem Entgelt für die Wärmelieferung und den Kosten des Betriebs der Hausanlage differenziert wurde. Dieselbe Unterscheidung findet sich in Ziff. 4 c, 5 b der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV und Ziff. 4 c, 5 b der Anlage zu § 1 Abs. 5 der nunmehr außer Kraft getretenen BetrKostUV. Aus diesen Vorschriften geht deshalb im Umkehrschluß hervor, daß hinsichtlich der Hausanlage keine über deren Betriebskosten hinausgehende Kosten auf die Mieter umgelegt werden durften und dürfen. Die Abschreibung der Hausanlage hat der Vermieter deshalb selbst zu tragen, ganz gleich auf welchem rechtlichen Weg - Kauf, Miete, Leasing oder Vertrag eigener Art - er deren Anschaffung vornimmt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung und der von den Kl. zitierten Literatur. Dort ist anerkannt - und wird in diesem Rechtsstreit auch nicht in Frage gestellt -, daß der Mieter keine Einflußnahme auf die Zusammensetzung der Kosten der Wärmelieferung hat und diese insgesamt auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden dürfen (LG Düsseldorf WM 1987, 361 f.; Ropertz, Wüstefeld, NJW 1989, 2365 ff.; Lammel, HeizkostenV, Komm., 1990, § 7 Rn. 74). Demnach können also neben den Betriebskosten auch Abschreibungen und Instandsetzungskosten der gewerblich betriebenen Wärmelieferungsanlage in den Kosten der Wärmelieferung enthalten sein. Es muß aber zwischen der gewerblichen Wärmelieferung und dem gewerblichen Betrieb einer Hausanlage unterschieden werden, da § 7 Abs. 4 HeizkV ebenfalls hinsichtlich der Wärmelieferung und der Hausanlage unterscheidet. Die Hausanlage ist die Übergabestation mit den Regeleinrichtungen, die zwischen der Leitung des Wärmelieferanten und den zu den einzelnen hausinternen Nutzern führenden Hausleitungen liegt (Lammel, HeizkostenV, Komm., 1990, § 7 Rn. 75). In aller Regel handelt es sich wie hier um einen Wärmetauscher, in dem gewerblich angelieferter Wasserdampf zur Erzeugung des 40° bis 70° warmen Heizwassers genutzt wird. Eine solche Anlage entspricht daher dem Brenner/Kessel, mit dem gewerblich angeliefertes Erdgas im Vermieteranwesen in warmes Heizwasser umgewandelt wird. Daß der Gesetzgeber nur die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung - unabhängig von ihrer konkreten Zusammensetzung - umlagefähig gestalten wollte, nicht aber sämtliche Kosten der Hausanlage, ergibt sich unproblematisch aus den §§ 1 Abs. 1 Ziff. 2; 7 Abs. 4 HeizkV. Auch wenn die Kl. die Hausanlage durch den Wärmelieferanten gewerblich betreiben lassen, werden ihre Kosten damit nicht zu Kosten der Wärmelieferung, genauso wenig wie das der Fall wäre, wenn ein Vermieter den Gasbrenner seines Hauses verkaufen und - gewerblich - zurückleasen würde.

Daß der Vermieter selbst die Kosten für die Herstellung und Instandsetzung des Gebäudebestandteils Hausanlage tragen soll und diese Bestandteil der Grundmiete sind, ergibt sich auch aus weiteren Rechtsvorschriften und den Motiven des Verordnungsgebers. So ist in § 25 Abs. 3 Ziff. 5 der II. BV eine besondere Abschreibungsmöglichkeit des Vermieters für die Hausanlage bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme vorgesehen. Wenn diese Position Gegenstand der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist und so z. B. Eingang in die zu bestimmende Kostenmiete findet, handelt es sich hinsichtlich Herstellung und Instandhaltung der Hausanlage im Anwendungsbereich der II. BV um Kosten des Vermieters, die Bestandteil der Grundmiete sind.

Dies spiegelt sich auch in § 28 Abs. 2 S. 3 der II. BV wider, wonach sich die zu berechnenden Instandhaltungskosten bei eigenständig gewerblicher Wärmelieferung um 0,35 DM/qm/Jahr ermäßigen. In der Bundesrats-Drucksache 494/88 (Beschluß) wurde zur Begründung der Änderung von § 28 Abs. 2 S. 3 der II. BV, in den der Halbsatz "eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme, soweit die Hausanlage vom Vermieter instand gehalten wird" eingefügt wurde, ausgeführt: "Ähnlich wie beim Sonderabschreibungssatz kann der Vermieter dann, wenn eine eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme vorliegt, nicht den vollen Zuschlag zur Instandhaltungspauschale von 1,10 DM, sondern lediglich von 0,75 DM pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr ansetzen." In der gegenwärtig geltenden Fassung der II. BV ist in § 28 Abs. 2 S. 3 der Zusatz "soweit die Hausanlage vom Vermieter instand gehalten wird" nicht mehr enthalten, aber der Abschlag von der Instandhaltungspauschale von 0,35 DM/qm/Jahr aufrechterhalten. Daraus kann die Kammer nur folgern, daß der Vermieter die Kosten für die Instandhaltung der Hausanlage tragen muß und diese dementsprechend in die im Anwendungsbereich der II. BV vorzunehmende Wirtschaftlichkeits- und (Grund-) Mietberechnung einfließt. ...

Die Voraussetzungen von § 541 Abs. 1 ZPO für die Vorlage an das Oberlandesgericht liegen nicht vor. ... Eine unterschiedliche Beurteilung der Frage, ob über die Betriebskosten hinausgehende Kosten des gewerblichen Betriebs einer Hausanlage auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist in der Rechtsprechung nicht feststellbar. Gerichte haben sich - insbesondere im Nachgang zu der 1989 erfolgten Änderung der Heizkostenverordnung - gelegentlich mit der Frage, welche Kosten in den Wärmelieferungskosten enthalten sein können, befaßt. Mit vorliegend relevanter Frage hat sich nach hiesigen Kenntnissen jedoch nur das AG Gladbeck (WM 2000, 17 f.) auseinandergesetzt und ebenfalls die von der Kammer oben näher dargelegte Rechtsansicht vertreten. Die in der mündlichen Verhandlung zitierte Entscheidung des LG Frankfurt/Oder (WM 1999, 403 f.) befaßt sich dagegen mit der Errichtung einer gewerblichen Wärmeerzeugungsanlage für sog. Nahwärme; solche Systeme sind durch die HeizkV 1989 der Herstellung und Lieferung von Fernwärme gleichgestellt worden, ihre Abschreibung hat das LG Frankfurt/Oder wegen der Zuordnung der Wärmeherstellungskosten bei Fernwärme zu den Kosten der Wärmelieferung als umlagefähig angesehen. Es hat sich dagegen gerade nicht mit der Umlage über die Betriebskosten hinausgehender Kosten einer Hausanlage im Rahmen "echter" Fernwärmeversorgung auseinandergesetzt. Auch für von der Auffassung der Kammer abweichende Lösungen zu erwägende Argumente sind nicht ersichtlich. Da die hier relevante Rechtsfrage weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur behandelt wird, stellt dies vielmehr ein erhebliches Indiz dafür dar, daß die Regelung in § 7 Abs. 4 HeizkV hinreichend klar ist.