Fehlender Balkon als wohnwertminderndes Merkmal

Fehlender Balkon als wohnwertminderndes Merkmal; Mietspiegel

Bei Anwendung des Berliner Mietspiegels ist ein fehlender Balkon wie ein "nicht nutzbarer Balkon" zu behandeln; dies folgt sowohl aus Sinn und Zweck der Zusatzmerkmale als auch daraus, daß nach Auskunft des Herausgebers des Berliner Mietspiegels bei Berechnung der Zusatzmerkmale ein "nicht nutzbarer Balkon" einem nicht vorhandenen Balkon gleichgesetzt wurde.

Das Landgericht (geht) zutreffend davon aus, daß bereits das Merkmal "keine nutzbaren Balkone" einen Abschlag von 25 % der Spannendifferenz rechtfertigt. Entgegen der Auffassung der Kl. geht das Landgericht zu Recht davon aus, daß die Nichtexistenz eines Balkons genauso negativ zu bewerten ist wie die Existenz eines nicht nutzbaren Balkons (so auch LG Berlin, ZK 65, GE 2001, 136; LG Berlin, ZK 63, MM 1994, 66; AG Schöneberg MM 1990, 261). Der gegenteiligen Auffassung (LG Berlin, ZK 62, GE 2001, 1404; GE 1999, 1212; GE 1992, 673; AG Schöneberg GE 2002, 469; AG Neukölln GE 1993, 163) vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

Es ist nicht zutreffend, daß ein nicht vorhandener Balkon sich weder wohnwerterhöhend noch wohnwertmindern auswirkt. Es ist auch nicht richtig, daß das Merkmal "kein nutzbarer Balkon" das Gegenstück zu dem wohnwerterhöhenden Merkmal "großer geräumiger Balkon ..." ist. Aus der Beschreibung dieses Merkmals ergibt sich gerade, daß es kleinere Balkone gibt, die nicht wohnwerterhöhend sind. Wenn eine Wohnung überhaupt keinen Balkon besitzt, muß dies schon nach den modernen Wohnbedürfnissen als ein Minus angesehen werden, da die Nutzer der Wohnung, wenn sie sich im Freien aufhalten wollen, jeweils die Wohnung verlassen müssen. Deshalb ist mit dem Merkmal "kein nutzbarer Balkon" gemeint, daß entweder überhaupt kein Balkon vorhanden ist oder ein Balkon vorhanden ist, der aber - aus welchen Gründen auch immer - nicht benutzt werden kann.

Diese Ansicht deckt sich im übrigen mit einer Auskunft der Erstellerin des Berliner Mietspiegels 2000, der GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnwertforschung GmbH, die diese in dem beim Kammergericht rechtshängigen Berufungsverfahren 8 U 54/03 abgegeben hat. Unter dem Betreff "Balkone im Berliner Mietspiegel 2000" wird in dieser Auskunft vom 17. Mai 2004 ausgeführt:

"Der Mittelwert im Berliner Mietspiegel repräsentiert alle Wohnungen eines Typs, der durch die Tabellenrasterung vorgegeben wird. Daher ist es nötig, durch die einzelnen wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalsgruppe die Miete innerhalb des Spannenraums festzulegen. Hierbei erfolgt je Merkmalsgruppe eine Summierung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale.

Zur Festlegung der Miete für eine Wohnung werden daher alle Merkmale der Orientierungshilfe abgeprüft. Ein nicht vorhandener Balkon wird hierbei einem nicht nutzbaren Balkon gleichgesetzt. Somit führt ein nicht vorhandener Balkon zum Zeitpunkt der Vermietung zu einem negativen Punkt in der 3. Merkmalsgruppe."

Ob ein fehlender Balkon ebenso wie ein nicht nutzbarer Balkon als wohnwertmindernd im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel anzusehen ist, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Nunmehr hatten zwei Senate des Kammergerichts darüber zu entscheiden.

Der 12. Senat hatte über die Berufung gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin zu entscheiden (offenbar handelte es sich um eine gewerbliche Zwischenvermietung); im Fall des 8. Senats hatte eine Prozeßpartei ihren Wohnsitz im Ausland, so daß die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts nicht vom Landgericht, sondern vom Kammergericht zu entscheiden war. In beiden Verfahren ging es u. a. darum, ob ein fehlender Balkon wohnwertmindernd zu bewerten ist.

Mit Urteilen vom 2. September und 30. September 2004 meinten die Senate des Kammergerichts unter Bezugnahme auf eine von GEWOS eingeholte Auskunft, daß auch ein fehlender Balkon wie ein nicht nutzbarer Balkon als wohnwertmindernd anzusehen sei.

Ob die Auskunft von GEWOS so tragfähig ist, wie das Kammergericht meint, kann bezweifelt werden. Die einzelnen Merkmale in der Orientierungshilfe sind keineswegs wissenschaftlich ermittelt, sondern von den Aufstellern des Mietspiegels ausgehandelt worden. Nicht erklärt wird dabei auch, daß im Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke als wohnwertminderndes Merkmal gilt, wenn ein vorhandener Balkon nicht nutzbar ist, während für die westlichen Bezirke das Wort "vorhandener" fehlt. Schließlich spricht gegen die Auslegung des Kammergerichts der Umstand, daß damit ein wohnwertminderndes Merkmal doppelt berücksichtigt wäre. Die Fläche des Balkons zählt zur Wohnfläche; daß ein vermieteter Balkon nicht nutzbar ist, muß also wohnwertmindernd berücksichtigt werden. Wenn dagegen die Wohnfläche von Anfang an kleiner ist, weil kein Balkon mitvermietet wurde, kann dieser Umstand nicht noch zusätzlich bewertet werden.