Fenster

Fenster; Sondereigentum; Balkon; Kosten; Instandsetzung; Instandhaltung

1. Die Bestimmung einer Teilungserklärung, durch die die Fenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden, ist gem. § 5 Abs. 2 WEG unwirksam. Eine solche Bestimmung kann im Einzelfall dahin ausgelegt werden, daß der Sondereigentümer der Wohnung, zu der die Fenster gehören, die Kosten ihrer Instandsetzung tragen muß.

2. Auch wenn Balkone in einer Teilungserklärung dem Sondereigentumsbereich zugeordnet sind, ist der Sondereigentümer grundsätzlich nicht verpflichtet, die Kosten der Sanierung der dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Teile des Balkons - hier: Isolierschicht unterhalb der Kragplatte - zu übernehmen.

Die Bet. zu 1 bis 10 bilden die Eigentümergemeinschaft. Gemäß Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.12.1996 wurde der Gemeinschaft zu Top 3 "zur Kenntnis gebracht, daß die Dachfenster kaputt sind und nicht repariert werden können, insbesondere weil die gesamten Laibungen verfault sind". Die Eigentümerversammlung faßte daraufhin einstimmig folgenden Beschluß: "Top 3: Die Verwaltung, in Verbindung mit dem Verwaltungsbeirat, wird ermächtigt, einen Auftrag zur Erneuerung der 17 Dachfenster zu einem Gesamtvolumen von ca. 42.000 DM zu erteilen. Die Maßnahme soll im Frühjahr 1997 durchgeführt werden. Die Kosten dieser Maßnahme sollen durch Sonderumlage, zahlbar zum 1.4.1997 gemäß Miteigentumsanteil, erfolgen. Die Verwaltung wird ermächtigt, eine Sonderumlage von 42.000 DM zu erheben. Für den Fall, daß Eigentümer ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen, wird schon heute die Verwaltung ermächtigt, im eigenen Namen auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft juristische Hilfe zur Eintreibung dieser Summen in Anspruch zu nehmen".

Außerdem beschlossen die Wohnungseigentümer, die oberen drei Balkone zu einem Kostenaufwand von ca. 25.000 DM sanieren zu lassen und die Maßnahmen in Höhe von 20.000 DM durch eine Sonderumlage, den Rest aus der Rücklage zu finanzieren.

Die Bet. zu 1 und 2 haben beantragt, den in der Eigentümerversammlung vom 3.12.1996 unter Top 3 und den über die Balkone gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären.

Das AG hat unter Zurückweisung des weitergehenden Anfechtungsantrages den Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 3.12.1996 zu Top 3 insoweit für ungültig erklärt, als darin eine Sonderumlage zu Lasten aller Miteigentümer beschlossen wurde. Den Beschluß über die Balkonsanierung hat es insgesamt für ungültig erklärt. Das dagegen eingelegte Rechtsmittel hat das LG als unbegründet zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 3 bis 9.

1. Das LG hat ausgeführt, der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 3.12.1996 zu Top 3 sei ungültig, soweit darin festgelegt werde, daß die Kosten der Erneuerung der Dachfenster durch eine Sonderumlage gemäß Miteigentumsanteil finanziert werden solle. Die in der Gemeinschaftsordnung unter §§ 2 Nr. 4, 7 Nr. 1 A enthaltenen Regelungen seien dahin auszulegen, daß die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen sind, in deren Sondereigentum sich die jeweiligen Fenster befinden.

Diese Auslegung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stimmt überein mit den in der Rechtsprechung und Literatur anerkannten Auslegungsregeln, wonach auch bei der Auslegung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen gem. § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen ist und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist; dabei ist auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung abzustellen, so wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. z. B. BayObLG, WE 1992, 85 und 1994, 88; Senat, NJWE-MietR 1997, 78 = WuM 1996, 443; Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdnr. 44 m. w. Nachw.). § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelung:

"Zum Bestandteil des Sondereigentums gehören insbesondere ... die Fenstergläser, die Fensterfassungen, die Türen der Zwischenwände unbeschadet dessen, daß Veränderungen an der Außenseite nur mit Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung vorgenommen werden dürfen".

§ 7 sieht unter Nr. 1 A vor, daß jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. Zwar verstößt die Zuordnung der Fenstergläser und -fassungen als Sondereigentum gegen § 5 Abs. 2 WEG und ist deswegen nichtig. Im Zusammenhang mit § 7 Nr. 1 A hat die Regelung indes den Sinn, die Kostenlast für die Erneuerung von Fenstergläsern und -fassungen denjenigen Wohnungseigentümern aufzubürden, in deren Wohnungen sich die zu erneuernden Fenster befinden. Die Gemeinschaft soll mit solchen Kosten nicht belastet werden. Ein unbefangener Erwerber eines Wohnungseigentums wird der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt entnehmen, daß nach der Gemeinschaftsordnung Fenstergläser und -fassungen - allerdings rechtlich unwirksam - dem Sondereigentum zugeordnet werden und daß der Sondereigentümer sein Eigentum auf seine Kosten instand zu setzen und zuerhalten hat; er wird danach davon ausgehen, daß die Erneuerung von Fenstergläsern und -fassungen, soweit sie sich in seiner Wohnung befinden, zu dem ihm zugewiesenen Pflichten- und Lastenkreis gehört.

Nach dem Wortlaut des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.12.1996 geht der Senat davon aus, daß es sich bei den zu Top 3 veranschlagten Kosten um solche handelt, die für die Erneuerung der Dachfenster, nicht etwa für die Erneuerung der Laibungen entstehen werden. Die verfaulten Laibungen mögen (mit-)ursächlich für den beabsichtigten Austausch der Dachfenster sein. Entgegen dem Vorbringen der Bet. zu 3 bis 10 in ihrer Beschwerdebegründung kann allerdings nicht angenommen werden, daß die Fenster und Fassungen vollkommen intakt waren und eine Erneuerung ausschließlich wegen der verfaulten Laibungen erforderlich ist. Dies widerspricht dem Inhalt des vorgenannten Protokolls, wonach die Dachfenster "kaputt sind und nicht repariert werden können". Auch die Vorinstanzen sind von diesem Sachverhalt ausgegangen.

Bei einer erneuten Beschlußfassung wird darauf zu achten sein, ob die Maßnahme auch den Austausch der Laibungen und die entsprechenden Kosten erfaßt. Die Laibungen stehen als Teil der Dachkonstruktion im Gemeinschaftseigentum mit der Folge, daß insoweit die Gemeinschaft auch die Kosten einer Erneuerung tragen muß. Die Gemeinschaftsordnung bietet keine Anhaltspunkte dafür, daß die Sondereigentümer derjenigen Wohnungen, in denen sich die Dachfenster befinden, auch die Kosten der Erneuerung der Laibungen alleine tragen müssen.

2. Keinen Bestand kann die Entscheidung des LG dagegen haben, soweit es den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 22.4.1997 zu Top 4 für ungültig hält. Der Beschluß, durch den über die Sanierung der drei oberen Balkone und deren Finanzierung durch eine Sonderumlage bzw. die Rücklage entschieden wurde, entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Antrag der Bet. zu 1 und 2, den Beschluß für ungültig zu erklären, war daher zurückzuweisen. Die angefochtene Entscheidung beruht insoweit auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften, § 27 FGG.

Das LG hat ausgeführt, daß unter Berücksichtigung des Umstands, daß der Sondereigentümer bereits gem. § 7 Nr. 1 A der Gemeinschaftsordnung verpflichtet ist, sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten, die Regelung in § 7 Nr. 1 B der Gemeinschaftsordnung nur den Sinn haben kann, auch die nicht sonderrechtsfähigen Bestandteile von allein durch einen Wohnungseigentümer genutzten Einrichtungen dessen Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht zu unterwerfen.

Diese Auslegung verstößt - bezogen auf den konkreten Sachverhalt - gegen die in den Gründen unter Nr. 1 dargestellten anerkannten Auslegungsgrundsätze. Bei Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich im vorliegenden Schadensfall nicht eine Instandhaltungs- und Kostenpflicht derjenigen Wohnungseigentümer, zu deren Wohnungen die betroffenen Balkone gehören. Vielmehr ist die Gemeinschaft instandhaltungs- und kostenpflichtig, § 16 Abs. 2 WEG. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Sie kann aber auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1996, 231 = ZMR 1996, 574). § 7 Nr. 1 B lautet wie folgt:

"Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden), sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen".

Zutreffend ist das LG in seiner Entscheidung davon ausgegangen, daß die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile von Balkonen dem Gemeinschaftseigentum zugehören und sich die Sondereigentumsfähigkeit im wesentlichen auf den Balkonraum erstreckt. Da § 7 Nr. 1 A bereits die Instandhaltungs- und Kostenpflicht des Wohnungseigentümers hinsichtlich des Sondereigentums regelt, soll zwar § 7 Nr. 1 B eine weitergehende Verpflichtung des Wohnungseigentümers auch für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile begründen. Dies soll nach Sinn und Zweck der Bestimmung aber nur für solche Bauteile gelten, die dem ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers dienen. Dies ist bei der unterhalb der Kragplatten aufgebrachten Isolierungsschicht der Balkone jedoch nicht der Fall. Die ordnungsgemäße Isolierung dient gerade nicht nur dem ausschließlichen Gebrauch des Wohnungseigentümers, sondern vielmehr der Sicherheit und Standfestigkeit des gesamten Gebäudes, da die Undichtigkeit der Isolierschicht zu Korrosion des Armierungseisens führt; darüber hinaus löst sich die Farbbeschichtung unter den Kragplatten. Ein unbefangener Betrachter würde es nicht als naheliegend ansehen, daß er aufgrund der in § 7 Nr. 1 B enthaltenen Regelung der Gemeinschaftsordnung verpflichtet ist, solche Schäden auf seine Kosten instand zu setzen. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von dem durch das OLG Hamm am 13.8.1996 entschiedenen Fall (vgl. NJWE-MietR 1997, 114 = WE 1997, 152 [153]). In jenem Fall war in der Teilungserklärung die Verpflichtung des Miteigentümers geregelt, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume einschließlich der Balkone auf seine Kosten instand zu halten; gleichzeitig war bestimmt, daß die Reparatur- und Ausbesserungsverpflichtung bei Balkonen "ab Oberkante der Rohdecke" gilt. Damit war aus dem Wortlaut der Teilungserklärung ersichtlich, daß - unabhängig von der Zuordnung bestimmter Gebäudeteile als Gemeinschafts- oder Sondereigentum - auch die Unterhaltungslast der Isolierschichten dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen war. Wäre eine solche umfassende Instandhaltungspflicht auch im vorliegenden Fall gewollt gewesen, hätten die Bet. dies in ihrer Gemeinschaftsordnung deutlicher zum Ausdruck bringen müssen. Diese Auslegung führt nicht etwa dazu, daß für die vorgenannte Bestimmung kein Anwendungsraum mehr bleibt. Zunächst bleibt dieser erhalten für Terrassen, an denen kein Sondereigentum, sondern lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht. Zudem sind durchaus Fälle denkbar, in welchen der Sondereigentümer auch für Instandsetzungsarbeiten an den dem Gemeinschaftseigentum zugehörigen Balkonteilen kostenpflichtig ist (z. B. Anstrich eines Balkongeländers).