Fehlende Genehmigung der Zweckentfremdung als Mangel der Mietsache

Fehlende Genehmigung der Zweckentfremdung als Mangel der Mietsache; Gewerbemietverhältnis; Wohnraum, Zweckentfremdung; Zweckentfremdungsgenehmigung, fehlende; Rehtsmangel, Gewerbemiete; Mangel der Mietsache, fehlende behördliche Genehmigung; Mängelansprüche, Ausschluß; Optionsrecht, Ausübung bei Mietmängeln

1. Das Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung stellt als öffentlich-rechtliche Beschränkung des Mietgebrauchs einen Mangel der Mietsache im Sinne von §§ 537 ff. BGB dar.

2. Mängelansprüche des Mieters sind grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Mieter von einem ihm eingeräumten Optionsrecht trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Mietsache Gebrauch macht, ohne sich bei Ausübung der Option Minderung oder Schadensersatz ausdrücklich vorzubehalten.

Unter dem 30. Juni 1980 schlossen die Parteien einen schriftlichen Mietvertrag über Räume zum Betriebe eines Geschäfts. Der monatliche Mietzins war nach Maßgabe der Altbaumietenverordnung Berlin zuzüglich eines Gewerbemietzuschlags bestimmt worden. Eine Genehmigung zur gewerblichen Nutzung dieser Räume nach § 1 der ZbVbVO lag nicht vor. Die von den Bekl. beantragte Genehmigung der Zweckentfremdung der oben genannten Räume wurde mit dem rechtsbeständig gewordenen Bescheid des Landesamtes für Wohnungswesen vom Juni 1982 verweigert. Die unter anderem hierauf gestützte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses seitens der Bekl. mit Schreiben vom 5. August 1982 blieb erfolglos. In Kenntnis der Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung machte die Kl. von dem ihr mietvertraglich eingeräumten Optionsrecht für die Zeit vom 1. Juli 1985 bis 30. Juni 1988 ohne jeden Vorbehalt Gebrauch. Nachdem in der Folgezeit Bußgeldbescheide wegen der zweckwidrigen Nutzung der Mieträume gegen verschiedene Geschäftsführer der Kl. ergangen waren, erklärte sie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und gab die Räume an die Bekl. zurück.

Die Kl. hat von den Bekl. Schadensersatz für Aufwendungen zur Herrichtung der Räume und Einbauten, Umzugskosten, höheren Mietzinses in den nunmehr gemieteten Räumen sowie der verhängten Bußgelder und Verfahrenskosten begehrt.

Die Kl. macht einen Schadensersatzanspruch nach §§ 537, 538 Abs. 1 BGB geltend. Ein solcher Anspruch setzt zunächst einen wirksamen Mietvertrag der Parteien voraus. Insoweit bestehen - entgegen dem Landgericht - keine durchgreifenden Zweifel an der Wirksamkeit des Mietvertrages der Parteien vom 30. Juni 1980. Eine Unwirksamkeit ergibt sich insbesondere nicht aus einem Verstoß gegen § 1 Zweckentfremdungsverbot Verordnung (ZwVbVO) vom 9. Februar 1973 (Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 421). Zwar handelt es sich bei den Räumen, die Gegenstand des Mietvertrages waren, unstreitig um Wohnraum - als solcher war er auch noch vom Vormieter der Kl. genutzt worden -, für dessen Nutzung als Gewerberaum eine Genehmigung des Landesamtes für Wohnungswesen nach §§ 1, 3 ZwVbVO bei Abschluß des Mietvertrages nicht vorlag. Dies führte nach herrschender Ansicht, die der Senat teilt, jedoch nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages nach § 134 BGB, weil sich das Verbot dieser Verordnung nicht gegen den Abschluß des Vertrages als solchen richtet und damit die Vertragsfreiheit einschränkt, sondern nur die tatsächliche zweckwidrige Nutzung untersagt und unterbinden will (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, Anm. I, 141 und I, 289; Köhler, Handbuch der Wohnraumnutzung, 3. Aufl., 1988, § 4 Rdn. 3; Schmidt-Futterer/Blanck, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., 1988, Anm. E 61). Da im übrigen Zweifel an der Wirksamkeit des Vertrages nicht bestehen, ist daher von seiner Wirksamkeit auszugehen.

Das Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung stellt als öffentlich-rechtliche Beschränkung des Mietgebrauchs einen Mangel der Mietsache im Sinne von §§ 537 ff. BGB dar (vgl. Sternel aaO.; Palandt-Putzo, BGB, 48. Aufl., § 537 Anm. 2 c). Dies folgt daraus, daß es die Nutzung der Räume für den vertraglich vorausgesetzten Zweck als Gewerberaum jedenfalls dahin einschränkt, daß der Mieter ordnungswidrig im Sinne von § 7 ZwVbVO handelt und sich der Verhängung von Geldbußen bis zu 20.000,- DM aussetzt, wenn er die Nutzung nicht aufgibt. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß zur Zeit des Vertragsabschlusses eine Genehmigung nach dieser Verordnung vom Landesamt für Wohnungswesen noch nicht rechtsbeständig versagt worden war; denn entscheidend ist, daß das gesetzliche Verbot zu dieser Zeit bestand, und zwar verbunden mit der Gefahr für den Mieter, daß ein Antrag auf Genehmigung versagt werden konnte (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 537 Anm. 22). Mithin ist davon auszugehen, daß dieser Mangel im Sinne vom § 537 BGB schon zur Zeit des Mietvertrages bestand und sich hieraus grundsätzlich für die Kl. ein Schadensersatzanspruch nach § 538 BGB auch ohne Verschulden der Bekl. ergeben konnte. Daß es sich bei diesem Mangel um einen erheblichen Mangel handelt, liegt auf der Hand und bedarf deshalb keiner weiteren Erörterung. Daß ein solcher Mangel nach § 538 BGB einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Nichterfüllung dahin begründen kann, daß dieser neben dem eigentlichen Nichterfüllungsschaden auch sogenannte Folgeschäden geltend machen kann, ist allgemein anerkannt.

Zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch des Kl. nach § 538 BGB aber aufgrund der Regelung des § 539 BGB scheitern lassen. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, daß die Kl. wegen zumindest grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels schon bei Vertragsschluß nach § 539 Satz 2 BGB möglicher Schadensersatzansprüche verlustig gegangen ist. Insoweit wird daher auf die zutreffenden Ausführungen in den Entscheidungsgründen des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Auch soweit das Landgericht eine zugesicherte Eigenschaft als Gewerberäume verneint hat, folgt der Senat den landgerichtlichen Ausführungen. Darüber hinaus hat die Kl. aber auch aus einem weiteren - vom Landgericht ebenfalls bereits erörterten - Grunde einen möglichen Schadensersatzanspruch gemäß § 539 BGB verloren.

Der Mietvertrag vom 30. Juni 1980 hatte nach § 2 eine Laufzeit zunächst bis zum 30. Juni 1985. Für die Folgezeit war der Kl. eine zweimalige Option von jeweils drei Jahren eingeräumt worden. Diese Option hat die Kl. mit Schreiben vom 25. Februar 1985 ausgeübt, ohne sich dabei etwaige Schadensersatzansprüche nach §§ 537, 538 BGB vorzubehalten. Zur Zeit der Ausübung des Optionsrechts war der Kl. aber unstreitig der Bescheid des Landesamtes für Wohnungswesen vom 28. Juli 1982 über die Ablehnung des Antrages der Bekl. auf Zweckentfremdungsgenehmigung für die Mieträume seinem Inhalt nach bekannt. Es liegt daher zumindest eine dem Regelungsinhalt des § 539 vergleichbare Situation vor. Hierzu hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß § 539 BGB auf jeden Fall dann, wenn der Mieter von einem ihm eingeräumten Optionsrecht trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Mietsache Gebrauch macht, mit der Maßgabe anzuwenden ist, daß grundsätzlich der Ausschluß der Mängelansprüche eintritt, wenn der Mieter bei der Ausübung der Option sich Minderung oder Schadensersatz nicht ausdrücklich vorbehält (BGH in NJW 70, 1740 (1742)). Der Umstand, daß es sich in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall um einen baulichen Mangel handelte, während es sich vorliegend um einen auf öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung beruhenden Mangel handelt, führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn es ändert nichts daran, daß - wie auch immer man das durch Ausübung einer Verlängerungsoption begründete Rechtsverhältnis rechtsdogmatisch sehen mag - die Kl. einen neuen Mietzeitraum in Kenntnis des Mangels begonnen, dem abgelaufenen Mietverhältnis neue Wirksamkeit gegeben hat. Soweit die Kl. in diesem Zusammenhang geltend macht, daß sie nicht habe wissen können, ob die Bekl. nicht nachträglich noch etwas gegen den zurückweisenden Bescheid unternommen hätten und sie damit ihre objektive Kenntnis bestreiten will, hilft ihr dies nicht weiter, weil ihr dann jedenfalls im Zeitpunkt der Optionserklärung grobe Fahrlässigkeit im Sinne von § 539 Satz 2 BGB vorzuwerfen ist. Denn es bestand für sie kein Grund zu der Annahme, daß die Bekl. das Verwaltungsverfahren weiter betrieben haben, so daß es eines bloßen Anrufs bedurfte, um sich hierüber beim Landesamt für Wohnungswesen oder bei den Bekl. Gewißheit zu verschaffen. Wenn sie dies nicht tat, ließ die Kl. jede Sorgfalt außeracht, so daß ihr jedenfalls grob fahrlässige Unkenntnis dieses Umstandes vorzuwerfen ist. Damit aber sind die Voraussetzungen des § 539 BGB erfüllt und Schadensersatzansprüche der Kl. gestützt auf diesen Mangel ausgeschlossen. Da nach Überlassung der Mietsache neben einem Schadensersatzanspruch nach § 537, § 538 BGB anderweitige vertragliche Schadensersatzansprüche etwa aus culpa in contrahendo oder aber positiver Vertragsverletzung wegen eines solchen Mangels nicht in Betracht kommen, fehlt es auch insoweit an den Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch.