Ferienwohnung (Begriff)

Ferienwohnung (Begriff); Ferienwohnung; Begriff; Nichtgewähren des Gebrauchs; Beendigung des Mietverhältnisses; Fristlose Kündigung

1. Der Begriff der "Ferienwohnung" setzt voraus, daß die vermieteten Räume für ihren Bewohner insofern eine in sich abgeschlossene Einheit bilden, daß sie für Dritte unzugänglich bzw. diesen gegenüber zumindest abgeschirmt ist.

2. Erfüllen als Ferienwohnung angemietete Räumlichkeiten diese Voraussetzungen nicht, ist der Mieter berechtigt, fristlos gemäß § 542 Abs. 1 BGB zu kündigen.

Die Parteien streiten um die Zahlung von Mietzins für eine Ferienwohnung. Die Bekl. buchte eine "Ferienwohnung, bestehend aus zwei Zimmern mit Balkon und Dusche und WC, Kochnische inklusive". Bei Ankunft und Besichtigung stellte die Bekl. fest, daß die "Ferienwohnung" aus zwei nebeneinander liegenden Räumen mit einer Kochnische und Balkon und einem gegenüberliegenden Bad mit Dusche und WC bestand. Die Räume waren nicht durch eine Tür miteinander verbunden, sondern nur über den Etagenflur einzeln zugänglich. Das Bad konnte ebenfalls nur über den Flur, der auch von - in der gleichen Etage wohnenden - Dritten benutzt wurde, erreicht werden. Die Bekl. kündigte fristlos. Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Nutzungsentschädigung abzüglich ersparter Aufwendungen in Anspruch. Beim Amtsgericht hatte die Klage Erfolg, das Landgericht gab der Berufung der Bekl. statt.

Der Kl. hat - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - keinen Anspruch aus § 535 S. 2 BGB gegen die Bekl. auf Zahlung des Mietzinses. Der gemäß den §§ 535 ff. BGB zwischen den Parteien zunächst rechtswirksam zustande gekommene Mietvertrag über eine Ferienwohnung ist von der Bekl. nach ihrem Eintreffen und dem Besichtigen der Räume im Hause des Kl. am 25.8.1986 wirksam gemäß § 542 Abs. 1 BGB fristlos gekündigt worden. Die Frage, ob es dem Kl. von Anfang an objektiv unmöglich war, der Bekl. eine Ferienwohnung in seinem Haue zu überlassen und der Streit hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 306 BGB im Rahmen eines Mietverhältnisses vor Überlassung der Mietsache kann dahinstehen (vgl. dazu BGH NJW 1985, S. 1025 [1026]), denn die Bekl. kündigte jedenfalls aufgrund des außerordentlichen Kündigungsrechtes aus § 542 Abs. 1 BGB den Mietvertrag auf.

Unstreitig war nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien eine Ferienwohnung Leistungsgegenstand.

Der Kl. hat der Bekl. den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Ferienwohnung nicht gewährt.

Eine juristische Begriffsdefinition der Ferienwohnung hat sich - wie der Kl. zu Recht vorträgt - noch nicht herausgebildet. Auch in der Rechtsprechung mußte - soweit ersichtlich - noch keine Stellung dazu genommen werden. Darauf kommt es jedoch nicht an, denn maßgebend ist, was nach allgemeinem Sprachgebrauch und - am "verobjektivierten Empfängerhorizont" (§§ 133, 157 BGB) gemessen - der Adressat eines solchen Angebotes unter einer Ferienwohnung versteht.

Der Begriff der Ferienwohnung setzt hiernach voraus, daß die vermieteten Räume für ihren Bewohner insofern eine in sich abgeschlossene Einheit bilden, daß sie für Dritte unzugänglich bzw. zumindest diesen gegenüber grundsätzlich abgeschirmt ist.

Denn in Abgrenzung zur Vermietung einzelner Zimmer liegt bei einer (Ferien-) Wohnung gerade in ihrer Abgeschlossenheit ein wesentliches Merkmal, welches erst ein selbständiges Wohnen ermöglichen kann.

Selbständiges Wohnen bedeutet aber nicht nur, daß eine Möglichkeit besteht, selbst zu kochen. Es bedeutet vielmehr auch bzw. insbesondere, daß sich der Mieter innerhalb der Ferienwohnung wie in der eigenen Wohnung zu Hause frei bewegen und entfalten kann. Eine Ferienwohnung ist eben im Gegensatz zum Hotel- oder Fremdenzimmer - nicht nur zum kurzfristigen Aufenthalt gedacht. Sie soll dem Mieter durch ihre Abgeschlossenheit die Möglichkeit verschaffen, seine Lebensgewohnheiten auch im Urlaub nicht ändern zu müssen, so daß sich z. B. das Familienleben ähnlich wie in der häuslichen Wohnung abspielen kann. Dazu gehört unter anderem auch, daß der Zugang zu den einzelnen Zimmern und der Weg zum Bad noch innerhalb der eigentlichen Wohnung liegt, sich der Flur also nicht - wie bei der streitgegenständlichen "Ferienwohnung" - außerhalb der Wohneinheit befindet. Dadurch wird - wiederum im Unterschied zu einem Hotelzimmer oder etwa in einer Pension - insoweit eine gewisse Intimsphäre des jeweiligen Mieters gewahrt. Dies setzt aber eine abgeschlossene Einheit voraus.

Entscheidend für die Abgeschlossenheit ist dabei - nach Auffassung der Kammer -allerdings nicht, daß die Wohnung nach außen hin auch tatsächlich durch eine separate Wohnungstür "abschließbar" ist. Es kann vielmehr im Einzelfall auch genügen, wenn der "Wohnbereich" - wie etwa bei der Vermietung einer kompletten Etage - ausschließlich von dem jeweiligen Mieter bewohnt wird und auf diese Weise "Dritten gegenüber abgeschirmt" ist. Voraussetzung ist jedenfalls, daß man von einem Raum der Wohnung zu einem anderen gehen kann, ohne daß die Möglichkeit besteht, auf dem Flur auch fremden Personen zu begegnen.

Um sich auch im Urlaub - wenigstens innerhalb seiner Unterkunft - ungezwungen und frei bewegen zu können, liegt derjenige, der nicht nur einzelne Zimmer mit Bad oder WC mietet, sondern eine Wohnung bucht, besonderen Wert auf diese Voraussetzungen.

Drei einzelne Zimmer, die - wie im Hause des Kl. - nur durch einen, auch von anderen Bewohnern benutzten Flur miteinander verbunden werden, gewährleisten kein selbständiges Wohnen, wie es oben beschrieben wurde und entsprechen nicht den Anforderungen an eine Ferienwohnung.

Für die Bekl. war die Hinderung am vertragsgemäßen Gebrauch auch nicht nur unerheblich (gem. § 542 Abs. 2 BGB). Sie war - u. a. wegen ihres Kleinkindes - lediglich an einer Ferienwohnung interessiert. Da der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache - schon aufgrund der baulichen Gestaltung der Räume - vom Kl. auch nicht binnen einer angemessenen Frist gewährt werden konnte, war die Bekl. zur fristlosen Kündigung aus § 542 BGB berechtigt, ohne dem Kl. zunächst eine Abhilfefrist setzen zu müssen.