Fehlerhafter Umlagemaßstab in der Hausgeldabrechnung

Verwendet der Verwalter einer WEG bei der Hausgeldabrechnung einen fehlerhaften Umlageschlüssel, und wird die Abrechnung von der Eigentümerversammlung genehmigt, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar.

I. Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage „Haus B." in L. Nach Maßgabe des § 5 der Anlage zur Teilungserklärung vom 6.12.1996 sollten die Eigentümer alle Betriebskosten gemeinsam tragen. Kosten für Heizung, Elektro, Energie und Wasser - soweit sie das Sondereigentum betreffen - sollte jeder Eigentümer für seinen Teil des Sondereigentums tragen. Die übrigen Betriebskosten sollten nach einem Verteilungsschlüssel aufzuteilen sein, den die erste Eigentümerversammlung festlegen sollte. In der ersten Eigentümerversammlung vom 18.4.1998 wurde bestimmt, dass die allgemeinen Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten von allen Eigentümern zu je 1/7 zu tragen seien. Dieser Beschluss wurde auf Antrag der Antragsteller mit Beschluss des Landgerichts Stralsund vom 21.10.2003 für ungültig erklärt. Für die Geschäftsjahre 1997 bis 2002 erfolgte die Verteilung der Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten nach Maßgabe des auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssels. Die so erstellten Jahresabrechnungen für die Jahre 1997, 1998, 1999, 2000 und 2002 wurden jeweils mit Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung genehmigt. Die Genehmigungsbeschlüsse wurden nicht angefochten.

Mit Antrag vom 20.12.2006 haben die Antragsteller die Antragsgegner als übrige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Rückzahlung zu viel gezahlten Wohngeldes für die Geschäftsjahre 1997 bis 2002 in Höhe von insgesamt 2.445,78 € in Anspruch genommen. Das Amtsgericht Wolgast hat den Antrag mit Beschluss vom 15.3.2007 zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller wurde mit dem angefochtenen Beschluss des Landgerichts Stralsund vom 8.6.2009 der Beschluss des Amtsgerichts Wolgast hinsichtlich der Hausgeldzahlung für das Geschäftsjahr 2001 teilweise aufgehoben und die Antragsgegner verpflichtet, an die Antragsteller 293,13 € zu zahlen. Im Übrigen wurde der Antrag zurückgewiesen. Hinsichtlich der Jahresabrechnung 2001 fehle es an einer Genehmigung der Wohnungseigentümerversammlung. Im Übrigen käme eine Rückzahlung zu viel gezahlten Hausgeldes nicht in Betracht, da die Jahresabrechnungen mangels Anfechtung rechtskräftig geworden seien. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.

Gegen den ihnen am 17.6.2009 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit Datum vom 2.7.2009 sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die Antragsteller sind der Auffassung, dass das Landgericht zu Unrecht den Zahlungsanspruch für die Jahre 1998 bis 2000 sowie das Jahr 2002 verneint habe, da die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen auf dem nichtigen Verteilungsschlüssel von 1/7 beruhten und damit ihrerseits nichtig seien. Einer Anfechtung der Beschlüsse habe es nicht bedurft.

II. Die gem. § 45 WEG a. F. zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist unbegründet.

Zu Recht und mit zutreffenden Gründen hat das Landgericht Stralsund Rückzahlungsansprüche für die Geschäftsjahre 1998 bis 2000 sowie 2002 im Hinblick auf die Bestandskraft der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Genehmigung der Jahresabrechnung verneint.

Zwar steht aufgrund des in Rechtskraft erwachsenen Beschlusses des Landgerichts Stralsund vom 21.10.2003 fest, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.4.1998 über die Verteilung der Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten ungültig ist, so dass die Verteilung der allgemeinen Betriebskosten mangels wirksamer abweichender Vereinbarung entgegen § 16 Abs. 2 WEG erfolgte, der die Verteilung von Kosten und Lasten nach dem Verhältnis der Anteile der Wohnungseigentümer vorsieht. Die unrichtige Verteilung führt jedoch nicht zur Nichtigkeit der Genehmigungsbeschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung. Die materielle Unrichtigkeit der Jahresabrechnung - etwa wegen unrichtiger Anwendung des Verteilungsschlüssels - führt regelmäßig nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des Genehmigungsbeschlusses (BayObLG, WuM 1990, 362; KG WE 1985, 126; OLG Düsseldorf, WuM 1990, 361; Staudinger/Bub, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 28 WEG Rn. 522).

Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt (BGHZ 107, 271). Maßgebliches Unterscheidungskriterium ist die Beschlusskompetenz. Diese kann sich aus dem WEG ergeben. Betrifft der Beschlussgegenstand das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer in Angelegenheiten des Gebrauchs, der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, bestimmte Fälle der Kostenverteilung oder die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, so ist der Beschluss grundsätzlich von der gesetzlich eingeräumten Beschlusskompetenz gedeckt (vgl. Bärmann/Merle, WEG 10. Aufl., § 23 Rn. 143; BGH NJW 2000, 3005 ff.). Die Beschlusskompetenz der Eigentümer zur Genehmigung des Jahresabschlusses folgt aus § 28 Abs. 5 WEG. Unabhängig von der Frage der Wirksamkeit des in der Teilungserklärung enthaltenen Verteilungsschlüssels waren die Wohnungseigentümer befugt, die Jahresabrechnung durch Mehrheitsbeschluss zu genehmigen. Die Regelung des § 16 Abs. 2 WEG ist nicht zwingend, sondern abdingbar (vgl. BGHZ 116, 400). Ein Beschluss, der - ohne dass dies in der Gemeinschaftsordnung wirksam vorgesehen ist - eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kosten- und Lastenverteilung vornimmt, ist nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar (BGH NJW 1994, 1866 ff.; BayObLG, WuM 1994, 568 ff.; Staudinger/Bub, § 28 WEG Rn. 555). Nach Ablauf der Anfechtungsfrist sind die Beschlüsse in Bestandskraft erwachsen. Eine Rückzahlung vermeintlich überzahlten Wohngeldes kommt damit nicht mehr in Betracht.

Wird ein fehlerhafter Umlageschlüssel von den Wohnungseigentümern genehmigt, ist dieser Abrechnungsbeschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar.

Nach der Teilungserklärung der WEG-Anlage sollten bestimmte Betriebskosten nach einem Verteilungsschlüssel aufzuteilen sein, den die erste Eigentümerversammlung festgelegt hat. Demgemäß wurde am 18. April 1998 bestimmt, dass die allgemeinen Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten von allen Eigentümern zu je 1/7 zu tragen seien. Dieser Beschluss wurde am 21. Oktober 2003 für ungültig erklärt. Für die Geschäftsjahre 1997 bis 2002 (außer 2001) erfolgte die Verteilung der Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten nach Maßgabe des auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssels. Die so erstellten Jahresabrechnungen wurden jeweils mit Eigentümerbeschluss genehmigt, jedoch nicht angefochten. Die Antragsteller haben die übrigen Wohnungseigentümer auf Rückzahlung überzahlten Wohngeldes in Höhe von ca. 2.500 € in Anspruch genommen, beim AG ohne Erfolg. Das LG hat für 2001 die Antragsgegner verpflichtet, an den Antragsteller 293,13 € zu zahlen, weil es hinsichtlich der Abrechnung 2001 an einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer fehle. Im Übrigen seien die Jahresabrechnungen mangels Anfechtung rechtskräftig geworden. Hiergegen die sofortige weitere Beschwerde im alten FGG-Verfahren an das OLG.

Das OLG folgt dem LG. Auch wenn der Eigentümerbeschluss vom 18. April 1998 über die Verteilung der Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten ungültig ist, führt die Anwendung der unrichtigen Verteilung nicht zur Nichtigkeit der beschlossenen Jahresabrechnungen. Für die Kostenverteilung besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG. Ein Eigentümerbeschluss, der eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung vornimmt, ist nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar. Eine Rückzahlung kommt damit nicht mehr in Betracht.

Die Rechtsausführungen des OLG sind zutreffend. Die Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels bei der Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung macht diesen Eigentümerbeschluss nur anfechtbar, aber nicht nichtig. Mangels Anfechtung sind die Abrechnungsbeschlüsse bestandskräftig geworden. Es stellt sich allerdings die Frage, ob die unrichtig geleisteten Zahlungen zurückverlangt werden können. Allgemein wird angenommen, dass sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses ein Folgenbeseitigungsanspruch ergeben kann. Damit könnte erreicht werden, dass die fehlerhaften Jahresabrechnungen nachträglich durch richtige Abrechnungen und erneute Beschlussfassungen darüber berichtigt werden, woraus sich dann Guthaben und damit Zahlungsansprüche ergeben könnten. Die dreijährige Regelverjährung kann insoweit nicht beginnen, bevor die rechtskräftige Ungültigerklärung des Kostenverteilungsbeschlusses vorliegt. Das war am 21. Oktober 2003 der Fall. Insoweit sind die Antragsteller (jetzt wären es Kläger nach der ZPO) mit Antrag vom 20. Dezember 2006 rechtzeitig tätig geworden. Sie hätten nur nicht direkt auf Zahlung klagen müssen, sondern auf berichtigende Beschlussfassungen im Hinblick auf den richtigen Verteilungsschlüssel.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass die Antragsteller (jetzt Kläger) jedenfalls richtigerweise die übrigen Wohnungseigentümer verklagt haben. Der Verwalter war nicht befugt, Zahlungen aus der Gemeinschaftskasse zu leisten, bevor die übrigen Wohnungseigentümer einen Korrekturbeschluss gefasst haben. Auch der Folgenbeseitigungsanspruch auf Berichtigung (nachträglich erkannter) unrichtiger Abrechnungsbeschlüsse richtet sich gegen die übrigen Eigentümer.