Fernwärme

Fernwärme; Modernisierung; Heizkostenverordnung; ordnungsgemäße Wirtschaftsführung; Wirtschaftlichkeit

1. Ein Vermieter von Wohnungen, die mit Öfen oder Einzelgasheizungen beheizt werden, kann im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung der Mieter einem Dritten die Errichtung einer Zentralheizungsanlage und die Versorgung des Hauses mit Fernwärme übertragen sowie die anfallenden Gesamtkosten der Lieferung auf die Mieter umlegen.

2. Das Gebot ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung verpflichtet den Vermieter nicht, den jeweils billigsten Anbieter zu beauftragen. Er darf jedoch keine durchschnittlichen Kosten verursachen. Die Kosten des Fernwärmebezugs sind mit den Kosten eines Eigenbetriebs nicht zu vergleichen, da beide Versorgungsformen zulässig sind.

3. Enthält ein Mietvertrag keine Regelung über die Umlage der Heizkosten, kann eine konkludente Vereinbarung über deren Umlagefähigkeit durch die jahrelange Zahlung der Heizkostenvorschüsse und Abrechnungssalden durch den Mieter zustande kommen.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keine Ansprüche auf Rückerstattung der in den Jahren 1993 bis 1995 gezahlten Heizkosten in Höhe von 905,48 DM, 1.709,79 DM und 2.012,07 DM.

I. Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung scheiden aus, da es - unabhängig von der Frage eines etwaigen Verschuldens seitens der Organe der Bekl. sowie unbeschadet eines unter Umständen entstandenen Schadens bei den Kl. - bereits an einer Pflichtverletzung fehlt.

1. Die Bekl. hat ihre aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien erwachsenden Pflichten nicht dadurch verletzt, daß sie ohne vorherige ausdrückliche Vereinbarung mit den Kl. ein Drittunternehmen - nämlich die H.-GmbH - mit der Wärmeversorgung der Wohnungen beauftragt und sodann Heizkosten abgerechnet hat, die nicht gem. § 7 II HeizKostenVO zu den Kosten des Betriebs der zentralen, an die H.-GmbH veräußerten Heizungsanlage gehören, sondern neben den Kosten der Erzeugung der benötigten Energie (Arbeits- bzw. Brennstoffpreis) auch Kosten für die Bereitstellung der Heiz- und Wasserwärme (Kosten der Heizanlagen sowie des Personals) enthalten. Die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung sehen vor, daß der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt und die hierbei umlagefähigen Kosten gem. § 7 II HeizkostenVO gegenüber den Verbrauchern abrechnet oder aber die Wärmeversorgung auf Dritte überträgt und dann gem. § 7 IV HeizkostenVO die Kosten berechnet, die ihm für die Lieferung von Fernwärme in Rechnung gestellt werden. Auch wenn diese Regelungen nur die Frage betreffen, in welchem Umfang Kosten für die Belieferung mit Wärme und Warmwasser gegenüber den Verbrauchern abgerechnet werden dürfen, folgt daraus, daß die Ausgliederung der Wärmelieferung in Form des Bezugs von Fernwärme ohne weiteres zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - ein drittes Unternehmen die als Bestandteil des Wohngebäudes integrierte, zentrale Heizungsanlage des Gebäudeeigentümers im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betreibt. Die dem entgegenstehende Entscheidung des BGH vom 9.4.1986 zur sog. "Nahwärme" (BGH, NJW 1986, 3195 = LM HeizkostenVO Nr. 1 = WuM 1986, 214) ist insofern überholt, als nach der Novellierung der Heizkostenverordnung im Jahre 1989 nunmehr klargestellt ist, daß auch die Lieferung sog. Nahwärme ermöglicht werden soll und es sich hierbei um eine "eigenständige gewerbliche Leistung" i. S. des § 1 I Nr. 2 HeizkostenVO handelt. Eine Verpflichtung der Bekl. zu einem ausdrücklichen Vertragsschluß mit den Kl. über eine aufgrund der vorstehenden Erwägungen generell als zulässig anzusehende Versorgung der Mieträume mit Fernwärme läßt sich weder aus dem bestehenden mietvertraglichen Verhältnis der Parteien noch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte herleiten. Dem Vermieter steht es vielmehr grundsätzlich frei, die ihm am günstigsten erscheinende Versorgungsart zu wählen. Dies gilt zumindest dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Übertragung der Wärmeversorgung auf ein Drittunternehmen im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und der Errichtung einer Zentralheizungsanlage erfolgt und zu diesem Zeitpunkt eine bestimmte Versorgungsart Wärmeenergie noch nicht festgelegt worden war. Jedenfalls in Fällen dieser Art bedeutet eine letztlich kostenmäßig auf die Mieter umlagefähige Übertragung der Wärmelieferung auf einen Dritten keinen Eingriff in das Vertragsverhältnis, der einer Zustimmung der Mieter bedürfte (vgl. Kreuzberg, Hdb. d. Heizkostenabrechnung, 3. Aufl., S. 113 f.). Unerheblich ist hierbei, daß die Heizkostenverordnung keine ausdrücklichen Regelungen darüber enthält, ob und unter welchen Voraussetzungen eine vertraglich vereinbarte Versorgungsart einseitig durch den Vermieter verändert werden kann. Damit läßt sich eine generelle Zustimmungspflicht der Mieter zur Übertragung der Wärmeversorgung auf Dritte nicht begründen (so aber AG Hannover,

Heizkostenverordnung keine ausdrücklichen Regelungen darüber enthält, ob und unter welchen Voraussetzungen eine vertraglich vereinbarte Versorgungsart einseitig durch den Vermieter verändert werden kann. Damit läßt sich eine generelle Zustimmungspflicht der Mieter zur Übertragung der Wärmeversorgung auf Dritte nicht begründen (so aber AG Hannover, WuM 1998, 40; Lammel, HeizkostenVO, § 1 Rdnr. 8; Ropertz/Wüstefeld, NJW 1989, 2365; Eisenschmid, WuM 1998,449 [450]; differenzierend Langefeld-Wirth, ZMR 1997, 165). Einer ausdrücklichen Rechtsgrundlage für eine "einseitige Vertragsänderung" bedarf es nämlich jedenfalls dann nicht, wenn wie hier noch keine konkrete vertragliche Vereinbarung über die Form der Wärmeversorgung getroffen wurde. Ein Eingriff in ein bestehendes Vertragsverhältnis liegt insoweit nicht vor. Die Art der Wärmeversorgung kann der Vermieter in den Grenzen der ihm obliegenden Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung und gemäß der entsprechend den hierfür maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung geltenden Rahmenbedingungen und Abrechnungsmodalitäten nach eigenem Ermessen bestimmen. Umgekehrt hat der Mieter keinen Anspruch auf eine bestimmte Art der Wärmeversorgung und kann nicht verlangen, daß der Vermieter auf eine Auslagerung der Wärmeversorgung verzichtet und die Wärmeerzeugung und -belieferung selbst übernimmt. Dies gilt schon deshalb, weil der Vermieter unter Umständen im Falle eines Anschluß- und Benutzungszwanges für den Bezug von Fernwärme gar keine andere Möglichkeit hat, als die Wärmelieferung von außen zu beziehen und die hierbei anfallenden Gesamtkosten der Lieferung nach den §§ 7 IV, 8 IV HeizkostenVO auf die Mieter umzulegen. Die Mieter sind in jedem Falle hinreichend dadurch geschützt, daß die der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegten Aufwendungen des Vermieters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entsprechen müssen und innerhalb dieser Grenzen überprüfbar sind. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, ob eine Duldung der Übertragung der Wärmelieferung auf Dritte entsprechend 541 b BGB, § 3 MHRG erforderlich und ausreichend ist (vgl. hierzu Langefeld-Wirth, ZMR 1997, 165).

2. Auch eine Pflichtverletzung aufgrund eines Verstoßes gegen das der Bekl. als Vermieterin obliegende Gebot ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung liegt hier nicht vor. Die Bekl. durfte in den Grenzen der ihr obliegenden Pflicht zur sparsamen, sorgfältigen Bewirtschaftung grundsätzlich die ihr von der H.-GmbH berechneten Wärmelieferungsentgelte an die Kl. weiterleiten. Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung verpflichtet den Vermieter nicht, jeweils den billigsten Anbieter zu wählen, sondern verbietet lediglich, erheblich über dem Durchschnitt liegende Kosten zu verursachen (vgl. hierzu Sternel, MietR, 3. Aufl., ll Rdnr. 63; lll Rdnrn. 896 f.). Gegen diese Pflicht hat die Bekl. nicht verstoßen.

Die bei einer eigenen Bewirtschaftung der Heizungsanlagen durch die Bekl. oder die Stadtwerke angefallenen und nach § 711 HeizkostenVO umlagefähigen Heizkosten sind als Vergleichsmaßstab für eine Beurteilung der Frage der ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung im Grundsatz ungeeignet. Da nämlich die Versorgung des Mietobjekts mit Fernwärme ebenso zulässig ist wie die Umlage des Wärmelieferungspreises gem. § 7 IV HeizkostenVO, sind bei der Prüfung der Angemessenheit der entstandenen Kosten die von der Bekl. aufgrund des Vertrags mit der H-GmbH erzielten Wärmelieferungskonditionen mit den Konditionen entsprechender ortsansässiger Drittanbieter zu vergleichen. Aufgrund der bestehenden grundsätzlichen Unterschiede der Versorgungsarten Fernwärme und Wärmeerzeugung durch eigene Heizanlagen im Hinblick auf Belange des Umweltschutzes, der langfristigen Finanzierung und sonstiger grundsätzlicher Nutzungskonzepte ist eine Gegenüberstellung der Kosten für Fernwärme und der Kosten, die bei einer Eigenproduktion und -lieferung entstehen, zur Ermittlung der Grenzen des vertretbaren Kostenaufwands weder tragfähig noch sachgerecht. Maßgebend für die Frage der Wirtschaftlichkeit ist danach, ob der Fern- bzw. Nahwärmebezug zu den Konditionen der H.-GmbH im Vergleich zu anderen konkreten Möglichkeiten einer Fremd-Wärmelieferung überdurchschnittlich teuer und mit den an einen Treuhänder zu stellenden Anforderungen an eine ordentliche Bewirtschaftung nicht vereinbar ist. Daß dies hier der Fall sei, haben die Kl. jedoch selbst nicht behauptet. Eine Ermittlung etwaiger Alternativkosten durch ebenfalls geeignete Drittanbieter durch Sachverständigenbegutachtung kommt deshalb nicht in Betracht. II. Die Kl. haben auch keine Ansprüche gegen die Bekl. auf Rückzahlung geleisteter Heizkosten aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB, da es sich hierbei nicht um rechtsgrundlos geleistete Zahlungen handelte. Rechtsgrund für die erbrachten Heizkostenzahlungen ist nämlich - soweit nicht die Mietverträge der Parteien im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum bereits eine ausdrückliche Vereinbarung hierzu enthalten (so z. B. der Mietvertrag der Kl. zu 5 und 6 vom 7.4.1994, in dem unter § 2 die Umlage von Heizkosten und die Wärmeversorgung durch die H.-GmbH ausdrücklich geregelt sind) - eine jeweils durch schlüssiges Verhalten zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Tragung von Heizkosten. Unabhängig davon, ob - wovon das AG im angefochtenen Urteil ausgegangen ist - die zwischen den Parteien bestehenden Mietverträge für den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum die Umlagefähigkeit von Heizkostenansprüchen ausdrücklich vorsehen, ist eine dahingehende vertragliche Vereinbarung jedenfalls dadurch konkludent zustande gekommen, daß die Kl. über Jahre hinweg Heizkostenvorschüsse bzw. Abrechnungssalden bezahlt haben. Durch dieses willentliche Verhalten haben sie entsprechend dem hierfür maßgeblichen verobjektivierten Empfängerhorizont bewußt und willentlich akzeptiert, daß die Kosten für Heizung und Warmwasser außerhalb der separat zu zahlenden Kaltmiete von ihnen zu tragen sind. Die Kl. berufen sich insoweit auch nicht auf einen Irrtum und sind darüber hinaus -wie das AG zutreffend festgestellt hat - im Hinblick auf die sie treffende Duldungspflicht hinsichtlich der Modernisierung der Heizanlage zum Abschluß einer Vereinbarung mit dem Vermieter über die Vorauszahlung und Abrechnung der hierdurch neu entstehenden Betriebskosten verpflichtet (vgl. Schultz, in: Bub/Treier, Hdb.

tum und sind darüber hinaus -wie das AG zutreffend festgestellt hat - im Hinblick auf die sie treffende Duldungspflicht hinsichtlich der Modernisierung der Heizanlage zum Abschluß einer Vereinbarung mit dem Vermieter über die Vorauszahlung und Abrechnung der hierdurch neu entstehenden Betriebskosten verpflichtet (vgl. Schultz, in: Bub/Treier, Hdb. der Wohn- und Geschäftsraummiete, 2. Aufl., III A Rdnr. 580).