Fehlende Flügeltür kein Mangel

Fehlt schon bei Beginn des Mietverhältnisses im Durchbruch zwischen Wohn- und Schlafzimmer eine Tür, liegt kein Mangel vor, wenn die Mieter die Wohnung besichtigt haben.

Die Kl. erlangten durch ein Exposé einer Maklerfirma Kenntnis von einer Wohnung der Bekl. im Hause K. Straße in Berlin. In dem Exposé heißt es, daß im vorderen Bereich der Wohnung "Flügeltüren" vorhanden seien. Zum Exposé gehörte eine Zeichnung, auf der Türen in diesem Bereich nicht eingezeichnet sind. Die Kl. nahmen dann eine Wohnungsbesichtigung vor. Dabei fiel ihnen nicht auf, daß der Durchbruch zwischen Schlaf- und Wohnzimmer nicht mit einer Tür versehen war. Früher hatte sich dort allerdings einmal eine Flügeltür befunden, was noch erkennbar ist. Am 8. Januar 2003 unterzeichneten die Kl. einen Mietvertrag, mit dem sie von der Bekl. die Wohnung ab 1. Februar 2003 anmieteten. In § 5 des Mietvertrages heißt es:

"1. Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand bei Übergabe. Die Mieter haben die Wohnung besichtigt und erklären sich mit dem Zustand dieser einverstanden."

Handschriftlich ist dem hinzugefügt: "In der großen Kammer wird ein Heizkörper angebracht." Bei der Übergabe der Wohnung am 21. Januar 2003 bemerkten die Kl., daß sich zwischen Wohn- und Schlafzimmer keine Tür befindet. Sie sprachen den Mitarbeiter der Verwaltung darauf an. Dieser nahm in das Wohnungsübergabeprotokoll einen Vermerk auf: "Tür zu Erker- und Balkonzimmer fehlt."

Mit der Klage begehren die Kl., daß zwischen Wohn- und Schlafzimmer eine Flügeltür eingebaut wird. Sie behaupten, nachdem sie den Mitarbeiter der Kl. F. bei der Wohnungsübergabe auf das Fehlen der Tür angesprochen hätten, habe dieser erklärt, er wolle versuchen, ob es da eine Lösung gibt bzw. er habe gesagt, daß er sich darum kümmern werde ("Ich werde mich darum kümmern. Ich werde mit den Eigentümern reden."). Dies hätten sie als Zusage aufgefaßt, daß die fehlende Tür nachträglich eingebaut werde. Im übrigen ergebe sich aus dem Umstand, daß im Mietvertrag fünf Zimmer und eine Kammer bezeichnet seien, daß zwischen den beiden Räumen, damit sie als zwei Zimmer zu bewerten seien, sich eine Tür befinden müsse.

Die Klage ist nicht begründet.

Ein Anspruch der Kl. aus § 535 BGB oder sonstigen Anspruchsgrundlagen auf Einbau einer Tür zwischen den Räumen 2 und 3 ist nicht gegeben. Der Zustand ohne Tür ist vertragsgemäß. Bei der Frage, welchen Zustand der Wohnung die Kl. verlangen können, kommt es auf den Inhalt des Vertrages der Parteien an. Maßgeblich dafür ist deshalb nicht das Exposé. Einerseits ist es ohnehin widersprüchlich, weil in der Zeichnung für die maßgebliche Stelle gerade keine Tür eingezeichnet ist. Außerdem ist es nicht Vertragsinhalt geworden. Im schriftlichen Vertrag selbst ist konkret zu der Frage, ob zwischen den beiden Räumen eine Tür vorhanden sein müßte oder nicht, nichts ausgeführt. Allerdings ist in § 5 des Mietvertrages auf den bei der Besichtigung vorgefundenen Zustand hingewiesen worden. Im übrigen ist, da der Vermieter gemäß § 535 BGB einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand schuldet, auf die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe abzustellen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, Rn. 17 zu § 536 BGB) bzw. es sind die gesamten Umstände, insbesondere auch Ortssitte und Zweck zu berücksichtigen. Schließlich spielt es auch eine Rolle, in welchem Zustand sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befunden hat (vgl. KG WuM 1984, 42), d. h. der bei Vertragsschluß bekannte "Ist-Zustand" (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Anmerkung III B Rn. 1179). Im vorliegenden spricht für die Auffassung der Kl., daß es sich um zwei Räume handelt, die bauseits ursprünglich auch durch eine Tür getrennt wurden. Andererseits ist es bei breiteren Durchbrüchen, wie es hier der Fall ist, nicht unüblich, daß auf eine Tür zur Trennung verzichtet wird, um die beiden Räume in ihrer Gesamtheit nutzen zu können. Es läßt sich deshalb nicht sagen, daß nach der Verkehrsanschauung zwingend eine Tür zwischen den beiden Räumen vorhanden sein müßte. Auch der Umstand, daß die Zahl von fünf Zimmern, wie im Mietvertrag bezeichnet, nur erreicht wird, wenn man die beiden Räume als zwei Zimmer bewertet, läßt nicht zwingend das Vorhandensein einer Tür erwarten. Die Angabe der Räumlichkeiten dient nämlich im wesentlichen auch dazu, den Umfang dessen, was vermietet worden ist, zu bezeichnen. Man wird deshalb davon ausgehen können, selbst wenn ausdrücklich das Fehlen der Tür vereinbart worden wäre, daß gleichwohl von fünf Zimmern die Rede wäre, weil ein solcher Durchbruch ohne Tür aus den beiden Räumen noch nicht ein Zimmer macht. Letztlich wurden die Kl. durch die Besichtigung der Wohnung in Kenntnis gesetzt, in welchem Zustand die Wohnung hinsichtlich der Frage der Tür vermietet werden sollte. Sie behaupten selbst nicht, daß sie bei der Besichtigung aus irgendeinem Grunde Veranlassung hatten anzunehmen, die Tür werde wieder eingesetzt werden. Vielmehr ist ihnen statt dessen das Fehlen der Tür nicht aufgefallen. Schließlich haben die Parteien ausdrücklich den vorhandenen Zustand gemäß Besichtigung als vertragsgemäß vereinbart. Diese Klausel ist auch konkret dadurch mit Leben erfüllt worden, daß die zusätzliche Anbringung eines Heizkörpers vereinbart worden ist. Jedenfalls unter diesen Umständen müssen sich die Kl. daran festhalten lassen, weil, wie ausgeführt, der bei Vertragsschluß bekannte "Ist-Zustand" ohnehin ein maßgebliches Kriterium der Auslegung dessen ist, was als Soll-Beschaffenheit vereinbart ist. Es muß einem Vermieter auch grundsätzlich möglich sein, eine Wohnung in einem bestimmten Zustand bzw. einer bestimmten

en Umständen müssen sich die Kl. daran festhalten lassen, weil, wie ausgeführt, der bei Vertragsschluß bekannte "Ist-Zustand" ohnehin ein maßgebliches Kriterium der Auslegung dessen ist, was als Soll-Beschaffenheit vereinbart ist. Es muß einem Vermieter auch grundsätzlich möglich sein, eine Wohnung in einem bestimmten Zustand bzw. einer bestimmten Gestaltung zu vermieten. Da das Nichtvorhandensein der Tür deutlich sichtbar war, und, wie ausgeführt, dieser Zustand in der konkreten Raumsituation auch durchaus nicht unüblich ist, konnte weder eine der Parteien davon ausgehen, daß ein entsprechender Zustand noch hergestellt werde, noch gab es für die Bekl. Veranlassung, diesen Punkt konkret in den Mietvertrag aufzunehmen, weil sie nicht wissen konnte, daß gerade insoweit Zweifel am vertragsgemäßen Zustand der Wohnung entstehen würden. Daß die Kl. die fehlende Tür bei der Besichtigung nicht bemerkt haben, steht dem nicht entgegen. Dies konnte die Bekl. nicht wissen, weil es sich bei dem Fehlen der Tür um einen ohne weiteres erkennbaren Zustand handelte. Selbst wenn man der Auffassung sein wollte, daß die Kl., da sie das Fehlen der Tür nicht bemerkt hatten, einen Mietvertrag mit diesem anderen Inhalt nicht abschließen wollten, könnte dies jedenfalls nicht zur Folge haben, daß von einem Vertragsschluß mit dem von den Kl. einseitig gewollten Inhalt auszugehen wäre. Der Umstand, daß das Fehlen der Tür nach den Nutzungsvorstellungen der Kl. für sie nachteilig ist, was durchaus nachvollziehbar ist, kann deshalb keinen Anspruch begründen.

Ein Anspruch der Kl. läßt sich (unabhängig von der Frage einer Bevollmächtigung des Gesprächspartners) auch nicht aus den Gesprächen anläßlich der Wohnungsübergabe herleiten. Die schriftliche Bemerkung auf dem Zustandsbericht, daß eine Tür zwischen den beiden Räumen fehlt, bedeutet kein Anerkenntnis dessen, daß eine Tür vorhanden sein müßte. Jedenfalls kann es auch so verstanden werden, daß es schlicht eine Beschreibung des Zustandes darstellt. Daß es nicht anders gemeint war, ergibt schließlich auch der eigene Vortrag der Kl. Die von ihnen in den mündlichen Verhandlungen behauptete Äußerung des Mitarbeiters, er wolle versuchen, ob es da eine Lösung gibt, spricht gerade dafür, daß er eben keine Zusage geben konnte. Selbst die schriftsätzlich vorgetragene Äußerung, daß er sich darum kümmern und mit den Eigentümern reden werde, beinhaltet keine Zusage, sondern läßt, insbesondere was den Zusatz anbetrifft, daß er mit den Eigentümern reden werde, ein Ergebnis gerade offen.

Ein Mangel, der den Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet, liegt nur bei Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand vor. Dabei ist im Zweifel der Ist-Zustand bei Ver-tragsbeginn auch der Soll-Zustand.

Im Makler-Exposé waren zwischen Wohn- und Schlafzimmer Flügeltüren eingezeichnet; tatsächlich gab es nur einen Wanddurchbruch ohne Tür. Die Mieter behaupteten, bei der Wohnungsbesichtigung sei ihnen dies nicht aufgefallen; sie unterschrieben den Mietvertrag mit der Klausel, daß sie sich mit dem Zustand der Wohnung bei Übergabe einverstanden erklärten. Bei der späteren Übergabe sprachen sie den Mitarbeiter der Verwaltung an, der zusagte, er wolle mit den Eigentümern reden. Nach ihrem Einzug verlangten die Mieter den Einbau einer Flügeltür.

Mit Urteil vom 7. Mai 2004 wies das AG Charlottenburg die Klage ab. Der Zustand ohne Tür sei vertragsgemäß, denn der Ist-Zustand bei der Besichtigung sei im Zweifel auch der Soll-Zustand. Etwas anderes könnte sich allenfalls aus der Verkehrsanschauung ergeben, die jedoch nicht zwingend bei einem größeren Durchbruch eine Tür voraussetze. Da schließlich auch keine Zusage in der Bemerkung des Verwalters liege, er werde mit den Eigentümern reden, seien die Vermieter zu einem nachträglichen Einbau nicht verpflichtet.