Fehlender Balkon im Milieuschutzgebiet, kein Stichtagszuschlag für Berliner Mietspiegel

1. Ein fehlender Balkon ist bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels als wohnwertmindernd zu berücksichtigen, auch wenn wegen der Lage im Milieuschutzgebiet ein Anbau möglicherweise nicht genehmigt werden würde.

2. Der Berliner Mietspiegel wird zeitlich sehr zuverlässig aktualisiert und berücksichtigt durch ein extrem ausdifferenziertes Feld von Wohnwertmerkmalen die Eigenschaften einer Wohnung, sodass grundsätzlich der Ansatz eines Stichtagszuschlags nicht geboten ist.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 
Die Kl. ist die Erbin des Kl. erster Instanz. Sie macht eine von ihm begehrte Mieterhöhung auf der Grundlage des Mietspiegels 2017 geltend. Antragsgemäß wurde die Bekl. vom Amtsgericht zur Zustimmung einer Erhöhung der Miete um 52,62 € verurteilt. Mit ihrer Berufung begehrt sie unverändert die Abweisung der Klage. […]

II. Für die ortsübliche Vergleichsmiete zur Zeit des Mieterhöhungsverlangens vom März 2018 ist der Mietspiegel 2017 heranzuziehen. Unstreitig ist für die 55,88 m2 große Altbauwohnung das Mietspiegelfeld E1 einschlägig. Für diese Wohnung kann die Kl. eine Miete in Höhe des Mittelwerts von 6,61 €/m2 (netto/kalt) verlangen. Für die von der Bekl. gezahlte Bruttokaltmiete sind die hinzuzurechnenden Betriebskosten vom Amtsgericht mit 1,48 €/m2 festgestellt worden. Bei Hinzurechnung dieses mit der Berufung nicht angegriffenen Wertes ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 8,09 €. Für 55,88 m2 beträgt die Miete demgemäß 452,07 € pro Monat (brutto/kalt), was einer Erhöhung um monatlich 39,07 € entspricht. Bis zu dieser Höhe ist die Klage begründet; im Übrigen ist sie unbegründet.

1. Die Heranziehung des Mittelwerts aus dem Feld E1 in Höhe von 6,61 € resultiert daraus, dass die Merkmalgruppen 2, 3 und 5 als neutral einzustufen sind. Die Merkmalgruppe 1 ist negativ; die Merkmalgruppe 4 ist positiv.

Die Beurteilung der Gruppe 1 und der Gruppe 2 war schon in der Entscheidung des Amtsgerichts unstreitig und ist dies auch im Berufungsverfahren geblieben.

Für die Gruppe 3 liegt unstreitig als wohnwerterhöhendes Merkmal ein Abstellraum in der Wohnung der Bekl. vor. Dem steht allerdings wohnwertmindernd das Fehlen eines Balkons gegenüber. Soweit der Kl. eingewandt hat (und die Parteien darüber gestritten haben), dass in dem unstreitig für die Wohnung geltenden Milieuschutzgebiet der Anbau eines Balkons überhaupt nicht oder (so die Bekl.) bis zu einer Größe von 5 m2 zulässig sei, kommt es auf diese Frage nicht an. Der Mietspiegel enthält in der Beschreibung derjenigen Wohnungsmerkmale, die den im Mietzins gespiegelten Wohnwert abbilden, eine reine Tatsachenbeschreibung. Es ist deshalb auf die in der Realität feststellbaren Umstände abzustellen, nicht aber auf die Frage, warum die Umstände so sind, wie sie sind. Keine Bedeutung kommt daher grundsätzlich der Frage zu, ob einer Mietpartei für das Fehlen einer Eigenschaft ein Versäumnis zur Last fällt oder nicht.

Vorliegend genügt für die Spanneneinordnung zur Gruppe 3 also die (in der Sache unstreitige) Feststellung, dass ein Balkon nicht vorhanden ist. Ob ein Balkon vorhanden sein könnte, und in welcher Größe dazu ein erfolgreicher Antrag in einem Milieuschutzgebiet hätte gestellt werden können, ist unbeachtlich. Der Kl. als Vermieter wird nicht dafür „bestraft“, dass er etwas unterlassen hat; stattdessen wird anhand der objektiven Gegebenheiten der Nutzwert der von ihm vermieteten Wohnung beurteilt.

Die Gruppe 4 ist positiv zu bewerten. Die Feststellung des Amtsgerichts zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen vorhandener Fahrradabstellplätze und einer modernen Heizanlage werden mit der Berufung nicht angegriffen. Diesen Merkmalen steht das unstreitige Fehlen eines Mieterkellers gegenüber. Ein weiteres wohnwertminderndes Merkmal ist nicht feststellbar, insbesondere nicht der von der Bekl. angeführte schlechte Erhaltungszustand. Die Bekl. beruft sich auf durchfeuchtete Wände im Keller des Gebäudes. Diesbezüglich ist gemessen an der Baualtersklasse des Wohngebäudes (bezugsfertig bis 1918) ein strenger Maßstab anzulegen. Die bloße Verwendung der Vokabel einer dauernden Durchfeuchtung der Kellerwände und die Einreichung nicht aussagekräftiger Schwarz-weiß-Kopien, die nach Darstellung der Bekl. einem im Keller aufgenommenen Video entnommen sein sollen, genügen zur konkret erforderlichen Darlegung nicht. Zu dem Ausmaß vorhandener Feuchtigkeit und zu konkreten tatsächlichen Folgen für die Nutzung der Kellerbereiche hat die Bekl. substantiierten Vortrag nicht eingereicht; die pauschale Angabe, dass die Feuchtigkeit den Keller „unbrauchbar macht“, genügt als Tatsachenvortrag nicht.

Die Gruppe 5 ist ebenfalls neutral einzuordnen. Die in der Berufungsbegründung aufrechterhaltene Einschätzung, es sei eine wohnwertmindernde Lärmbelastung zu berücksichtigen, hatte schon erstinstanzlich mit Recht keinen Erfolg. Der in Bezug genommene Vortrag der Bekl. in 1. Instanz ist mit Blick auf die detaillierte Erwiderung des Kl. zutreffend als nicht ausreichend angesehen worden. Es fehlen konkrete beweisbedürftige Angaben zu solchen Lärmquellen oder einer solchen Gesamtbelastung, die in dem konkret betroffenen urbanen Wohnumfeld als wohnwertmindernde Abweichung in Erwägung gezogen werden könnten.

2. Einen weitergehenden Erfolg, als er sich bei Ansetzung des Mittelwertes aus dem Mietspiegelfeld E1 ergibt, hat die Klageforderung demgegenüber nicht. Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, es sei ein Stichtagszuschlag anzuerkennen. Das Amtsgericht hat einen solchen inhaltlich unrichtig aus einer Interpolation zwischen den Werten des Mietspiegels 2015 und denen des Mietspiegels 2017 hergeleitet, obwohl diese für den maßgeblichen Stichtag März 2018 unter keinen Umständen bedeutsam sein könnten.

Auch im Übrigen ist aber der Ansatz eines Stichtagzuschlags für das Mietspiegelfeld E1 bei Anwendung des Mietspiegels 2017 nicht geboten; insbesondere kommt keine Interpolation mit den Werten des inzwischen veröffentlichten Mietspiegels 2019 in Betracht.

Die für einen solchen Zuschlag angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt für den hier betroffenen Einzelfall zu keinem anderen Ergebnis. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - ausgeführt, der Tatrichter sei in Fällen,

„… in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint …“

Ein entsprechender Grund für eine Abweichung von dem geltenden Stichtagsprinzip ist aber vorliegend nicht zu erkennen.

Die Gerichte in Berlin sind mit dem geltenden (und auch vom Amtsgericht bereits angewendeten) Berliner Mietspiegel gut gerüstet, durch die äußerst detailreichen Bewertungskriterien und mit den zu ihrer Ausfüllung zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen die ortsübliche Vergleichsmiete angemessen zu bestimmen. Der Mietspiegel trifft jedenfalls in Berlin geeignete Vorsorge gegen unangemessene Verzerrungen bereits dadurch, dass er zeitlich sehr zuverlässig in dem gesetzlich vorgesehenen Zeitraum von 2 Jahren auf der Grundlage eines sehr aufwendigen Verfahrens aktualisiert wird.

Die so bereits reduzierte Gefahr der Anwendung unangemessen veralteter Daten ist beim Berliner Mietspiegel durch das extrem ausdifferenzierte Feld von Wohnwertmerkmalen zusätzlich verringert. Alle eintretenden Veränderungen der Eigenschaften einer konkret einzuordnenden Wohnung, die in einem der besonders zahlreich vorhandenen Wohnwertmerkmale abgebildet sind, wirken sich bei Eintreten einer neuen Entwicklung (also bei Auftreten oder Wegfall eines entsprechenden Merkmals) unabhängig von der zeitlichen Nähe zu einem der beiden in Betracht zu ziehenden Stichtage einfach durch die Anwendung der im Berliner Mietspiegel festgehaltenen Inhalte aus.

Im Übrigen zeigt der Wohnungsmarkt in unterschiedlichen Wohnlagen und Bezirken von Berlin besonders weit gefächerte Eigenheiten der jeweils konkret zu überprüfenden Wohnungen, die gleichwohl in demselben Mietspiegelfeld angesiedelt sind, so dass für höchst unterschiedliche Wohnungen dieselbe Spanne zwischen Unter- und Oberwert im jeweiligen Einzelfall auszufüllen ist. Dieser Umstand führt dazu, dass allein eine als auffällig eingestufte Entwicklung rein abstrakter Quadratmeterpreise in einem bestimmten Mietspiegelfeld keinen belastbaren Rückschluss auf die Erforderlichkeit eines Stichtagszuschlags begründet.

Unter den zahllosen in dem jeweils betroffenen Mietspiegelfeld abgebildeten Wohnlagen und konkreten Wohnungen kann die in den Preisen abgebildete Entwicklung auf höchst unterschiedlichen konkreten Umständen oder Entwicklungen beruhen. Die generelle Vermutung, dass überhaupt jedwede zu dem vermeintlich „auffällig entwickelten“ Mietspiegelfeld gehörende Wohnung von der wirklichen Ursache der „ungewöhnlichen“ Preisentwicklung betroffen sei, erscheint abstrakt ebenso wenig überzeugend wie die weitere Annahme, dass die zwischen 2 Stichtagen eingetretene Preisentwicklung sich kontinuierlich entwickelt habe, sodass sie im Rahmen einer einfachen Stichtags-Interpolation rückblickend mit Durchschnittswerten angemessen nachvollzogen werden könnte.

Insoweit gibt beispielhaft gerade auch das Feld E1 deutliche Hinweise darauf, dass die vermeintlich auffälligen Mietzinssteigerungen sich keineswegs kontinuierlich vollziehen, und auch keineswegs alle in dem Mietspiegelfeld versammelten Wohnlagen und einzelnen Wohnungen gleichmäßig betreffen. In diesem Feld hat sich beispielsweise der Unterwert von 4,34 € im Jahr 2015 über 5,11 € 2017 auf 5,41 € im Mietspiegel 2019 entwickelt. Von 2015 auf 2017 entspräche dies einem Zuwachs von 17,7 %, für den nachfolgenden Zweijahreszeitraum bis 2019 aber nur einem solchen von 5,8 %. Für die Oberwerte ließe sich demgegenüber feststellen, dass diese von 7,81 € im Jahr 2015 auf 10,06 € im Jahr 2017 (mithin um 28,8 %) gestiegen wären, im nachfolgenden Zeitraum bis 2019 aber nur auf 10,25 € (also um 1,8 %). Anstelle vieler weiterer Rechenoperationen und Spekulationen sieht das Gericht diese Befunde als einen Beleg dafür an, dass die Mietzinsentwicklung in diesem konkreten Bereich sich weder kontinuierlich vollzieht noch alle in dem Mietspiegelfeld erfassten Wohnungen auch nur annähernd gleichermaßen betrifft. Die Änderung der Werte des Mietspiegels beruht auf multiplen Änderungen auf dem jeweiligen Mietenmarkt bzw. in verschiedensten Wohnlagen, die zwar als Zahlenmaterial erfasst und abgebildet werden können, deren konkrete Ursachen (etwa im Sektor veränderter Ausstattungen, städtebaulicher Entwicklung, Nachfragesituation, Sozialstruktur der Mieterschaft etc.) in den Mietspiegelfelder aber nicht aufgeklärt sind. Mit Durchschnittswerten gebildete Zuschläge würden die durch nichts begründete Mutmaßung etablieren, „alle Wohnungen“ in „allen Mietlagen“ würden sicherlich an der vermeintlich auffälligen Entwicklung des Mietspiegelfeldes tatsächlich teilgenommen haben. Das daraus folgende freihändige Hantieren jedes Tatrichters mit Zuschlägen würde die sorgfältig und in kurzen Zeitabständen jeweils neu zusammengetragenen ausdifferenzierten Grundlagen des Berliner Mietspiegels ad absurdum führen.

Wenn die Anwendung des Mietspiegels nach diesen Maßgaben im Rahmen des § 287 ZPO keine vollkommen zweifelsfreie Garantie für das Ergebnis unverrückbar und tagesaktuell „richtiger“ Werte mit sich bringt, so stellt dies keine Besonderheit des Berliner Mietspiegels, sondern eine solche der gerichtlichen Schätzung dar, also der generellen Geltung des § 287 ZPO. Der Gesetzgeber hat sich aber wegen der damit verbundenen Vorteile der schnelleren und weniger kostspieligen Verfahren dafür entschieden, die mit dieser Verfahrensweise verbundenen Schwankungsbreiten und Grauzonen der rechtsstaatlich vertretbaren Ergebnisse zu akzeptieren.

Der in Berlin vorliegende qualifizierte Mietspiegel stellt jedenfalls im Feld E1 ohne die Erforderlichkeit pauschaler Zuschläge eine ausreichende und hinreichend präzise Grundlage für die Überzeugungsbildung dar. Eine Veranlassung, die damit zum Stichtagszeitpunkt ermittelten Werte durch einen Zuschlag zu „korrigieren“, muss nach Ansicht des Gerichts in Berlin allenfalls in höchst ungewöhnlich gelagerten Einzelfällen vom Tatrichter ernsthaft in Betracht gezogen werden. Im hier zu beurteilenden Fall besteht dazu keinerlei Anlass.

3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision wurde nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Bundesgerichtshof hat die Frage nach einem Stichtagszuschlag dahingehend beantwortet, dass es sich um eine Korrekturbefugnis des Tatrichters im Einzelfall handelt, von der Gebrauch gemacht werden kann, wenn sonst eine angemessene Ermittlung der Einzelvergleichsmiete nicht gelingt. Die Entscheidung erging vor dem Hintergrund einer vom Tatrichter als ungewöhnlich eingestuften Mietpreisentwicklung im Bereich des Amtsgerichts Reutlingen, wobei in dem dortigen Verfahren (im Unterschied zur Situation in Berlin) ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde gelegt werden konnte.

Die hier getroffene Entscheidung beinhaltet demgemäß keine Abweichung von den Inhalten der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in einem vergleichbaren Fall, sondern lediglich eine Auseinandersetzung mit jener Entscheidung in einem ganz anders gelagerten Fall.

Zu der Frage, ob und mit welchen Erwägungen im Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels ein Stichtagszuschlag anzuerkennen sein kann, werden die Berliner Gerichte in unterschiedlich gelagerten Einzelfällen womöglich zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen. Diesbezügliche Annahmen werden aber stets den Einzelfall betreffen, und sie werden zudem mit jedem Inkrafttreten eines nachfolgenden neuen Mietspiegels gegebenenfalls neu zu stellen und zu beantworten sein. Die generelle „Klärung“ der Zulässigkeit oder Unzulässigkeit eines Stichtagszuschlags erscheint daher weder nötig noch möglich.

Nach dem Mietspiegel ist ein fehlender Balkon nicht wohnwertmindernd, wenn ein Anbau aus baulichen oder rechtlichen Gründen ausscheidet. Für ältere Mietspiegelwerte kann – so der BGH – ein Stichtagszuschlag gemacht werden. Die 66. Kammer des Landgerichts Berlin ist anderer Meinung.

Die Vermieterin hatte im März 2018 Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die Altbauwohnung verlangt, sodass der Mietspiegel 2017 anwendbar war. Die Mieterin machte u. a. einen fehlenden Balkon als wohnwertmindernd geltend; das Amtsgericht gab unter Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags der Klage der Vermieterin statt. Die Berufung war zum Teil erfolgreich.

Das Landgericht Berlin meinte, in der Gruppe 3 liege das wohnwertmindernde Merkmal eines fehlenden Balkons vor. Es sei unerheblich, ob wegen der Lage im Milieuschutzgebiet der Anbau eines Balkons nicht genehmigt worden wäre. Maßgeblich sei allein die Tatsache, dass kein Balkon vorhanden sei; der Nutzwert der Wohnung werde anhand der objektiven Gegebenheiten beurteilt. Das Amtsgericht habe zu Unrecht einen Stichtagszuschlag angenommen, denn es kam auch keine Interpolation mit den Werten des Mietspiegels 2019 in Betracht. Der Bundesgerichtshof habe in einem Einzelfall für eine als ungewöhnlich eingestufte Mietpreisentwicklung und bei einem nicht qualifizierten Mietspiegel dem Tatrichter im Rahmen sei­nes weiten Beurteilungsspielraums ei­nen Stichtagszuschlag erlaubt. Für den Ber­liner Mietspiegel treffe das jedoch nicht zu, da wegen der Aktualisierung in einem sehr aufwendigen Verfahren die Gefahr un­angemessen veralteter Daten nicht beste­he. Dazu komme ein extrem ausdifferenziertes Feld von Wohnwertmerkmalen, sodass ein Zuschlag allenfalls in höchst ungewöhnlich gelagerten Einzelfällen möglich sei, was hier nicht gegeben sei.

Zum Balkon a. A. LG Berlin GE 2015, 1292; zum Stichtagszuschlag a. A. LG Berlin WuM 2018, 209.