Fehlender Zwischenzähler für Wasserkosten von Mietergärten

Fehlender Zwischenzähler für Wasserkosten von Mietergärten; Schätzung des Wasserverbrauchs; Wartungskosten für Brandschutzeinrichtung

1. Für die Umlage der Kosten für die Be- und Entwässerung von Mietergärten ist ein Vorwegabzug erforderlich. Fehlt ein Zwischenzähler, können die Wasserkosten für die Wohnungsmieter ohne Gartennutzung geschätzt werden.

2. Bei preisgebundenem Wohnraum können auch ohne Erwähnung im Mietvertrag „sonstige Betriebskosten" (hier: Überprüfung der Brandschutzeinrichtung) umgelegt werden, wenn dies schon in einer früheren Betriebskostenabrechnung erfolgt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Mieterin einer im Hause O.damm, Berlin belegenen Mietwohnung, deren Vermieter die Bekl. ist. Es handelt sich um eine öffentlich geförderte Wohnung. Zur Wirtschaftseinheit gehören Mehrfamilienhäuser mit 42 Wohnungen und drei Einfamilienhäuser. Die Erdgeschossmieter und die Mieter der Einfamilienhäuser besitzen im Gegensatz zu den übrigen Mietern einen Garten. Zwischenwasserzähler, die das Sprengwasser messen, sind nicht vorhanden. Die Bekl. rechnete unter dem 20. November 2009 die kalten und warmen Betriebskosten des Jahres 2008 gegenüber der Kl. ab. Die Abrechnung sah ein Guthaben in Höhe von 34,24 € vor. Wie in den vergangenen Jahren rechnete die Bekl. als sonstige Betriebskosten die Kosten der Wartung der Brandschutzeinrichtungen ab. Einen Vorwegabzug bezüglich der Wasserkosten unterließ die Bekl.

Die Bekl. rügte mit Schreiben vom 22. Juli 2010, dass ohne ausdrückliche vertragliche Regelung sonstige Betriebskosten abgerechnet worden seien.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 202,03 € gemäß § 812 BGB. Wenn der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet hat, erfolgt die materielle Überprüfung der Abrechnung im Prozess auf Nachzahlung oder auf Rückforderung überzahlter Vorschüsse gemäß den Vorschriften der §§ 812 ff. BGB (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3. März 2011, I-10 W 16/11, GE 2011, 751).

Die Bekl. hat die Vorschüsse von der Kl. durch Leistung erlangt. In Höhe von 202,03 € ist die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Bekl. hat bei der Umlage der Kosten für die Be- und Entwässerung keinen Vorwegabzug hinsichtlich der Mietergärten vorgenommen. Ein solcher Vorwegabzug wäre jedoch erforderlich gewesen. Besteht an den Gartenflächen ein ausschließliches Nutzungsrecht zugunsten des Vermieters oder sind sie einem Mieter mit vermietet, kommt eine Umlage der Gartenpflegekosten nach allgemeiner Ansicht nicht in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, VIII 135/03 - GE 2004, 959, 960; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 556 Rn. 162; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn. V 86). Nichts anderes kann gelten für die Kosten der Be- und Entwässerung dieser Gärten, da es sich ebenfalls um Gartenpflegekosten handelt. Dies entspricht auch der Billigkeit, da die Gartenmieter bei einer Umlage auf alle Mieter keinen Anreiz haben, Wasserkosten zu sparen.

Der fehlende Vorwegabzug führt aber entgegen der Ansicht der Bekl. nicht dazu, dass die gesamten Wasserkosten zu streichen sind. Die Kl. hat nur einen Anspruch auf Erstattung der Differenz der abgerechneten Kosten und der tatsächlich entstandenen Kosten. Da die tatsächlich entstandenen Kosten nicht mehr zu ermitteln sind, sind diese Kosten gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Als Schätzgrundlage sind die Mittelwerte der Berliner Betriebskostenspiegel 2007 und 2009 heranzuziehen. 2007 betrug der Mittelwert der Wasserversorgung 0,29 €/Monat/m2 und der Mittelwert der Entwässerung 0,30 €/Monat/m2 (Gewos Berliner Mietspiegel 2009, S. 64). 2009 betrug der Mittelwert der Wasserversorgung 0,27 €/Monat/m2 und der Entwässerung 0,22 €/Monat/m2 (Mietermagazin 2011, Heft 7+8, S. 25). Das Gericht hat für die Wasserversorgung einen Wert von 0,28 €/Monat/m2 und für die Entwässerung von 0,26 €/Monat/m2 angesetzt. Demnach entfielen auf die Kl. Bewässerungskosten von 296,52 € und Entwässerungskosten von 275,34 €. Soweit die Bekl. höhere Kosten auf die Kl. umgelegt hat, erfolgte dies somit ohne Rechtsgrund.

Betriebskosten sind nur von dem Mieter zu übernehmen, der die Anlage oder Einrichtung auch nutzen kann. Wasserkosten für einen Garten, den nur der Erdgeschossmieter nutzen darf, dürfen also nicht auf alle Mieter gleichmäßig verteilt werden. Fehlt ein Zwischenzähler, können aber die „Sowiesokosten" für die Wohnungsmieter geschätzt werden, so jedenfalls das Amtsgericht Schöneberg.

Die Klägerin war Mieterin einer preisgebundenen Wohnung und verlangte Rückzahlung eines Teils der Betriebskostenvorschüsse. Die Gärten für die Mehrfamilienhäuser der Wirtschaftseinheit waren nur für die Erdgeschossmieter nutzbar; für die Sprengwasserkosten fehlte ein Zwischenzähler, so dass die Klägerin meinte, die Wasserkosten für ihre Wohnung seien unrichtig berechnet und müssten entfallen. Auch die Kosten der Überprüfung der Brandschutzeinrichtung habe sie nicht zu übernehmen, da im Mietvertrag kein Hinweis auf diese Kostenart enthalten sei.

Mit Urteil vom 2. August 2011 folgte das Amtsgericht Schöneberg dieser Argumentation im Wesentlichen nicht. Zwar sei für den Wasserverbrauch der Mietergärten ein Vorwegabzug erforderlich, der hier wegen des fehlenden Zwischenzählers nicht vorgenommen worden sei. Das führe aber nicht dazu, dass die gesamten Wasserkosten zu streichen seien. Der Wasserverbrauch der Klägerin sei vielmehr nach dem Mittelwert der Berliner Betriebskostenspiegel zu schätzen. Auch die Kosten der Überprüfung der Brandschutzeinrichtung seien umlegbar, da eine fehlende Erwähnung im Mietvertrag durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung mit dieser Position geheilt werde. Dies sei hier in der Vergangenheit der Fall gewesen.

Das AG Brandenburg a. d. Havel hat sich in einem vergleichbaren Fall, wie es ausdrücklich im Urteil heißt, „leider" nicht zu einer Schätzung in der Lage gesehen und deshalb die gesamten Wasserkosten gestrichen (GE 2010, 1751). Hinsichtlich der Kosten der Überprüfung der Brandschutzeinrichtung können die Ausführungen des Gerichts nicht auf preisfreien Wohnraum übertragen werden. Hier ist für die „sonstigen Betriebskosten" eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag (oder später) erforderlich; die bloße Übersendung einer oder mehrerer Betriebskostenabrechnungen reicht nicht.