Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung; falsche Flächengrößen; falsche Verteilung einzelner Betriebskostenarten

Die Betriebskostenabrechnung ist unwirksam, wenn sie falsche Flächengrößen und eine falsche Verteilung einzelner Kostenarten enthält.

(...) Zwischen den Parteien ist nur noch im Streit, ob dem Bekl. ein Rückforderungsanspruch an der von ihm auf die Betriebskostenabrechnung für 2001 gezahlten Nachforderung in Höhe von 238,31 Euro zusteht, mit der er gegen die Klageforderung aufrechnen konnte.

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Der Bekl. konnte wirksam (...) aufrechnen, (weil) ihm ein aufrechenbarer Anspruch gegen die Kl. zustand. Die Kl. hatte keinen Anspruch darauf, daß der Bekl. ihr die Nachforderung für 2001 bezahlt, da die Abrechnung verfristet war.

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist danach dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Zwar hatte die Kl. bereits im Jahr 2002, also in der Frist, eine Abrechnung erstellt. Diese Abrechnung war jedoch formell unwirksam. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04). Daran fehlt es hier, da die ursprüngliche Abrechnung falsche Flächengrößen angab und die Höhe und Verteilung einzelner Kostenarten falsch war. Schon die falsche Flächenangabe führt dazu, daß die (richtige) Angabe zum Verteilschlüssel fehlt.

Der Aufrechnung steht auch nicht entgegen, daß der Bekl. (...) zunächst dennoch zahlte. Insbesondere ist der Bekl. nicht gemäß § 814 BGB gehindert, die der Kl. nicht zustehende Zahlung zurückzufordern. Denn es ist nicht ersichtlich, daß der Bekl. Kenntnis davon hatte, die Forderung nicht zahlen zu müssen, also auf eine Nichtschuld gezahlt zu haben.

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