Fehlerhafte Direktzahlungen der Mieter durch JobCenter und Verzug

Hat das JobCenter direkte Mietzahlungen an den Zwangsverwalter geleistet und (trotz Mitteilung des Mieters) nicht an den Ersteigerer als neuen Vermieter, ist dessen fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gerechtfertigt, denn ein Mieter muss unabhängig vom Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen (Anschluss an BGH, GE 2015, 313).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mieteten mit Vertrag vom 23./29. Dezember 2014 von der Zwangsverwalterin die streitgegenständliche Wohnung. Die Kl. hat das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung mit Zuschlagsbeschluss vom 18. Februar 2016 erworben. Die wurde den Bekl. mit Schreiben der Zwangsverwalterin vom 31. März 2016 und Schreiben der Kl. vom 19. Mai 2016 mitgeteilt. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit den Mieten für Juli und August 2016 mit Schreiben vom 8. August 2016 und in der Klage sowie wegen dieser und weiterer Rückstände mit Schreiben vom 9. September 2016 und im Schriftsatz vom 7. November 2016, jeweils fristlos, hilfsweise ordentlich. Sie verlangt von den Bekl. Räumung der von diesen innegehaltenen Wohnung. Das AG hat den Bekl. zu 2. mit Versäumnisteilurteil vom 10. November 2016 antragsgemäß zur Räumung verurteilt. Der Bekl. zu 2. hat hiergegen keinen Einspruch eingelegt.

Die Bekl. zu 1. hat es mit dem als „Versäumnisteil- und Schlussurteil“ bezeichneten Urteil zur Räumung verurteilt, weil die Kündigung vom 8. August 2016 aufgrund der Rückstände für Juli und August 2016 begründet sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. Sie machen geltend, dass die Zahlungen für Juli und August 2016 vom JobCenter an die Zwangsverwalterin geleistet worden seien, obgleich sie am 27. Mai 2016 unter Vorlage des am 26. Mai 2016 erhaltenen Schreibens der Kl. vom 19. Mai 2016 dem JobCenter den neuen Vermieter mitgeteilt hätten. Die an die Zwangsverwalterin geleisteten Zahlungen seien von dieser an die Kl. weitergeleitet worden.

Die Bekl. zu 1. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet.

Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass jedenfalls die Kündigung vom 8. August 2017 als fristlose Kündigung begründet gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB in beiden Alternativen ist.

Die Bekl. befanden sich bei Ausspruch der Kündigung mit den Mieten für Juli und August 2017 jeweils in voller Höhe im Rückstand. Die Weiterleitung der an die Zwangsverwalterin geleisteten Zahlungen ist erst am 19. August 2016 erfolgt.

Die vorherige Zahlung an die Zwangsverwalterin hat die Bekl. nicht befreit. Gemäß § 566c BGB setzte dies voraus, dass die Zahlungen ohne Kenntnis vom Eigentumswechsel erfolgt sind. Das ist hier nicht der Fall. Die Bekl. hatten, wenn nicht bereits aufgrund des Schreibens der Zwangsverwalterin vom 31. März 2016, jedenfalls mit Schreiben vom 19. Mai 2016 Kenntnis. Die danach erfolgten Zahlungen an die Zwangsverwalterin befreien deshalb nicht.

Die Wirkungen der fristlosen Kündigung sind nicht durch Zahlungsausgleich innerhalb der Schonfrist geheilt worden. Soweit ersichtlich, sind lediglich die an die Zwangsverwalter vom JobCenter geleisteten Zahlungen an die Kl. nachträglich weitergeleitet worden. Das JobCenter hat indes nur einen Teil der Miete in Höhe von monatlich 808 € gezahlt. Eine verbleibender Restbetrag von monatlich 55 € (bis Juni 2016) bzw. 70 € (ab Juli 2016) ist von den Bekl. nicht gezahlt worden. Nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. waren jedenfalls für April 2016, Juli 2016 und August 2016 monatlich 55 € offen. Bereits diese Rückstände (fast 20 % einer Monatsmiete) stehen einer wirksamen Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB entgegen, und zwar unabhängig davon, ob zwischenzeitlich weitere Mieten fällig geworden und ausgeglichen worden sind.

In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Bekl. alles aus ihrer Sicht Erforderliche zur Zahlung des JobCenters an die Kl. getan haben. Denn es handelt sich um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, bei der es, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, in Bezug auf den Verzug nur auf ein Vertreten im Sinne von § 286 Abs. 4 BGB, nicht auf ein Verschulden ankommt (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, GE 2015, 313).

Die weiteren Kündigungen der Kl. wegen Zahlungsverzugs vom 30. August 2016 (Klage), 9. September 2016 und 7. November 2016 (Schriftsatz) wären aus den oben genannten Gründen ebenfalls begründet, weil der kündigungsrelevante Rückstand für Juli und August 2016 zuvor niemals komplett ausgeglichen war.

Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. zu 1. auf ein behauptetes Guthaben bei der Zwangsverwalterin in Höhe von 379,71 €. Die Kl. hat die von der Bekl. zu 1. behauptete Auskehrung dieses Guthabens durch die Zwangsverwalterin an die Kl. bestritten. Einen Beweis hat die Bekl. zu 1. nicht angetreten. Im Übrigen hat die Bekl. zu 1. insoweit erstmals in der Berufungsbegründung die Aufrechnung mit den restlichen Rückständen erklärt. Zu diesem Zeitpunkt war indes die zweimonatige Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB langst abgelaufen, nachdem die Klage am 28. September 2016 zugestellt worden war.

Aus diesem Grund kommt es auch nicht darauf an, dass am 3. Februar 2017 letztlich alle Rückstände ausgeglichen waren.

Es kann dahinstehen, ob die von der Kl. eingewandten Härtegründe aufgrund von Depressionen ausreichend substantiiert sind, weil die von ihr eingereichten Atteste über die bloße Diagnose hinaus keine hinreichenden weitergehenden Aussagen enthalten und insbesondere sich nicht zu den tatsächlichen Auswirkungen verhalten. Denn sie greifen gegenüber einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs von vornherein nicht durch. Härtegründe können nur bei einer auf § 543 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls Eingang finden. Im Gegensatz hierzu schließen die in § 543 Abs. 2 geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich aus (BGH, Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, GE 2017, 45; Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, GE 2015, 313).

Der Bundesgerichtshof hatte in einer älteren Entscheidung (GE 2009, 1613) angenommen, dass das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist und er sich deshalb dessen Verschulden nicht zurechnen lassen muss. Für den Zahlungsverzug gilt das nicht, denn „Geld muss man haben“.

Die Miete wurde vom JobCenter direkt an den Vermieter gezahlt; später an den Zwangsverwalter. Nach der Zwangsversteigerung teilten die Mieter dem JobCenter mit, an wen als neuen Vermieter die Mietzahlungen zu leisten seien. Das JobCenter überwies die Miete weiter an den Zwangsverwalter, der die Zahlungen verspätet an den Vermieter weiterleitete. Der Vermieter kündigte fristlos.

Das Landgericht Berlin bestätigte das Räumungsurteil des Amtsgerichts, weil die Zahlungen an den Zwangsverwalter nach § 566c BGB gegenüber dem Ersteigerer unwirksam gewesen seien. Die Mieter hätten durch Schreiben des Zwangsverwalters und des Erstehers Kenntnis vom Grundstückserwerb gehabt. Es sei unerheblich, ob die Mieter dem JobCenter dies mitgeteilt hätten, denn auf ein Verschulden komme es für den Verzug nicht an. Darüber hinaus sei auch nur ein Teil der Miete gezahlt worden; dass später letztlich alle Rückstände ausgeglichen waren, sei ebenfalls unerheblich wie auch der von den Mietern eingewandte Härtegrund, der bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs unbeachtlich sei.