Fehlender Wärmezähler berechtigt nicht zur Kürzung

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge zu installieren.

Den Kl. steht ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu. Danach ist in den Fällen, in denen die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, der Nutzer berechtigt, die Kosten für Heizung und Warmwasser anteilig um 15 von 100 zu kürzen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, unbeschadet der Frage, ob die Bekl. verpflichtet gewesen wäre, gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge zu installieren. Denn ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO entsteht nur dann, wenn entgegen der Vorschriften der HeizkostenVO verbrauchsunabhängig abgerechnet wird, nicht aber wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 57/11, NJW 2012, 522 Rz. 17). Nach dieser Maßgabe bestand hier kein Kürzungsrecht, weil die streitgegenständlichen Abrechnungen verbrauchsabhängig erfolgt sind. Zwar mag der verbrauchsabhängige Teil der Abrechnung den Vorgaben des § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO nicht entsprechen, das ändert jedoch nichts daran, dass die Abrechnung gleichwohl verbrauchsabhängig erfolgt ist. Durch den etwaigen Formalverstoß wird die Abrechnung nicht zu einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung (vgl. BGH, aaO.; Lammel, ZMR 2016, 6, 7).

Die streitgegenständlichen Abrechnungen sind auch nicht ansonsten materiell unrichtig. Denn im Kondiktionsprozess ist der Mieter für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnungen darlegungs- und beweisbelastet (vgl. Kammer, Beschluss vom 24. Mai 2016 - 67 S 149/16, ZMR 2016, 690). Dieser Darlegungs- und Beweislast sind die Kl. bereits im Ansatz nicht gerecht geworden, da weder dargetan noch sonst wie ersichtlich ist, dass die ihnen gegenüber in Abrechnung gestellten Heiz- und Warmwasserkosten geringer ausgefallen wären, wenn die Bekl. im Einklang mit § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler eingebaut und den Verbrauch entsprechend anteilig erfasst hätte.

Seit dem 31. Dezember 2013 ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, einen Wärmezähler für die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge einzubauen, wenn diese mit der zentralen Wärmeversorgung verbunden ist. Fehlt ein solcher Wärmezähler, berechtigt die verbrauchsabhängig erstellte Abrechnung des Vermieters aber nicht zur Kürzung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV, so die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin.

Weil der beklagte Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 HeizkostenV keinen Wärmezähler eingebaut hatte, hielten die Mieter die Abrechnungen für fehlerhaft und machten ein 15 %iges Kürzungsrecht geltend.

Das Landgericht Berlin bestätigte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Mitte. Ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV entstehe nur, wenn entgegen den Vorschriften der Verordnung verbrauchsunabhängig abgerechnet worden sei, nicht aber dann, wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft sei. Hier seien die Abrechnungen verbrauchsabhängig erfolgt, woran auch ein etwaiger Verstoß gegen die aus § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV folgende Verpflichtung zum Einbau eines Wärmezählers nichts ändere.