Fehlende Erläuterung bei der Betriebskostenabrechnung nach Kopfzahl

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn nicht nach der Fläche, sondern nach der Zahl der Nutzer abgerechnet wird, ohne dass die Anzahl der Gesamtnutzer, der Nutzer in der Wohnung sowie die Dauer ihrer Nutzung angegeben ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. kann nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für 2005/06 in Höhe von 588,99 € und für 2006/07 in Höhe von 510,88 € verlangen. Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen entsprechen nicht den erforderlichen formellen Anforderungen. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass sich aus ihr folgende Angaben entnehmen lassen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, ständige Rechtsprechung seit Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, GE 1982, 135; zuletzt Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, GE 2009, 189).

Das ist bei den streitgegenständlichen Abrechnungen in Bezug auf die Positionen, die nach dem Maßstab "Personen x Tage" umgelegt worden sind, nicht der Fall. Eine Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, d. h. ihn gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei sind die Umlagemaßstäbe zu erläutern, wenn sie nicht bereits aus sich heraus allgemein verständlich sind wie etwa angegebene Flächenanteile. Abzustellen ist hierbei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, GE 2009, 189). Für einen solchen Mieter ist bereits nicht ohne Weiteres nachzuvollziehen, dass mit "Personen x Tage" das Produkt der in der Anlage wohnenden Personen und der Anzahl der Tage ihres Aufenthalts gemeint ist. Selbst wenn man dies unterstellte, sind die in den Abrechnungen genannten Beträge von 9.049 bzw. 9.428 und 1.095 nicht nachzuvollziehen. Anders als bei einer Verteilung nach der anteiligen Fläche ergibt sich hier der Maßstab nicht zwangsläufig aus der Angabe der Gesamtfläche und der Nutzungsfläche des einzelnen Mieters. Die Angaben wären nur dann nachzuvollziehen, wenn die Anzahl der Gesamtnutzer und der Nutzer in der Wohnung des Bekl. sowie die Dauer ihrer Nutzung angegeben ist. Nur dann können die vorgenannten Zahlen "nachgerechnet" werden. Es kann dahinstehen, ob es für die formelle Wirksamkeit ausreichte, dass sich aus der Zahl "1.095" und der Anzahl der Tage eines Jahres von 365 ermitteln ließe, dass die Kl. offenbar von drei Personen in der Wohnung des Bekl. ausgegangen ist. Denn jedenfalls bei den Zahlen "9.049" und "9.428" lässt sich auf diese Weise die Zahl der Gesamtnutzer nicht ermitteln.

Die aus den vorstehenden Erwägungen folgende Unverständlichkeit des Umlagemaßstabs stellt einen formellen Mangel der Abrechnungen dar, der zu deren Unwirksamkeit führt (BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, GE 2008, 795).

Grundsätzlich sind Betriebskosten nach § 556 a BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Zwar ist auch eine Umlegung nach Kopfzahl möglich (BGH GE 2008, 401), was aber zu einem erhöhten Erläuterungsaufwand für den Vermieter führt. Wird dann nicht ausreichend erläutert, ist die Abrechnung formell unwirksam mit der Folge, dass nach Ablauf der Jahresfrist eine Nachforderung nicht mehr geltend gemacht werden kann.

In der Betriebskostenabrechnung hieß es, dass die Einzelpositionen nach "Personen x Tage" umgelegt würden. Gemeint war damit das Produkt der in der Anlage wohnenden Personen und der Anzahl der Tage ihres Aufenthalts.

Mit Urteil vom 24. Februar 2009 bestätigte das Landgericht Berlin die Auffassung des Amtsgerichts Tiergarten, wonach die Abrechnung formell unwirksam war. Es sei schon nicht ohne Weiteres nachzuvollziehen, dass mit den Angaben die Nutzer und die Anzahl der Tage ihres Aufenthaltes gemeint seien. Jedenfalls fehle die Anzahl der Gesamtnutzer, um die Zahlen nachrechnen zu können. Die Betriebskostenabrechnung sei daher hinsichtlich dieser Positionen unwirksam.