Fensterputzen nicht Vermietersache

1. Der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

2. Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. sind Mieter einer Loft-Wohnung der Bekl. im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes in Mainz. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an der Wohnung der Kl. erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von je 1,3 x 2,75 m aufweisen und in deren Mitte sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 x 1,25 m öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.

2 Derzeit lässt die Bekl. die Fensterfassade zweimal jährlich, jeweils im April und Oktober, durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen, ohne eine entsprechende Verpflichtung anzuerkennen.

3 Die Kl. haben mit ihrer Klage eine Verurteilung der Bekl. zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente vor ihrer Wohnung beantragt, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere, und eine Reinigung der starren Teile der Fenstersegmente mit großen Schwierigkeiten verbunden sei.

5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat das Urteil auf die Berufung der Kl. teilweise abgeändert und die Bekl. dazu verurteilt, die feststehenden Teile der Fenster vor der Wohnung der Kl. einmal je Kalenderhalbjahr, spätestens zum 31. Mai und zum 30. November zu reinigen oder reinigen zu lassen, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zwar sei die Reinigung hier grundsätzlich Vermietersache, da sie durch die Mieter aufgrund der Gefahren einer eigenhändigen Reinigung nicht in zumutbarer Weise durchgeführt werden könne. Doch sei es nach den vorgelegten Lichtbildern in der Akte ausreichend, wenn die Bekl. die feststehenden Fensterelemente einmal im Kalenderhalbjahr von außen reinige.

6 Hiergegen wenden sich die Kl. mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, soweit zu ihrem Nachteil entschieden worden ist.

II. 7 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angegebenen Frage, ob und wie oft ein Vermieter teilweise nicht zu öffnende Fensteraußenflächen einer (Loft-) Wohnung des Mieters zu reinigen habe, kommt - ganz offensichtlich - weder eine grundsätzliche Bedeutung zu, noch erfordert sie aus dem Gesichtspunkt der Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Dies ergibt sich schon daraus, dass diese Frage weder in der Rechtsprechung der Instanzgerichte unterschiedlich beurteilt wird noch überhaupt Gegenstand von Erörterungen in der mietrechtlichen Fachliteratur ist. Auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert die Zulassung der Revision nicht; die von der Revision im Zusammenhang mit einem Beweisantrag der Kl. zum erforderlichen Reinigungsturnus erhobene Gehörsrüge ist unbegründet (siehe unter 2 b).

8 2. Die Revision der Kl. hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Denn den Kl. steht bereits dem Grunde nach ein Anspruch auf eine Fensterreinigung durch die Bekl. nicht zu.

9 a) Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt, wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien - wie hier - keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

10 Auf den vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner abweichenden Beurteilung gestellten Gesichtspunkt, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter beispielsweise professioneller Hilfe bedienen.

11 b) Unbegründet ist auch die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe den von den Kl. gestellten Beweisantrag zur Erforderlichkeit einer vierteljährlichen Reinigung der Fenster verfahrensfehlerhaft übergangen. Auf die insoweit unter Beweis gestellte Tatsachenbehauptung der Kl. kommt es nicht an, weil - wie ausgeführt - die Bekl. schon dem Grunde nach nicht verpflichtet ist, die Fenster bzw. Glasflächen der Wohnung der Kl. zu reinigen.

Revisionsverfahren zurückgenommen

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, ist grundsätzlich Sache des Mieters, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Der Vermieter schuldet nämlich dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand, und bloße Reinigungsmaßnahmen sind auch kein Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters, so der Bundesgerichtshof.

Die Kläger sind Mieter einer Loft-Wohnung der Beklagten im 1. OG eines ehemaligen Fabrikgebäudes, das über eine großflächige Fensterfront an der Wohnung der Kläger mit je 1,3 m x 2,75 m großen Fenstersegmenten verfügt. Mittig enthalten die Fenster jeweils eines mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m, das sich öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist. Die Beklagte ließ ohne Anerkennung einer entsprechenden Verpflichtung die Fensterfassade zweimal jährlich, jeweils im April und Oktober, auf eigene Kosten reinigen. Den Klägern reichte das nicht. Sie haben die Verurteilung der Beklagten zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente vor ihrer Wohnung verlangt. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG hat das Urteil auf die Berufung der Klägerteilweise abgeändert und die Beklagte dazu verurteilt, die feststehenden Teile der Fenster vor der Wohnung der Kläger einmal je Kalenderhalbjahr, spätestens zum 31. Mai und zum 30. November zu reinigen oder reinigen zu lassen. Auch das reichte den Klägern nicht. Sie gingen in die Revision. Der BGH machte ihnen klar, dass die Revision keine Aussicht auf Erfolg habe.

Die Kläger hätten keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung durch die Vermieterin. Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliege grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien – wie hier – keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Denn der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Auf den vom Landgericht in den Mittelpunkt seiner abweichenden Beurteilung gestellten Gesichtspunkt, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend vom Mieter persönlich geleistet werden könne, komme es nicht an, denn der Mieter könne professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.