Fehlende behördliche Genehmigung zur Nutzungsänderung und fristlose Kündigung

Fehlende behördliche Genehmigung zur Nutzungsänderung und fristlose Kündigung; Nutzungsuntersagung durch Ordnungsverfügung; unwirksamer Haftungsausschluß bei lage- oder objektbedingter Ablehnung behördlicher Genehmigungen; verweigerte Mitwirkung des Vermieters an Genehmigung einer Nutzungsänderung

1. Wird dem Geschäftsraummieter durch Ordnungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung die vertragsgemäße Nutzung untersagt, ist er zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Ein Haftungsausschluß für den Vermieter ist unwirksam, wenn er sich auch auf den Fall bezieht, daß die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen.

3. Die Weigerung des Vermieters, an der Herbeiführung der Genehmigung der Nutzungsänderungen mitzuwirken, ist nur dann ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mieters, wenn eine Erfüllung der behördlichen Auflagen für ihn mit erheblichem Aufwand verbunden wäre.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Parteien streiten darüber, ob das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Kl. beendet worden ist.

2 Mit schriftlichem Vertrag vom 26. Juni 1998 mietete der Kl. von der Rechtsvorgängerin des Bekl. Gewerberäume zum Betrieb eines "Büro(s)/Lager(s) etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche" fest bis zum 30. Juni 2008.

3 § 1 Nr. 5 des Mietvertrages lautet:

"Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, daß die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen."

4 In § 14 Nr. 1 des Mietvertrages heißt es:

"Bauliche Änderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen, auch die Vergitterung der Fenster und die Herstellung und Veränderung von Feuerstätten, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Erteilt der Vermieter eine solche Einwilligung, so ist der Mieter für die Einholung der bauaufsichtsamtlichen Genehmigung verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen."

5 Die vom Kl. gemieteten baulichen Anlagen waren als "Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle" baurechtlich genehmigt. Der Kl. betrieb in diesen Räumen sein Cateringunternehmen bis April 2004 unbeanstandet. Mit Schreiben vom 5. April 2004 wies das zuständige Bauaufsichtsamt ihn jedoch im Rahmen einer Bußgeld-Anhörung darauf hin, daß die geänderte Nutzung der Mieträume als Cateringbetrieb ohne Genehmigung ordnungswidrig sei. Daraufhin forderte der Kl. den Bekl. auf, an der Einholung der Genehmigung der geänderten Nutzung mitzuwirken, was dieser jedoch ablehnte. Mit Schreiben vom 23. August 2004 drohte das Bauaufsichtsamt unter Hinweis auf sein Anhörungsschreiben vom 5. April 2004 dem Kl. den Erlaß einer Ordnungsverfügung an. Weiterhin räumte es ihm Frist zur Beantragung einer Baugenehmigung bis zum 14. September 2004 ein. Daraufhin stellte der Kl. beim Bauaufsichtsamt den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung nach § 68 BauO NRW für die erfolgte Nutzungsänderung. Der Antrag wurde mit Bescheid vom 23. September 2004 zurückgewiesen, weil bestimmte Planunterlagen fehlten. Daraufhin erklärte der Kl. mit Anwaltschreiben vom 25. Oktober 2004, eingegangen bei der Bekl. am 26. Oktober 2004, die fristlose Kündigung des Mietvertrages und erhob Klage auf Feststellung, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung vom 25. Oktober 2004 beendet sei. Nachdem das Bauaufsichtsamt mit Schreiben vom 6. Januar 2005 erneut den Erlaß einer Ordnungsverfügung wegen Fehlens der Genehmigung der Nutzungsänderung angedroht hatte, kündigte der Kl. mit Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten vom 8. Februar 2005 das Mietverhältnis erneut fristlos. Weiter kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 3. März 2005, weil der Bekl. trotz Abmahnung keine Heizung zur Verfügung stelle.

6 Das Landgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Kl., mit der dieser die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.

7 Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits. [...]

[...] 111. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, daß das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellt, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewißheit über deren Zulässigkeit besteht (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 ‑ VIII ZR 232/87 ‑, GE 1988, 937 = NJW 1988, 2664, 2665; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 228 f.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 14, Rdn. 259 ff.).

12 2. Nicht zu beanstanden ist weiter die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die Klausel in § 1 Nr. 5 des Mietvertrages der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, daß die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Damit sind nach der Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen. Ein so weitgehender Haftungsausschluß benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 aaO.).

13 3. Die Auslegung jedoch, die das Berufungsgericht § 14 Nr. 1 des Mietvertrages gegeben hat, hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

14 Da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne daß es - im Gegensatz zur Meinung der Revisionserwiderung ‑ darauf ankommt, ob die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus verwendet wird (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 ‑ X ZR 60/04 ‑ NJW 2005, 2919, 2921). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich aus der Klausel nicht, daß der Kl. selbst für die zum Betrieb seines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung zu sorgen hätte. Dieser vom Berufungsgericht vorgenommenen Auslegung steht der Wortlaut der Klausel entgegen, der die Verpflichtung des Vermieters unberührt läßt, für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen. Vielmehr handelt es sich bei der genannten Klausel um die in vielen Mietverträgen anzutreffende Regelung, wonach der Mieter bauliche Änderungen an der Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf und ggf. die hierfür anfallenden Kosten selbst zu tragen hat.

15 4. Der Senat kann jedoch nicht selbst entscheiden, ob die Weigerung des Bekl., an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mitzuwirken, den Kl. zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigte, so daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis nicht mehr besteht. Vielmehr sind weitere Feststellungen erforderlich.

16 a) Vorab wäre zu klären, ob der Kl. nicht mit der Rechtsvorgängerin des Bekl. in einer mündlichen Vereinbarung, die allerdings entgegen § 550 BGB keinen Niederschlag im schriftlichen Vertrag gefunden hat, es übernommen hat, die Räume selbst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen und die entsprechenden Genehmigungen herbeizuführen. Hierfür mag sprechen, daß der Kl. nach seinem Vortrag 75.000 € in die Räume investiert hat. Auch hat der Bekl. jedenfalls vorprozessual den Abschluß einer solchen mündlichen Vereinbarung behaupte.

17 In diesem Falle würde ein Mangel der Mietsache ‑ vorbehaltlich getroffener Absprachen ‑ allenfalls dann vorliegen, wenn, wie der Kl. behauptet, eine Küche zur Zubereitung von Speisen für den Cateringbetrieb nicht genehmigungsfähig gewesen wäre.

18 b) Sollte eine solche mündliche Vereinbarung nicht geschlossen worden sein, wird das Oberlandesgericht zu prüfen haben, ob die Weigerung des Bekl., an der Herbeiführung der Genehmigung der Nutzungsänderung mitzuwirken, tatsächlich einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Dabei kann ‑ auch im Rahmen von Treu und Glauben ‑ eine Rolle spielen, welcher Aufwand für den Kl. erforderlich gewesen wäre, um die im Bescheid des Bauaufsichtsamts vom 23. September 2004 genannten Auflagen zu erfüllen. [...]

Auch in Geschäftsraummietverträgen kann der Vermieter seine Gewährleistungspflicht nicht wirksam völlig ausschließen. Der Vermieter muß dafür einstehen, daß die Räume zum Vertragszweck geeignet sind und die Nutzung durch die Behörde nicht untersagt wird. Das gilt auch für bauliche Änderungen, die den vertragsgemäßen Zustand erst herstellen sollen. Die Weigerung des Vermieters, am behördlichen Nutzungsänderungsverfahren mitzuwirken, ist zwar i. d. R. noch kein Kündigungsgrund - wohl aber eine Versagung der Nutzungsänderung, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Ein Haftungsausschluß hilft dem Vermieter da nicht.

Der Mieter hatte Räume gemietet, die baurechtlich als "Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle" genehmigt waren. Der Mieter wollte, so sah es der Mietvertrag vor, darin eine Filmcateringgesellschaft mit Küche betreiben. Notwendige Umbauten, so war weiter vereinbart, sollte der Mieter selbst durchführen, ebenso sei er für Erhöhung und Kosten der notwendigen Baugenehmigung verantwortlich. Nach einigen Jahren beanstandete die Behörde den (nicht genehmigten) Betrieb und forderte bestimmte Planunterlagen zur Nutzungsänderung. Der Vermieter weigerte sich, an dem Verfahren mitzuwirken, da nach dem Mietvertrag der Mieter für die Einholung der bauaufsichtsamtlichen Genehmigung bei baulichen Änderungen verantwortlich sei. Der Mieter kündigte fristlos.

Mit Urteil vom 24. Oktober 2007 stellte der BGH fest, daß grundsätzlich dann ein Mangel vorliege, wenn die Mieträume zu vertraglichen Zwecken nicht geeignet seien. Etwas anderes gelte auch dann nicht, wenn für die vertragliche Nutzung bauliche Änderungen erforderlich seien. Die Klausel im Mietvertrag sei nicht etwa dahingehend auszulegen, daß der Vermieter hierbei nicht mitwirken müsse. Ob eine fristlose Kündigung wegen fehlender Mitwirkung gerechtfertigt war, nämlich einen wichtigen Grund i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB darstellt, müsse jedoch nach Treu und Glauben beurteilt werden, nämlich nach dem Aufwand des Mieters für die eigenständige Beschaffung der Unterlagen. Das muß jetzt durch das Instanzgericht noch geklärt werden.