Ferienhäuser

Ferienhäuser; Ferienwohnungen; Kündigung; Wohnraummietvertrag; Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch; Lebensmittelpunkt; Kündigungsschutz; Zweitwohnung

Langfristige Verträge über die dauerhafte Anmietung von Ferienhäusern bzw. -wohnungen sind nicht als Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch, sondern als echte Wohnraumvermietung zu werten.

Die Kl. ist Erbbauberechtigte eines etwa 44.000 qm großen Grundstücks an der Ostsee. Über ein Teilstück mit dem darauf befindlichen Ferienhaus schloß sie mit dem Bekl. am 6. Juli 1975 einen als "Pacht-vertrag" bezeichneten Vertrag. Der Vertrag enthält u. a. folgende Regelungen:

1. Die Verpächterin verpachtet dem Pächter das Ferienhaus Nr. 250 mit In-ventar und dem dazugehörigen Grundstück. ...

2. Das Pachtverhältnis beginnt mit dem 1.1.1976 und wird auf die Dauer von 30 Jahren geschlossen. Es kann auf Wunsch des Pächters nach Ab-lauf um jeweils fünf Jahre verlängert werden. ...

9. Der Pächter erklärt sich bereit, Kosten, die durch behördliche Maßnahmen entstehen, anteilmäßig zu tragen. ...

14. Frostsichere Be- und Entwässerungsleitungen werden auf Wunsch des Pächters auf seine Kosten verlegt. ...

Das Ferienhausgebiet wurde im Jahre 1989 mit einer Entwässerungsanla-ge versehen. Ein Anschluß- und Benutzungszwang wurde ausgeübt. Mit der Klage vor dem Landgericht Hamburg hat die Kl. von dem Bekl. Betei-ligung an den Erschließungskosten verlangt. Außerdem verlangt sie von ihm Beseitigung bestimmter baulicher Veränderungen, die der Bekl. an dem Ferienhaus vorgenommen hat.

Das Landgericht hat in dem "Pachtvertrag" einen Mietvertrag über Wohnraum gesehen. Da für die Klage gemäß § 29 a ZPO das Amtsgericht Plön, in dessen Bezirk sich das Ferienhausgebiet befindet, ausschließlich zu-ständig sei, hat das Landgericht Hamburg die Klage als unzulässig abge-wiesen. Die Berufung der Kl. blieb erfolglos.

Das Landgericht hat den zwischen den Parteien bestehenden Vertrag mit Recht als Mietvertrag über Wohnraum angesehen. Die Bezeichnung als Pachtvertrag entspricht nicht den rechtlichen Gegebenheiten. Auf die zutreffenden Gründe des landgerichtlichen Urteils wird insoweit verwiesen.

Handelt es sich somit bei dem Vertrag zwischen den Parteien um einen Mietvertrag über Wohnraum, ist § 29 a ZPO grundsätzlich anzuwenden. Die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 29 a Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben.

1. Bei dem an den Bekl. vermieteten Ferienhaus handelt es sich nicht um Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (§ 29 a Abs. 2 ZPO i. V. m. § 556 a Abs. 8 und § 564 b Abs. 7 Nr. 1 BGB). Die Aus-legung dieser Ausnahmevorschrift (gleichlautend auch in § 10 Abs. 3 Nr. 2 MHG) ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Das Landgericht hat sich der überwiegend vertretenen Auffassung angeschlossen, wonach langfristige Verträge über die dauerhafte Anmietung von Ferienhäusern bzw. -wohnungen nicht als Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch gewertet werden können (s. z. B. Sternel, MietR, 3. Aufl. 1980, III 504; Schmidt-Futterer/Blank, WohnraumSchG, 6. Aufl. 1988, RZ C 563; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, RZ 55 zu § 556 a; LG Hanau, MDR 1980, 849, LG Lübeck, WuM 1989, 632).

Der Senat tritt dem jedenfalls für die vorliegende Fallgestaltung bei: Von der Berufungsführerin wird zwar mit Recht hervorgehoben, daß es nicht al-lein auf eine Wortlautinterpretation ankommen kann und daß die Vertragsdauer nicht unbedingt entscheidendes Gewicht haben muß (s. BVerfG, NJW 1979, 757). Die zutreffende Anknüpfung an die typische Schutzwürdigkeit der Mieterposition führt aber hier zur Anwendung der Regelungen des sozialen Mietrechts. Diese sollen die Wohnung in ihrer überragenden Bedeutung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins schützen (Begründung zum Gesetzentwurf des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes - Bundestags-Drucksache VII/2011, Seite 7).

Entgegen der Auffassung der Berufungsführerin kann auch ein langfristig angemietetes Ferienhaus in diesem Sinne Lebensmittelpunkt sein. Die in der Literatur geäußerte Rechtsauffassung, es sei rein begrifflich nicht denkbar, daß es mehrere Lebensmittelpunkte geben können (so. z. B. Haake, NJW 1985, 2935; zustimmend Palandt/Putzo, BGB, 51. Aufl., 1992, RZ 10 zu § 564 b), vermag der Senat nicht zu teilen. Der Begriff des Lebensmittelpunktes ist nicht derart eindeutig (s. hierzu auch Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 1989, RZ I 80; Zimmermann, Kündigungsschutz für Zweitwohnungen und Wochenendhäuser, WuM 1989, 1, 2). Es ist durchaus denkbar, daß - etwa aufgrund be-ruflicher Umstände - zwei Wohnungen benötigt werden. Jede dieser Woh-nungen kann dann, wenn sich der Mieter dort aufhält, jeweils seinen Le-bensmittelpunkt darstellen. Für die aus beruflichen Gründen benötigte Zweitwohnung kann es daher nicht zweifelhaft sein, daß der Mieter den Schutz des sozialen Mietrechts genießt.

Aber auch die zu Erholungszwecken genutzte Zweit- oder Ferienwohnung kann Lebensmittelpunkt sein, wenn sie regelmäßig an den Wochenenden und in der Ferienzeit genutzt wird, wobei die Nutzung dann u.U. intensiver sein wird als bei der "Hauptwohnung", die häufig tagsüber während der Ar-beitszeit leer stehen wird (vgl. LG Hanau, MDR 1980, 849). Zutreffend ist auch darauf aufmerksam gemacht worden, daß der Lebensmittelpunkt ei-nes Mieters im Laufe der Zeit mehr und mehr von einer Wohnung auf die andere verlagert werden kann (LG Lübeck, WuM 1989, 632).

Maßgebend ist nach Auffassung des Senats, daß bei längerfristigen Ver-trägen, wie dem vorliegenden, der Mieter in aller Regel das Haus mit Mö-beln und sonstigen Einrichtungsgegenständen ausstatten und ihm dadurch ein besonderes persönliches Gepräge verliehen wird. Indem sich der Mieter somit regelmäßig unter Einsatz von nicht unbeträchtlichen Mit-teln ein weiteres Zuhause schafft, entsteht auch eine spezifische Schutzbedürftigkeit (s. Zimmermann, a. a. O., S. 1).

Die von dem Bekl. im vorliegenden Fall im Laufe der Mietzeit vorgenommenen umfangreichen Arbeiten sind ein Indiz dafür, daß in dem Vertrag ty-pischerweise ein wohnliches Einrichten der Mietsache durch den Mieter vorgesehen ist. Ob bei einzelnen der vorgenommenen Arbeiten (Einbau eines zweiten Fußbodens im Erdgeschoßwohnraum, Verkleidung der Wände mit Holzbrettern, Einbau einer Dusche etc.) die erforderliche Zu-stimmung der Vermieterin vorgelegen hat oder nicht, spielt in diesem Zu-sammenhang keine Rolle. Fest steht jedenfalls, daß das Mietobjekt gerade auch im vorliegenden Fall als ein zweiter Lebensmittelpunkt hergerichtet worden ist und daß somit dem Bekl. als Mieter eine Schutzbedürftigkeit nicht abgesprochen werden kann.

Es kann für die Anwendung der Mieterschutzbestimmungen nicht darauf ankommen, ob im konkreten Fall die Zweit- oder Ferienwohnung genau im gleichen Ausmaß wie die Hauptwohnung genutzt wird. Die in diese Rich-tung gehenden Entscheidungen (so z. B. LG Braunschweig, ZMR 1980, 84; AG Viechtach, NJW-RR 1987, 787) vermögen nicht zu überzeugen. Ein derartiges Abstellen auf den konkreten Einzelfall würde zu einer zu gro-ßen Rechtsunsicherheit führen (s. a. Voelskow in MünchKomm, BGB, 2. Aufl. 1988, RZ 27 zu § 564 b, der die Mieterschutzbestimmungen dann anwenden will, wenn das Ferienobjekt an jedem freien Tag genutzt wird). Ausreichend muß es vielmehr sein, daß unabhängig von der konkreten Nutzungsgestaltung im Einzelfall der Mietvertrag darauf angelegt ist, daß ein dauerhaftes wohnliches Einrichten des Mieters erfolgt.

Ob dem Landgericht auch darin gefolgt werden kann, daß auch für solche Ferienhäuser oder Ferienwohnungen, die ausschließlich während der wärmeren Jahreszeit genutzt werden können und dürfen, Mieterschutz besteht, kann letztlich offen bleiben. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. soll das Ferienhaus zwar normalerweise nur saisonal genutzt werden. Auf Wunsch des Mieters und auf seine Kosten ist jedoch die Verlegung frostsicherer Be- und Entwässerungsleitungen vorgesehen. Der Mieter hat danach durchaus die Möglichkeit der ganzjährigen Nutzung seines Ferienhauses.

2. Auch die neue Bestimmung des § 564 b Abs. 7 Nr. 4 BGB führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Zunächst spricht die Tatsache, daß diese zusätzliche Alternative in Abs. 7 des § 564 b aufgenommen worden ist, für das Ergebnis, daß Verträge über Vermietung von Wohnraum in Ferienhäusern nicht regelmäßig als nur zu vorübergehendem Gebrauch angesehen werden. Die Aufnahme dieser zusätzlichen Bestimmung wäre sonst überflüssig gewesen. Dem Landgericht ist im übrigen darin zuzustimmen, daß diese Bestimmung lediglich für Neuverträge gelten kann. Das folgt schon dar-aus, daß der Vermieter im vorliegenden Fall bei Vertragsabschluß nicht die vorgesehenen Hinweise geben konnte.

Ob der Gesetzgeber das wirklich gewollt hat, daß nun auch die Mieter von Ferienhäusern vollen Kündigungsschutz genießen? Kündigung also nur bei Eigenbedarf, fehlender wirtschaftlicher Verwertbarkeit oder Vertragspflichtverletzungen? Und daß sie sogar Anspruch auf die Anwendung der Sozialklausel haben - beim Ferienhaus? Aber das OLG Hamburg hat tatsächlich durch Urteil vom 23. September 1992 so erkannt.

Folgendes war geschehen: Der Erbbauberechtigte eines 40.000 m2 großen Grundstückes an der Ostsee schloß bezüglich eines Teils des Grundstücks mit einem darauf befindlichen Ferienhaus einen mit "Pachtvertrag" überschriebenen Vertrag mit einem Nutzer.

Der Vertrag enthielt u. a. die Regelung, daß das Ferienhaus "mit Inventar" verpachtet werde und das Mietverhältnis 30 Jahre dauern solle. Außerdem sollten, wenn der Pächter dies wünsche, frostsichere Be- und Entwässerungsleitungen auf Kosten des Pächters verlegt werden.

1989 wurde das Ferienhausgebiet mit einer Entwässerungsanlage versehen (Anschluß- und Benutzungszwang).

Vor dem Landgericht Hamburg hatte die Erbbauberechtigte vom "Pächter" Beteiligung an den Erschließungskosten verlangt. Das Landgericht hielt den "Pachtvertrag" aber für einen Mietvertrag über Wohnraum. Und dafür sei es nicht zuständig, da nach § 29 a der Zivilprozeßordnung (ZPO) das Amtsgericht zuständig sei, in dessen Bezirk sich das Ferienhausgebiet befinde - und das war das Amtsgericht Plön.

Die Berufung zum Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg brachte keinen Erfolg. Auch das Landgericht Hamburg fand: Hier handele es sich um eine echte Wohnraumvermietung, nicht etwa um eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch. Das sei zwar umstritten, aber man schließe sich dieser Auffassung an. Die Wohnung solle in ihrer überragenden Bedeutung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins geschützt werden - und dazu gehöre eben auch ein langfristig angemietetes Ferienhaus. Denn dieses könne durchaus "Lebensmittelpunkt" sein.

Die gegen eine derartige Rechtsauffassung geäußerten Bedenken, es könne schließlich nicht mehrere Lebensmittelpunkte geben, teilte das Hanseatische OLG nicht. Rabulistisch formulierte es, jede Wohnung könne, wenn sich der Mieter dort aufhalte, jeweils Lebensmittelpunkt sein.

Na prächtig. Dann mietet sich also ein Millionär zehn Wohnungen an und genießt den grandiosen Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts.

Auch, so die Richter, eine Zweit- oder Ferienwohnung könne Lebensmittelpunkt sein, wenn sie regelmäßig an den Wochenenden und in der Ferienzeit genutzt werde.

Maßgebend sei, daß bei längerfristigen Verträgen der Mieter in aller Regel das Haus mit Möbeln und sonstigen Einrichtungsgegenständen ausstatten und sich dadurch regelmäßig unter Einsatz von nicht unbeträchtlichen Mitteln ein weiteres Zuhause schaffe. Damit entstehe auch eine spezifische Schutzbedürftigkeit.

Eine gar köstliche Argumentation: Der Mieter soll also das Recht haben, einen Vertrag von innen auszuhöhlen, indem er nur genügend Mittel aufwendet.

Mit dieser Argumentation kann sich auch jemand Gewerberäume mieten, sie nach und nach mit Wohnmöbeln vollstellen, sich ein "Zuhause" schaffen, um schließlich wie Phönix aus der Asche als Wohnungsmieter aufzutauchen.

Auch daß der Mieter im betreffenden Fall - übrigens ohne die erforderliche Zustimmung der Vermieterin - das Mietobjekt umfangreich umgebaut hatte, gereicht ihm nicht etwa zum Nachteil. Im Gegenteil. Es geriet zum weiteren Indiz für die Herrichtung eines "zweiten Lebensmittelpunktes".

Stück für Stück zerstückeln die Richter in der Bundesrepublik die letzten Freifelder der Vertragsfreiheit. Vertragsfreiheit ist eben auch das: ein Stück Freiheit.