Ferienwohnung

Ferienwohnung; Investitionszweck; Überschuldung; nicht kostendeckende Mieten; Erforderlichkeit

1. Die Errichtung von Ferienwohnungen ist kein besonderer Investitionszweck i. S. d. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InVorG.

2. Das Vorliegen eines besonderen Investitionszweckes nach § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 InVorG wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Investor nicht selbst Arbeitgeber ist.

3. Zur Frage der Erforderlichkeit i. S. d. § 3 Abs. 1 Satz 2 InVorG.

4. Unterkostenmieten waren auch dann ursächlich für eine Überschuldung, wenn diese nicht durch unterkostenmietenbedingte Belastungen allein, sondern erst bei Berücksichtigung von Altbelastungen eingetreten ist.

Die Beteiligten streiten über die Suspendierung eines Investitionsvorrangbescheides. Die Antragstellerin ist ausweislich eines Erbscheins Mitglied einer aus vier Geschwistern bestehenden Erbengemeinschaft nach der am 26. April 1963 in Blieskastel verstorbenen Erblasserin. Diese war ausweislich eines Erbscheines Alleinerbin nach der am 5. April 1955 verstorbenen Vorerblasserin. Diese war Eigentümerin des im Liegenschaftsgrundbuch von B. verzeichneten Grundstücks Gemarkung B.. Das 535 qm große Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus, dem Haus "Mozart" (4 Wohneinheiten) bebaut.

Im Jahre 1962 wurde ein Vermerk über die vorläufige Verwaltung gemäß § 6 der Verordnung vom 17. Juli 1952 ins Grundbuch eingetragen. Das Grundstück wurde durch den Rat der Gemeinde B. verwaltet. Am 24. September 1987 faßte der damalige Rat des Kreises Rügen den Beschluß über die Inanspruchnahme des Grundstückes nach dem Baulandgesetz (Beschluß-Nr. 197-29/87). In der Beschlußvorlage Nr. 9/29 ist dazu folgendes ausgeführt:

"Auf diesem Grundstück befindet sich ein Mehrfamilienhaus, an dem dringend Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Finanzielle Mittel sind nicht mehr vorhanden, die Kreissparkasse lehnt einen beantragten Kredit wegen nicht ausreichender Sicherheiten ab."

Das Grundstück wurde mit Wirkung vom 1. Januar 1988 in Volkseigentum übernommen. Rechtsträger wurde der damalige Rat der Gemeinde B. Ausweislich eines Wertgutachtens vom 12. November 1987 hatte das Grundstück einen Wert von 11.200 M bei einem Einheitswert von 7.300 M. Es war mit Belastungen i. H. v. 6.000 M zu Gunsten einer privaten Gläubigern und mit Aufbauhypotheken i. H. v. nominal 6.600 M und 1.530 M zu Gunsten der Kreissparkasse Rügen belastet. Zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme valutierte die erstgenannte Aufbauhypothek noch i. H. v. 2.708,23 M zzgl. 1.187,34 M gestundeter Zinsen. Die weitere Aufbauhypothek valutierte i. H. v. 1.473,41 M zzgl. gestundeter Zinsen i. H. v. 233,78 M.

Mit Schreiben vom 8. Mai 1990 erkundigte sich Frau M. auch im Namen der Miterben beim Landrat des Landkreises Rügen u. a. nach dem in Rede stehenden Hausgrundstück. Dort wurde das Schreiben als fristgemäß gestellter Rückübertragungsantrag gewertet. Über den Antrag ist noch nicht entschieden.

Am 15. Januar 1993 erließ der Antragsgegner nach Anhörung der Anmelder einen Investitionsvorrangbescheid, in dem festgestellt wird, daß der Verkauf des Grundstücks in B. an die Beigeladene einem investiven Zweck i. S. d. § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 des Investitionsvorranggesetzes dient. Als investive Zwecke sind angegeben:

"1. Schaffung von zwei gewerblichen Betriebsstätten, Einrichtung von 5 Arbeitsplätzen, Sicherung von 3, 5 Arbeitsplätzen, Schaffung einer Wohnung, Wiederherstellung und Modernisierung einer Wohnung. Investitionsvolumen 400.000 DM.

2. Schaffung von vier Ferienwohnungen. Investitionsvolumen 600.000 DM."

Das "Haus Mozart" hat bisher eine Grundfläche von ca. 109,17 qm (ca. 12,35 m x ca. 8,84 m). Das Keller- und das Erdgeschoß sollen im Zuge der Baumaßnahme zur Straße hin erweitert werden. Im Kellergeschoß soll ausweislich der Begründung des Investitionsvorrangbescheides eine Wohnung in einer Größe von 71,27 qm neu geschaffen und eine bisher nicht bewohnte und unbewohnbare Wohnung in einer Größe von 40,89 qm wieder hergerichtet werden. Ausweislich des Vorhabenplanes der Beigeladenen sollen das im Erdgeschoß zu errichtende Schmuckgeschäft eine Größe von 20,20 qm und das ebenfalls im Erdgeschoß geplante RTF-Geschäft incl. Werkstatt eine Größe von 53,60 qm erhalten. Zusätzlich ist im Erdgeschoß die Einrichtung eines Büroraumes in einer Größe von 9,46 qm und eines Gästezimmers in einer Größe von ca. 14,20 qm geplant. Die vier im hinteren Grundstücksbereich geplanten Ferienwohnungen sollen eine Gesamtfläche von 152,44 qm aufweisen. Das RTF-Geschäft soll vom Sohn der Beigeladenen, der sich derzeit in einer Meisterausbildung befindet, selbständig betrieben werden.

Der Antrag ist zulässig (1.) und hat auch in der Sache Erfolg (2.).

1. pp.

2. Ist - wie hier in § 12 Abs. 1 InVorG - durch ausdrückliche gesetzliche Regelung die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs ausgeschlossen, so folgt daraus die Vermutung, daß in diesen Fällen das öffentliche Vollziehungsinteresse das private Aussetzungsinteresse überwiegt. Eine Aussetzung kommt demzufolge nur in Betracht, wenn aus besonderen Gründen im konkreten Einzelfall dem Individualinteresse der Vorrang einzuräumen ist. Dies ist nach dem Rechtsgedanken des § 80 Abs. 4 S. 3 VwGO u. a. gegeben, wenn das Obsiegen in der Hauptsache wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen. Vorliegend überwiegt das antragstellerische Aussetzungsinteresse, denn der angegriffene Bescheid erscheint als rechtswidrig und dürfte die Antragstellerin in ihren Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

Der Bescheid verstößt gegen § 3 Abs. 2 InVorG. Danach darf ein Grundstück oder Gebäude nur insoweit für den besonderen Investitionszweck verwendet werden, als dies zur Verwirklichung des Vorhabens erforderlich ist. Vorliegend fehlt es am Merkmal der Erforderlichkeit. Ein Teil der von der Beigeladenen geplanten Investitionen stellt keinen besonderen Investitionszweck im Sinne des Investitionsvorranggesetzes dar. Hinsichtlich eines anderen Teilbereichs der Investition fehlt eine hinreichende Gewähr für die Verwirklichung des Vorhabens. Der verbleibende und investitionsvorrangrechtlich beachtliche "Rest" des Vorhabens steht in keinem angemessenen Verhältnis zur Grundstücksinanspruchnahme.

Im einzelnen: Die Schaffung von vier Ferienwohnungen ist kein bei der Prüfung der Erforderlichkeit zu berücksichtigender besonderer Investitionszweck. Das Teilvorhaben wird nicht von § 3 Abs. 1 Nr. 2 InVorG (Schaffung neuen Wohnraums) erfaßt. Dieses bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift folgende Ergebnis wird durch ihren Sinn und Zweck bestätigt. Die Veräußerung eines restitutionsanspruchsbefangenen Grundstücks soll ermöglicht werden, wenn dadurch Wohnraum geschaffen und eines der drängendsten Probleme in den neuen Bundesländern abgemildert wird. Daß dieser Gesetzeszweck mit der Schaffung von Ferienwohnungen, die dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen (vgl. § 10 Abs. 4 BauNVO), nicht erreicht wird, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Darlegung. Ob und in welchem Umfang durch die Errichtung der Ferienwohnungen Arbeitsplätze geschaffen werden (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 InVorG), wurde vom Antragsgegner bzw. der Beigeladenen nicht vorgetragen und ist auch den dem Gericht vorliegenden Unterlagen nicht zu entnehmen.

Auch das von der Beigeladenen geplante Rundfunk- und Fernsehtechnikgeschäft kann bei der Beurteilung der Erforderlichkeit nicht berücksichtigt werden. Zwar dürfte insoweit der besondere Investitionszweck des § 3 Abs. 1 Ziff. 1 InVorG gegeben sein. Hiernach liegt ein besonderer Investitionszweck in der Schaffung von Arbeitsplätzen, insbesondere Errichtung einer gewerblichen Betriebsstätte oder eines Dienstleistungsunternehmens. Mit dem RFT-Geschäft sollen drei Arbeitsplätze geschaffen werden. Der Annahme eines besonderen Investitionszwecks nach § 3 Abs. 1 Ziff. 1 InVorG steht insbesondere nicht entgegen, daß die Beigeladene nicht selbst Arbeitgeberin wäre, sondern daß das Geschäft durch ihren Sohn angemietet und selbständig geführt werden soll. Die Frage, ob ein besonderer Investitionszweck nach § 3 Abs. 1 Ziff. 1 InVorG auch bei mittelbarer Schaffung von Arbeitsplätzen gegeben ist, ist zwar umstritten (verneint vom VG Leipzig VIZ 1994, 136 (138); Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Vers

tegen, VermG, § 3 a Rdnr. 17; bejaht vom VG Berlin ZOV 1993, 432). Nach Auffassung der Kammer ist das Vorliegen eines besonderen Investitionszwecks nach § 3 Abs. 1 Ziff. 1 InVorG in solchen Fällen jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen. Eine Beschränkung des besonderen Investitionszwecks nach § 3 Abs. 1 Ziff. 1 InVorG auf Arbeitsplätze, die unmittelbar durch den Investor geschaffen werden, findet im Gesetz keine Stütze. Die Vorschrift besagt nichts darüber, von wem die Arbeitsplätze geschaffen werden sollen. Auch die Regelung des § 4 Abs. 1 S. 1 InVorG steht dem nicht entgegen. Zwar prüft die zuständige Stelle danach nur, ob der Vorhabenträger nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen hinreichend Gewähr für die Verwirklichung des Vorhabens bietet. Zu den persönlichen Verhältnissen können aber auch Rechtsbeziehungen des Vorhabenträgers zu Dritten gehören, die den Schluß auf die Durchführung des Vorhabens erlauben. Angesichts des Gesetzeszwecks dürfte es daher ausreichen, daß ein Ursachenzusammenhang zwischen Investition und Arbeitsplatzbeschaffung besteht. Dieser kann auch dann gegeben sein, wenn ein Dritter Arbeitsplätze schafft.

Das Teilvorhaben "Schaffung eines RFT Geschäfts" kann vorliegend gleichwohl keine Berücksichtigung finden, denn die Beigeladene bietet insoweit keine hinreichende Gewähr für seine Verwirklichung. Werden die Arbeitsplätze durch den Investor nur mittelbar geschaffen, so muß der Investor auch im Hinblick auf den Arbeitgeber die Gewähr für Verwirklichung des besonderen Investitionszwecks bieten. Dabei gelten dieselben Anforderungen wie für die Verwirklichung der Investition selbst. Der Grad der Wahrscheinlichkeit dafür, daß ein Dritter nach Durchführung der Investition die vom Investor avisierten Arbeitsplätze schafft, muß dem entsprechen, der für die Durchführung der Investition selbst gilt. Es muß daher anhand aller in Betracht kommenden Erkenntnismittel eine positive Prognose darüber erstellt werden, ob der Investor den Vorhabenplan auch verwirklichen kann (vgl. Jesch in: Jesch/Ley/Racky/Winterstein/Kuhn, Investitionsvorranggesetz, 1993, § 3 Rdnr. 69). Der Investor hat die Prognose durch Vorlage prüfbarer Belege zu ermöglichen. Dies kann durch die Vorlage von Mietverträgen erfolgen. Es dürften aber auch Vorverträge, Optionen etc. ausreichen, solange ihnen hinreichend sicher zu entnehmen ist, daß und wieviele Arbeitsplätze geschaffen werden. Erfordert die Schaffung der Arbeitsplätze eine besondere Qualifikation des Arbeitgebers, so muß schließlich auch diese vorhanden sein und gegebenenfalls vom Investor belegt werden.

Soweit das VG Berlin (a. a. O.) geringere Anforderungen an die Annahme einer hinreichenden Gewähr stellt, ist dies nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar. Insbesondere kann allein aus der Rückübereignungs- und Vertragsstrafenverpflichtung des investiven Vertrages selbst dann nicht auf eine hinreichende Wahrscheinlichkeit geschlossen werden, wenn der Investor erhebliche Vorleistungen erbringt. Das Vorliegen einer hinreichenden Gewähr ist ex ante zu beurteilen. Geprüft wird dabei, ob der Investor das Vorhaben verwirklichen kann. Die Rückübereignungs- und Vertragsstrafenklauseln des investiven Vertrages erlauben lediglich Rückschlüsse darauf, ob der Investor das Vorhaben ernsthaft verwirklichen will. Sie sind damit für die im Rahmen des § 4 Abs. 1 InVorG zu erstellende Prognose bedeutungslos.

Gemessen an den vorgenannten Kriterien ist die Schaffung der zugesagten drei Arbeitsplätze durch den Sohn der Kl. nicht hinreichend wahrscheinlich. Zwar ist die verwaltungsgerichtliche Kontrolle bei Prognoseentscheidungen ähnlich der bei Ermessensentscheidungen eingeschränkt. Überprüfbar ist jedoch die Frage, ob die Behörde die Entscheidungsgrundlage vollständig ermittelt hat. Dies ist jedoch nicht der Fall. Der Antragsgegner hat im Investitionsvorrangverfahren nicht berücksichtigt, daß die Umsetzung des Vorhabenplans nicht allein von der Beigeladenen, sondern auch davon abhängt, ob ihr Sohn das RFT-Geschäft in der in Aussicht gestellten Weise übernehmen will und leiten kann. Dementsprechend begnügt sich der Bescheid mit der Feststellung, daß "aufgrund der verwandtschaftlichen Beziehungen der Investitionszweck erreicht" werde. Dieser Fehler wirkt sich auch auf das Prognoseergebnis aus, denn es ist zweifelhaft, ob die Prognose bei Kenntnis der Umstände ebenso ausgefallen wäre. Vertragliche Bindungen ist der Sohn der Beigeladenen seiner Mutter gegenüber bisher nicht eingegangen. Dementsprechend fehlt auch eine Erklärung des Sohnes der Beigeladenen über die Anzahl der von ihm zu schaffenden Arbeitsplätze. Entscheidend kommt aber hinzu, daß derzeit noch offen ist, ob und wann der Sohn der Beigeladenen das RFT-Geschäft in der konzipierten Form leiten kann. Im Moment befindet er sich noch in der Ausbildung zum Meister. Nach den von der Beigeladenen im Investitionsvorrangverfahren eingereichten Unterlagen umfaßt das Investitionskonzept nicht nur den Verkauf, sondern auch die Reparatur. Zur Führung eines solchen Geschäfts fehlen dem Sohn der Beigeladenen derzeit die gewerberechtlichen Voraussetzungen (vgl. § 1 Abs. 2 HandwO i. V. m. Nr. 39 Anl. A). Es ist auch offen, wann die Meisterprüfung stattfinden wird bzw. ob geplant ist, für den fraglichen Zeitraum einen Meister anzustellen. Hiernach kann derzeit allenfalls von der Möglichkeit der Arbeitsplatzschaffung durch den Sohn der Beigeladenen ausgegangen werden. Von einer hinreichenden Wahrscheinlichkeit i. S. d. § 4 Abs. 1 InVorG kann jedoch keine Rede sein.

Bei den übrigen (Teil-)Investitionen, also der Errichtung eines Schmuckgeschäftes und der Schaffung bzw. Sanierung zweier Wohnungen im Kellergeschoß des "Hauses Mozart" dürfte es sich zwar um besondere Investitionszwecke i. S. v. § 3 Abs. 1 Ziff. 1 bzw. Ziff. InVorG handeln. Allerdings dürfte der Grunderwerb für die verbleibende Investition nicht erforderlich i. S. v. § 3 Abs. 1 S. 2 InVorG sein. Mit dem Merkmal der Erforderlichkeit soll gewährleistet werden, daß die Veräußerung des Vermögenswertes - mit der Folge des Erlöschens des Restitutionsanspruchs - nur erfolgt, wenn die beabsichtigte Investition in einem angemessenen Verhältnis zum Grundstück oder Gebäude steht (Gemmeke in: Rodenbach/Söfker/Lochen, InVorG, 1993, § 3 Rdnr. 43). Dies erscheint vorliegend als sehr zweifelhaft. Die hier beachtlichen Investitionen betreffen das gesamte Untergeschoß des Hauses (Schaffung von Wohnraum von 71,27 und 40,89 qm) und einen kleineren Teil des Erdgeschosses (Schmuckgeschäft in eine Größe von 20,20 qm). Im weit größeren Teil des Erdgeschosses ist das für die vorliegende Entscheidung unbeachtliche RFT-Geschäft in einer Größe von 53,60 qm zzgl. eines Büroraumes in einer Größe von ca. 9,46 qm vorgesehen. Ein weiterer Raum im Erdgeschoß in einer Größe von 14,20 qm soll nicht investiv (im Sinne des Investitionsvorranggesetzes) genutzt werden. Damit erfassen die hier beachtlichen investiven Vorhaben der Beigeladenen weit weniger als die Hälfte der nutzbaren Fläche des einschließlich des Untergeschosses dreigeschossigen Gebäudes. Es bedarf anläßlich dieses Falles keiner Entscheidung, ab wann die teilweise Inanspruchnahme eines Gebäudes erforderlich i. S. d. § 3 Abs. 1 S. 2 InVorG ist. Jedenfalls dürfte das Merkmal nicht gegeben sein, wenn - wie hier - weniger als die Hälfte des Gebäudes investiv genutzt werden soll.

Der aus den vorgenannten Gründen rechtswidrige Bescheid dürfte die Antragstellerin in ihren Rechten verletzen. Durch einen Investitionsvorrangbescheid soll im Falle des Vorliegens eines investiven Zwecks die Verfügungsbeschränkung des § 3 Abs. 3 bis 5 VermG aufgehoben werden. Dieses Verfügungsverbot greift ein, wenn ein Rückübertragunganspruch angemeldet worden ist. Nach Sinn und Zweck des § 3 Abs. 3 VermG, der den nach § 2 Abs. 1 VermG Berechtigten bis zu einer Entscheidung über seinen Restitutionsanspruch vor Verfügungen schützen soll, ergibt sich, daß eine bloße Anmeldung allein jedoch nicht genügt, um das Verfügungsverbot auszulösen. Es muß hinzukommen, daß der angemeldete Restitutionsanspruch des Betroffenen mit gewisser Wahrscheinlichkeit besteht. So ist es hier.

Zumindest im Rahmen dieses Eilverfahrens ist davon auszugehen, daß die Mitglieder der Erbengemeinschaft Berechtigte i. S. d. §§ 3 Abs. 1 i. V. m. 1 Abs. 2 VermG sind. Ein Rückübertragungsanspruch besteht danach für bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Die Voraussetzungen dürften hier gegeben sein.

Für das Grundstück dürften kostendeckende Mieten nicht erzielt worden sein. Hinsichtlich der Frage der Kostendeckung lassen sich dem Verwaltungsvorgang zwar keine prüfbaren Angaben entnehmen. Es existiert lediglich eine Aufstellung der Mieteinnahmen und der wiederkehrenden Ausgaben für die Jahre 1984 bis 1986. Die für die Beurteilung der Kostendeckung maßgeblichen Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen sind darin nicht aufgeführt. Zumindest in diesem Eilverfahren muß aber davon ausgegangen werden, daß die Mieteinnahmen zum Erhalt des Gebäudes nicht ausreichten und infolgedessen die dazu erforderlichen Mittel kreditiert werden mußten. Hierfür spricht bereits die Existenz der Aufbauhypotheken. Die dadurch gesicherten langfristigen Kredite waren gleichsam das Äquivalent für die in der ehemaligen DDR staatlich festgelegten Niedrigstmieten (vgl. Wasmuth in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand 6/93, Einf. VermG Rdnr. 69), die nur etwa ein Drittel des Gesamtaufwandes für die Erhaltung und Bewirtschaftung einer neu-, um- oder ausgebauten Wohnung deckten (VG Chemnitz ZOV 1993, 439 [442] m. w. N.). Damit indiziert die Belastung eines Grundstücks mit Aufbauhypotheken das Vorliegen von Unterkostenmieten.

Das Grundstück war zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme überschuldet. Dem gutachterlich festgestellten Zeitwert von 11.200 M standen valutierte Aufbauhypotheken gegenüber, die zu diesem Zeitpunkt noch i. H. v. 4.181,64 M valutierten. Hinzu kamen Zinsen i. H. v. 1.421,12 M, zusammen also 5.602,76 M. Rechnet man die Hypothek über 6.000 M zu Gunsten einer privaten Gläubigerin hinzu, so überstiegen die Belastungen den Zeitwert des Grundstücks.

Die Überschuldung dürfte auch durch die Niedrigstmieten verursacht worden sein. Die Belastung zu Gunsten der privaten Gläubigerin hat nicht zu der Überschuldung geführt. Erst durch das Hinzutreten der mit den beiden Aufbauhypotheken gesicherten Verbindlichkeiten ist eine Gesamtbelastung über dem Zeitwert des Grundstückes entstanden. Bei der Prüfung der Kausalität zwischen den infolge der Niedrigstmieten entstehenden Verbindlichkeiten und der Überschuldung sind auch Vorbelastungen zu berücksichtigen. Nicht zu folgen vermag die Kammer der Auffassung, wonach eine Ur-sächlichkeit erst dann gegeben ist, wenn die staatlich festgesetzten Mie-ten die einzige Ursache für die Überschuldung darstellten, daß also, wenn - wie hier - noch andere Belastungen auf dem Grundstück ruhten, die Überschuldung allein wegen der nicht kostendeckenden Mieten unabhängig von weiteren Verbindlichkeiten bestanden haben mußte (VG Ber-lin ZOV 1993, 429 [430]; BezG Potsdam VIZ 1992, 325 [327]; Wasmuth a. a. O. § 1 VermG Rdnr. 98). Diese Auffassung findet im Gesetz keine Stütze. Die Vorschrift des § 1 Abs. 2 stellt allein auf die Kausalität der Un terkostenmiete für die Überschuldung ab "... infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung ..."). Eine wertende Betrachtung ist ausgeschlossen (Neuhaus in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Vers

tegen, VermG, Stand 8/93, § 1 Rdnr. 94). Kausal im Sinne der Äquivalenztheorie sind die durch die Unterkostenmiete entstandenen Belastungen, wenn sie nicht hinweggedacht werden können, ohne daß der Erfolg - hier also die Überschuldung - entfiele. Denkt man die noch valutierten Aufbauhypotheken hinweg, so läge eine Überschuldung nicht vor.

Diese Betrachtung entspricht auch dem Gesetzeszweck. Mit der Regelung des § 1 Abs. 2 VermG reagiert das Vermögensgesetz auf den Umstand, daß die DDR die Eigentümer von Mietobjekten durch vornehmlich ideologisch bedingte Preisvorschriften verpflichtete, sie Mietern zu nicht kostendeckenden Mieten zu überlassen. Soweit diese Vorgaben des DDR-Rechts zur Überschuldung und anschließend zum Verlust des Mietobjektes durch Übernahme in Volkseigentum ohne meßbare Gegenleistung führte, werden diese Schädigungen in den Geltungsbereich des Gesetzes einbezogen (Wasmuth a. a. O.. § 1 Rdnr. 80). Hieraus folgt, daß alle diejenigen Grundstücke restituiert werden, bei denen sich die durch die Niedrigstmieten begründete latente Gefahr der Überschuldung konkretisiert hatte. Vorbelastungen führen in diesem Zusammenhang lediglich dazu, daß der Grundstückswert entsprechend geringer einzustufen ist mit der Folge, daß die Überschuldung bei solchen Grundstücken schneller eintrat als bei unbelasteten Grundstücken. Das zeitliche Moment ist jedoch kein sachlicher Grund für eine Differenzierung. Die Ursächlichkeit entfällt daher in solchen Fällen erst dann, wenn bestehende Vorbelastungen, die in keinem Zusammenhang mit den staatlich verordneten Niedrigstmieten standen, bereits das Maß einer eingetretenen oder unmittelbar bevorstehenden Überschuldung erreicht hatten. Eine bereits vorhandene Überschuldung, die sich später durch unzulängliche Mieteinnahmen noch verstärkt, ist (restitutions-)rechtlich unerheblich (BVerwG, Beschluß vom 11. Oktober 1993 - 7 B 173.93 - S. 2 des Umdrucks).

Die Überschuldung war schließlich die Ursache dafür, daß das Grundstück enteignet und in Volkseigentum übernommen wurde. Wurden bebaute Grundstücke auf der Grundlage der §§ 15, 16 Baulandgesetz enteignet, spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Enteignung aufgrund eingetretener Überschuldung (Wasmuth a. a. O. § 1 VermG Rdnr. 97; Neuhaus a. a. O. § 1 Rdnr. 101). Diese Vermutung wird vorliegend dadurch bestärkt, daß ausweislich der Beschlußvorlage die Enteignung erfolgte, weil die Banken eine weitere Kreditierung unter Hinweis auf nicht ausreichende Sicherheiten ablehnten.

Anmerkung: Die Ausführungen des VG Greifswald in seinem Beschluß vom 7. April 1994 können nicht unwidersprochen bleiben. Überzogene Anforderungen des Gerichts an die Begründetheit des Investitionsvorrangbescheids werden den Zielen des Investitionsvorranggesetzes, das Investitionen trotz vermögensrechtlicher Ansprüche ermöglichen will, nicht gerecht. Nicht nachvollziehbar ist, wie die Kammer des Verwaltungsgerichts zu dem Schluß kommt, daß die Ferienwohnungen nicht den Investitionszweck der Schaffung von Arbeitsplätzen erfüllen. Das Gericht zieht sich in seiner Argumentation darauf zurück, daß dies "vom Antragsgegner bzw. der Beigeladenen nicht vorgetragen und auch den dem Gericht vorliegenden Unterlagen nicht zu entnehmen" gewesen sei. Selbst wenn man unterstellt, daß die Begründung des Bescheids durch die zuständige Behörde lückenhaft war, so bleibt doch die unzweifelhafte Tatsache, daß aus der Vermietung von Ferienwohnungen der Lebensunterhalt bestritten werden kann und damit auch Arbeitsplätze gesichert werden können. Dies gilt im vorliegenden Fall um so mehr, als sich das umstrittene Objekt auf der Insel Rügen, einem ganzjährigen Feriengebiet, befindet. Es sei dem Gericht zugestanden, daß es selbst keine Begründung nachliefern kann, doch neben der Offenkundigkeit der Arbeitsplatzsicherung aufgrund der Vermietung von Wohnungen an Urlauber wäre hier zumindest eine Aufklärung durch das Gericht im Sinne von § 26 Verwaltungsgerichtsordnung geboten gewesen, nach der die Parteien darauf hinzuweisen sind, daß "ungenügende tatsächliche Angaben ergänzt" werden.

Bei der Überprüfung des Investitionsvorhabens "Schaffung eines Rundfunk- und Fernsehtechnikgeschäfts" legt die Kammer nicht nur einen zu strengen Maßstab an, sondern überschreitet sogar den Umfang seiner Prüfungskompetenz. Darauf, ob der Beigeladene nun die Meisterprüfung zum Fernsehtechniker bestehen wird, kommt es schlichtweg nicht an. Öffentlich rechtliche Genehmigungserfordernisse sind im Rahmen eines Investitionsvorrangverfahrens nur zu berücksichtigen, wenn sie offensichtlich die Durchführung des Investitionsvorhabens selbst behindern würden. Dies war vorliegend aber nicht der Fall. Aus gutem Grunde spricht das Gesetz in § 4 Abs. 1 InVorG davon, daß der Vorhabenträger nur hinreichend Gewähr für die Verwirklichung des Vorhabens bieten muß. Dies bedeutet, daß ein Investor bei vorgegebenem Investitionszweck die Möglichkeit behalten muß, auch nach Bescheiderlaß flexibel auf Markterfordernisse zu reagieren. Sei es durch Umstellung der Finanzen oder wie vorliegend durch Änderung der Angebotspalette von der Reparatur zum Vertrieb. WOLFGANG HUMMEL, Stellvertretender Leiter der Geschäftsstelle zur Erteilung von Investitionsbescheinigungen in Berlin