Ferienwohnungsvermietung als Vertragszweck des Hauptmietvertrags

Liegt der Vertragszweck des Wohnungsmietvertrags auf der Weitervermietung zu Ferienwohnungszwecken, liegt ein Gewerbemietvertrag vor.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. beanstanden mit der Berufung, dass das Amtsgericht dem Vertragsverhältnis der Parteien die Vorschriften des Wohnraummietrechts zugrunde gelegt hat, weil es von einem entsprechenden Schwerpunkt der Nutzung ausgegangen ist. Die Kl. meinen, das Vertragsverhältnis sei als Gewerbemietvertrag anzusehen, zumindest als Mischmietverhältnis, dessen Schwerpunkt in der gewerblichen Nutzung zur Vermietung als Ferienwohnung und Weitervermietung an Untermieter gelegen habe, das heißt in der Weitervermietung an Dritte zur Erzielung von Einnahmen.

Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor bezeichneten Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB. Die mit Schreiben vom 8. September 2017 ausgesprochene ordentliche Kündigung hat das zwischen den Kl. und dem Bekl. bestehende Mietverhältnis beendet, §§ 542 Abs. 1, 580a BGB.

Die Kl. konnten das Mietverhältnis kündigen, ohne dass - nach den Vorschriften des (sozialen) Wohnraummietrechts - ein Kündigungsgrund gegeben sein muss, denn das Mietverhältnis der Parteien erweist sich rechtlich (allenfalls) als Mischmietverhältnis, dessen Schwerpunkt nicht in der Wohnnutzung liegt.

Dies folgt aus den Abreden der Parteien und dem Umfang der Nutzung zum Zwecke der Weitervermietung an Feriengäste und andere Personen. Anders als die Kl. dies ausweislich des von ihnen zu den Akten gereichten Schreibens des Bezirksamtes Neukölln vom 16. Oktober 2017 diesem gegenüber offenbar dargestellt haben, erfolgte die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung von Anfang an mit ihrem Wissen und Wollen; sie war der Zweck des Vertrages, von dem sie (unter anderem) durch die Höhe der mit dem Bekl. vereinbarten Miete und andere Vereinbarungen - wie der Übernahme von Renovierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten bzw. -kosten durch den Bekl. - profitierten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich die erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder Geschäftsraummiete - wie auch sonst bei Mischverträgen - entscheidend danach, welche Nutzungsart überwiegt (vgl. BGH, Urt. v. 9.7.2014 - VIII ZR 376/13, WuM 2014, 539, juris Rz. 26, m.w.N.). Dabei ist auf den Vertragszweck abzustellen. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden; steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist das allgemeine Mietrecht maßgebend. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln, wobei entscheidend der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck ist, während ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck unbeachtlich ist (vgl. BGH, aaO., Rz. 28, 30, m.w.N.). Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei der Tatrichter für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nutzungsschwerpunktes häufig auf Indizien zurückgreifen muss (vgl. BGH, aaO., Rz. 32).

Diese Maßstäbe liegen der eingangs dargestellten Feststellung zugrunde.

Ausweislich des Mailverkehrs des Bekl. mit der bevollmächtigten Tochter der Kl., aber auch des Schriftverkehrs der Kl. selbst mit dem Bekl. haben die Parteien (ausdrücklich) einen Mischmietvertrag abgeschlossen, das heißt einen Vertrag, der sowohl eine Wohn- als auch eine Nutzung zur Vermietung an Feriengäste vorsah. In Letzterer lag der Schwerpunkt, wobei offenbleiben kann, ob sie tatsächlich nicht sogar der einzige (und wahre) Vertragszweck war.

In seiner eMail vom 31. Juli 2015 an die für die Vertragsverhandlungen bevollmächtigte Tochter der Kl. merkte der Bekl. zu dem (wohl schriftlich vorliegenden, allerdings nicht zu den Akten gereichten) Entwurf eines Mietvertrages, den er mehrmals durchgegangen sei, an, dass unter § 1 der Mietzweck um die Ferienvermietung zu ergänzen sei, dies ebenso unter § 9, der zudem die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters vorsehen sollte. Die Nettokaltmiete sollte bei 14,88 €/m2 (x 84 m2 = 1.249,92 €) liegen, wobei die Vormiete des Mieters E. noch bei 650 € (brutto) lag.

Mit eMail vom 21. August 2015 bestätigte die Tochter der Kl. die gewünschten Vertragsänderungen. Sie erinnerte in der Mail zugleich an Absprachen, die sie mit dem Bekl. bezüglich der Verwendung des „über die Miete hinaus erzielte(n) Einkommen(s)“ getroffen haben wollte, wobei sich „der Gewinn“ des Bekl. über die Langfristigkeit (über den August hinaus) „kompensieren“ sollte. Die „Lösung“ sollte beiden Seiten Vorteile bringen; sie würde „Kopfschmerz mit Mieter und unfertiger Renovierung“ vermeiden, böte die Sicherheit, dass sich jemand kümmere und motiviert sei, weil er einen Vorteil aus der weiteren Instandsetzung erzielen könne. Bis August - der ursprünglich ins Auge gefassten Befristung der Vereinbarung - sei der Vorteil für den Bekl. schwer erzielbar gewesen, deshalb habe sie - die Tochter der Kl. - die Verlängerung der Regelung zugesagt mit dem Vorteil für den Bekl., „nach anfänglicher Müh und Zeitinvestition einen guten Nebenverdienst zu haben“. Dem weiteren Inhalt der Mail lässt sich entnehmen, dass sie mit dem Bekl. auch eine Vereinbarung über die für die Ferienvermietung erforderlichen Ausstattungen getroffen hat; alle beweglichen Gegenstände sollten danach im „Besitz“ des Bekl. verbleiben. Weiterhin stellte die Tochter der Kl. als deren Bevollmächtigte in Aussicht, dass über eine „anfallende Arbeitszeit-Vergütung“ gesprochen werden soll.

Dass die Kl. vom Vertragszweck der Ferienvermietung Kenntnis hatten und dies billigten, ergibt sich (unter anderem) aus ihrer eMail vom 18. Juni 2015, in der sie sich nach Haftungsfragen und dem Erfordernis einer von ihnen zu leistenden „offiziellen Unterschrift“ sorgten. Mit eMail vom 7. September 2015 teilten sie dem Bekl. nach einem Berlinbesuch zwar ihre Bedenken und Entschlüsse bezüglich der Nutzung der Wohnung durch den Bekl. mit. Danach sollte das Vertragsverhältnis mit Ablauf des Monats November enden, der Bekl. bis dahin eine monatliche Miete von 950 € + 110 €, insgesamt 1.060 € (= 12,62 €/m2) an sie zahlen. Zur Begründung führten sie aus, dass sie „aufgrund der zunehmenden Beschwerden der Miteigentümer im Hinterhof der F.straße. zu der Überzeugung“ gelangt seien, „dass ein längerfristiger verlässlicher Mieter für (die) Wohnung das Beste ist“. Mit eMail vom 9. September 2015 brachten sie demgegenüber ihre Hoffnung zum Ausdruck, dass die „Vermietungsversion“ des Bekl. in dem Monat klappe; in der Folgezeit nahmen sie die vom Bekl. geleisteten, mit ihm vereinbarten Zahlungen entgegen.

Der Reaktion des Bekl. auf die vorstehend dargestellten Bedenken der Kl. mit eMail vom 18. Juni 2015 und 8. September 2015 lassen sich weitere Indizien für die einvernehmliche Ferienvermietung als vordergründigem Vertragszweck entnehmen.

Wenn er mitteilt, dass er nicht denke, dass er die offizielle Unterschrift der Kl. benötige, so deutet dies - angesichts dessen, dass eine solche unproblematisch geleistet werden könnte - darauf hin, dass die Kl. eine schriftliche Fixierung der mit dem Bekl. getroffenen Vereinbarungen nicht anstrebten, der Bekl. zeigte sich insoweit offen.

Wenn der Bekl. in der eMail vom 8. September 2015 im Zusammenhang mit von den Kl. in Bezug genommenen Beschwerden von Miteigentümern seine Versuche darstellt, den Vorfällen nachzugehen, kann daraus nur geschlossen werden, dass er keine eigenen Wahrnehmungen über das Verhalten von Bewohnern der Wohnung der Kl. hatte, was wiederum nicht vorstellbar ist, wenn er diese - wie von ihm behauptet - selbst ständig oder wenigstens überwiegend bewohnte. Für die - im Einvernehmen mit den Kl. - gewerbliche Nutzung als vermietete Ferienwohnung spricht zudem, dass er einen „Zwischenmieter mit Kontrollaufgaben“ einmieten wollte, um die „Belastungen der Hausgemeinschaft zu minimieren“. Es ist schon kein Bedürfnis dafür ersichtlich, wenn der Bekl. die Wohnung tatsächlich (überwiegend) selbst bewohnt und damit selbst das Verhalten der Feriengäste kontrollieren kann, unabhängig davon, dass ein „Zwischenmieter mit Kontrollaufgaben“ eine etwa verbleibende Wohnfläche reduziert.

Auch die Wortwahl des Bekl. in der eMail vom 8. September 2015 spricht gegen eine nur untergeordnete Nutzung zur Vermietung an Feriengäste. So beanstandet er in der Mail, dass manche Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bzw. Bewohner des Hauses „alle Ferienwohnungen in den selben Topf werfen“ würden und bittet, diskutieren zu dürfen, ob das ein Grund sei, das Mietverhältnis zu beenden. Er verweist zudem darauf, dass er sich „noch kein Bild über den Schaden“ gemacht habe, der ihm entstehe, wenn das Mietverhältnis Ende November beendet würde.

Das sind in der Zusammenschau Indizien für eine vordergründige, auf die Erzielung von Einnahmen gerichtete Nutzung der Wohnung zur Vermietung an (wechselnde) Feriengäste.

Der (mindestens) vorrangige Vertragszweck der (verbotswidrigen) Zweckentfremdung des Wohnraums durch die Vermietung an Feriengäste wird schließlich bestätigt durch die tatsächliche Vertragsdurchführung, insbesondere die unstreitige Anzahl der Vermietungen über Airbnb und die Höhe der vom Bekl. erzielten Einnahmen. Der Vortrag der Kl. in der Klageschrift, dass der Bekl. seit dem 3. Juni 2015 die Wohnung über Airbnb zu Tagespreisen ab 94 € angeboten und bis September 2017 über mehr als 400 Einzelbuchungen Einnahmen in Höhe von 64.718 € erzielt habe, ist unstreitig geblieben, § 138 Abs. 3 ZPO. Der Bekl. hat lediglich (zutreffend) die Ferienvermietung ohne Kenntnis und Zustimmung der Kl. in Abrede gestellt, ferner behauptet, dass weniger als 50 % der Wohnung als Ferienwohnung vermietet wurden, eine Behauptung, die nach den Feststellungen oben einer sachlichen Grundlage entbehrt.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Bekl. unstreitig mindestens ein weiteres Zimmer - zu welchem Zweck auch immer - an Herrn M. bzw. Frau A. untervermietet hat; für Ersteren haben die Kl. eine Kopie des Untermietvertrages vorgelegt, der sich bei den Unterlagen des Bezirksamtes Neukölln befand, die die Kl.seite am 20. Oktober 2017 eingesehen hat. Die Unterschrift „A.“ befindet sich auf den Rückscheinen der Pin AG zur Dokumentation von Zustellungen, die unter Vorlage eines Personalausweises im September und Oktober 2017 geleistet wurden.

Zutreffend hält der Bekl. den Kl. zwar entgegen, dass die erlaubnisfreie Untervermietung zusätzlich zur Ferienvermietung Vertragsinhalt geworden ist. Die Untervermietungen deuten in der Zusammenschau mit dem Schriftverkehr der Parteien allerdings darauf hin, dass sie Teil der einvernehmlich vereinbarten „Vermietungsversion“ (eMail der Kl. vom 9. September 2015) sind und stehen der Annahme einer überwiegenden Wohnnutzung durch den Bekl. selbst entgegen.

Wie bereits der eMail des Bekl. vom 8. September 2015 lässt sich dem zu den Akten gereichten Schreiben des Bekl. an den von den Kl. bevollmächtigten Rechtsanwalt B. vom 18. August 2016 entnehmen, dass er (weiter) nicht aufgrund eigener Wahrnehmungen zu „unerträglichen Lärmbelästigungen“ aus der hier gegenständlichen Wohnung Stellung nehmen konnte. Zu der ihm in dem Schreiben vorgeworfenen „zweifelsfreien“ Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG reagierte er nicht etwa mit dem Hinweis auf die eigene Wohnnutzung, sondern verwies darauf, dass er nur den oberen Teil der Maisonette-Wohnung „zur kurzfristigen Vermietung“ im Sinne des ZwVbG nutze, „alle anderen Nutzungen […] auf eine Zeitdauer länger als 3 Monate ausgelegt und […] daher rechtlich nicht als Ferienvermietung einzustufen (seien)“. Ergänzend bat der Bekl. für den Fall, dass aus der Ferienvermietung wie auch der Wohnnutzung Lärmbelästigungen bekannt werden, ihm diese - wie auch in der Vergangenheit - zur Kenntnis gebracht werden, damit er Nachforschungen anstellen und gegebenenfalls Gegenmaßnahmen treffen könne.

Mit der vom Bekl. behaupteten (überwiegenden) eigenen Wohnnutzung lässt sich der Inhalt auch dieses von ihm selbst verfassten Schreibens nicht in Übereinstimmung bringen. […]

Schließen Vermieter und Mieter einen Mietvertrag, der (zum beiderseitigen Vorteil) eine – wenn auch verschleierte – Nutzung einer Wohnung zur Weitervermietung an wechselnde Feriengäste vorsieht, dann handelt es sich bei der Vereinbarung um einen Gewerbemietvertrag, der durch ordentliche Kündigung ohne Benennung eines Kündigungsgrundes beendet werden kann.

Die Kläger haben dem Beklagen ohne Angabe eines Kündigungsgrundes ordentlich gekündigt. Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen, weil Wohnraummietrecht gelte. Die Kläger beriefen sich beim LG mit Erfolg darauf, dass das Vertragsverhältnis als Gewerbemietvertrag, zumindest als Mischmietverhältnis anzusehen sei, dessen Schwerpunkt in der gewerblichen Nutzung zur Vermietung als Ferienwohnung gelegen habe.

Die Kläger haben einen Räumungs- und Herausgabeanspruch. Sie konnten ohne Angabe eines Grundes kündigen, weil sich das Mietverhältnis der Parteien rechtlich (allenfalls) als Mischmietverhältnis, dessen Schwerpunkt nicht in der Wohnnutzung liegt, erweist.

Dies folgt aus den Abreden der Parteien und dem Umfang der Nutzung zum Zwecke der Weitervermietung an Feriengäste und andere Personen. Anders als die Kläger dies dem Bezirksamt gegenüber offenbar dargestellt haben, erfolgte die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung von Anfang an mit ihrem Wissen und Wollen; sie war der Zweck des Vertrages, von dem die Kläger (u. a.) durch die Höhe der mit dem Beklagten vereinbarten Miete und andere Vereinbarungen – wie der Übernahme von Renovierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten bzw. -kosten durch den Beklagten – profitierten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich die erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder Geschäftsraummiete nach der überwiegenden Nutzungsart, wobei auf den Vertragszweck abzustellen ist. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden; steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist das allgemeine Mietrecht maßgebend. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln, wobei entscheidend der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck ist, während ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck unbeachtlich ist. Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei häufig auf Indizien zurückgegriffen werden muss.

Im konkreten Fall kam das Landgericht durch Auswertung zahlreicher Indizien aus dem Mailverkehr des Beklagten mit der bevollmächtigten Tochter der Kläger, aber auch aus dem Schriftverkehrs der Kläger selbst mit dem Beklagten zu dem Ergebnis, dass die Parteien (ausdrücklich) einen Mischmietvertrag abgeschlossen hatten, der sowohl eine Wohn- als auch eine Nutzung zur Vermietung an Feriengäste vorsah. In Letzterer habe der Schwerpunkt gelegen, wobei das Landgericht es offen ließ, ob die Vermietung an Feriengäste nicht sogar der einzige (und wahre) Vertragszweck gewesen war.

In einer eMail an die für die Vertragsverhandlungen bevollmächtigte Tochter der Kläger habe der Beklagte zum Mietvertragsentwurf angemerkt, dass unter § 1 der Mietzweck um die Ferienvermietung zu ergänzen sei und der Vertrag zudem die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters vorsehen sollte. Die Nettokaltmiete sollte bei 14,88 €/m2 (x 84 m2 = 1.249,92 €) liegen, wobei die Vormiete noch bei 650 € (brutto) lag.

Per eMail habe die Tochter der Kläger die gewünschten Vertragsänderungen bestätigt und zugleich an die Absprachen mit dem Beklagten bezüglich der Verwendung des „über die Miete hinaus erzielte(n) Einkommen(s)“ erinnert, wobei sich „der Gewinn“ des Beklagten über die Langfristigkeit „kompensieren“ sollte. Die „Lösung“ sollte beiden Seiten Vorteile und dem Beklagten „nach anfänglicher Müh und Zeitinvestition einen guten Nebenverdienst“ bringen. Dem weiteren Inhalt der Mail lasse sich entnehmen, dass die Tochter mit dem Beklagten auch eine Vereinbarung über die für die Ferienvermietung erforderlichen Ausstattungen getroffen habe; alle beweglichen Gegenstände sollten danach im „Besitz“ des Beklagten verbleiben.

Für die zwischen den Parteien einvernehmliche gewerbliche Nutzung als vermietete Ferienwohnung spreche zudem, dass der Beklagte einen „Zwischenmieter mit Kontrollaufgaben“ einmieten wollte, um die „Belastungen der Hausgemeinschaft (durch Feriengäste, Anm.) zu minimieren“. Wenn der Beklagte die Wohnung tatsächlich (überwiegend) selbst bewohne und damit selbst das Verhalten der Feriengäste kontrollieren könne, sei ja wohl für einen – auch noch Wohnfläche in Anspruch nehmenden – „Zwischenmieter mit Kontrollaufgaben“ kein Raum, folgerte das Landgericht.

Das alles seien in der Zusammenschau Indizien für eine vordergründige, auf die Erzielung von Einnahmen gerichtete Nutzung der Wohnung zur Vermietung an (wechselnde) Feriengäste.

Der (mindestens) vorrangige Vertragszweck der (verbotswidrigen) Zweckentfremdung des Wohnraums durch die Vermietung an Feriengäste werde schließlich durch die tatsächliche Vertragsdurchführung bestätigt, insbesondere die unstreitige Anzahl der Vermietungen über Airbnb und die Höhe der vom Beklagten erzielten Einnahmen. Der Vortrag der Kläger, dass der Beklagte seit dem 3. Juni 2015 die Wohnung über Airbnb zu Tagespreisen ab 94 € angeboten und bis September 2017 über mehr als 400 Einzelbuchungen Einnahmen in Höhe von 64.718 € erzielt habe, sei unstreitig geblieben. Der Beklagte habe lediglich zutreffend bestritten, die Ferienvermietung ohne Kenntnis und Zustimmung der Kläger vorgenommen zu haben.

Aus all den Indizien leitete das Gericht ab, dass sich die vom Beklagten behauptete (überwiegende) eigene Wohnnutzung nicht belegen ließ, so dass das Mietverhältnis als Gewerbemietverhältnis einzustufen war, das auch ohne Begründung durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte.