Fehlende Schriftform eines Landpachtvertrages

Fehlende Schriftform eines Landpachtvertrages; Gebrauchsüberlassung an Dritten; identitätswahrende Gesellschaftsumwandlung; GbR; oHG; Mietvertragsrubrum; formwechselnde Umwandlung

1. Die identitätswahrende Umwandlung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf der Pächterseite zunächst in eine offene Handelsgesellschaft und danach - formwechselnd - in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (§§ 190 ff. UmwG), die nunmehr als Pächterin auftritt, bedeutet keine Überlassung der Pachtsache an einen Dritten (Fortführung von Senat, BGHZ 150, 365).

2. Sind als Vermieter im Vertrag Ehegatten aufgeführt, und enthält der Vertrag nur eine Unterschrift, ist die für einen langfristigen Landpachtvertrag erforderliche Schriftform nicht eingehalten.

(Leitsatz zu 2 von der Redaktion).

1 Die Kl. sind je zur ideellen Hälfte Miteigentümer der im Tenor bezeichneten landwirtschaftlich genutzten Flächen. Mit schriftlichem Vertrag vom 7. Juli 2003 verpachteten sie diese an die Bekl. zu 1 für die Zeit vom 1. Oktober 2004 bis zum 30. September 2016 für einen jährlichen Pachtzins von 448,84 €. Gesellschafter der Bekl. zu 1 waren die Bekl. zu 2 und 3. Auf der Seite der Verpächter ist der Vertrag mit „K." unterschrieben, auf der Verpächterseite mit „O. B." (Bekl. zu 3). Die Bekl. zu 1 nahm die Flächen in Besitz.

2 Am 14. August 2006 meldeten die Bekl. zu 2 und 3 die „M. oHG", die bereits am 1. Juli 2006 begonnen habe, zur Eintragung in das Handelsregister an. Die Eintragung erfolgte am 25. September 2006.

3 Mit Schreiben vom 18. September 2006 informierten die Bekl. zu 1 und 2 verschiedene Gläubiger über wirtschaftliche Probleme und teilten mit, dass sie am 13. September 2006 einen Kaufvertrag über den „Landwirtschaftsbetrieb P." geschlossen hätten. Die Kl. erhielten dieses Schreiben nicht.

4 Mit Anwaltsschreiben vom 22. November 2006 kündigten die Kl. gegenüber den Bekl. zu 1 bis 3, gestützt auf die sich aus dem Schreiben vom 18. September 2006 ergebende finanzielle Situation der Bekl. zu 1 und auf die mit dem Verkauf des Betriebs verbundene unerlaubte Überlassung der Flächen an Dritte, das Pachtverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Bekl. zu 1 widersprach mit Anwaltsschreiben vom 22. November 2006 der Kündigung mit dem Hinweis, dass es weder zu einem Verkauf noch zu einem Gesellschafterwechsel gekommen sei; die Gründung der oHG sei Teil des Sanierungsverfahrens und benachteilige die Verpächter nicht.

5 Mit notariell beglaubigter Urkunde vom 24. November 2006 erklärten die Bekl. zu 2 und 3 als Gesellschafter der „M. oHG" deren Umwandlung in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung unter der Firma „M. GmbH" (Bekl. zu 4). Die Eintragung der Bekl. zu 4 in das Handelsregister erfolgte am 17. Januar 2007. Zugleich wurde die oHG im Handelsregister gelöscht. Gesellschafter und Geschäftsführer der Bekl. zu 4 waren zunächst die Bekl. zu 2 und 3. Am 26. Januar 2007 traten sie ihre Geschäftsanteile an eine Dritte ab und wurden als Geschäftsführer abberufen.

6 Die Kl. verlangen von den Bekl. die Herausgabe der Pachtflächen. Sie haben sowohl in der Klageschrift als auch in weiteren Schriftsätzen vorsorglich erneut die Kündigung des Pachtverhältnisses, auch gegenüber der Bekl. zu 4, erklärt. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der in dem Berufungsurteil zugelassenen Revision verfolgen die Kl. sie weiter.

I. 7 Das Berufungsgericht hat einen Rückgabeanspruch nach § 596 Abs. 1 und 3 BGB verneint. Das Pachtverhältnis sei nicht durch die von den Kl. ausgesprochenen Kündigungen beendet worden. Ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen einer unbefugten Überlassung der Pachtflächen an Dritte (§§ 589 Abs. 1, 594 e Abs. 1 BGB i. V. m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB) habe den Kl. nicht zugestanden. Weder die „M. oHG" noch die Bekl. zu 4 seien Dritte; vielmehr sei die Bekl. zu 1 unter Wahrung ihrer Identität zunächst in die oHG und sodann in die Bekl. zu 4 umgewandelt worden. Daran habe sich nichts dadurch geändert, dass die Bekl. zu 2 und 3 ihre Geschäftsanteile an der Bekl. zu 4 abgetreten hätten. Die Kl. hätten auch kein vertragliches Recht zur außerordentlichen Kündigung. Es fehle an Anhaltspunkten für die begründete Besorgnis der Zahlungsunwilligkeit und -fähigkeit der Bekl. zu 4; auch hätten die Bekl. zu 2 und 3 keine Informationspflichten verletzt, und schließlich begründe der Umstand, dass sich die Kl. nunmehr de facto einer anderen Person als der ursprünglichen Pächterin gegenüber sähen, kein außerordentliches Kündigungsrecht.

8 Auch ein Recht zur ordentlichen Kündigung wegen der Nichteinhaltung der Schriftform des Pachtvertrags (§§ 585 a, 594 a Abs. 1 Satz 1 BGB) bestehe nicht. Es bestünden keine Zweifel daran, dass der Bekl. zu 3 für die Bekl. zu 1 den Pachtvertrag unterzeichnet habe.

9 Auf die von den Kl. in der Berufungsinstanz ausgesprochene, auf die Gründung der „N. M. GmbH" durch teilweise Übertragung des Vermögens der Bekl. zu 4 gestützte, fristlose Kündigung könne der Klageanspruch nicht gegründet werden. Die damit verbundene Klageänderung, der die Bekl. widersprochen hätten, sei nicht zuzulassen.

10 Schließlich bestehe kein Herausgabeanspruch der Kl. nach § 985 BGB. Die Bekl. zu 2 und 3 seien nicht mehr Besitzer der Flächen; der Bekl. zu 4 stehe ein aus dem Pachtvertrag herrührendes Recht zum Besitz zu.

11 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

II. 12 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen auf die Beendigung des Pachtverhältnisses durch eine außerordentliche fristlose Kündigung gestützten Rückgabeanspruch nach § 596 Abs. 1 und 3 BGB verneint. Ein solches Kündigungsrecht stand den Kl. nicht zu.

13 a) Die in § 10 des Pachtvertrags vereinbarten Voraussetzungen für das Recht der Verpächter zur fristlosen Kündigung (gröbliche Pflichtverletzung des Pächters, Verzug mit der Pachtzahlung länger als 2 Monate und Vorhandensein eines in der Person des Pächters liegenden Grundes, aufgrund dessen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses für den Verpächter eine unbillige Härte bedeutete) liegen nicht vor. Der Umstand, dass die Bekl. zu 4 ihr Vermögen inzwischen auf die „N. M. GmbH" übertragen haben soll, ist aus verfahrensrechtlichen Gründen unbeachtlich. Das nimmt die Revision hin.

14 b) Ohne Erfolg rügt sie, dass das Berufungsgericht rechts- und verfahrensfehlerhaft ein Recht der Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach §§ 589 Abs. 1 Nr. 1, 594 e Abs. 1 BGB i. V. m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB verneint hat.

15 aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Verpächter landwirtschaftlich genutzter Flächen dieses Kündigungsrecht dann hat, wenn der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters die Nutzung der Flächen einem Dritten überlässt, und dass diese Voraussetzung hier nicht vorliegt.

16 (1) Zunächst ist klar zu stellen, dass, wenn die Ansicht der Kl. zutrifft, die Bekl. zu 2 und 3 hätten im Sommer 2006 die „M. oHG" als weitere Gesellschaft gegründet, auf welche das bis dahin mit der Bekl. zu 1 bestehende Pachtverhältnis übergeleitet worden sei, und später die Bekl. zu 1 aufgelöst, ihnen nicht ohne weiteres das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zusteht. Denn in diesem Fall handelt es sich um die Übertragung sämtlicher Pachtrechte und -pflichten auf einen anderen Pächter. Das ist etwas anderes als die in § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB unter den Vorbehalt der Erlaubnis gestellte Überlassung der Flächennutzung an einen Dritten (Fassbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 589 BGB Rdn. 8). Bei dieser bleibt der Pächter weiterhin Vertragspartner des Verpächters (vgl. Senat BGHZ 150, 365, 368), während er in dem anderen Fall aus dem Pachtverhältnis ausscheidet und der Dritte eintritt. Ob das ohne Erlaubnis des Verpächters zulässig ist, bestimmt sich nach der Vorschrift des § 399 Alt. 1 BGB. Danach kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erbracht werden kann. Eine solche Inhaltsänderung wird z. B. dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdig ist; z. B. ist es für den Vermieter von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsache überlassen muss (BGH, Urt. v. 2. Juli 2003, XII ZR 34/02, NJW 2003, 2987 m. w. N.). Ob danach die - von den Kl. angenommene - Auswechselung des Pächters wegen der fehlenden Verpächterzustimmung unwirksam war mit der Folge, dass die Bekl. zu 1 Pächterin blieb und die „M. oHG" die Flächen aufgrund der Überlassung durch die Bekl. zu 1 nutzte, so dass die Kl. im Hinblick auf diesen Umstand das Pachtverhältnis fristlos kündigen konnten, braucht nicht entschieden zu werden. Denn es hat weder einen auf Abtretung beruhenden Pächterwechsel noch eine Nutzungsüberlassung an Dritte gegeben.

17 (2) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Bekl. zu 1 unter Wahrung ihrer Identität in die „M. oHG" umgewandelt worden ist. Sie hat damit lediglich ihre Rechtsform geändert. Eine Neugründung einer offenen Handelsgesellschaft liegt nicht vor; das Vermögen der bisherigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist mit allen Rechten und Pflichten Vermögen der oHG geworden, ohne dass es einer Übertragung im Einzelnen bedurfte, mit der Folge, dass das Pachtverhältnis mit der Bekl. zu 1 ohne Weiteres ein Pachtverhältnis mit der „M. oHG" geworden ist (vgl. BGH, Urt. v. 21. Dezember 1966, VIII ZR 195/64, NJW 1967, 821 - zum Übergang eines Mietvertrags).

18 Die Revision bezweifelt nicht, dass eine GbR zu einer oHG werden kann, ohne dass der Wechsel der Gesellschaftsform etwas an der Identität der Gesellschaft ändert. Sie meint jedoch, dass dieser Fall hier nicht gegeben sei, und stützt sich für ihre Ansicht auf den Wortlaut der Anmeldung der „M. oHG" zur Eintragung in das Handelsregister durch die Bekl. zu 2 und 3. Allerdings würdigt sie lediglich die Bedeutung der Registeranmeldung für das rechtliche Schicksal der Bekl. zu 1 anders als das Berufungsgericht. Damit hat sie keinen Erfolg. Die Würdigung der gesamten Umstände durch das Berufungsgericht ist nicht nur - was aus revisionsrechtlicher Sicht für die Fehlerfreiheit ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 238/91, NJW 1993, 935, 937) - möglich, sondern naheliegend.

19 (3) Ebenso fehlerfrei - und von der Revision nicht angegriffen - ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die „M. oHG" formwechselnd und identitätswahrend nach §§ 190 ff. UmwG in die Bekl. zu 4 umgewandelt worden ist. Das hat zur Folge, dass sie in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung weiter besteht (§ 202 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Ein Pächterwechsel und ein Wechsel in der Person des bisherigen Nutzers der Flächen ist mit der Umwandlung somit nicht verbunden gewesen.

20 bb) Schließlich ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht ein Recht der Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung auch deshalb verneint hat, weil keine Anhaltspunkte für die begründete Besorgnis der Zahlungsunwilligkeit und -fähigkeit der Bekl. zu 4 bestehen, und weil die Kl. den - de facto - neuen Pächter als Folge der Zulässigkeit der Umwandlung akzeptieren müssen (vgl. Senat, BGHZ 150, 365, 369 ff.).

21 c) Ebenfalls erfolglos rügt die Revision, dass das Berufungsgericht das Recht der Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus der analogen Anwendung der Regelungen der §§ 589 Abs. 1 Nr. 1, 594 e Abs. 1 BGB i. V. m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB hergeleitet hat.

22 aa) Der Senat hat bereits entschieden (BGHZ 150, 365, 367 f.), dass ein infolge der Umwandlung durch Verschmelzung (§ 2 UmwG) herbeigeführter gesetzlicher Pächterwechsel keine entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB erlaubt. Das gilt erst recht, wenn - wie hier - kein Wechsel auf der Pächterseite stattgefunden hat, sondern die ursprüngliche Pächterin (Bekl. zu 1) trotz der Änderung ihres rechtlichen Charakters in eine oHG dieselbe geblieben ist (vgl. BGH, Urt. v. 21. Dezember 1966, VIII ZR 195/64, NJW 1967, 821) und diese nach der Umwandlung in eine GmbH (Bekl. zu 4) gemäß § 202 Abs. 1 Nr. 1 UmwG in der neuen Rechtsform bestehen blieb. Denn dieser Sachverhalt ist nicht mit dem gesetzlich geregelten Tatbestand vergleichbar; auch besteht kein Bedürfnis für eine Analogie.

23 bb) Der von der Revision hervorgehobene Umstand, dass den Kl. auf der Seite der Pächterin an Stelle der persönlich unbeschränkt haftenden Bekl. zu 2 und 3 nunmehr die Bekl. zu 4 als Kapitalgesellschaft ohne Beteiligung und damit ohne Haftung der Bekl. zu 2 und 3 für die Verbindlichkeiten der Bekl. zu 1 gegenübersteht, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB verbietet die Nutzungsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis des Verpächters; das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses knüpft an einen Verstoß gegen dieses Verbot an (§ 594 e Abs. 1 BGB i. V. m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB). Die Norm untersagt jedoch nicht eine formwechselnde identitätswahrende Umwandlung des Pächters. Soll die Umwandlung ausgeschlossen und ein Verstoß dagegen mit einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Verpächters sanktioniert werden, müssen die Vertragsparteien dies vereinbaren (Senat, BGHZ 150, 365, 368). Somit fehlt es an einer der beiden Voraussetzungen einer Analogie, nämlich der Vergleichbarkeit des zu beurteilenden Sachverhalts mit dem gesetzlich geregelten Tatbestand (vgl. hierzu nur BGH, Beschl. v. 14. Juni 2007, V ZB 102/06, NJW 2007, 3124, 3125). Im Übrigen trifft es auch nicht zu, dass die Bekl. zu 2 und 3 für die ursprünglich eingegangen Verbindlichkeiten der Bekl. zu 1 nicht mehr haften (siehe sogleich unter 2.). Das schließt die analoge Anwendung der Vorschriften über das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen der unerlaubten Überlassung der Nutzung der Pachtflächen an Dritte ebenfalls aus, denn es fehlt an einem Bedürfnis für die Analogie.

24 d) Schließlich lässt sich ein außerordentliches Kündigungsrecht der Kl. nicht mit dem von ihrem Prozessbevollmächtigten in der Revisionsverhandlung hervorgehobenen Gesichtspunkt begründen, die Umwandlung der Bekl. zu 1 in die Bekl. zu 4 sei zur Umgehung des Verbots der Nutzungsüberlassung (§ 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB) erfolgt. Denn den Bekl. zu 2 und 3 können keine Nachteile daraus erwachsen, dass sie von gesetzlich vorgesehenen Umwandlungstatbeständen Gebrauch gemacht haben.

25 2. Die Revision hat jedoch insoweit Erfolg, als das Berufungsgericht auch einen auf die Beendigung des Pachtverhältnisses durch ordentliche Kündigung gestützten Rückgabeanspruch nach § 596 Abs. 1 BGB verneint hat. Ein solches Kündigungsrecht stand den Kl. nach § 594 a Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 585 a BGB zu, weil der Pachtvertrag nicht in schriftlicher Form im Sinne dieser Vorschrift abgeschlossen worden ist.

26 a) Der schriftliche Pachtvertrag enthält die Vereinbarung, das Pachtverhältnis werde auf die Dauer von zwölf Jahren abgeschlossen. Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung unterstellt, ist eine ordentliche Kündigung vor dem Ablauf von zwölf Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung der zwölfjährigen Laufzeit ist jedoch unwirksam, weil bei dem Vertragsschluss die Schriftform nicht eingehalten worden ist; der Vertrag gilt deshalb für unbestimmte Zeit (§ 585 a BGB) und ist somit ordentlich kündbar.

27 b) Ob das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, dass die Unterzeichnung des Vertrags durch den Bekl. zu 3 auf der Pächterseite das Schriftformerfordernis gewahrt hat, kann offenbleiben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 176, 301, 308; Urt. v. 19. September 2007, XII ZR 121/05, NJW 2007, 3346, 3347; Urt. v. 5. November 2003, XII ZR 134/02, NJW 2004, 1103; Urt. v. 16. Juli 2003, XII ZR 65/02, NJW 2003, 3053, 3054 - jeweils zur Schriftform eines Mietvertrags) ist es für die Einhaltung der Schriftform erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen; unterschreibt für eine Vertragspartei ein Vertreter, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen; hat - wie hier - für eine GbR nur ein Gesellschafter ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Gesellschafters erläuternden Zusatzes unterschrieben, ist der Urkunde nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält. Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise hinreichend bestimmbar, ist ein Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGHZ 176, 301, 308). Diese Ausnahme hat das Berufungsgericht ersichtlich im Blick gehabt. Es liegt jedoch nahe, dass sich die Vertretung in diesen Fällen aus der Vertragsurkunde selbst ergeben muss (vgl. BGHZ 176, 301, 308 f.; Urt. v. 5. November 2003, XII ZR 134/02, NJW 2004, 1103). Das folgt aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses. Es soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Verpächters in ein auf mehr als zwei Jahre abgeschlossenes Landpachtverhältnis eintritt (§ 593 b BGB i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGHZ 176, 301, 304 m. w. N.). Ob die von dem Berufungsgericht herangezogenen, außerhalb der Vertragsurkunde liegenden Umstände nur Bedeutung für die Frage haben, wer Vertragspartner der Kl. geworden ist, oder auch für die Beurteilung, ob das Schriftformerfordernis gewahrt ist, braucht jedoch nicht entschieden zu werden.

28 c) Denn die Revision rügt mit Erfolg, dass das Berufungsgericht die Unterzeichnung des Pachtvertrags auf der Verpächterseite durch nur eine Person übersehen hat. Denn entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht, die Vertragsurkunde enthalte insoweit zwei Unterschriften, ist sie erkennbar nur von einer Person vollständig unterschrieben. Da im Eingang des Vertrags „W. K. und Ehefrau G." als Verpächter aufgeführt sind, ist aus der Unterschrift nur eines von ihnen nicht ersichtlich und auch nicht hinreichend bestimmbar, ob der Vertrag zugleich in Vertretung des Ehegatten unterzeichnet wurde oder ob es noch dessen Unterschrift bedarf (vgl. Senat, BGHZ 125, 175, 179; BGHZ 176, 301, 308; BGH, Urt. v. 5. November 2003, XII ZR 134/02, NJW 2004, 1103).

29 d) Fehlt es somit an der wegen seiner langen Dauer notwendigen Schriftform, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit (§ 585 a BGB). Er konnte deshalb von den Kl. spätestens am 3. Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden (§ 594 a Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Kündigung haben die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 22. November 2006 gegenüber den Bekl. zu 1 bis 3 und in ihrem Schriftsatz vom 5. Juni 2007 an das Amtsgericht auch gegenüber der Bekl. zu 4 ausgesprochen. Dadurch ist das Pachtverhältnis mit Ablauf des 30. September 2009 beendet worden.

30 e) Der daraus folgende Rückgabeanspruch der Kl. hat seine Grundlage in § 596 Abs. 1 BGB. Er richtet sich zum einen gegen die Bekl. zu 4 als vormalige (letzte) Pächterin. Zum anderen haften auch die Bekl. zu 2 und 3 für die Rückgabeverpflichtung.

31 aa) Zunächst beruhte ihre Haftung auf der entsprechenden Anwendung von § 128 Satz 1 HGB (vgl. BGHZ 146, 341, 358). Zu den Gesellschaftsverbindlichkeiten im Sinne dieser Vorschrift gehörte die spätere Rückgabepflicht, weil deren Rechtsgrundlage bereits in dem Pachtvertrag angelegt war mit der Folge, dass diese Schuldverpflichtung mit dem Vertragsschluss als entstanden anzusehen ist, auch wenn sie erst später fällig wurde (vgl. BGHZ 142, 324, 329). Nach der Umwandlung der Bekl. zu 1 in die „M. oHG" ging das Pachtverhältnis auf diese über mit der Folge, dass die Bekl. zu 2 und 3 für die Gesellschaftsverbindlichkeiten nach § 128 Satz 1 HGB als Gesamtschuldner persönlich hafteten. Diese Haftung blieb von der Umwandlung der „M. oHG" in die Bekl. zu 4 unberührt (§ 224 Abs. 1 UmwG).

32 bb) Die Enthaftungsregelungen in § 224 Abs. 2 bis 5 UmwG haben nicht das Erlöschen der Haftung zur Folge. Nach ihnen wird der bisherige persönlich haftende Gesellschafter wie ein Gesellschafter behandelt, der aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Seine Haftung ist auf fünf Jahre befristet. Eine Voraussetzung dafür ist, dass die Forderung vor dem Ablauf von fünf Jahren nach dem Formwechsel fällig geworden ist (§ 224 Abs. 2 Halbs. 1 Alt. 1 UmwG). Das ist der Fall; die Eintragung der Bekl. zu 4 in das Handelsregister erfolgte am 17. Januar 2007, der Rückgabeanspruch wurde am 1. Oktober 2009 fällig. Weitere Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Gesellschafters ist, dass der Anspruch gegen ihn innerhalb der Fünf-Jahresfrist rechtskräftig festgestellt wird (§ 224 Abs. 2 Halbs. 1 Alt. 1 UmwG i. V. m. § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Auch das ist der Fall; mit der Verkündung dieses Senatsurteils steht die Rückgabepflicht der Bekl. zu 2 und 3 rechtskräftig fest.

33 cc) Dass sie inzwischen nicht mehr Gesellschafter und Geschäftsführer der Bekl. zu 4 sind, berührt ihre Haftung ebenfalls nicht. Maßgeblich ist, dass sie im Zeitpunkt des Formwechsels persönlich haftende Gesellschafter der „M. oHG" waren (vgl. Schmitt/Hörtnagel/Stratz, UmwG und UmwStG, 4. Aufl., § 224 UmwG Rdn. 1).

34 dd) Dass die Bekl. zu 2 und 3 nicht Besitzer der Flächen sind, ändert an der Rückgabepflicht nichts. Es ist weder festgestellt noch ersichtlich, dass sie die Flächen nicht unter Mitwirkung der Bekl. zu 4 zurückgeben können, so dass der Klageanspruch nicht nach § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist.

35 3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Bekl. zu 1 nicht passivlegitimiert. Ihre Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag sind bereits mit der Umwandlung in die „M. oHG" auf diese übergegangen (vgl. BGH, Urt. v. 21. Dezember 1966, VIII ZR 195/64, NJW 1967, 821). Selbst wenn man annimmt, dass sich durch die Umwandlung der Bekl. zu 1 in die oHG die Haftung der Gesellschaft nicht ändert (Palandt/Sprau, BGH, 68. Aufl., § 705 Rdn. 6), besteht die Haftung nach der Umwandlung der „M. oHG" in die Bekl. zu 4 nicht mehr. Nach den Vorschriften des Umwandlungsgesetz werden die Gläubiger des formwechselnden Rechtsträgers dadurch geschützt, dass sie unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Sicherheitsleistung (§§ 204, 22), einen Schadensersatzanspruch gegen die Mitglieder des Vertretungsorgans bzw. Aufsichtsorgans des formwechselnden Rechtsträgers (§§ 205, 206 UmwG) und einen Nachhaftungsanspruch gegen die ausscheidenden persönlich haftenden Gesellschafter (§ 224 UmwG bei der Umwandlung einer oHG) haben. Die bisherige Haftung der „M. oHG" trifft nunmehr die Bekl. zu 4.

Die formwechselnde Umwandlung der Rechtsform des Pächters von einer oHG auf eine GmbH berechtigt den Verpächter nicht zur Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung. Enthält der vom Ehegatten als Verpächter abgeschlossene langjährige Vertrag nur eine Namensunterschrift, ist die erforderliche Schriftform nicht eingehalten.

Die miteinander verheirateten Kläger verpachteten durch schriftlichen Vertrag von 2003 einer aus zwei Gesellschaftern bestehenden GbR landwirtschaftliche Flächen für die Zeit vom 1. Oktober 2004 bis zum 30. September 2016, wobei nur einer der Kläger den Pachtvertrag unterzeichnete. Im August 2006 meldeten die Gesellschafter der GbR die Eintragung einer oHG zum Handelsregister an. Nachdem diese im September 2006 eingetragen worden war, kündigten die Kläger gegenüber der GbR und deren Gesellschaftern das Pachtverhältnis u. a. wegen unerlaubter Überlassung an die oHG. Im November 2006 erklärten die Gesellschafter die Umwandlung der oHG in eine GmbH, die nach Löschung der oHG im Januar 2007 in das Handelsregister eingetragen wurde. Die Kläger kündigten das Pachtverhältnis erneut und verlangen von der GbR, den Gesellschaftern und der GmbH Herausgabe der Pachtflächen.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Neuruppin wies die Herausgabeklage gegen die Gesellschafter und die GmbH ab, die Berufung zum Landwirtschaftssenat des Brandenburgischen OLG blieb erfolglos. Auf die Revision der Kläger verurteilte der Senat für Landwirtschaftssachen des BGH die Gesellschafter und die GmbH zur Herausgabe. Zwar habe keine unbefugte, zur Kündigung berechtigende Gebrauchsüberlassung an die oHG oder die GmbH vorgelegen. Durch die in eine oHG umgewandelte Gesellschaft habe die GbR lediglich ihre Rechtsform geändert mit der Folge, dass das Pachtverhältnis ohne Weiteres auf die oHG übergegangen sei. Gleiches gelte für die formwechselnde Umwandlung der oHG in die GmbH, mit der ein Pächterwechsel ebenfalls nicht verbunden gewesen sei. Hierin liege keine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten; auch eine analoge Anwendung der §§ 589 Abs. 1 Nr. 1, 594 e Abs. 1 BGB i. V. m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB komme nicht in Betracht, weil die einschlägige Norm eine formwechselnde identitätswahrende Umwandlung des Pächters gerade nicht untersage. Die Kündigung sei jedoch deshalb berechtigt gewesen, weil dem Pachtvertrag die nach § 585 a BGB erforderliche Schriftform gefehlt habe. Aus der Unterschrift nur eines Ehegatten sei nicht erkennbar, ob der Vertrag zugleich in Vertretung des anderen unterzeichnet worden sei oder dessen Unterschrift noch nachgeholt werden müsse. Ein etwaiger Grundstückerwerber könne daher die Bedingungen des langfristigen Vertrages nicht ersehen. Deshalb gelte der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Möglichkeit jederzeitiger ordentlicher Kündigung.

a) Schriftform: § 585 a BGB hat denselben Zweck wie die Regelung in § 550 BGB (Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., §§ 585 a Rn. 1). Die Entscheidung des BGH schließt insoweit an die zahllosen, zu § 550 BGB ergangenen Entscheidungen an, die mit einem Verstoß gegen dessen Schutzzweck begründet werden, ohne auf die Entstehungsgeschichte der Norm einzugehen. Die Bestimmung stellt ebenso wie § 585 a BGB eine Ausnahme von der grundsätzlichen Formfreiheit der meisten Vertragstypen des BGB dar. Als Begründung für diese Ausnahme wurde in der 2. Kommission zur Ausarbeitung eines Bürgerlichen Gesetzbuches der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" geltend gemacht. Das Interesse eines Grundstückserwerbers erfordere es, „ihm für die fehlende Möglichkeit, sich über den Umfang seiner Verpflichtungen aus dem Grundbuch zu unterrichten, soweit wie möglich einen Ersatz zu schaffen". Durch eine Formvorschrift sollte der Erwerber die Möglichkeit erhalten, „sich über den Umfang und Inhalt der auf ihn übergegangenen Verpflichtungen mit Zuverlässigkeit zu unterrichten" (Mugdan II S. 823 f., 825). Dementsprechend hat ein Senat des BGH in einer wohl in Vergessenheit geratenen Entscheidung vom 14. Juli 2004 (XII ZR 68/02, GE 2004, 1542) ausgeführt, dass es für die in § 566 Satz 1 BGB a. F. vorgeschriebene Schriftform genüge, wenn ein späterer Grundstückserwerber aus einer einheitlichen Urkunde ersehen könne, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach § 571 Abs. 1 BGB a. F. gegebenenfalls eintritt. So lag der Fall auch hier, weil der Vertrag von 2003 Inhalt und Umfang der möglichen Verpflichtungen und Rechte eines Grundstückserwerbers im Einzelnen beschrieb. Wenn der BGH darauf hinweist, dass der Unterzeichnung nur durch einen Ehegatten nicht entnommen werden könne, ob der Vertrag in Vertretung des anderen abgeschlossen worden sei oder noch dessen Unterschrift bedürfe, hat das alles nichts mit der vom Gesetzgeber geforderten Schriftlichkeit und dem Informationsbedürfnis eines potentiellen Grundstückserwerbers zu tun. Die Beanstandungen des Senats betreffen nur die Wirksamkeit des Vertrages, auf die es für die Beurteilung der Schriftform im Rahmen der §§ 550, 585 a BGB aber gerade nicht ankommt.

b) Umwandlung: Sämtliche Umwandlungstatbestände nach dem UmwG, die sich als Fälle der Gesamtrechtsnachfolge darstellen, haben nichts mit der Gebrauchsüberlassung nach § 589 BGB zu tun. Die Rechtslage entspricht der Regelung in § 540 BGB. Hat z. B. eine aus zwei Gesellschaftern bestehende oHG den Vertrag auf Mieterseite abgeschlossen und scheidet ein Gesellschafter aus, setzt sich der Mietvertrag mit dem verbliebenen Gesellschafter als Einzelhandelsunternehmer fort, da alle Rechte und Pflichten auf diesen (im Wege der Gesamtrechtsnachfolge) übergegangen sind. Bisher nicht eindeutig entschieden sind allerdings die Fälle, in denen der Inhaber eines Unternehmens, der zugleich Partei eines Mietvertrages ist, dieses etwa durch eine Unternehmensveräußerung (ggf. in Form der Einbringung) in eine bestehende OHG oder KG einbringt. Hier wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass der Erwerber (oder „neue Inhaber") in die Mieterstellung nur einrücken kann, wenn der Vermieter zustimmt (BGH, Urt. v. 25. April 2001 - XII ZR 43/99 -, GE 2001, 848; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 540 Rn. 6). Dagegen vertreten K. Schmidt (FS Medicus, 1999, S. 567) und Lieb („Die Haftung für Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen bei Unternehmensübergang", 1992) unter Hinweis auf den Regelungsgehalt der §§ 25, 28 HGB die Meinung, dass unternehmensbezogene Rechte und Pflichten auch im Falle des Unternehmensübergangs beim Unternehmen zu belassen sind und dem jeweiligen (neuen) Unternehmensträger zugewiesen werden müssen. Für diese Auffassung spricht z. B. die Regelung über die Ausgliederung des von einem Einzelkaufmann betriebenen Unternehmens oder von Teilen desselben nach § 152 UmwG. Nach § 155 UmwG hat die Ausgliederung des gesamten Unternehmens des Einzelhandelskaufmanns das Erlöschen der von ihm geführten Firma zur Folge. Da damit auch die Mieterstellung des Einzelhandelskaufmanns erlöschen würde, träte eben die Folge ein, die der BGH – allerdings ohne die Bestimmungen des UmwG zu berücksichtigen – als Argument gegen die Möglichkeit der Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten anführt. Konsequent wäre es deshalb auch im Hinblick auf den Wortlaut des § 157 UmwG, der nur eine zeitliche Haftung des übertragenden Kaufmanns von fünf Jahren für die im Ausgliederungs- und Übernahmevertrag „aufgeführten Verbindlichkeiten" vorsieht, die Mietvertragsstellung auf den neuen oder den übernehmenden Rechtsträger übergehen zu lassen, wenn man die Folge des Erlöschens vermeiden will (KG, Urt. v. 13. April 2006 - 8 U 160/05 -, GE 2006, 780; anschaulich auch OLG Karlsruhe, Urt. v. 19. August 2008 - 1 U 108/08 -, ZMR 2009, 34 für den Fall der Umwandlung des Unternehmens eines Einzelhandelskaufmanns auf eine GmbH und deren Eintritt in das Mietverhältnis auf Mieterseite). Entsteht durch den Eintritt eines anderen in ein Unternehmen oder in eine Praxis erst eine Gesellschaft gleich welcher Rechtsform, wird der Übergang der Mieterstellung auf die Gesellschaft nur dann infrage kommen, wenn bei der Gründung der Gesellschaft unternehmensbezogene Gesichtspunkte eine nicht nur unwesentliche Rolle gespielt haben. Liegt ein Handeln vor, das unter Ausnutzung der entsprechenden gesellschafts- und handelsrechtlichen Möglichkeiten etwa aus einem Einzelhandelsunternehmen eine juristische Person mit beschränktem Haftungsumfang schaffen sollte, kann dies nicht zu einem Übergang der Mieterstellung führen, allerdings nur unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben, nicht aber wegen §

or, das unter Ausnutzung der entsprechenden gesellschafts- und handelsrechtlichen Möglichkeiten etwa aus einem Einzelhandelsunternehmen eine juristische Person mit beschränktem Haftungsumfang schaffen sollte, kann dies nicht zu einem Übergang der Mieterstellung führen, allerdings nur unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben, nicht aber wegen § 540, weil dort nur die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten mit der Folge von Kündigungsrechten von Mieter oder Vermieter geregelt wird (K. Schmidt, GS Sonnenschein, 2002, S. 497 ff., 510). Der Mitgliederwechsel bei juristischen Personen und Personenhandelsgesellschaften als Mietern oder Vermietern berührt dagegen das Mietverhältnis nicht (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rn. 1014). Um Unzuträglichkeiten zu vermeiden, sollten die Verträge – worauf der BGH hinweist – eine Regelung enthalten, wonach eine Änderung der Rechtsform zur Kündigung berechtigen kann.