Fehlende Kreditwürdigkeit des Untermieters kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Untervermieterlaubnis

Wenn der Vermieter eine beabsichtigte Untervermietung wegen fehlender Kreditwürdigkeit des Untermieters untersagt, fehlt es an einem wichtigen Grund in der Person des Dritten im Sinne des § 540 BGB, so daß der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen kann. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Allerdings war die Kündigung des Bekl. gem. § 549 Abs. 1 BGB a. F. wirksam. Die Kl. hat mit Schreiben vom 1. März 1999 die Untervermietung untersagt, ohne daß ihr hierfür ein in der Person des Untermieters liegender Grund zur Seite stand. Entgegen der Ansicht der Kl. stellte die fehlende Kreditwürdigkeit des Untermieters keinen derartigen Grund dar, denn diese spielt für die Entscheidung des Vermieters, ob er die Untervermietung gestattet, keine Rolle (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. II Rn. 255; Blank in: Schmidt-Futterer u. a. Mietrecht, 7. Aufl. § 549 Rn. 78; Palandt-Weidenkaff BGB 60. Aufl. § 549 Rn. 10; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 53 Rn. 6; Kinne in Kinne/Schach, Mietvertragsrecht § 549 Rn. 40; wohl auch Lammel, Wohnraummietrecht, § 549 Rn. 40).

Soweit die Kl. auf die Gegenmeinungen verweist, so überzeugen diese nicht. So wird vorgebracht, daß die Untervermietung erfolgt, weil damit der laufende Mietzins gezahlt werden solle (Wolf, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 952; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549, Rdn. 21; Erman, BGB, § 549 Rdn. 13; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, Rdn. 668). Werde dieser dann nicht gezahlt, so bestünde die Gefahr, daß der Hauptmieter seinerseits den Mietzins nicht zahlen könne. Dies ist aber schon im Ansatz falsch. Hat der Hauptmieter kein Geld, so kann er ohne die Untervermietung erst recht nichts zahlen. Dagegen ließe sich noch einwenden, daß - wie im vorliegenden Fall - der Hauptmieter, wenn ihm die Untermieterlaubnis nicht erteilt wird, möglicherweise von anderen Konstitutionen Abstand nehmen wird, weil er das Geld braucht, um die Miete zahlen zu können. Nur führt auch dieser Gedanke nicht weiter, weil dies voraussetzt, daß der Hauptmieter sich wirtschaftlich vernünftig verhält. Tut er dies aber, so wird er selbst sich schon keinen Untermieter suchen, der erwarten läßt, daß er seine Miete nicht zahlen wird. Letztlich verändert sich mithin das wirtschaftliche Risiko des Vermieters nicht.

Auch der von Neuhaus (a. a. O.) gebrachte Gedanke, daß der Untermieter wegen Insolvenz nicht ausziehe, überzeugt nicht. Denn insoweit verbliebe es ja bei der Haftung des Hauptmieters.

Soweit Ansprüche gegen den Untermieter denkbar sind, § 823 BGB, so tritt auch keine Risikoveränderung ein. Zum einen haftet auch der Hauptmieter (vgl. § 549 Abs. 3 BGB a. F.), und zum anderen tritt dieses Risiko nicht nur bei der Untermiete, sondern bei allen Nutzungen durch Dritte auf, z. B. wenn der Hauptmieter Besuch empfängt oder Handwerker beschäftigt.

Letztlich verbleibt es bei der üblichen Risikoverteilung im Mietvertragsrecht, wonach der Vermieter keinen Anspruch darauf hat, daß sein Mieter solvent bleibt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Klausel in § 8 des Mietvertrages, wonach der Untermietzins an die Kl. abgetreten wird, denn abgesehen davon, daß hierdurch der Kl. nur ein zusätzlicher Schuldner geschaffen werden, nicht aber die Voraussetzungen einer Untermieterlaubnis geregelt werden sollte, verstößt diese Klausel gegen § 9 AGBG und ist daher unwirksam (OLG Celle WuM 1990, 103, 105 bezüglich einer wortgleichen Klausel). Durch die Abtretung wird die Dispositionsfreiheit des Mieters über den Untermietzins erheblich eingeschränkt, ohne daß dies durch ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters gerechtfertigt wäre, welches durch § 550 b BGB a. F. umrissen und begrenzt ist. Die Klausel gilt überdies nach ihrem Wortlaut auch für den Fall, daß der Mieter seinerseits seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter nachkommt.

Auch der Zahlungsverzug des Bekl. selbst mit dem Mietzins für Januar und Februar 1999 stellt keinen wichtigen Grund im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB a. F. dar, denn dieser muß sich aus Umständen ergeben, die in der Person des Untermieters liegen. Der Vermieter trägt das Risiko der Solvenz seines Mieters grundsätzlich selbst und hat keinen Anspruch darauf, daß der Mieter in der Wohnung verbleibt und keine anderweitigen finanziellen Verpflichtungen übernimmt.

Nach § 540 BGB kann bei verweigerter Untervermieterlaubnis der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Fehlende Kreditwürdigkeit ist kein Ablehnungsgrund.

Der Vermieter hatte dem Mieter die beabsichtigte Untervermietung untersagt, weil der Untermieter vermögenslos und ohne geregeltes Einkommen war. Der Mieter kündigte vorfristig.

Mit Urteil vom 15. Januar 2002 wies das LG Berlin die Zahlungsklage des Vermieters ab und meinte, fehlende Kreditwürdigkeit des Untermieters sei kein Versagungsgrund, weil auch bei einer Untervermietung der alleinige Vertragspartner und Schuldner der Mietzahlungen der Hauptmieter sei.