Fehlgeschlagenes Ansichziehen der Verwalterzustimmung zur Veräußerung

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung zur Veräußerung an sich ziehen, bedarf es dafür eines eindeutigen Beschlusses; an einem solchen fehlt es, wenn die Prüfung und Entscheidung über die Zustimmung letztlich doch beim Verwalter bleibt.

Die Kl. sind Eigentümer einer Eigentumswohnung und Mitglieder der von der Bekl. verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Gemäß § 4 des Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrags ist festgelegt, dass jeder Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Mit notariellem Vertrag vom 23.11.2012 veräußerten die Kl. ihr Wohnungseigentum. Mit notarieller Erklärung vom 2.1.2013 erteilte die Bekl. die Zustimmung zu dem Kaufvertrag, überließ den Kl. jedoch lediglich eine Kopie dieser Zustimmung. Unter dem 18.6.2013 forderten die Kl. durch ihren Prozessbevollmächtigten die Bekl. erfolglos zur Zustimmung auf. Die Eigentümerversammlung beschloss am 6.9.2013, die Entscheidung über den streitgegenständlichen Erwerbsvorgang an sich zu ziehen und die Verwalterin anzuweisen, den Kl. und dem Erwerber Gelegenheit zu geben, der Verwalterin Auskünfte über die finanzielle Situation des Erwerbers vorzulegen. Für den Fall, dass die Prüfung der eingereichten Unterlagen es der Verwalterin nicht erlaube, die Zustimmung zu erteilen, soll die Zustimmung endgültig verweigert werden. Gleiches gelte, falls die geforderten Ergänzungen des Vertrages nicht vollständig erfolgt seien.

Die Kl. sind der Auffassung, dass die Bekl. auch im Hinblick auf den Beschluss weiterhin passivlegitimiert sei, da der Beschluss lediglich eine Handlungsanweisung enthalte. Sie behaupten, dass die aus dem Protokoll ersichtliche Passage, dass „die Eigentümer die Entscheidung ... an sich ziehen" am 6.9.2013 nicht beschlossen, sondern im Protokoll zugefügt worden sei.

Die zulässige Klage ist begründet. Die Bekl. ist passiv legitimiert. Im Hinblick auf die in § 4 des Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrags vereinbarte Zustimmung durch den Verwalter ist die Bekl. als amtierende Verwalterin gem. § 12 WEG zustimmungsberechtigt. Diese Berechtigung ist durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.9.2013 nicht entfallen. Zwar wird der Verwalter regelmäßig als Treuhänder der Eigentümer [tätig], so dass die Gemeinschaft vor erteilter Zustimmung anderweitig entscheiden kann, indem sie die Zustimmung bzw. die Erklärungskompetenz wieder an sich zieht. Der Verwalter ist auch befugt, die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl. 2010, § 12 R. 8 m.w.N.). Durch den vorgenannten Beschluss haben die Eigentümer jedoch die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung nicht an sich gezogen. Zwar ergibt sich aus dem Protokoll eine Beschlussfassung, dass die Gemeinschaft den Erwerbsvorgang an sich ziehe. Aus der weiteren Fassung des Beschlusses ergibt sich jedoch ausdrücklich, dass die Bekl. als Verwalterin weiterhin über die Zustimmung entscheiden solle. Die Gemeinschaft stellt auf die Prüfung der eingereichten Unterlagen durch die Verwalterin und deren Entscheidung über die Zustimmung ab; eine Prüfung der Unterlagen durch die Gemeinschaft ist ebenso wenig vorgesehen wie eine Entscheidung der Gemeinschaft über die Zustimmung. Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich aus der Wendung, dass die Zustimmung, falls sie nicht erteilt werden kann, endgültig versagt werde, keine Entscheidung oder Vorgabe der Gemeinschaft für die Bekl. Die Zustimmung kann lediglich erteilt oder versagt werden, so dass der Beschluss hier lediglich deklaratorischer Natur ist. Auch ist durch den Beschluss keine Entscheidung darüber getroffen worden, dass die Versagung durch die Gemeinschaft erfolgt.

Die Bekl. war zur Erteilung der Zustimmung zu der streitgegenständlichen Veräußerung des Wohnungseigentums durch die Kl. zu verpflichten. Die von der Bekl. bereits am 2.1.2013 erklärte Zustimmung war durch den Beschluss der Eigentümerversammlung widerrufen worden. Ein Versagungsgrund liegt nicht vor.

Die von der Bekl. erteilte Zustimmung konnte durch die Gemeinschaft widerrufen werden. Die Bekl. war hinsichtlich der Erklärungskompetenz, wie bereits dargestellt, lediglich Treuhänderin der Eigentümer. Anhaltspunkte, dass die Bekl. aus eigenem Recht über die Zustimmung entscheiden können sollte, sind nicht ersichtlich. Die Zustimmung war auch zum damaligen Zeitpunkt noch widerrufbar. Die notarielle Urkunde hatte die Bekl. nicht an die Kl. herausgegeben. Die Zustimmung zu dem schuldrechtlichen Verkauf und der dinglichen Veräußerung kann nur einheitlich beurteilt werden. Bei der Zustimmung handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit ihrem Zugang gegenüber dem Veräußerer oder Erwerber wirksam wird (§ 182 Abs. 1 BGB). Da die Zustimmung auch für die „Veräußerung" erforderlich und diese erst mit der Umschreibung im Grundbuch vollzogen ist, stellt die zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung gem. § 183 BGB dar, die als einheitliche Erklärung zu beiden Rechtsgeschäften auch nur einheitlich bis zum Eingang der Umschreibungsunterlagen beim Grundbuchamt widerruflich ist (vgl. Bärmann aaO., § 12 Rn. 32). Nach dem Inhalt des Beschlusses wollte die Gemeinschaft die bereits von der Bekl. getroffene Entscheidung nicht gelten lassen und hat damit die bereits erteilte Zustimmung widerrufen.

Die Kl. haben gegen die Bekl. schließlich auch einen Anspruch auf Zustimmung zu der Veräußerung ihres Wohnungseigentums mit Vertrag vom 17.1.2013. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Eigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf gem. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund für die Versagung liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümer unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist der Zustimmungsberechtigte (vgl. Bärmann, aaO. § 12 Rn. 42). Derartige konkrete Anhaltspunkte hat die hier zustimmungsberechtigte Bekl. nicht ansatzweise dargelegt.

Der Anspruch der Kl. auf Freistellung von den ihnen für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten entstandenen Kosten ergibt sich aus den §§ 280, 286, 249 BGB.

In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass der WEG-Verwalter nach § 12 Abs. 1 WEG einer Veräußerung einer Sondereigentumseinheit zustimmen muss. Der Verwalter kann in diesem Fall entweder nach der erforderlichen Sachprüfung die Zustimmung erteilen oder die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Entscheidung befassen. Der BGH hat jedoch durch Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, GE 2011, 959 - entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Entscheidungskompetenz an sich ziehen kann. In diesem Fall ist die Gemeinschaft und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung der richtige Beklagte (passivlegitimiert.) Die Entscheidung des Amtsgericht Zossen zeigt, dass ein solcher Beschluss über das Ansichziehen sorgfältig formuliert sein will, weil das Scheitern sonst programmiert ist.

Die Beklagte ist Verwalterin einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Teilungserklärung geregelt ist, dass die Veräußerung einer Sondereigentumseinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Die Kläger als Wohnungseigentümer veräußerten ihr Wohnungseigentum an einen Dritten. Die beklagte Verwalterin ließ zwar ihre Zustimmungserklärung beglaubigen, übergab jedoch von dieser Urkunde lediglich eine nicht § 29 GBO entsprechende Kopie. Die Kläger verlangten in der Folge erfolglos eine zur Vorlage beim Grundbuchamt ausreichende Zustimmung, ohne dass die Verweigerung begründet wurde. Stattdessen berief die Verwalterin zehn Monate später eine WEG-Versammlung zu dieser Frage ein, in der die Gemeinschaft die Entscheidung über die Veräußerung an sich ziehen sollte. Gleichzeitig wurde die Verwalterin angewiesen, den an der Veräußerung beteiligten Personen die Möglichkeit zur Übermittlung von Unterlagen über die finanzielle Situation des Erwerbers zur Verfügung zu stellen. Für den Fall, dass die Prüfung der Dokumente der Verwalterin keine Zustimmung erlaube, sollte die Zustimmung endgültig verweigert werden.

Dies wurde ebenso für verlangte Änderungen am Kaufvertrag beschlossen. Die Zustimmung wurde in der Folge von der Verwalterin nicht erteilt.

Das Amtsgericht hat die Verwalterin zur Erteilung der Zustimmung verurteilt. Sie sei trotz des Beschlusses der Wohnungseigentümer passivlegitimiert. Denn dieser Beschluss habe die Berechtigung zur Erteilung der Zustimmung nicht entfallen lassen. Zwar sei es der Wohnungseigentümergemeinschaft freigestellt, die Zustimmungskompetenz an sich zu ziehen und selbst durch Beschluss zu entscheiden. Dies sei durch den protokollierten Beschluss jedoch gerade nicht erfolgt.

Aus dem Wortlaut des ersten Teils des Beschlusses ergäbe sich, dass die WEG die Kompetenz an sich ziehen wollte. Dem zweiten Teil ließe sich jedoch entnehmen, dass die Verwalterin im Ergebnis weiter über die Zustimmung in eigener Kompetenz entscheiden sollte. Die Unterlagen sollten von der Verwalterin angefordert und geprüft werden. Anschließend war sie befugt, ohne weitere Befassung der WEG über die Erteilung oder Verweigerung der Zustimmung zu entscheiden. Ein echtes Ansichziehen war folglich in der Gesamtschau des Beschlusses nicht vorgesehen.

Die ursprünglich bereits beglaubigte und lediglich noch nicht formgerecht zum Grundbuchamt gereichte Zustimmungserklärung sei hingegen durch den Beschluss widerrufen worden. Das Amtsgericht hat den Klägern einen Anspruch auf erneute Zustimmung zur Veräußerung zugesprochen, da kein wichtiger Grund für die Versagung durch die Verwalterin vorgetragen sei. Ein solcher Grund sei nur dann gegeben, wenn der Erwerber im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Gemeinschaft unzumutbar sei, sofern aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründbare Zweifel an der Erfüllung der Wohnungseigentümerpflichten durch den Erwerber bestünden.

Derartiges habe die Verwalterin nicht ansatzweise vorgetragen.

Die Entscheidung zeigt deutlich, dass der Verwalter zwar der Verpflichtung zur Zustimmung durch Befassung der WEG „entfliehen" kann, der entsprechende Beschluss jedoch sorgfältig formuliert werden muss. Da die Formulierung der Feder der beklagten Verwalterin selbst entstammte, ist es durchaus verwunderlich, dass das Ansichziehen nicht wirksam beschlossen wurde.

Aus welchem Grund die Verwalterin vorliegend die Zustimmung verweigert hatte, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen. Da zur Begründung offenbar nichts vorgetragen worden war, lässt sich nur vermuten, dass sachfremde oder wirtschaftliche Gründe tragend waren. Im Ergebnis handelte es sich bei dem Beschluss nicht um ein Ansichziehen, sondern um einen Hin-und-her-Beschluss. Solche Unsicherheiten sollten natürlich durch einen guten Verwalter vermieden werden. Im Zweifel ist es sinnvoller, im Vorfeld zur Beschlussformulierung anwaltlichen Rat einzuholen.