Fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung

Fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung; Gewerbemietvertrag; Wohnräume; gewerbliche Nutzung; Zweckentfremdungsgenehmigung; fehlende; Mietvertrag; Nichtigkeit; gesetzliches Verbot; Zweckentfremdung; Nichtigkeit eines Mietvertrages

1. Ein Gewerbemietvertrag über Wohnraum ist gemäß § 134 BGB nichtig, wenn eine Genehmigung zur Zweckentfremdung fehlt.

2. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht gemäß § 554 a BGB, wenn er sich vor Abschluß des Gewerbemietvertrages zumindest fahrlässig keine Gewißheit darüber verschafft hat, ob die Vermietung einer Genehmigung bedarf.

Das Bezirksamt hatte mit Schreiben vom 12. Januar 1988 der Kl. mit-geteilt, daß die an die Bekl. vermieteten Räume Wohnräume seien, die zweckentfremdet genützt würden. Das Wohnungsamt hat dann mit Bescheid vom 9. August 1988 die Kl. aufgefordert, die Mieträume bis zum 30. September 1988 wieder Wohn-zwecken zuzuführen und die Festsetzung eines Zwangsgeldes angedroht. Ein von der Kl. beim Verwaltungsgericht Berlin gestellter Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs wieder herzustellen bzw. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs anzuordnen, ist durch Beschluß des Verwaltungsgerichts Berlin vom 14. Ok-tober 1988 zurückgewiesen worden. Die hiergegen von der Kl. eingelegte Beschwerde ist durch Beschluß des OVG Berlin vom 5. Dezember 1988 zurückgewiesen wor-den. Zuvor war durch Bescheid des Wohnungsamtes vom 22. September 1988 ein Antrag der Kl., die Zweckentfremdung der Mieträume zu genehmigen, zurückgewiesen worden. Der Widerspruch der Kl. ist durch Bescheid des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 28. Dezember 1988 zurückgewiesen worden. Mit Schreiben vom 13. Dezember 1988 an die Bekl. hatte die Kl. das Mietverhältnis fristlos gekün-digt.

Der abgeschlossene Mietvertrag ist nämlich nicht wegen Feh-lens der unstreitig notwendigen Genehmigung zur Zweckentfremdung nichtig (§ 134 BGB).

Zwar ist als unstreitig anzusehen, daß es sich bei den Mieträumen um ursprüngliche Wohnräume handelt, die ohne die notwendige Genehmigung (§ 1 Abs. 1 der Verord-nung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 9. Februar 1972) nicht gewerblichen Zwecken zugeführt werden darf. Zwar ist in § 5 der genannten Verordnung festgelegt, daß derartige Räume "nur als Wohnraum genutzt werden" dürfen, wenn eine Genehmigung nicht erteilt oder die Wirksamkeit erloschen ist. Indessen weist die Bekl. mit Recht darauf hin, daß ein Verstoß gegen die Bestim-mungen nur aufgrund eines Gesetzes festgelegt werden kann, nicht aber aufgrund einer Verordnung. Weder die der Verordnung zugrundeliegenden Vorschriften des Artikel 6 § 1 und 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begren-zung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 noch das Berliner Gesetz zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 27. März 1981 regeln aber die Folgen eines Verstoßes da-hin, daß der abgeschlossene Mietvertrag nichtig sei. Insbesondere in § 1 des Berliner Gesetzes wird lediglich ausgesprochen, daß der Verfügungsberechtigte - hier also die Kl. - die Eignung zu Wohnzwecken wiederherzustellen oder wiederherstellen zu lassen hat.

... Anerkannt ist schließlich, daß eine außerordentliche Kündigung zwar nicht für Wohnräume, wohl aber für gewerbliche Räume aus wichtigem Grund dann zulässig ist, wenn die Voraussetzungen des § 554 a BGB nicht erfüllt sind (Palandt-Putzo, 48. Aufl. 1989, Anmerkung 1 zu § 554 a). Dabei sind allerdings in der Regel nur verschul-dete Umstände als wichtiger Grund anzusehen. Ausnahmsweise können auch un-verschuldete Gründe selbst dann einen derartigen wichtigen Grund setzen, wenn der Kündigende selbst einen derartigen wichtigen Grund erfüllt hat (Palandt-Putzo a.a.O., Anm. 3 zu § 554 a).

Dies ergibt sich aus der Heranziehung des § 242 BGB auf Dauerschuldverhältnisse. Ein derartiger wichtiger Grund liegt hier zwar vor. Die Kl. hat überzeugend dargelegt, daß das bereits festgesetzte Zwangsgeld und das angedrohte weitere Zwangsgeld es für sie nicht zumutbar machen, das Mietverhältnis bis zum Ende der Vertragszeit fortzusetzen. Indessen rechtfertigt die Heranziehung des § 242 BGB nicht die des-wegen von der Kl. ausgesprochene außerordentliche Kündigung.

Die Bekl. hat überzeugend dargelegt, daß sie nicht nur von der Notwendigkeit einer Genehmigung keine Ahnung gehabt hat, sondern bei den Mietvertragsverhandlungen berechtigt davon ausgehen konnte, daß es sich um bereits vorher - in zulässiger Weise - genutzte Gewerberäume gehandelt hat. Die Kl. hat zwar ebenfalls vorgetragen, daß sie von der Notwendigkeit einer Genehmigung keine Kenntnis gehabt hat. Gleichwohl war es ihre Verpflichtung, vor Abschluß eines Gewerbemietvertrages zu prüfen, ob die gewerbliche Nutzung zulässig war. Es ist allgemein bekannt, daß in Berlin ein generelles Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht. Die Kl. hat also bei der Vermietung zumindest fahrlässig gehandelt, wenn sie einen Gewerbemietvertrag abschloß, ohne sich vorher Gewißheit darüber zu verschaffen, ob die gewerbliche Nutzung genehmigt war und genehmigungsbedürftig war. Schon dies rechtfertigt es, hier nicht zum Nachteil der Mieterin die Voraussetzungen des § 242 BGB zu bejahen. Zudem sind sowohl das festgesetzte Zwangsgeld von 1.000,00 DM wie das angedrohte weitere Zwangsgeld von 1.500,00 DM bei einer vereinbarten Mo natsmiete von 2.500,00 DM nicht so hoch, daß der Kl. durch die Zahlung oder Bei-treibung der Zwangsgelder der wirtschaftliche Ruin drohen würde.

Anmerkung: Ein Gewerbemietvertrag über Wohnraum ist nicht nach § 134 BGB nichtig, weil sich das Verbot der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht gegen den Abschluß des Vertrages als solchen richtet und damit die Vertragsfreiheit ein-schränkt, sondern nur die zweckwidrige Nutzung unterbinden will. Das ist die herr-schende Ansicht und auch die des 20. Zivilsenats des Kammergerichts, die im Rah-men eines Schadensersatzfalles (Wortlaut Seite 941) nachgelesen werden kann. Vgl. aber auch LG Berlin (GE 89, 727).