Fehlende Schriftform bei Unterschrift nur eines Mitmieters

1. Nennt die (vom Vermieter entworfene) Vertragsurkunde im Einleitungsteil zwei Personen als Mieter, so ist das Vertragsangebot des Vermieters gem. § 145 BGB auf den Abschluß eines Vertrages zwischen drei Personen gerichtet.

2. Wird ein solches Vertragsangebot von einem Mieter schriftlich, vom anderen Mieter auf andere Weise, z. B. mündlich oder konkludent, angenommen, ist die Schriftform insgesamt nicht gewahrt.

I. Die Kammer schließt sich der Auffassung des Amtsgerichts an, wonach der auf fünf Jahre befristete Mietvertrag vom 9.3.1995 mangels Einhaltung der nach § 566 Satz 1 BGB erforderlichen Schriftform von den Mietern am 29.1.1997 gekündigt werden konnte. 1. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß zwischen den Parteien ursprünglich der Abschluß eines Mietvertrages zwischen drei Personen, nämlich der Gemeinschuldnerin als Vermieterin und dem Bekl. W. sowie der erstinstanzlich ebenfalls Bekl. Sch. als Mieter geplant war. Dieser Wille findet seinen Niederschlag bereits in der Vertragsurkunde, da dort im Kopf ausdrücklich sowohl der Bekl. als auch Frau Sch. als Mieter genannt werden.

2. Dem steht auch nicht entgegen, daß der Mietvertrag nur vom Bekl. als Mieter unterzeichnet wurde. Die Konstruktion des Kl., nach der der Bekl. mit Unterzeichnung der Vertragsurkunde ein modifiziertes Angebot dahingehend abgegeben habe, daß der befristete Mietvertrag nur mit ihm allein zustande kommen sollte (§ 150 Abs. 2 und das die Gemeinschuldnerin durch anschließende Unterzeichnung dann angenommen habe, vermag die Kammer nicht zu überzeugen. Dagegen spricht bereits, daß in der bloßen Unterzeichnung des Mietvertrages durch den Bekl. allein kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswille liegt, daß er allein Mieter werden wolle, zumal im Kopf des Mietvertrages zwei Mieter genannt sind. Der Unterzeichnung dieser Urkunde kann nur der Erklärungswert beigemessen werden, er habe für seine Person und in Vertretung seiner damaligen Lebensgefährtin das Angebot auf Abschluß eines dreiseitigen Mietvertrages angenommen, ohne letzteres offenkundig zu machen. Weitere Anhaltspunkte für die Abgabe eines modifizierten Angebotes sind nicht ersichtlich. Wie sich aus dem vom Kl. selbst vorgelegten Schreiben des Bekl. vom 6.5.1997 ergibt, ist dieser im Mai 1997 noch davon ausgegangen, daß sowohl er als auch Frau Sch. Mietpartei geworden sind.

4. Die vom Kl. vorgenommene Auslegung, nach der bei Einhaltung der Schriftform nur im Verhältnis zu einem Mieter jedenfalls als "Minus" eine wirksame Befristung mit jenem zustande käme, führte im Ergebnis zu einer Spaltung des Mietvertrages. Die Mieter, die den Mietvertrag nicht unterzeichnet haben, könnten das Mietverhältnis kündigen, ohne an die Befristung gebunden zu sein. Den Mietern dagegen, die den Vertrag unterzeichnet haben, stünde dieses Kündigungsrecht nicht zu. Eine derartige Spaltung ist nicht interessengerecht, worauf das Amtsgericht bereits zutreffend hingewiesen hat. Es liegt letztlich im Risikobereich des Vermieters, der sich auf eine Befristung beruft, dafür Sorge zu tragen, daß sämtliche Mieter die Urkunde unterzeichnen und an die Befristung gebunden sind.

In einem auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag war vorgesehen, daß Herr X und Frau Y Mieter sein sollten; unterschrieben wurde jedoch nur von Herr X. Später kündigten beide Mieter gemeinsam den Vertrag, der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam und verlangte weiterhin Zahlung des Mietzinses. Er bekam jedoch nicht Recht.

Mit Urteil vom 24. August 1999 stellte das LG Dresden fest, daß ein Vertrag i. S. d. § 566 BGB (schriftlicher Mietvertrag über mehr als ein Jahr) voraussetze, daß beide im Mietvertrag genannten Mieter unterschreiben müßten. Bei Fehlen der Unterschrift eines Mieters komme nur ein mündlicher Mietvertrag zustande, der unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden könne. Wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses war auch keine Aufspaltung des Mietvertrags derart, daß als "Minus" ein befristeter Vertrag nur mit dem Unterschreibenden zustande gekommen war, möglich. Ebenso lehnte es das LG ab, nur den Unterschreibenden als Vertragspartner anzusehen, da der Vertragsentwurf gerade zwei Mieter vorsah.

Dieser Fall zeigt einmal mehr, wie wichtig die Beachtung von Formalien beim Abschluß eines Mietvertrages ist. Was hier versäumt wurde, wird oft erst nach Jahren offenbart und kann dann nicht mehr korrigiert werden.