Fensteraustausch als einfach gelagerte modernisierende Instandsetzung

1. Ein Fensteraustausch von defekten Holzfenstern gegen moderne Kunststofffenster ist eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, die auch bei zahlreichen Fenstern im Haus kein Gesamtkonzept erfordert.

2. Für die bei Sanierungen erforderliche Bestandsaufnahme reicht bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben der Sachverstand von Handwerksfirmen aus.

Die Parteien bilden die WEG … Sie streiten über die Gültigkeit des auf der Versammlung vom 18.5.2017 von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses unter TOP 5, der lautet: „Die Hausverwaltung wird beauftragt, die vorliegenden Aufträge zur Instandhaltung der Fenster zu vergeben. Die Gesamtsumme von 35.132,79 € wird durch eine Sonderumlage entsprechend der Eigentumsanteile erbracht. Die entsprechende Summe wird den Eigentümern durch die Hausverwaltung umgehend mitgeteilt und muss bis zum 1.7.2017 auf das bekannte Wohngeldkonto der WEG eingezahlt werden.“

Der Anfechtungsklage der Kl., welche der Meinung ist, der Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die auszutauschenden Fenster nicht erneuerungsbedürftig seien, hat das Amtsgericht stattgegeben und den Beschluss für ungültig erklärt. Zur Begründung führte es aus, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche, soweit es sich um eine modernisierende Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG handelt. Soweit der Fensteraustausch eine Modernisierungsmaßnahme in Sinne von § 22 Abs. 2 WEG darstelle, fehle es am Vorliegen der Voraussetzungen, da eine unbillige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer gegeben sei. Eine nicht ordnungsmäßige Verwaltung bzw. eine unbillige Beeinträchtigung läge vor, weil ein Gesamtkonzept für die Erneuerung der Fenster der Liegenschaft fehle. Verwaltung und Wohnungseigentümer verführen seit Jahren nach einem erörterten, aber nicht beschlossenen oder vereinbarten Konzept. Zwar seien Wohnungseigentümer nicht stets gehalten, einen Plan für Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten aufzustellen. Im vorliegenden Fall sei dies jedoch anders zu beurteilen. Da noch eine Vielzahl von Fenstern aus der Zeit vor 1998 stammten, könne der Beschluss nicht isoliert betrachtet werden. Da die Eigentümer sich nicht rechtlich an das praktizierte Konzept gebunden hätten, bestünde die Gefahr, dass bei identischen Sachverhalten in der Zukunft in einem Fall der Antrag auf Austausch eines Fensters gebilligt, in einem anderen Fall aber abgelehnt werde. Dies berge die Gefahr unbilliger Ergebnisse.

Hiergegen wendet sich die Bekl. mit der Berufung. Sie sind der Ansicht, dass das Amtsgericht zwischen modernisierender Instandhaltung und Modernisierung hätte abgrenzen müssen. Ferner belegten die eingeholten Gutachten der Baufirmen die Sanierungsbedürftigkeit der betroffenen Fenster. Die Entscheidung, sanierungsbedürftige Fenster zu erneuern, sei ermessensfehlerfrei.

Die zulässige Berufung hat Erfolg.

Voranzustellen ist, dass es sich bei dem Austausch der Fenster nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzung, teilweise in der Form der modernisierenden Instandsetzung handelt. Denn die Fenster werden nicht anlasslos auf einen höheren Stand der Technik gehoben, sondern eine etwaige Verbesserung erfolgt nur im Zuge einer von der Mehrheit der Wohnungseigentümer angenommenen Instandsetzungsbedürftigkeit.

Der beschlossene Austausch der Fenster als Instandsetzungsmaßnahme nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist allein mit Blick auf die als nicht gegeben gerügte Erneuerungsbedürftigkeit einzelner Fenster nicht zu beanstanden.

Bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum. Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen (vgl. BGH, Urt. v. 9.3.2012 - V ZR 161/11 = NJW 2012, 1724; so auch Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 71 m.w.N.). Anders als das Amtsgericht meint, ist es also grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die WEG bislang kein Gesamtkonzept entwickelte. Sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch von Fenstern in Folgejahren verweigern sollte, ist dies eine Frage der Ordnungsmäßigkeit des jeweiligen Beschlusses, der vom Betroffenen zur gerichtlichen Überprüfung gestellt werden kann.

Richtig ist, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursache erfolgt ist. Denn nur aufgrund einer Bestandsaufnahme kann sachgerecht entschieden werden, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen und in welchem Umfang sie vorzunehmen ist. Dabei ist diese Bestandsaufnahme aber nicht zwingend durch einen vereidigten Sachverständigen vorzunehmen. Bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben reicht der Sachverstand von Handwerksfirmen aus (insgesamt hierzu Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 73 m.w.N.). Bei der Beurteilung von Instandsetzungsbedarf bei Fenstern handelt es sich um einen technisch einfach gelagerten Sachverhalt. Daher war es hier ausreichend, die Beurteilung Handwerksfirmen aus dem Fachbereich Fensterbau anzuvertrauen.

Auch an die Begründungstiefe dürfen angesichts des ohnehin den Wohnungseigentümern zuzustehenden Ermessensspielraums keine allzu großen Anforderungen gestellt werden. In Anbetracht dessen sind die in den Kostenvoranschlägen … verzeichneten Mangelerscheinungen als Beurteilungsgrundlage gerade noch ausreichend. Dabei ist nicht zu beanstanden, dass teilweise nur konstatiert wird, dass das betreffende Fenster nicht dem aktuellen Stand der Technik entspreche. Denn jedenfalls mit Blick auf den Austausch alter (Holz-) Fenster gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster ist mit der obergerichtlichen Rechtsprechung, welche sich die Kammer zu eigen macht, im Regelfall von einer Maßnahme ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, nicht aber von einer baulichen Veränderung auszugehen (BayObLG, Beschl. v. 11.2.2005 - 2Z BR 177/04 = ZMR 2005, 894; BayObLG, Beschl. v. 7.11.1990 - BReg. 2Z 118/90, BeckRS 2015, 299; OLG Köln NZM 1998, 821 m.w.N.; siehe auch Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 93 „Fenster“).

Selbst wenn man - wie nicht - die Ersetzung von Holzfenstern durch Kunststofffenster als bauliche Veränderung/Modernisierung einstufen (würde), hätte der Beschluss hier Bestand. Denn jedenfalls hat die Kl. nicht vorgetragen, wodurch sie über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wäre (§ 22 Abs. 1 WEG) bzw. wodurch die Eigenart der Wohnanlage geändert oder ein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wäre (§ 22 Abs. 2 WEG). Die vom Amtsgericht genannte Gefahr der zukünftigen Ungleichbehandlung im Vergleich zu Beschlüssen vergangener Jahre fällt nicht unter den Begriff der (unbilligen) Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Zwar sind Maßnahmen unbillig, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen (BGH, Urt. v. 18.2.2011 - V ZR 82/10 = GE 2011, 550 = NZM 2011, 281). Der hier in Rede stehende Beschluss führt aber nicht zu einer Ungleichbehandlung, weder im Vergleich der einzelnen Wohnungen untereinander noch im Vergleich zu früheren Beschlüssen. Bislang wurden Anfragen zum Austausch von Fenstern unter den gleichen Voraussetzungen positiv beschieden. Die Frage einer Ungleichbehandlung würde sich evtl. im Falle einer späteren Verweigerung stellen, wäre aber dann ein Angriff gegen den späteren, ablehnenden Beschluss. Insoweit gilt aber das Gleichbehandlungsgebot, das die Eigentümer zwingt, nicht ohne sachliche Rechtfertigung Fälle ungleich zu behandeln (Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 25 Rn. 201a).

Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass weder die Wohnungseigentümer selbst noch die Verwaltung vor Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote einholten. Denn - natürlich - ist die Zahl von drei Vergleichsangeboten kein Selbstzweck, sondern dient dazu, eine Grundlage für die sachgerechte Ermessensausübung zu schaffen (vgl. BGH NZM 2011, 515 = ZWE 2011, 317; Kammer ZWE 2017, 321). Vorliegend war die Einholung von Angeboten entbehrlich, denn dem Gebot der Wirtschaftlichkeit ist hier nämlich schon dadurch Genüge getan, dass die übernommenen Beträge ohnehin gedeckelt sind. Zudem waren den Eigentümern die Beträge aus vorangegangenen Beschlussfassungen bekannt (dazu Kammer WuM 2018, 589).

Nach alledem war auf die Berufung das amtsgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Ein Fensteraustausch von defekten Holzfenstern gegen moderne Kunststofffenster ist eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, die auch bei zahlreichen Fenstern im Haus kein Gesamtkonzept erfordert. Für die bei Sanierungen erforderliche Bestandsaufnahme reicht bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben der Sachverstand von Handwerksfirmen aus.

Die Parteien streiten über die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5 vom 18. Mai 2017, wonach die Hausverwaltung beauftragt wird, die vorliegenden Aufträge zur Instandhaltung der Fenster für 35.132,79 € zu vergeben, wobei auch eine Zahlungsfrist für die einzuzahlenden Anteile angegeben ist. Die Klägerin hat den Eigentümerbeschluss angefochten, weil die auszutauschenden Fenster nicht erneuerungsbedürftig seien. Das AG hat der Anfechtungsklage stattgegeben und den Beschluss für ungültig erklärt, weil es sich um eine modernisierende Instandsetzung i.S.v. § 22 Abs. 3, § 21 Abs. 3 WEG handele. Ein Gesamtkonzept für die Erneuerung der Fenster der Liegenschaft fehle. Hiergegen die Berufung.

Die Berufung hat Erfolg, die Klage ist abzuweisen. Bei dem Austausch der Fenster handelt es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzung, teilweise in Form der modernisierenden Instandsetzung. Denn die Fenster werden nicht ohne jeden Anlass auf einen höheren Stand der Technik gehoben, sondern die Verbesserung erfolgt nur im Zuge einer von der Mehrheit der Wohnungseigentümer angenommenen Instandsetzungsbedürftigkeit. Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder aber nur jeweils die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen beschließen, steht in ihrem pflichtgemäßen Ermessen. Deshalb bedarf es auch nicht eines Gesamtkonzeptes. Bei der Beurteilung von Instandsetzungen bei Fenstern handelt es sich um einen technisch einfach gelagerten Sachverhalt. Daher war es ausreichend, die Beurteilung Handwerksfirmen aus dem Fachbereich Fensterbau anzuvertrauen.

Das LG hat auch eine weitere Hilfsbegründung: Selbst wenn man die Ersetzung von Holzfenstern durch Kunststofffenster als bauliche Veränderung/Modernisierung einzustufen hätte, würde dies nichts ändern. Denn die Klägerin hat nicht vorgetragen, wodurch sie über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wäre bzw. wodurch die Eigenart der Wohnanlage geändert oder ein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wäre. Die vom AG genannte Gefahr der zukünftigen Ungleichbehandlung im Vergleich zu Beschlüssen vergangener Jahre fallen nicht unter den Begriff der unbilligen Beeinträchtigung i.S.v. § 22 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Vorliegend war auch die Einholung von weiteren Angeboten entbehrlich. Denn dem Gebot der Wirtschaftlichkeit ist schon dadurch Genüge getan, dass die übernommenen Beträge ohnehin gedeckelt und den Eigentümern die Beträge aus vorangegangenen Beschlussfassungen bekannt sind.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister