Fehlerhafte Optionsausübung

Eine unwirksame Optionsausübung liegt dann vor, wenn in der Optionserklärung ein vom Vertrag abweichender Verlängerungszeitraum genannt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Sie ist gem. § 566 BGB in den Mietvertrag zwischen dem Bekl. und der Streithelferin eingetreten. Auf die Rüge des Bekl. hat sie ihre Eigentumsstellung durch Vorlage der Eintragungsbekanntmachung belegt. Die Rechtsvorgängerin der Bekl. hat das Mietverhältnis wirksam gem. § 580a Abs. 2 BGB gekündigt.

Nach dieser Vorschrift kann ein Mietverhältnis über Geschäftsräume spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden.

Die ordentliche Kündigung war zulässig. Das Mietverhältnis hat sich nach Ablauf der im Mietvertrag vorgesehenen Befristung zum 31.12.2016 durch Fortsetzung des Gebrauchs gem. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert.

Das im Mietvertrag vorgesehene Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 31.12.2025 ist nicht wirksam ausgeübt worden.

Das Schreiben des Herrn P1 vom 12.4.2016 stellt keine wirksame Ausübung des Optionsrechts dar.

Es kann dahinstehen, ob Herr P1 auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 des Mietvertrags allein zur Ausübung des Optionsrechts berechtigt gewesen ist (gegen die Wirksamkeit einer formularmäßigen Vollmachtserteilung für die Optionsausübung Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 542, Rn. 185).

Herr P1 hat in dem Schreiben nicht das vertragliche Optionsrecht ausgeübt. Dieses sollte ausweislich des Vertrags bis zum 31.12.2025 laufen und damit 9 Jahre lang. Im Schreiben des Herrn P1 heißt es im zweiten Satz „Und um Mietverhältnis 8 Jahre zu verlängern“. Auch aus einer Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB aus Sicht des verobjektivierten Empfängerhorizontes ergibt sich nicht, dass die damalige Vermieterin die Erklärung nur so verstehen konnte, dass der damalige Mieter das vertraglich vorgesehene Optionsrecht ausüben wollte. Genauso ist es aus Empfängersicht möglich, dass der Mieter zwar im Grundsatz das Optionsrecht ausüben wollte, allerdings zu anderen Bedingungen als vertraglich vereinbart. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Mieter schreibt „Hiermit möchte ich mein Optionsrecht gebrauchen“ und damit wohl Bezug auf das vertraglich vereinbarte Optionsrecht nimmt. Dies lässt aus der Sicht des Empfängers keinen sicheren Rückschluss darauf zu, dass der damalige Mieter das Mietverhältnis tatsächlich bis zum Ende des Jahres 2025 fortsetzen wollte und nicht ein neues Angebot auf eine Verlängerung des Mietvertrags abgeben wollte.

Die Streithelferin hat das als neues Angebot i.S.v. § 150 Abs. 2 BGB anzusehende Angebot nicht angenommen. Dies ist auch nicht durch schlüssiges Verhalten durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgt. § 545 BGB regelt gerade, dass sich das Mietverhältnis durch Fortsetzung des Gebrauchs nach Ablauf einer Befristung in ein solches mit unbestimmter Laufzeit verlängert. Auch aus dem Vortrag des Bekl., dass der damalige Geschäftsführer der Streithelferin die Verlängerung akzeptiert habe, folgt keine Annahme des neuen Angebotes. Der Bekl. hat den Vortrag der Streithelferin, dass der genannte Geschäftsführer bereits im Jahr 2014 aus dem Unternehmen ausgeschieden ist, unstreitig gestellt und an seinen entsprechenden Behauptungen nicht mehr festgehalten.

Die Kl. ist auch nicht aus § 242 BGB gehindert, sich auf die nicht ordnungsgemäße Ausübung der Option zu berufen. Ihre Rechtsvorgängerin war nicht verpflichtet, bei ihren Mietern nachzufragen, wie das Optionsrecht zu verstehen war oder ob sie im Namen beider Mieter erfolgte. Es hätte vielmehr den Mietern oblegen, hinsichtlich des Erfolgs der für sie wichtigen Rechtshandlung für Klarheit vor Ablauf der Frist zur Ausübung des Optionsrechts zu sorgen.

Auch die vom Bekl. behaupteten Investitionen in das Lokal stehen der Kündigung des Mietvertrags nicht entgegen. Der Bekl. hat insoweit weder die Investitionen noch eine darauf bezogene Vereinbarung, die einer Kündigung entgegenstehen würde, mit der Streithelferin schlüssig dargelegt.

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dass es ein weiteres vom Bekl. unterschriebenes Schreiben bzgl. der Optionsausübung gegeben habe, hat die Kl. dies bestritten und Verspätung gerügt. Der entsprechende Vortrag, den der Bekl. jedenfalls im Termin auch nicht unter Beweis gestellt hat, ist verspätet erfolgt, denn er ist nicht rechtzeitig vor dem Termin zur Beweisaufnahme bei Gericht eingegangen. Aufgrund des Bestreitens der Kl. hätte es eines weiteren Termins zur Beweisaufnahme bedurft, was den Rechtsstreit objektiv verzögert hätte.

Wenn der Geschäftsraummietvertrag dem Mieter die Möglichkeit einräumt, den Vertrag durch Erklärung gegenüber dem Vermieter um eine bestimmte Zeit zu verlängern: Muss dann diese Erklärung eindeutig sein? Hiermit befasst sich die Entscheidung des Landgerichts Köln, die einen Fall betrifft, in dem der Mieter in der Optionserklärung einen im Vertrag nicht vorgesehenen Verlängerungszeitraum benennt.

In dem Mietvertrag über Gaststättenräumlichkeiten war eine Laufzeit von Januar 2009 bis Dezember 2016 vereinbart worden, wobei unter § 3 Ziff. 2 des Vertrages für den Mieter eine einmalige Option bis zum 31. Dezember 2025 vorgesehen war, wenn diese bis zum 30. Juni 2016 schriftlich ausgeübt werden musste. Am 12. April 2016 teilte der Mitmieter des Beklagten der Rechtsvorgängerin der Klägerin Folgendes mit: „Hiermit möchte ich meine Optionsrecht gebrauchen. Und um Mietverhältnis 8 Jahre zu verlängern. Bitte ich um Ihr Kenntnisse und Erledigen.“ Im Februar 2017 einigten sich die damaligen Mietvertragsparteien auf eine alleinige Mieterstellung des Beklagten, im Oktober 2018 erhöhte die damalige Vermieterin die monatliche Miete auf 1.200 € kalt. Nachdem sie das Mietverhältnis mit dem Beklagten mit Schreiben vom 14. März 2019 zum 30. September 2019 gekündigt hatte, veräußerte sie das Grundstück an die zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragene Klägerin, die nunmehr Herausgabe vom Beklagten verlangt. Dieser hält die Optionsausübung für wirksam und verweist auf Investitionen zu Beginn des Mietverhältnisses in Höhe von 230.000 €, deren Nutzung damals zugesagt worden sei.

Das LG Köln gab der Herausgabeklage statt, weil die Kündigung das Mietverhältnis beendet habe. Eine Verlängerung sei nicht eingetreten, weil das vertraglich vorgesehene Optionsrecht nicht ausgeübt worden sei. Aus Sicht des „verobjektivierten Empfängerhorizontes“ sei vielmehr denkbar, dass das Recht zu anderen Bedingungen ausgeübt werden wollte (acht Jahre anstelle von neun Jahren), was vertraglich nicht vorgesehen sei. Weil keine Verpflichtung zur Nachfrage bestanden habe, sei eine Vertragsverlängerung nicht eingetreten, der Mietvertrag deshalb unbefristet geworden, so dass die Kündigung das Mietverhältnis beendet habe.

Die Ausübung der Option erfolgt durch (empfangsbedürftige) Willenserklärung i.S.d. § 133 BGB, wonach bei einer etwa erforderlichen Auslegung der Erklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften ist, so der Text der Bestimmung. Für die Optionsausübung vom 12. April 2016 bedeutet das Folgendes:

Der Text „… 8 Jahre zu verlängern“ ist zwar vom Wortlaut eindeutig, widerspricht aber der im Vertrag vorgesehenen Verlängerung bis 2025, weil bis dahin ab Optionsausübung neun und nicht acht Jahre liegen. Deshalb ist die Erklärung auslegungsfähig, weil erst hierdurch ihre Eindeutigkeit erreicht werden kann (vgl. hierzu MüKoBGB/Busche, 8. Aufl., § 133 Rn. 54 a. E. mit Rechtsprechungsnachweisen in Fußnote 250; Palandt/Ellenberger, BGB, 80. Aufl., § 133 Rn. 6: nur dann keine Sinnermittlung, wenn am Erklärungsinhalt kein Zweifel möglich ist). Für die Auslegung einer empfangsbedürftigen Willenserklärung ist zunächst davon auszugehen, was der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen durfte (st. Rspr., vgl. z. B. BGH, Urt. v. 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05 -, juris = NJW 2006, 3777). Hierbei sind sämtliche Erkenntnismöglichkeiten heranzuziehen, die dem Empfänger bei gehöriger Anstrengung zur Verfügung standen, was bedeutet, dass anhand aller bekannten oder erkennbaren Umstände der Sinn der Erklärung zu erforschen ist (MüKoBGB/Busche, aaO., § 133 Rn. 29). Soweit dabei eine Nachfrageverpflichtung des Erklärungsempfängers abgelehnt wird (z. B. BeckOK BGB, Hau/Poseck, 58. Ed., § 133 Rn. 27 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 12. September 2013 - VII ZR 227/11, NJW 2013, 3511 [3513]), wird übersehen, dass die BGH-Entscheidung Unklarheiten bei der Ausschreibung von Bauarbeiten enthielt, also einen Zeitpunkt betrifft, zu dem noch kein langjähriges Vertragsverhältnis zwischen den Parteien bestanden hat, also auch noch keine Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB entstanden waren. Für die Auslegung kann weiter auch späteres Verhalten der Parteien als Indiz herangezogen werden (BGH, Urt. v. 7. Dezember 2006 - VII ZR 166/05 -, juris, NJW-RR 2007, 529; OLG München, Beschl. v. 21. August 2008 - Verg 1/08 -, juris; Palandt/Ellenberger, aaO., § 133 Rn. 17). Geht man hiervon aus, konnte die Optionsausübung vom 12. April 2016 nur als „vertragsgemäß“ verstanden werden. Zunächst deutet die Wortwahl darauf hin, dass der Beklagte Schwierigkeiten beim Textabfassen (aus welchem Grund auch immer) hatte, allerdings doch klar zum Ausdruck gebracht hat, dass er sein Optionsrecht ausüben wollte. Dieses belief sich allerdings auf neun, nicht wie von ihm angegeben auf acht weitere Jahre. Wenn dieser Zusatz nicht gewählt worden wäre, hätte es keinen Zweifel an der vertragsgemäßen Optionsausübung gegeben; es ist daher unter Berücksichtigung des gesamten Textes naheliegend, dass es sich um einen schlichten Rechenfehler gehandelt hat. Wenn die Rechtsvorgängerin der Klägerin anderer Auffassung gewesen wäre, hätte sie im Hinblick auf § 241 Abs. 2 BGB nachfragen müssen. Weil sie es nicht tat, ist die Annahme gerechtfertigt, dass sie von der vertragsgemäßen Ausübung ausgegangen ist. Das wird auch von ihrem nachfolgenden Verhalten bestätigt:

• 2017: Einverständnis mit Vertragsfortführung durch Beklagten allein

• 2018: Mieterhöhung.

Wenn dann erst 2019, also drei Jahre nach der Optionsausübung, deren Fehlerhaftigkeit geltend gemacht wird, liegt ein objektiv widersprüchliches Verhalten vor, und zwar insoweit, als das damalige Verhalten der Klägerin (keine Geltendmachung der Vertragsbeendigung) mit dem jetzigen sachlich unvereinbar ist – abgesehen von dem auf der Beklagtenseite hervorgerufenen Vertrauenstatbestand (vgl. zum venire contra factum proprium im Einzelnen MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl., § 242 Rn. 314 ff.). Die Kündigung der Klägerin war daher unberechtigt, ebenso das Räumungsverlangen, so dass die Klage hätte abgewiesen werden müssen.