Fehlerhaft beschlossene Vorauszahlungen in der Jahresabrechnung

1. Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist auch die Abrechnungsspitze.

2. Sind in der Jahresabrechnung angesetzte Sollvorauszahlungen tatsächlich nicht geschuldet, erhöht sich der Anspruch aus der Abrechnungsspitze nicht ohne eine erneute Beschlussfassung über die Jahresabrechnung um diese Beträge.

I. Mit der Klage begehrt die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Bekl., der bis März 2015 Miteigentümer war, die Zahlung restlichen Hausgeldes aus der Jahresabrechnung 2013.

Die in der Eigentümerversammlung vom 1.8.2014 beschlossene Jahresabrechnung 2013 weist in der Einzelabrechnung des Bekl. eine Abrechnungssumme von 2.433,18 € aus. Diesem Betrag ist die Sollvorauszahlung gemäß dem Einzelwirtschaftsplan in Höhe von 2.502 € gegenübergestellt, so dass die Einzelabrechnung ein „Guthaben aus der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze)“ von 68,82 € ausweist.

Nachrichtlich wurde ein Rückstand auf dem laufenden Konto am 31.12.2013 von 87,85 € angegeben.

Die in der Jahresabrechnung berücksichtigten Sollvorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2013 enthalten auch Vorauszahlungen für den Zeitraum von Januar 2013 bis Juni 2013 in Höhe von monatlich 200 €. Diese hat der Bekl. unstreitig nicht gezahlt.

Hinsichtlich dieses Betrages u. a. ist der Bekl. in einem Vorverfahren vor dem Amtsgericht … in Anspruch genommen worden. Das Amtsgericht hat - rechtskräftig - insoweit die Klage abgewiesen, da es für diesen Zeitraum an einem ordnungsgemäßen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über einen Wirtschaftsplan fehle.

Daraufhin hat die Verwalterin am 6.3.2015 eine neue Einzelabrechnung für den Bekl. für das Jahr 2013 erstellt. In dieser hat sie die Sollvorauszahlungen gemäß dem Einzelwirtschaftsplan auf 1.302 € reduziert und einen „Fehlbetrag aus der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze)“ von 1.131,18 € ausgewiesen. Mit der Klage begehrt die Kl. diesen Betrag zzgl. des in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Rückstandes von 87,85 €.

Das Amtsgericht - auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird - hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der geltend gemachte Anspruch bestehe aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2013. Der Bekl. sei für den sich aus dieser Abrechnung ergebenden Endsaldo der richtige Schuldner, da er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch Eigentümer gewesen sei. Einer erneuten Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2013 habe es nicht bedurft, denn da der Beschlussfassung lediglich die Sollstellung über die Vorauszahlungen zugrunde gelegen hätte, sei die Ermittlung der tatsächlich geschuldeten Zahlung lediglich ein mathematischer Rechenvorgang, dieser bedürfe keiner erneuten Beschlussfassung.

Hiergegen wendet sich der Bekl. mit seiner Berufung, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt.

Nachdem im Termin vom 25.1.2017 der Kl.vertreter keinen Antrag gestellt hat, hat die Kammer mit Urteil vom gleichen Tage das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Gegen dieses Versäumnisurteil hat die Kl. rechtzeitig Einspruch eingelegt.

Sie beantragt nunmehr, das Versäumnisurteil der Kammer vom 25.1.2017 aufzuheben und die Berufung zurückzuweisen.

Der Bekl. beantragt sinngemäß, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Der Einspruch der Kl. ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg, denn die Berufung ist erfolgreich.

Zwar ist der Bekl., worauf das Amtsgericht zu Recht abstellt, verpflichtet, den sich aus der Beschlussfassung vom 1.8.2014 ergebenden Zahlungsanspruch der Kl. auszugleichen, da er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung noch Mitglied der Kl. war. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kann der Klageanspruch allerdings nicht auf die am 1.8.2014 beschlossene Jahresabrechnung 2013 gestützt werden.

In Höhe des in der Jahresabrechnung angegebenen nachrichtlichen Rückstandes von 87,86 € kann dies bereits deshalb nicht der Fall sein, da nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Jahresabrechnung anspruchsbegründend lediglich für die sogenannte Abrechnungsspitze wirkt, also die Differenz aus der Abrechnungssumme und den geschuldeten Vorauszahlungen aus den Wirtschaftsplänen. Hierzu gehört der bestehende Rückstand der Vorjahre nicht. Dieser ist vielmehr aus den bestehenden Wirtschaftsplänen geschuldet und muss daher aus diesen geltend gemacht werden, dieses ist vorliegend nicht geschehen. Vielmehr waren die bestehenden Rückstände einschließlich des Hausgeldes 2013 offensichtlich Gegenstand des Vorverfahrens vor dem Amtsgericht. Auch dies stünde der - erneuten - Geltendmachung im hiesigen Verfahren entgegen.

Aber auch in Höhe des Restbetrages in Höhe von 1.131,18 € besteht ein Anspruch aus der Jahresabrechnung 2013 nicht. Denn eine entsprechende Abrechnungsspitze in der Einzelabrechnung des Bekl. haben die Wohnungseigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 1.8.2014 nicht beschlossen.

Allerdings ist umstritten, was Beschlussgegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist.

Nach einer Auffassung entfaltet der Beschluss über die Jahresabrechnung Rechtswirkung lediglich dahingehend, dass verbindlich über die Gesamteinnahmen und Ausgaben und die anteilig auf die einzelnen Eigentümer hieraus entfallenden Einnahmen und Ausgaben beschlossen wird. Die Abrechnungsspitze sei demgegenüber kein Beschlussbestandteil, sondern ergebe sich lediglich als Rechenoperation aus den gesamten Ausgaben und den geschuldeten Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan (so Spielbauer/Then, § 28 Rn. 83a; Casser ZWE 2016, 242; Becker ZWE 2016, 361; Bärmann/Becker, § 28 Rn. 147; Riecke/Schmid/Abramenko, § 28 Rn. 87; Drasdo NZM 2003, 297). Vereinzelt wird hieraus in der Instanzrechtsprechung sogar der Schluss gezogen, dass ein Beschluss über eine Jahresabrechnung nichtig ist, wenn die Abrechnungsspitze Beschlussgegenstand ist (AG München ZMR 2016, 407).

Nach einer anderen - auch von der Kammer vertretenen (vgl. nur ZMR 2016, 559) - Auffassung ist Gegenstand der Jahresabrechnung auch die Abrechnungsspitze (LG Dortmund ZWE 2014, 365, Hügel/Elzer § 28 Rn. 96; Riecke MDR 2017, 190, 194; Armbrüster ZWE 2005, 267, 271; Schultzky ZMR 2008, 757; Jacoby ZWE 2011, 61; OLG Düsseldorf NZM 2001, 432). Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund ist eine Abrechnung sogar nichtig, wenn diese die Abrechnungsspitze nicht ausweist (LG Dortmund ZWE 2014, 365; ZWE 2017, 183).

Die zweite Ansicht entspricht nach Auffassung der Kammer auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und ist sachgerecht, wenn man - wie der Bundesgerichtshof (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 10.2.2017 - V ZR 166/16 Rn. 6 m.w.N.) - daran festhalten will, dass - anders als in anderen Fällen von Abschlagszahlungen (vgl. dazu BGH NJW 2012, 2647 m.w.N.) - der Wirtschaftsplan auch nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Anspruchsgrundlage für die Vorauszahlungen bleibt. Denn damit begründet die Jahresabrechnung einen Anspruch der Gemeinschaft gegen den einzelnen Eigentümer nur auf Zahlung der sog. Abrechnungsspitze (BGH, Urteil vom 10.2.2017 - V ZR 166/16 aaO.).

Zwar mögen praktische Erwägungen durchaus für die Ansicht sprechen, dass Gegenstand der Beschlussfassung lediglich die Abrechnungssumme ist und die konkret geschuldeten Zahlungen durch Rechnung zu ermitteln sind, gleichwohl ist eine derartige Ansicht durchgreifenden Einwänden ausgesetzt.

Nach Ansicht der Kammer ist es bereits zwingend, dass sich die Willensbildung der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch - und gerade - auf die Abrechnungsspitzen bezieht, da (nur) in dieser Höhe Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer begründet werden. Die Begründung von Zahlungsansprüchen zum Ausgleich von bestehenden Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft - und nicht der Beschluss über die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Abrechnungssalden - ist dann der zentrale Kern der Jahresabrechnung und steht im Mittelpunkt des Interesses der Wohnungseigentümer (ebenso Armbrüster, ZWE 2005, 267, 271; Jacoby, ZWE 2011, 61). Jedenfalls wenn - wie hier - die Jahresabrechnung Abrechnungsspitzen aufweist, kann bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung der Beschluss über die Jahresabrechnung nur dahingehend verstanden werden, dass sich die Willensbildung der Wohnungseigentümer auch auf diese bezieht.

Zudem muss auch aus Gründen der Bestimmtheit des Beschlusses für die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung erkennbar sein, in welcher Höhe sie mit der Jahresabrechnung konstitutiv eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer beschließen (dazu Jacoby aaO.). Hieran fehlte es aber, und damit wäre dem Beschluss eine hinreichende Bestimmbarkeit entzogen, wenn von der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer lediglich die Summen der auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Ausgaben erfasst wären. Insoweit würde sich nämlich die anspruchsbegründende Berechnung der Abrechnungsspitze erst aus einer vom Verwalter vorzunehmenden Berechnung ergeben, welche einer gerichtlichen Nachprüfung im Anfechtungsprozess entzogen wäre.

Bei einer anderen Auffassung käme es zu erheblichen Friktionen, wenn - wie hier - sich nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ergibt, dass ein Teil der in die Abrechnung eingestellten Sollvorauszahlungen nicht geschuldet ist, etwa weil es keinen Wirtschaftsplan gibt oder dieser - ggf. nachträglich - für ungültig erklärt worden ist. Bedürfte es einer Beschlussfassung über die Abrechnungsspitze nicht, würde sich dann - ohne dass es einer erneuten Beschlussfassung bedürfte - die durch die Jahresabrechnung originär begründete Schuld der Wohnungseigentümer von selbst erhöhen (so allerdings ausdr. Riecke/Schmid/Abramenko, § 28 Rn. 87). Damit wäre es aber Aufgabe des Verwalters - und nicht der Wohnungseigentümer -, Ansprüche zu begründen. Zumindest in diesem Fall wüssten die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung auch überhaupt nicht, in welcher Höhe sie Zahlungsverpflichtungen der einzelnen Eigentümer beschlossen haben. Es liegt aber auf der Hand, dass - insbesondere in einem solchen Fall - wie hier - es nicht in die Kompetenz des Verwalters fällt, ohne eine Beschlussfassung der Eigentümer die Fälligkeit - und auch den Verzug - von Forderungen der Gemeinschaft gegen die Eigentümer zu begründen. Dies ist vielmehr der Gemeinschaft vorbehalten (vgl. § 21 Abs. 7 WEG).

Würde man die Berechnung dem Verwalter auferlegen, stellt sich zudem das Problem, ob die mit der Genehmigung der Jahresabrechnung in der Regel verbundene Entlastung des Verwalters auch Ansprüche aus einer eventuellen Fehlberechnung der Abrechnungsspitzen für das vergangene Abrechnungsjahr umfasst, obwohl der Verwalter diese an sich erst nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung verbindlich berechnen kann.

Soweit der hier vertretenen Auffassung entgegengehalten wird, dass die Gefahr bestünde, dass so auch eine falsch berechnete Abrechnungsspitze gegenüber dem Schuldner verbindlich festgestellt würde (so Bärmann/Becker, § 28 Rn. 147), ist darauf zu verweisen, dass - so dies auf einem offensichtlichen Schreib- oder Rechenfehler beruht - der Beschluss insoweit analog § 319 ZPO berichtigt werden kann (Bärmann/Becker, § 28 Rn. 181; Staudinger/Bub, § 28 Rn. 523 m.w.N.). Soweit es sich jedoch nicht um einen derart offensichtlichen Fehler handelt, ist eine Neubefassung der Eigentümerversammlung als dem Entscheidungsträger der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Jahresabrechnung unabdingbar.

Hinzu kommt, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres und auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr der Wirtschaftsplan durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden kann, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen (BGH NJW 2014, 2197 Rn. 21). Dieses ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes insbesondere der Fall (BGH aaO. ), wenn der vorangegangene Beschluss über den Wirtschaftsplan nichtig (so BGH aaO. ) oder erfolgreich angefochten worden ist (vgl. noch weitergehend LG Hamburg, ZMR 2015, 784). Wollte man der Auffassung folgen, dass die Abrechnungsspitze nicht Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung ist, so ergeben sich bei einer entsprechenden Vorgehensweise erhebliche Unsicherheiten über den Schuldgrund. Denn in diesem Falle würde die Abrechnungsspitze zu verschiedenen Zeitpunkten - ohne jeglichen erneuten Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung - unterschiedliche Höhen aufweisen: Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über die Ungültigerklärung des Wirtschaftsplans würde die zu errechnende Abrechnungsspitze den Betrag der Abrechnungssumme abzüglich der Sollvorauszahlungen des Wirtschaftsplans ausmachen (§ 23 Abs. 4 WEG). Nach der rechtskräftigen Ungültigerklärung des Wirtschaftsplans würde sich die Abrechnungsspitze - mangels geschuldeter Vorauszahlungen - nach dieser Auffassung automatisch um die Sollvorauszahlungen des Wirtschaftsplans erhöhen und würde sich sodann - ebenfalls ohne erneuten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung - nach einem erneutem Beschluss über die Ersetzung des Wirtschaftsplans rückwirkend (?) - verzugsbeendend (?) - wieder um die Sollvorauszahlungen vermindern. Eine derartige Vorgehensweise würde indes zu einer nicht hinnehmbaren Rechtsunsicherheit führen. Gerade in Fällen wie dem vorliegenden, in welchem es zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist, stellt sich dann zudem die Frage, zu welchem Zeitpunkt gegenüber welchem Eigentümer welche Schuld begründet ist. Dies kann - jedenfalls nicht ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft - variieren.

Letztlich vermag die Gegenansicht auch bei den Auswirkungen auf den Prozess über die Anfechtung der Jahresabrechnung nicht zu überzeugen: Denn wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, ist zwar der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung teilbar, so dass, wenn keine besonderen Umstände vorliegen, die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu führt, dass die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären ist, gleichwohl ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes als Folge der teilweisen Unwirksamkeit oder Ungültigkeit auch der Abrechnungsspitze die Grundlage entzogen, so dass die Wohnungseigentümer sich auf einer nachfolgenden Versammlung mit der nachgebesserten Position sowie der daraus resultierenden Abrechnungsspitzen zu befassen haben (so ausdr. BGH, NJW 2012, 2648 Rn. 16). Dies hat jedoch zur Folge, dass bei einer Teilungültigerklärung der Jahresabrechnung auch die Abrechnungsspitzen für ungültig zu erklären sind (näher dazu Kammer, ZMR 2016, 559; vgl. BGH, aaO.) und damit bis zu einer erneuten Beschlussfassung über die Jahresabrechnung aus dieser weder für die Gemeinschaft noch für die Wohnungseigentümer Ansprüche hergeleitet werden können.

Wollte man die Beschlussfassung auf die Abrechnungssalden beschränken, würden sich hingegen auch bei teilweiser Ungültigerklärung der Jahresabrechnung Abrechnungsspitzen errechnen lassen. Jedoch kann eine lediglich teilweise Ungültigerklärung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung zu einer erheblichen Umgestaltung der Abrechnung führen. Insbesondere kann - jedenfalls bei der Ungültigerklärung erheblicher Positionen - dies dazu führen, dass aus der aufrechterhaltenen Rumpfabrechnung und den geschuldeten Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan ein (erhebliches) Guthaben des Wohnungseigentümers entsteht, welches ggf. - bei vollständiger Begleichung der geschuldeten Vorauszahlungen - zu einem Zahlungsanspruch des Wohnungseigentümers führen würde (vgl. dazu Kammer ZMR 2016, 559; zustimmend Riecke, MDR 2017, 190, 194; Dötsch, IMR 2016, 204; ausf. dazu Schultzky, ZMR 2008, 757, 760). Insoweit ist offensichtlich, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnungseigentümer eine Auskehrung von Guthaben aufgrund einer Teilabrechnung beschließen wollten. Eine Teilaufrechterhaltung der Abrechnung im Anfechtungsprozess ohne die Möglichkeit der unmittelbaren Auszahlung (§ 21 Abs. 7 WEG) ist jedoch nicht möglich, da dies einen - schon prozessual nicht angängigen - Eingriff in das Selbstverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer darstellen würde (Kammer aaO.).

Da nach alledem die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer die Abrechnungsspitzen umfasst, der gefasste Beschluss über die Jahresabrechnung jedoch keinen Zahlungsanspruch gegen den Bekl. begründet hat, war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 ZPO abzuweisen.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlagen in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Verwalter ist nicht berechtigt, durch Korrekturen an der beschlossenen Jahresabrechnung Zahlungsansprüche zu begründen.

Mit der Klage begehrt die WEG vom Beklagten, der nur bis März 2015 Miteigentümer war, die Zahlung restlichen Hausgeldes aus der Jahresabrechnung 2013. Die in der Eigentümerversammlung vom 1. August 2014 beschlossene Jahresabrechnung 2013 weist in der Einzelabrechnung des Beklagten eine Abrechnungssumme von 2.433,18 € und Sollvorauszahlungen gemäß Einzelwirtschaftsplan 2013 von 250 €, mithin ein Guthaben des Beklagten aus. Allerdings hat der Beklagte monatliche Vorauszahlungen von 200 € für Januar 2013 bis Juni 2013 unstreitig nicht gezahlt. Hinsichtlich dieser Beträge ist der Beklagte in einem Vorverfahren vor dem AG in Anspruch genommen worden. Das AG hat – rechtskräftig – insoweit die Klage abgewiesen, da es für diesen Zeitraum an einem ordnungsgemäßen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über einen Wirtschaftsplan fehle. Daraufhin hat die Verwalterin am 6. März 2015 eine neue Einzelabrechnung für den Beklagten für 2013 erstellt, die Vorauszahlungen auf 1.302 € reduziert und einen Fehlbetrag von 1.131,18 € ausgewiesen, den die Klägerin mit der Klage begehrt. Das AG hat der Klage stattgegeben. Der Beklagte sei dafür der richtige Schuldner, da er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 1. August 2014 noch Eigentümer gewesen sei. Einer erneuten Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2013 habe es nicht bedurft. Da der Beschlussfassung nur die Sollstellung über die Vorauszahlungen zugrunde liege, sei die Ermittlung der tatsächlich noch geschuldeten Zahlung lediglich ein mathematischer Rechenvorgang, der keiner erneuten Beschlussfassung bedürfe. Hiergegen die Berufung des Beklagten – mit Erfolg.

Den mit der Klage geltend gemachten Fehlbetrag aus der Jahresabrechnung 2013 haben die Wohnungseigentümer am 1. August 2014 nicht beschlossen. Die Begründung von Zahlungsansprüchen ist der zentrale Kern der Jahresabrechnung und steht im Mittelpunkt des Interesses der Wohnungseigentümer. Würde sich der Abrechnungsfehlbetrag erst aus einer nachträglich vom Verwalter vorzunehmenden Berechnung ergeben, wäre diese Korrektur einer gerichtlichen Nachprüfung entzogen. Es fällt nicht in die Kompetenz des Verwalters, ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Forderungen der Gemeinschaft zu begründen. Somit ist die neue Befassung der Eigentümerversammlung als dem Entscheidungsträger der Wohnungseigentümergemeinschaft unabdingbar. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres und auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in einem folgenden Wirtschaftsjahr könne der Wirtschaftsplan durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen (BGH GE 2014, 811 = NJW 2014, 2197).

Wäre der Beklagte noch Mitglied der WEG, könnte der Beschluss über die Jahresabrechnung 2013 hinsichtlich der unstreitig fehlenden Vorauszahlungen noch korrigiert werden, nach dem Ausscheiden des Beklagten nicht mehr mit Wirkung gegen ihn. Mit den fehlenden 1.200 € kann nur – auf die Wohnung bezogen – der Sondernachfolger belastet werden. Die Auseinandersetzung über Nachzahlungsbeträge muss er dann mit dem Beklagten führen, wenn etwa nach dem Kaufvertrag Nachzahlungen für Zeiträume ausgeglichen werden müssen, in denen der Alteigentümer noch Inhaber der Wohnung war.

Verwirrend ist die Bezeichnung der Abrechnungsspitze in den beiden Leitsätzen. Im Allgemeinen ist die Abrechnungsspitze zu definieren als Fehlbetrag zwischen den jährlichen Wirtschaftsplanvorschüssen und dem endgültigen Abrechnungsergebnis in der Jahresabrechnung, der noch zusätzlich vom Wohnungseigentümer gefordert wird. Ergibt die Jahresabrechnung einen Überschuss der Vorauszahlungen über den letztlich geschuldeten Abrechnungsbetrag hinaus, folgt daraus ein Guthaben des Wohnungseigentümers. Dies mag allenfalls als negative Abrechnungsspitze bezeichnet werden, weil nicht die Gemeinschaft etwas nachzufordern hat, sondern eine überhöhte Zahlung zurückerstatten muss.

Liegt kein wirksamer Wirtschaftsplanbeschluss für das Abrechnungsjahr vor, muss dieser nach Ablauf des Abrechnungsjahrs regelmäßig nicht nachgeholt werden, sondern es sind in der folgenden Jahresabrechnung sämtliche tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft gegenüberzustellen und auf dieser Basis die Abrechnung (also ohne Rücksicht auf einen Wirtschaftsplan) festzulegen. Es ist auch nicht festgestellt, weshalb noch am 1. August 2014 der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2013 noch unter Zugrundelegung von eingezahlten Vorschüssen beschlossen worden ist, als ob das Nichtvorhandensein eines Wirtschaftsplans nicht bekannt gewesen wäre. Ein Gerichtsverfahren über die – erfolgreiche – Ungültigerklärung dieses Wirtschaftsplans wird ebenfalls nicht erwähnt.

Zu folgen ist dem LG aber darin, dass der Verwalter bei Unstimmigkeiten über die Vorauszahlungen, die in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung unrichtig festgestellt werden, einfach eine Berichtigung des Zahlenwerks vornehmen darf und die etwa geschuldeten Restbeträge – Nachzahlungen oder Guthaben – damit fällig stellen und zur Grundlage einer Prozessführung machen darf. Richtig ist nur, dass die Gemeinschaftskasse in Ordnung gebracht werden muss und damit ein korrigierender Eigentümerbeschluss notwendig wird, der selbstverständlich wieder angefochten werden kann. Der vom LG abgehandelte Meinungsstreit über die positive oder negative Abrechnungsspitze ist im vorliegenden Fall also nicht ausschlaggebend, weil die Abwicklung der fehlerhaften Beschlusslage durch einen neuen Beschluss erfolgen muss, der die in Unordnung geratene Gemeinschaftskasse wieder konsolidiert. Hier wie in anderen Fällen von Beschlussfehlern ist darauf hinzuweisen, dass die Wohnungseigentümer selbst während eines laufenden Gerichtsverfahrens jederzeit berechtigt sind, sich als ungerechtfertigt herausgestellte Eigentümerbeschlüsse zu korrigieren.