Fehlerhafte Wohnflächenangabe im Mietvertrag

Fehlerhafte Wohnflächenangabe im Mietvertrag; falsche Wohnflächenangabe in Mieterhöhungsverlangen nicht als vertraglich bindende Erklärung

Unrichtige Angaben im Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG sind in der Regel nicht geeignet, Gewährleistungsfolgen im Sinne von § 537 BGB auszulösen.

(Leitsatz des Einsenders; negativer Rechtsentscheid)

I. Die Kl. vermietete der Bekl. mit Vertrag vom 1. Juni 1981 eine Wohnung in ihrem Mehrfamilienhaus. Die Wohnfläche wurde in § 1 Nr. 1 des Mietvertrags mit "ca. 190 m2" angegeben. Die monatliche Nettomiete belief sich ursprünglich auf 1.150 DM. Mit Schreiben vom 14. Februar 1991 machte die Kl. eine Mieterhöhung auf 1.379 DM geltend, den erhöhten Betrag errechnete sie aus einer Miete von 7,26 DM je m2 und einer Wohnfläche von 190 m2 . Die Bekl. stimmte dem Erhöhungsverlangen zu. Mit weiterem Mieterhöhungsverlangen vom 26. April 1994 verlangte die Kl. eine Mieterhöhung auf 1.786 DM auf der Basis von 9,40 DM je m2 und einer Wohnfläche von wiederum 190 m2? Die Bekl. stimmte auch dieser Mieterhöhung zu.

Für die Monate August bis Dezember 1997 nahm die Bekl. Mietkürzungen vor, deren Nachzahlung die Kl. verlangt. Im Wege der Widerklage begehrt die Bekl. Rückzahlung eines Teils des in der Vergangenheit gezahlten Mietzinses, da die Wohnfläche nur 163,5 m2 betrage.

Das Amtsgericht hat - ohne Überprüfung der streitigen tatsächlichen Wohnfläche - einen Mangel der Wohnung bzw. das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft verneint. Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung aufgrund der Flächendifferenz könne nicht festgestellt werden.

Ihre dagegen eingelegte Berufung begründet die Bekl. mit Schadensersatzansprüchen wegen Verschuldens bei Vertragsschluß (c.i.c.). Sie habe in der Vergangenheit wegen falscher Wohnflächenangaben einen zu hohen Mietzins gezahlt. Mit den Mieterhöhungsverlangen sei zudem von der Kl. eine Wohnungsgröße von 190 m2 zugesichert worden. Die Kl. meint, die Gebrauchstauglichkeit der von der Bekl. vor der An-mietung besichtigten Wohnung sei auch dann nicht beeinträchtigt, wenn die Flächenangabe nicht zutreffe. Weder sei der Bekl. die Woh-nungsgröße zugesichert worden, noch habe sie, die Kl., bewußt fal-sche Flächen angegeben. Im übrigen seien etwaige Forderungen ver-jährt und verwirkt. Das Landgericht hat die Wohnfläche durch eine Sachverständige feststellen lassen. Danach beträgt die Wohnfläche 170,21 m2.

Die Berufung hinsichtlich eines Teils der von der Bekl. geltend gemachten Ansprüche auf Erstattung von Mietüberzahlungen ('für die Zeit vor 1994) hat das Landgericht durch Teilurteil vom 26. November 1999 wegen Verjährung zurückgewiesen. Im übrigen möchte es der Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses zusprechen, sieht sich hieran jedoch durch den Rechtsentscheid des OLG Dresden vom 15. Dezember 1997 (GE 1998, 122 = MDR 1998, 643 = NZM 1998, 184 = WuM 1998, 144 = ZMR 1998, 417) gehindert.

Das Landgericht ist der Auffassung, daß es sich bei einer nicht nur unerheblichen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von den im Mietvertrag oder in einem Mieterhöhungsverlangen gemachten Angaben um einen Sachmangel i. S. von § 537 Abs. 1 BGB handelt. Darüber hinaus müsse - entgegen der Ansicht des OLG Dresden - eine durch die geringere Wohnfläche bedingte Gebrauchsbeeinträchtigung nicht festgestellt werden.

Dies sei entscheidungserheblich. Die Flächenabweichung betrage 10,4 %, Ansprüche der Bekl. aus c.i.c., positiver Vertragsverletzung oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kämen ebensowenig in Betracht wie bereicherungsrechtliche Ansprüche infolge Verstoßes gegen § 10 MHG. Andererseits scheitere das Begehren der Bekl. nicht an einer analogen Anwendung von § 539 BGB.

Zwar handele es sich im vorliegenden Rechtsstreit - anders als bei dem Rechtsentscheid des OLG Dresden - nicht um einen Streit über die Folgen einer unrichtigen Flächenangabe im ursprünglichen Mietvertrag. Sollte die Divergenz zum Rechtsentscheid des OLG Dresden aus diesem Grunde verneint werden, komme der vorgelegten Rechtsfrage aber grundsätzliche Bedeutung zu. Die Problematik sei bereits mehrfach Gegenstand von Berufungsverfahren gewesen, die indes jeweils gütlich abgeschlossen worden seien.

Das Landgericht hat dem Senat mit Beschluß vom 20. Dezember 1999 (abgedruckt in WuM 2000, 74 = ZMR 2000, 224) die folgende Frage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

Stellt es einen Sachmangel der vermieteten Wohnung nach § 537 Abs. 1 BGB dar, wenn deren Fläche erheblich von derjenigen abweicht, welche die Parteien im Mietvertrag und bei ihrer Einigung über eine Mieterhöhung zugrunde gelegt haben?

II. Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids liegen nicht vor, da nicht feststellbar ist, daß die vorgelegte Rechtsfrage für die Berufungsentscheidung des Landgerichts erheblich ist.

1. Dies gilt zunächst insoweit, als sich die Vorlagefrage auf eine unrichtige Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag bezieht. Der Streit der Prozeßparteien geht nämlich - wie das Landgericht in der Vorlagebegründung feststellt - um die Folgen einer unrichtigen Flächenangabe nicht im ursprünglichen Mietvertrag, sondern im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren. Eine Minderung der ursprünglich vereinbarten Miethöhe wird von der Bekl. nicht geltend gemacht. Auf die Frage eines Sachmangels wegen einer im Mietvertrag zugrunde gelegten unrichtigen Flächenangabe kommt es deshalb für die Streitentscheidung nicht an, nachdem das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung im Hinblick auf die mietbildenden Faktoren des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 2 MHG, insbesondere also auch die Wohnfläche, unabhängig von ursprünglichen subjektiven Äquivalenzvorstellungen neu bestimmt worden war. Jedenfalls hat das Landgericht nicht dargelegt, daß es von einem rechtlichen Zusammenhang zwischen der unrichtigen Flächenangabe im Mietvertrag und der bei der Einigung über eine Mieterhöhung zugrunde gelegten Wohnfläche ausgeht.

2. Soweit die Frage eines Sachmangels wegen der unrichtigen Wohnflächenangabe bei der Mieterhöhung gestellt wird, ist zu differenzieren.

Dem Landgericht geht es um die Frage, ob bei der Anwendung des § 537 Abs. 1 BGB ein Mangel schon bei einer erheblichen Flächenabweichung anzunehmen ist oder ob außerdem eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch feststellbar sein muß. Auf diese Fragestellung zielt die Begründung der eigenen Auffassung des Landgerichts, die sich auf eine Auseinandersetzung mit der diesbezüglich abweichenden Auffassung des OLG Dresden beschränkt. Dabei geht der Senat davon aus, daß das Landgericht eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch im konkreten Fall nicht für gegeben hält.

Vorrangig stellt sich jedoch die Frage, ob unrichtige Angaben des Vermieters in einem vom Mieter akzeptierten Mieterhöhungsverlangen generell geeignet sind, Gewährleistungsfolgen i. S. von § 537 Abs. 1 BGB auszulösen. Diese Frage wird vom Wortlaut der Vorlagefrage zwar mitumfaßt, in der Begründung des Vorlagebeschlusses aber nicht erörtert. Falls auch sie vorgelegt werden sollte, hätte es aber auch insoweit einer Begründung der eigenen Ansicht bedurft (Fischer bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VIII Rn. 159; Zöller/Gummer, ZPO, 21 Auflage § 541 Rn. 49). Im Falle ihrer Verneinung wäre die auf eine Auseinandersetzung mit dem Rechtsentscheid des OLG Dresden zielende Vorlagefrage hinfällig, so daß deren Entscheidungserheblichkeit nicht festzustellen ist (vgl. BGH MDR 1991, 238; Zöller/Gummer § 541 Rn. 21).

Bei der insoweit gebotenen Prüfung ist zu bedenken, daß § 537 BGB eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten voraussetzt (vgl. nur Palandt/Putzo, BGB 59. Auflage, § 537 Rn. 12). Durch die Anga-ben im Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, wird der geschuldete Zustand der Mietsache aber nicht vertraglich festgelegt. Wie das Landgericht in anderem Zusammenhang selbst zutreffend ausgeführt hat (unter III.1 e), beziehen sich die vertragsändernden Erklärungen sowohl des Vermieters als auch des Mieters i.d.R. allein auf den Betrag des künftig geschuldeten Mietzinses (vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rn. 723; KG NJW-RR 1998. 226) In der nach § 2 Abs. 2 MHG notwendigen und zur Information des Mieters bestimmten (vgl. BVerfG ZMR 1986, 272) Angabe der Berechnungsfaktoren u. a. der Fläche, liegt keine vertraglich bindende Erklärung des Vermieters.

Falls das Landgericht dennoch zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß unrichtige Flächenangaben in einem Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, Gewährleistungsfolgen i. S. von § 537 Abs. 1 BGB auszulösen geeignet sind, würde sich die Frage einer Vorlage erneut stellen, Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Frage der grundsätzlichen Anwendbarkeit des § 537 BGB auf Angaben im Mieterhöhungsverlangen und die Frage der weiteren Minderungsvoraussetzungen in der Weise zusammengehören. daß die letztere nicht ohne die erstere beantwortet werden kann. Das Ergebnis eines Rechtsentscheids darf nicht durch eine eigene Teilbeantwortung einer einheitlichen Frage vom Landgericht schon in eine bestimmte Richtung ge-lenkt werden (OLG Karlsruhe WuM 1982, 269; Bub/Treier/Fischer, VIII Rn. 157).

3. Auch bei Berücksichtigung der besonderen Konstellation des Streitfalls, in dem die falsche Fläche von den Parteien im Mietvertrag und bei ihrer Einigung über eine Mieterhöhung zugrunde gelegt worden ist, ist die Erheblichkeit der Vorlagefrage im engeren Sinne nicht ersichtlich. Ein rechtlicher Zusammenhang zwischen der mietvertraglichen Flächenangabe und der Angabe im Mieterhöhungsverfahren ist selbst hier nicht erkennbar. Nach der ganz herrschenden Meinung, die sich auf § 10 Abs. 1 MHG stützen kann, ist im Mieterhöhungsverfahren allein die ortsübliche Miete und damit deren tatsächliche Faktoren, also insbesondere die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, auch wenn im Mietvertrag eine größere Fläche angegeben ist (Barthelmess Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Auflage, § 2 MHG Rn. 29; Bub/Treier/Schultz, III Rn. 523, Schmidt Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Auflage, § 2 MHG Rn 62, § 10 Rn. 17, Sternel, Mietrecht III Rn. 587; derselbe, Mietrecht Aktuell, 3. Auflage. Rn. 396, 593; Kraemer NZM 1999, 156, 162 zu V). Nachdem die Parteien das Verhältnis zwischen Wohnwert, insbesondere Wohnfläche, und Preis auf dieser Grundlage neu festgelegt haben, dürfte ein im ursprünglichen Flächendefizit liegender Mangel keinerlei Auswirkungen haben auf die neu festgesetzte Miethöhe, auch wenn diese auf einer Verkennung der tatsächlichen Wohnfläche beruht.

Ob das Landgericht möglicherweise einer vereinzelt vertretenen Auffassung folgen will, wonach gleichwohl eine fortdauernde Minderung auch der erhöhten Miete anzunehmen sei, wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage und in Unkenntnis der falschen Fläche des Mietvertrags zustimmt (Kraemer NZM 1999, 162), hat es nicht erkennen lassen. Jedenfalls ist nicht auszuschließen, daß es bei Prüfung dieser Meinung zu dem Ergebnis kommt, daß die Minderung wegen der fehlenden Fläche in bezug auf den Mietvertrag immer nur bis zu einem Mieterhöhungsverfahren gemäß § 2 MHG reichen kann und daß falsche Annahmen in diesem Verfahren einheitlich zu behandeln sind, unabhängig davon, ob sie erstmalig erfolgten oder in Fortschreibung der Angaben des Mietvertrages, und unabhängig davon, ob die Zustimmung des Mieters freiwillig erfolgte oder durch Gerichtsurtell.

Sollte das Landgericht sich gleichwohl der bezeichneten Ansicht anschließen wollen, wird es auch zu berücksichtigen haben, daß danach eine Ausschlußwirkung der Gewährleistungsvorschriften gegenüber Ansprüchen aus c.i.c. nicht besteht (Kraemer a.a.O.). Auch insoweit ist die Erheblichkeit der Vorlagefrage für die Streitentscheidung zweifelhaft.

Wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, steht grundsätzlich dem Mieter kein Minderungsrecht zu, da weder ein Mangel noch eine zugesicherte Eigenschaft nach § 537 BGB vorliegt (OLG Dresden GE 1998, 122).

Das LG Hamburg wollte diesem Rechtsentscheid nicht folgen und legte die Sache dem OLG Hamburg vor. Es ging um einen Fall, bei dem der Mieter zweimal einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG zugestimmt hat. Die Flächenangaben in dem Mieterhöhungsverlangen entsprachen der Angabe im Mietvertrag. In der Folgezeit machte der Mieter Minderung des erhöhten Mietzinses geltend. Mit Beschluß vom 5. Mai 2000 lehnte das OLG Hamburg den Erlaß eines Rechtsentscheids ab, da hier nicht Minderung wegen unrichtiger Angaben im Mietvertrag verlangt wurde, sondern wegen unrichtiger Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dem der Mieter zugestimmt hatte. In der Angabe der Berechnungsfaktoren für die Mieterhöhung liegt jedoch keine vertraglich bindende Erklärung des Vermieters. Wenn das Landgericht "einer vereinzelt vertretenen Auffassung" entgegen der herrschenden Meinung folgen wolle, wonach eine fortdauernde Minderung auch der erhöhten Miete anzunehmen ist, komme es auf die Frage einer Minderung nicht an, da dann Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß gegen den Vermieter möglich seien. So hatte in der Tat das Landgericht Hamburg schon einmal entschieden (WuM 1987, 154).