Fehlerhafte Wohnfläche

Fehlerhafte Wohnfläche; Wegfall der Geschäftsgrundlage; Mietvertragsanpassung

Legen die Parteien bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis irrig eine zu große Wohnfläche zugrunde, ist nach den Grundsätzen zum Fehlen der Geschäftsgrundlage die Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Gegebenheiten geboten. Da die Grundlage für die Vereinbarung zum Teil von Anfang an gefehlt hat, sind auch schon erbrachte Leistungen des Mieters anzupassen. Dem Mieter steht daher ein Anspruch auf Erstattung der Überzahlung zu.

1. Die Kammer hat mit Vorlagebeschluß vom 20.12.1999 (NZM 2000, 84 = WuM 2000, 74 = ZMR 2000, 224) dem Hanseatischen Oberlandesgericht unter anderem die Frage vorgelegt, ob es einen Sachmangel einer vermieteten Wohnung nach § 537 Abs. 1 BGB darstellt, wenn deren Fläche erheblich von derjenigen abweicht, welche die Parteien bei einer Einigung über eine Mieterhöhung zugrunde gelegt haben. Das Hanseatische Oberlandesgericht hat den Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt (neg. RE vom 5.5.2000, GE 2000, 743 = NZM 2000, 654 = WuM 2000, 348 = ZMR 2000, 609). Ausweislich des vom Senat in den Veröffentlichungen angegebenen Leitsatzes sind unrichtige Angaben im Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG in der Regel nicht geeignet, Gewährleistungsfolgen i. S. von § 537 BGB auszulösen. Die Kammer hat daher zugrunde zu legen, daß jedenfalls in diesem Zusammenhang kein Quantitätsmangel vorliegt, so daß der Vorrang der Gewährleistungsvorschriften gegenüber den allgemeinen Bestimmungen und Rechtsinstituten nicht eingreift. Sie teilt im übrigen die Ansicht des Senats, der unter Bezug auf zahlreiche Nachweise ausgeführt hat, daß im Mieterhöhungsverfahren die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist.

Es ist verschiedentlich geäußert worden, die Kammer sei gehalten, die Rechtsfrage dem Hanseatischen Oberlandesgericht erneut vorzulegen, weil es offen gelassen habe, wie sich denn nun die maßgebliche tatsächliche Wohnfläche auf Einigungen über die Miethöhe auswirke (z. B. Schläger ZMR 2000, 612, vor allem unter Bezug auf BGH ZMR 1998, 83). Daß es sich dabei um eine grundsätzliche Frage handelt, ist evident. Die Kammer versteht den negativen Rechtsentscheid indes dahin, daß er ihr freigestellt hat, hierüber selbst zu entscheiden.

2. Der von der Bekl. im noch streitigen Zeitraum geschuldete Mietzins ist zu ermitteln durch Multiplikation der tatsächlich festgestellten Fläche des Mietobjekts mit dem Mietzins pro m2, der sich aus den jeweiligen Mieterhöhungsverlangen ergibt.

a) Der Anspruch der Bekl. folgt nicht aus §§ 10 Abs. 1 MHG, 134, 812, 818 BGB. Die Kammer hält hieran aus den im Vorlagebeschluß dargelegten Gründen fest. Auch der Ansicht, daß eine Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Verhältnisse über § 140 BGB i.V. mit § 10 Abs. 1 2. Halbs. MHG möglich sei (so Schläger a.a.O.), vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Voraussetzung für die Umdeutung nach § 140 BGB ist ein nichtiges Rechtsgeschäft. Hier könnte die Nichtigkeit daraus folgen, daß der Vermieter durch den Ansatz einer zu großen Mietfläche zu einer zusätzlichen, versteckten Mieterhöhung kommt, was durch § 2 MHG nicht gedeckt ist. Dieser Argumentation ist indes wiederum entgegenzuhalten, daß § 10 Abs. 1 MHG solche Vereinbarungen zur Miethöhe von der Unwirksamkeit ausnimmt, die auf einer Zustimmung des Mieters während des Mietverhältnisses beruhen. Insoweit gelten allein die Vorschriften des BGB, die Beschränkungen des MHG finden keine Anwendung (Schmidt Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 10 MHG Rdn. 47, Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer , BGB, 13. Bearbeitung 1997, § 10 MHRG Rdn. 27). Das MHG bietet mithin keine Grundlage für die von § 140 BGB erforderte Nichtigkeit des Geschäfts.

b) Für Ansprüche aus culpa in contrahendo oder positiver Vertragsverletzung gibt es keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Beide Anspruchsgrundlagen setzen Verschulden des in Anspruch genommenen Vertragspartners voraus. Dies war in der von der Bekl. vorgelegten früheren Entscheidung der Kammer bejaht worden, weil der Architekt des Vermieters die Wohnfläche einer Dachgeschoßwohnung falsch berechnet hatte, was dem Vermieter nach § 278 BGB zugerechnet wurde.

Im vorliegenden Fall fehlen aber vergleichbare Umstände. Es handelt sich um einen Altbau aus der Zeit vor 1918. Die Kl. hat unwidersprochen vorgetragen, daß sie die fragliche Flächenangabe aus den ihr vorliegenden Unterlagen übernahm; ein mögliches Verschulden früherer Eigentümer müßte sie sich nicht zurechnen lassen. Da sie keine Anhaltspunkte für eine Flächenabweichung hatte, mußte die Kl. auch keine Überprüfung veranlassen; im vorliegenden Prozeß hat sie auf die Darlegungen der Bekl. eine Neuvermessung vornehmen lassen. Die Angabe einer fehlerhaften Fläche liegt zwar im "Risikobereich" des

Vermieters, das allein kann Ansprüche des Mieters jedoch nicht begründen, sondern ist allenfalls geeignet, Ansprüche des Vermieters bei der Angabe einer zu geringen Fläche zu verneinen.

Die von der Bekl. erstrebte Korrektur der Mieterhöhungsvereinbarungen ist indes nach den Grundsätzen möglich und geboten, die zum Fall eines rechtserheblichen gemeinsamen Irrtums der Parteien entwickelt worden sind. Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein derartiger gemeinsamer Irrtum als klassischer Unterfall des Instituts "Fehlen der Geschäftsgrundlage" zu behandeln (vgl. beispielhaft BGH NJW 1958, 297; NJW 1967, 2155; 1976, 565; 1986, 1384; 1990, 367, 569; 1995, 1425, 1428). Das gilt insbesondere auch für den hier vorliegenden Fall eines gemeinsamen Kalkulationsirrtums der Parteien, wenn nämlich eine Berechnung auf einer falschen Grundlage vorgenommen wurde (vgl. Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, II Rdn. 645, MünchKomm-Roth, BGB 3. Aufl. 1994, § 242 Rdnr. 669). Allerdings können nur schwerwiegende Umstände einen Eingriff in die Vertragsordnung rechtfertigen. Aufgrund des gemeinsamen Irrtums muß daher ein Festhalten am Vertrag Treu und Glauben widersprechen und zumindest einer Partei unzumutbar sein (vgl. Erman/Werner, BGB 10. Aufl. 2000, § 242 Rdnr. 173 m. w. N.).

Nach Auffassung der Kammer ist die Unzumutbarkeit für die Bekl. jedenfalls bei der hier vorliegenden Größenabweichung von über 10 % zu bejahen. Sie zahlte im noch relevanten Zeitraum allmonatlich Miete für eine tatsächlich nicht vorhandene Fläche von 19,79 m2. Diese Fläche entspricht einem Zimmer respektabler Größe, das es nicht gab. Ihrer Leistung stand keinerlei Gegenleistung der Kl. gegenüber. Ein schwerwiegender Umstand im Sinne der eingangs genannten Voraussetzungen liegt damit ebenso vor wie ein Widerspruch zu den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB, wenn die Bekl. an den Vereinbarungen festgehalten würde. Daß auch die Kl. als redliche Vermieterin im Zeitpunkt der Mieterhöhungsverlangen, als das Verhältnis der Parteien noch ungetrübt war, nur die richtige Fläche zugrunde gelegt hätte, steht für die Kammer außer Frage. Auch für sie ist daher nur das Ergebnis herzustellen, das die Parteien ohne ihren Irrtum getroffen hätten.

Als Rechtsfolge ist das Vertragsverhältnis der Parteien insoweit umzugestalten, wie es zur Behebung des ungerechtfertigten Ergebnisses ihrer Abrede erforderlich ist. Beim Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis kommt ersichtlich keine Abwicklung in Betracht, sondern nur die Anpassung. Zwar hat diese grundsätzlich nur für die Zukunft zu erfolgen. Es kommt jedoch die Anpassung auch schon erbrachter Leistungen in Betracht, wenn die Vertragsgrundlage von Anfang an gefehlt hat (vgl. Bub in Bub/Treier a. a. O., Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl. 2000, § 242 Rdnr. 131 ff. m. w. N.). Vorliegend ist es offenbar allein sachgerecht und auch für die Kl. als Vermieterin, wie erwähnt, ohne weiteres zumutbar, die Mietzahlungspflicht entsprechend der tatsächlichen Mietfläche herabzusetzen. Auf eben diesen Mietzins hätten sich die Parteien bei Kenntnis der wahren Fläche im Rahmen der Mieterhöhungsverlangen ohnehin geeinigt.

Nach einem (durchaus zweifelhaften) Rechtsentscheid des OLG Dresden ist der Mieter nicht zur Minderung berechtigt, wenn die Wohnung kleiner ist als im Vertrag angegeben. Für das Mieterhöhungsverfahren spielt die Frage aber doch eine Rolle.

Der Vermieter hatte vom Voreigentümer die unrichtigen Flächenangaben aus dem Mietvertrag übernommen und darauf seine Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gestützt, denen der Mieter zustimmte. Später verlangte er unter Berufung auf die tatsächlich kleinere Wohnfläche Rückzahlung des entsprechenden Mietzinses. Auf den Vorlagebeschluß des LG Hamburg hatte das OLG Hamburg den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt (GE 2000, 743) und auf den Rechtsentscheid des OLG Dresden verwiesen.

Das Landgericht Hamburg stützt sich in seinem Urteil vom 13. Oktober 2000 auf die Auffassung der Obergerichte, wonach die Gewährleistungsregeln der §§ 537 ff. BGB nicht eingreifen. Dann ist der Weg frei für die Anwendung allgemeiner Schadensersatz- und Vertragsanpassungsvorschriften. Für ein Mieterhöhungsverfahren (auch auf einseitige Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen dürfte das zutreffen), ist auch nach Auffassung des LG Hamburg die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, so daß die Kammer über Treu und Glauben (Wegfall der Geschäftsgrundlage) einen Anpassungsanspruch des Mieters auf Senkung der Mieterhöhungsbeträge bejaht, und zwar auch für die Vergangenheit.

Das Ergebnis erscheint sachgerecht, wenn auch die Begründung mit Treu und Glauben für den Juristen stets nur den letzten Rettungsanker darstellt. Folgerichtig wäre es dann auch, bei einem beiderseitigen Kalkulationsirrtum (wie in dem vom LG Hamburg entschiedenen Fall) einen Erhöhungsanspruch des Vermieters zumindest für die Zukunft zu bejahen, wenn die Wohnfläche tatsächlich größer ist als im Vertrag und den Mieterhöhungserklärungen angegeben. Eine solche Auffassung wird allerdings unter Hinweis auf § 1 Satz 3 MHG bisher von niemandem vertreten. Überzeugender wäre es in der Begründung, wenn die Rechtsprechung sich der Erkenntnis nicht länger verschließen würde, daß eine zu kleine Wohnung nicht nur im Kaufrecht einen Mangel darstellt, sondern auch im Mietrecht (vgl. Kraemer NZM 1999, 156; WuM 2000, 522). Dazu wäre allerdings ein Rechtsentscheid des BGH nötig.