Fehlende Schriftform eines langfristigen Mietvertrages bei Unterzeichnung durch Bevollmächtigten ohne Vertretungszusatz

Fehlende Schriftform eines langfristigen Mietvertrages bei Unterzeichnung durch Bevollmächtigten ohne Vertretungszusatz; keine Treuwidrigkeit einer Kündigung bei vom Kündigenden verursachtem Schriftformmangel

1. Hat für eine Verpächter-GmbH nicht deren Geschäftsführer, sondern ein bevollmächtigter Dritter einen langfristigen Pachtvertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform nicht gewahrt.

2. Berufung auf Formunwirksamkeit nach Treu und Glauben nur dann, wenn sie bewußt herbeigeführt wurde oder bei Vertragsänderung.

Die Kl. nimmt die Bekl. auf künftige Räumung von Pachträumen in Anspruch.

Mit Datum vom 18.3.2005 schlossen die Parteien einen Gewerbepachtvertrag über den kompletten Seitenflügel des Objektes H. Straße zur Benutzung als Hotel-Pension. Gemäß § 2 Nr. 1 des Pachtvertrages sollte das Pachtverhältnis am 1.5.2005 beginnen und am 31.3.2015 enden. Auf Verpächterseite unterzeichnete den Vertrag der Zeuge B., der nicht Geschäftsführer der Kl. war. Einen Vertretungszusatz enthält der Vertrag nicht.

Mit Kündigungsschreiben des Klägervertreters vom 3.1.2006 kündigte die Kl. unter Berufung auf einen Formmangel das Pachtverhältnis zum 30.6.2006 fristgemäß.

Die Klage auf zukünftige Räumung der Pachträume ist gemäß § 257 ZPO zulässig. [...] Die Kündigung war trotz der vereinbarten Laufzeit des Pachtvertrages bis zum 31.3.2015 zulässig, weil die für eine derart lange Bindung gemäß §§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 BGB erforderliche Schriftform nicht eingehalten worden ist, so daß das Pachtverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, mit der Folge der Kündbarkeit gemäß § 584 BGB. Die Schriftform ist deshalb nicht gewahrt, weil für die Kl. lediglich der Zeuge B. den Vertrag abgeschlossen hat, ohne daß das Vertretungsverhältnis im Vertrag durch einen anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt (BGH NJW 2003, 3053 [3054]).

Die Kl. ist nicht gemäß § 242 BGB daran gehindert, sich auf die Form-unwirksamkeit des Vertrages zu berufen. Allein der Umstand, daß die Formunwirksamkeit der Kl. offensichtlich gelegen kommt, weil sie eine günstigere Verwertung des Pachtgegenstandes in Aussicht hat, macht die Geltendmachung nicht treuwidrig. Daß die Kl. die Formunwirksamkeit bewußt herbeigeführt hat, ist nicht ersichtlich. Hierfür konnte die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. nichts vortragen. Daß die Formunwirksamkeit im Hinblick auf hohe Investitionen der Bekl. im Vertrauen auf die lange Vertragslaufzeit zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führt, ist nicht festzustellen. Ausweislich § 1 Abs. 2 des Pachtvertrages ist die Möblierung der gepachteten Hotel-Pension nicht von der Bekl. angeschafft, sondern mitgepachtet worden. Die im Verhandlungstermin genannten Maklerkosten von 9.000 € stellen keine hohen Investitionen dar, die eine Beendigung des Pachtverhältnisses bereits zum 30.4.2007 als schlechterdings untragbar erscheinen lassen. Schließlich ist auch die Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit in den Fällen, in denen sich der Begünstigte einer zur Formunwirksamkeit führenden Vertragsänderung auf die Unwirksamkeit beruft, nicht anwendbar. Dies schon deshalb nicht, weil sich die Unwirksamkeit nicht aus einer Vertragsänderung, sondern bereits aus dem Ursprungsvertrag ergibt.

Ein langfristiger Miet- oder Pachtvertrag bedarf der Schriftform. Dazu gehört auch, daß sich eine etwaige Vertretungsbefugnis des Unterzeichners zumindest sinngemäß aus dem Vertrag ergibt.

Für die GmbH als Verpächterin hatte nicht der Geschäftsführer, sondern - ohne Vertretungszusatz - ein Dritter den langfristigen Vertrag unterzeichnet. Einige Monate später kündigte die Verpächterin vorfristig mit Bezug auf die fehlende Schriftform. Die Pächterin berief sich auf Treuwidrigkeit.

Mit Urteil vom 21. Dezember 2006 gab das Landgericht Berlin der Klage auf zukünftige Räumung statt und meinte, auch wenn die Klägerin die Formunwirksamkeit selbst verursacht habe, sei die Berufung darauf nicht treuwidrig. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn sie dies bewußt gemacht hätte. Auch andere Umstände wie hohe Investitionen der Pächterin seien nicht dargelegt.