Fehlender Hausbriefkasten im Außenbereich

Fehlender Hausbriefkasten im Außenbereich; Nachrüstungspflicht; technische Regelwerke; DIN-Normen

Trotz des liberalisierten Postmarktes besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Anbringung von Briefkästen im Außenbereich.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind verpflichtet, dem Kl. die für die Monate August 2005 bis Januar 2009 ausstehenden Mieten in einer Gesamthöhe von 1.673,21 € zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Zur Minderung der monatlichen Miete im Umfang von 50 % der monatlichen Nettomiete waren sie nicht berechtigt, da die Mietsache nicht mit einem Mangel i. S. des § 536 Abs. 1 BGB behaftet war.

1. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache i. S. des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zählt grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass die Mietsache so beschaffen ist, damit eine ordnungsgemäße Postzustellung möglich ist. Der Vermieter ist deshalb verpflichtet, und zwar auch ohne dass die Parteien hierzu eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag - sei es für den Gewerbe- oder Wohnungsmietraum - getroffen haben, die Mietsache so mit Einrichtungen zu versehen, dass den Mieter postalische Sendungen erreichen können (AG Mainz, NJWE-MietR 1997, 265; AG Osnabrück, WuM 2002, 329; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Wohnraummiete, 9. Aufl., § 535 Rdn. 274; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536 Rdn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., VI Rdn. 159; Bausch, NZM 2006, 917 [918]). Jedenfalls bei der Vermietung von abgeschlossenen Wohn- oder Gewerbeeinheiten zählt das Vorhandensein eines Briefkastens oder eines Einwurfschlitzes in der Eingangstür (Bedenken hiergegen wegen der Vertraulichkeit der Briefzustellung Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 Rdn. 248; Blank/Börstinghaus, § 536 Rdn. 21; Bausch, NZM 2006, 917 [919]; a. A. wohl Sternel, VI Rdn. 159) zum üblichen Standard. Die Einrichtung muss so beschaffen sein, dass Sendungen jedenfalls im DIN A4-Format aufgenommen werden können (LG Berlin, MM 1990, 261; AG Charlottenburg, NZM 2002, 163; AG Osnabrück, WuM 2000, 329).

Bei Überlassung der Mietsache an die Bekl. im August/September 2001 war das Wohnhaus mit einer Briefkastenanlage mit dazugehörigen verschließbaren Einzelbriefkästen für jeden Mieter ausgestattet, so dass der Kl. seiner Gebrauchsgewährungspflicht nachgekommen ist.

Ein Mangel der Mietsache i. S. des § 536 Abs. 1 BGB ist aber auch nicht nachträglich dadurch entstanden, dass mit der sog. Liberalisierung des Briefmarkts ab dem Jahr 2007 das Postzustellungswesen eine inhaltliche Veränderung erfahren hat. Diese Entwicklung führt nämlich für den Vermieter, der seinen Mietern nach bisherigem Rechtsverständnis Briefkästen im Hausflur eines Mietobjekts zur Verfügung gestellt hat, nicht zu der Verpflichtung, nunmehr neue Briefkästen im Außenbereich eines Mietobjekts anzubringen. Zwar hat die Liberalisierung des Postzustellungswesens zum Eintritt, aber auch zum schnelllebigen Ausscheiden von privaten Zustellbetrieben mit geänderten Zustellungsmethoden geführt, so dass Postsendungen zu den unterschiedlichsten Tages- und Abendzeiten innerhalb der Woche von unterschiedlichsten Privatzustellern mit unterschiedlichsten Zustellmethoden das heutige Erscheinungsbild prägen. Hieraus kann aber nicht auf eine sog. Nachrüstungs- oder Modernisierungspflicht geschlossen werden.

Im Wohnraummietrecht gilt generell, dass der Mieter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung von seinen Mieträumen und der ihm zur Mitbenutzung überlassenen Gemeinschaftsanlagen nur einen solchen Standard erwarten darf, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Mieträume entspricht. Hierbei wird generell auf den Ausstattungsstandard zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (BGH, ZMR 2004, 807 [810] = NJW 2004, 3174; NZM 2005, 60; ZMR 2006, 678 [680] = GE 2006, 967; NZM 2006, 582) und hinsichtlich des Gebäudes auf die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltenden Maßstäbe abgestellt (BGH, NZM 2005, 60; NZM 2006, 582 [583]; NJW 2009, 2441; LG Hamburg, WuM 2010, 147). Eine generelle Nachrüstungs- und Modernisierungspflicht des Vermieters wird bis auf eng begrenzte Ausnahmen zu Recht abgelehnt.

Grundsätzlich ist der Vermieter im Rahmen der Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht nur verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, der dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes oder evtl. seiner Sanierung entspricht (BGH, NJW 2009, 2441; 2004, 3174 = ZMR 2004, 807 [810]; NZM 2006, 582 [583]; 2006, 626; 2005, 60; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 737; LG Karlsruhe, DWW 2005, 426).

Unter Beachtung dieser in Rechtsprechung und im Schrifttum h. M. wird man angesichts der Existenz einer im Treppenhaus eines Wohnhauses vorhandenen Briefkastenanlage eine Pflicht des Vermieters zur Veränderung des bestehenden Zustandes nicht annehmen können. Insbesondere trifft den Vermieter eine sog. Nachrüstungspflicht auch nicht deshalb, weil die DIN 32617 die Empfehlung der freien Zugänglichkeit von Briefkästen für Zusteller von außen empfiehlt. Zum Zeitpunkt der Errichtung des streitgegenständlichen Miethauses und des Mietvertragsabschlusses zwischen den Parteien galten weder die DIN 32617 noch die Nachfolgenorm (Europäische Norm EN 13274).Technische Regelwerke, wie sie z. B. in den DIN-Normen niedergelegt sind, können einen Vermieter zudem rechtlich auch nicht unmittelbar binden, da sie nur für ein ordnungsbehördliches Einschreiten Maßstab sein können oder im Rahmen des Werkvertragsrechts die Verpflichtungen des Werkunternehmers gegenüber dem Besteller inhaltlich näher bestimmen oder begrenzen. Der Werkunternehmer hat dann bei der Bauausführung die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik einzuhalten (siehe hierzu BGH, WuM 2005, 123). Letztlich darf aber nicht verkannt werden, dass die technischen Vorschriften DIN B nur empfehlenden Charakter haben (BGH, ZflR 1998, 460). Sie haben keinen Rechtsnormcharakter (so schon BGH, NJW 1987, 2222) und erzeugen somit keine gesetzliche (so schon BGH, NJW 1968, 2238), sondern nur eine tatsächliche, jederzeit widerlegliche Vermutung, dass sie wegen ihres materiellen Inhalts allgemein anerkannte Regeln der Baukunst enthalten. Sie sind jedenfalls nicht geeignet, die von den Bekl. gewünschte Errichtung einer Außenbriefkastenanlage dem Vermieter verbindlich vorzuschreiben (Bausch, NZM 2006, 917 [918]; a. A. allerdings ohne Begründung AG Charlottenburg, NZM 2002, 163).

Zur Pflicht des Vermieters, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, gehört auch, dafür zu sorgen, dass eine ordnungsgemäße Postzustellung an den Mieter möglich ist. Mit einem Briefkasten, aber auch einem Einwurfschlitz an der Tür (vgl. dazu BGH GE 2011, 1304) genügt der Vermieter dieser Verpflichtung. Es besteht trotz des liberalisierten Postmarkts keine Verpflichtung des Vermieters zur Anbringung von Briefkästen im Außenbereich des Hauses.

Weil der Vermieter der Aufforderung, wegen der Liberalisierung des Postmarkts Briefkästen an der Außenwand des Mietshauses anzubringen, nicht nachkam, minderte der Beklagte die monatliche Miete um 5 %.

Das AG Schwedt gab der Zahlungsklage des Vermieters statt, das LG Frankfurt (Oder) wies die Berufung des Mieters zurück. Da sich im Hausflur eine Briefkastenanlage befinde, sei die postalische Erreichbarkeit des Mieters gewährleistet, so dass ein Mangel der Mietsache nicht vorliege. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass nach der Liberalisierung des Postzustellungswesens Postsendungen zu unterschiedlichen Tages- und Abendzeiten zugestellt würden; eine Nachrüstungspflicht ergebe sich daraus nicht.

Die vom Landgericht zitierte ehemalige DIN 32617 ist seinerzeit vom Normenausschuss Eisen-, Blech- und Metallwaren im DIN in Zusammenarbeit mit der Deutschen Post AG, Generaldirektion Postdienst, erarbeitet worden, um für alle Sendungen bis zum Format C4 die Lagerung in Hausbriefkästen sicherzustellen, wobei Hausbriefkastenanlagen und einzelne Hausbriefkästen so angebracht sein sollten, dass ein Betreten der Gebäude nicht erforderlich war. Abgesehen davon, dass insbesondere bei Altbauten eine nachträgliche Anbringung einer von außen zu „bedienenden" Briefkastenanlage bautechnisch nicht möglich ist, hatte die DIN-Norm keinen Einfluss auf das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien (anders bei Neuvermietung im Zusammenhang mit verschärften DIN-Normen, s. GE 2010, 1458 für den Fall der Vermietung einer Wohnung, deren Elektroanlage nicht mit dem seit 1984 durch die entsprechende DIN-VDE vorgesehenen Fehlerschutzstromschalter versehen war). Der Zugänglichkeit war dadurch Genüge getan, dass der Post ein Hausschlüssel zur Verfügung gestellt worden war. Soweit es die privaten Zustellunternehmen anging, konnte die Frage daher nur lauten, ob auch diesen Unternehmen ein Schlüssel überlassen werden musste (a. A. Bausch, NZM 2006, 917 ff., der wohl eine Verpflichtung zur Verlegung bzw. Neuschaffung der Briefkastenanlage annimmt). Davon wird man ausgehen können, wenn es sich um seriöse Unternehmen handelt und für die durch Verlust eines Schlüssels entstehenden Kosten (zentrale Schließanlage!) vorab beim Vermieter Sicherheit geleistet wird.