Fehlende Prozessführungsbefugnis des Hausverwalters

Fehlende Prozessführungsbefugnis des Hausverwalters; unzulässige Saldoklage

1. Der vom Vermieter beauftragte Hausverwalter ist nicht befugt, Mietzinsansprüche im eigenen Namen einzuklagen, weil er an der Durchsetzung dieser Ansprüche kein eigenes rechtlich schützenswertes Interesse hat. 2. Eine auf Mietrückstände gestützte Klage ist nur zulässig, wenn der Kläger für jeden streitgegenständlichen Monat darlegt, in welcher Höhe er für diesen Monat (Rest-) Miete geltend macht. Eine Saldo-Klage ist unzulässig.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Bekl. sind Mieter eines Ladenlokals [...] in der Kölner Innenstadt. Der Kl. ist der Hausverwalter des Vermieters. Die von dem Vermieter unterzeichnete Hausverwalter-Vollmacht lautet auszugsweise wie folgt:

"Hiermit erteile ich [dem Kl.] Vollmacht, in meinem Namen rechtsverbindlich zu handeln, soweit es sich um folgende Rechtsgeschäfte handelt: [...] Abschluss von Mietverträgen, [...] Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen."

Die Bekl. zahlen seit einigen Monaten nur noch einen geminderten Mietzins an den Kl. und berufen sich zur Begründung auf verschiedene Mängel der Mietsache. Der Kl. macht mit seiner Klage die aufgelaufenen Mietrückstände und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend. [...]

Die Klage (ist) aus zwei Gründen unzulässig. Zum einen ist der Kl. nicht prozessführungsbefugt. Zum anderen ist die Klageschrift nicht ordnungsgemäß.

Der Kl. ist nicht prozessführungsbefugt, weil er weder Inhaber der eingeklagten Ansprüche noch berechtigt ist, diese Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen. Der Kl. ist nicht Inhaber der Mietzinsansprüche, weil er nicht der Vermieter des Ladenlokals ist.

Der Kl. ist nicht berechtigt, die Ansprüche des Vermieters im eigenen Namen geltend zu machen.

Ein fremdes Recht im eigenen Namen darf nur einklagen, wer vom Inhaber des Rechts hierzu ermächtigt worden ist und wer zugleich an der Durchsetzung des Rechts ein eigenes rechtlich schützenswertes Interesse hat (sog. gewillkürte Prozessstandschaft: BGH, Urt. v. 3.4.2003, IX ZR 287/99, juris, m. w. N.).

Der Vermieter hat den Kl. zur Durchsetzung des Rechts nicht ermächtigt.

Der Rechtsinhaber muss den Dritten zur Geltendmachung eines konkreten, genau bezeichneten Rechts ermächtigen; eine im Voraus für eine Vielzahl von Rechten erteilte Generalermächtigung genügt nicht (LG Görlitz, Urt. v. 24.9.1997, 2 S 12/97, juris). Der Kl. hat sich lediglich auf die in der Hausverwalter-Vollmacht enthaltene Generalermächtigung berufen. Dass der Vermieter ihn zur Durchsetzung der hier in Rede stehenden Mietzinsansprüche konkret ermächtigt hätte, hat der Kl. nicht behauptet.

Darüber hinaus hat der Kl. an der Durchsetzung der Ansprüche kein eigenes rechtlich schützenswertes Interesse.

Ob ein Hausverwalter ein eigenes rechtlich schützenswertes Interesse an der Durchsetzung der Mietzinsansprüche des Vermieters hat, ist in der Rechtsprechung umstritten.

Das Landgericht Darmstadt (Urt. v. 29.3.1990, 6 S 235/89, juris, Rn. 4) und das Landgericht Bremen (Urt. v. 2.9.1993, 6 S 114/93, juris, Rn. 3) haben diese Frage für den Fall bejaht, dass sich das vermietete Eigentum aus der Sicht des Vermieters als reines Anlageobjekt darstelle, weil der Vermieter dann mit dem Verwaltervertrag seine Rechte und Pflichten aus dem Eigentum weitgehend auf den Verwalter übertrage. Während sich das Interesse des Vermieters auf die Entnahme der jährlichen Rendite aus dem Objekt und die Verbuchung eventueller steuerlicher Vorteile beschränke, nehme die eigentliche Eigentümerstellung der Hausverwalter ein. Bei ihm liefen alle Fäden zusammen, er - und nicht der Vermieter - verfüge über alle Unterlagen und überblicke alle Einzelheiten des Mietverhältnisses. Da der Vermieter also im Hintergrund stehe, sei es sachgerecht, dem Hausverwalter die Prozessführung im eigenen Namen zu gestatten.

Demgegenüber haben das Landgericht Görlitz (Urt. v. 24.9.1997, 2 S 12/97, juris, Rn. 3 ff.) und das Kammergericht (Beschl. v. 10.7.2006, 12 U 217/05, juris, Rn. 12 ff.) entschieden, dass der Hausverwalter kein eigenes rechtlich schützenswertes Interesse an der Geltendmachung von Mietzinsforderungen habe. Zwar sei es denkbar, dass sich der Vermieter mit der Abwicklung des Mietverhältnisses nicht befassen möchte und deswegen den Hausverwalter an seine Stelle setze. Für die Frage, ob ein Dritter ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend machen dürfe, komme es aber auf das rechtliche Interesse des Dritten (hier: des Hausverwalters) und nicht auf ein etwaiges Interesse des Rechtsinhabers (hier: des Vermieters) an. Im Übrigen bestehe für die Zulassung der gewillkürten Prozessstandschaft kein Bedürfnis, weil es andere rechtliche Möglichkeiten gebe, das von den Beteiligten womöglich gewollte Ergebnis zu erreichen. Zum einen könne der Hausverwalter den Prozess als Bevollmächtigter des Vermieters führen. Zum anderen könne der Vermieter, wenn er im Rubrum des Urteils nicht als Prozesspartei aufgeführt werden wolle, seine Mietzinsansprüche an den Hausverwalter abtreten und es dem Verwalter somit ermöglichen, den Prozess im eigenen Namen zu führen.

Das erkennende Gericht folgt der letztgenannten Auffassung. In der Tat ist nicht ersichtlich, warum ein Hausverwalter als gewillkürter Prozessstandschafter agieren sollte, wenn das geltende Recht andere, ebenso wirksame Mittel bereithält, um das von den Beteiligten gewollte Ergebnis zu erzielen. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass das Institut der gewillkürten Prozessstandschaft nur in engen Grenzen zugelassen werden soll, weil dem geltenden Recht das Phänomen, dass die Inhaberschaft eines Rechts und die Befugnis zu seiner Geltendmachung auseinanderfallen, eigentlich fremd ist.

Die Klageschrift ist nicht ordnungsgemäß, weil sie den Streitgegenstand nicht hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Wer Mietrückstände einklagt, muss zunächst angeben, auf welche Monate sich seine Klage bezieht, und sodann für jeden einzelnen Monat darlegen, in welcher Höhe er für diesen Monat (Rest-) Miete geltend macht. Der Mietzinsanspruch für jeden einzelnen Monat ist ein eigenständiger rechtlicher Anspruch. Einer Klage, die Mietrückstände für mehrere Monate betrifft, liegen also mehrere Ansprüche zugrunde, die zusammengefasst den Streitgegenstand ergeben. Diesen Streitgegenstand zu bezeichnen, obliegt dem Kl., da im Zivilprozess die Dispositionsmaxime gilt. Der Kl. kann sich daher nicht damit begnügen, in seiner Klageschrift auf den Saldo eines beigefügten Mietkontoauszuges zu verweisen, weil andernfalls das Gericht auf der Grundlage dieses Kontoauszugs ermitteln müsste, für welchen Monat welcher Betrag offen ist. Dies ist dem Gericht aber verwehrt, weil es den Streitgegenstand nicht selbst bestimmen darf. Insbesondere gilt dies dann, wenn der Mieter während mehrerer Monate Teilzahlungen geleistet hat. In welcher Weise diese Teilzahlungen mit den offenen Forderungen zu verrechnen sind, ist eine Rechtsfrage (vgl. §§ 366, 367 BGB), die das Gericht erst im Rahmen der Begründetheit der Klage prüfen darf. Aus diesen Überlegungen folgt, dass eine sogenannte "Saldoklage" unzulässig ist (so auch KG, Urt. v. 11.3.2002, 8 U 6289/00; AG Köln, Urt. v. 30.3.1995, 222 C 576/94; beide juris).

Die Klageschrift wird den oben formulierten Anforderungen nicht gerecht. Die Ausführungen des Kl. beginnen mit den Worten, die Bekl. hätten seit November 2007 nicht mehr die vollständige Miete gezahlt, so dass Anfang Dezember 2007 ein Mietrückstand von 840,91 € bestanden habe. Wie dieser Rückstand auf die Monate November und Dezember zu verteilen ist, hat der Kl. in der Klageschrift nicht dargelegt. Vielmehr hat er zur näheren Begründung auf den beigefügten Mietkontoauszug Bezug genommen.

[...]

Nach der Neufassung des § 79 ZPO müssen sich Parteien auch vor dem Amtsgericht grundsätzlich durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Ein Hausverwalter darf jedenfalls seit dem 1. Juli 2008 nicht mehr als Vertreter des Vermieters klagen. Auch eine Ermächtigung, also im eigenen Namen klagen zu dürfen, dürfte unzulässig sein. Darüber hinaus muss bei Teilzahlungen des Mieters bei der Zahlungsklage angegeben werden, für welche Monate welche konkreten Rückstände eingeklagt werden.

Ein Verwalter hatte vom Vermieter eine Vollmacht erhalten, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Er klagte im eigenen Namen auf Zahlung von Mietrückständen, nachdem die Mieter mehrere Monate die Miete gemindert hatten. Dabei beschränkte er sich auf die Angabe, dass seit Anfang Dezember 2007 ein Mietrückstand von insgesamt 840,91 € aufgelaufen sei.

Mit Urteil vom 25. Juni 2008 wies das AG Köln die Klage als unzulässig ab. Der Verwalter sei nicht prozessführungsbefugt, da er kein eigenes rechtlich schützenswertes Interesse an der Durchsetzung der Mietansprüche habe. Darüber hinaus liege auch eine unzulässige Saldoklage vor, weil die Verrechnung der Teilleistungen nicht durch das Gericht vorgenommen werden dürfe; vielmehr müsse der Kläger angeben, für welche Monate noch welche Rückstände eingeklagt werden.

Zur Unzulässigkeit der Saldoklage siehe auch OLG Brandenburg, GE 2006, 1169. Dass der Verwalter nicht im eigenen Namen aufgrund einer generellen Ermächtigung Mietansprüche einklagen darf, wird auch vom AG Dortmund (WuM 2001, 633) angenommen. Zwar trifft die Argumentation des Kammergerichts, die das AG Köln erwähnt, nicht mehr zu, wonach der Verwalter Prozesse als Bevollmächtigter des Vermieters führen dürfe. Das ist, wie gesagt, seit dem 1. Juli 2008 nicht mehr möglich. Eine Abtretung der Mietansprüche durch den Vermieter ist allerdings nach wie vor zulässig, so dass dann der Verwalter den Prozess im eigenen Namen führen kann.